寫字樓策劃方案-文庫(kù)吧資料
2025-05-15 23:07本頁(yè)面
【正文】 （） x （1+20%）= （）元/㎡通過成本核算法本案價(jià)格定位為：（）元/㎡ n 支持三：區(qū)域租金價(jià)格走勢(shì) 營(yíng) 銷 篇一、 銷售推廣策略確定 銷售模式的選擇從目前寫字樓市場(chǎng)銷售模式來看，主要分為以下幾種方式：n 寫字樓銷售一般方法這種方法在較好產(chǎn)品力，以及銷售道具、媒體宣傳配合下去化穩(wěn)定，資金回籠較快。n 支持二：成本核算法以對(duì)本案周邊和全市寫字樓開發(fā)成本的了解，可以推算出本案開發(fā)單位成本約為（）元/㎡，其中包括（）元/㎡的熟地地價(jià)，建安、建筑成本（包括設(shè)備、電梯、內(nèi)外裝修）（）元/㎡。 每年的投資回報(bào)率所以依據(jù)銷售價(jià)格與租賃價(jià)格的這一關(guān)系，得出本案的銷售價(jià)格為（%）：銷售價(jià)格 = （3012）247。銷售價(jià)格確定由于目前市場(chǎng)上寫字樓銷售較少，所以在銷售價(jià)格定位上，通過對(duì)周邊個(gè)案租金價(jià)格的比較，獲得本案的平均租賃價(jià)格，在依據(jù)目前市場(chǎng)上銷售、租賃價(jià)格的一般關(guān)系，從而得出銷售價(jià)格。 銀行按揭，%216。 分期付款，50%216。 建設(shè)大廈（3200元/㎡）216。 建工大廈（4500元/㎡）平均購(gòu)買成交價(jià)格最低的3幢高層寫字樓為：216。 華一廣場(chǎng)（5000元/㎡）216。最低購(gòu)買成交價(jià)格615元/㎡，最高購(gòu)買成交價(jià)格5000元/㎡。 一月一付，%216。 季度一付，%216。 龍宇大廈（㎡）租賃付款方式：216。 昆明大廈（26元/㎡）216。 濱江大廈（60元/㎡）216。平均租賃價(jià)格最高的3幢高層寫字樓為：216。各樓層價(jià)格不均。：n 支持一：市場(chǎng)價(jià)格比較法 租賃價(jià)格：昆明市高層寫字樓的平均租賃成交價(jià)格為38元/㎡。三、 價(jià) 格 定 位租賃價(jià)格：建議在35元/㎡—45元/㎡。n 市場(chǎng)威脅? 大樓外立面尚未裝修，給客戶沒有直接的直觀效果，加上今后的施工，可能會(huì)造成 周邊環(huán)境影響；? 大樓周邊人氣不旺，商務(wù)辦公的氛圍一般，由于建設(shè)期較長(zhǎng)，樓盤空置時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，可能會(huì)影響本案在市場(chǎng)中的印象；綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域，但是一個(gè)物業(yè)在市場(chǎng)中所處的位置以及它被市場(chǎng)所認(rèn)同，是取決于多方面的，我們不能因?yàn)槠淠骋环矫娴那啡?，就把它保守定位?？偟膩碚f，其租金價(jià)格相對(duì)于商圈內(nèi)的租金價(jià)格低20%左右，所以，北市商圈內(nèi)寫字樓的租金價(jià)格直接關(guān)系到本案最終租金價(jià)格和銷售價(jià)格的確定。所以，我認(rèn)為：在提高物業(yè)品質(zhì)同時(shí)，可以充分利用專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、對(duì)市場(chǎng)的敏銳以及先進(jìn)的營(yíng)銷理念對(duì)本物業(yè)進(jìn)行包裝于推廣，將其優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)出來，從而淡化其不利因素，把本案提高成一個(gè)功能化復(fù)合體、智能化寫字樓。從本案所處區(qū)域和特性分析來看， 其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對(duì)來說較高，必然導(dǎo)致開發(fā)商營(yíng)建成本提高，租金價(jià)格也隨之提高，最終是否受市場(chǎng)所認(rèn)可，直接關(guān)系到本案的最終銷售狀況。有了這些讓我們釋放自我的氛圍，空間雖是私密的，內(nèi)容卻是十分美麗的。如現(xiàn)在盛行的大隱于市。昆明怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二期項(xiàng)目寫字樓策劃方案定 位 篇一、 項(xiàng) 目 定 位 項(xiàng)目概況? 所處區(qū)域： 盤龍區(qū)? 地理位置： 北京路延長(zhǎng)線與金色大道交匯處? 占地面積： 15畝 根據(jù)本案的自身特征，產(chǎn)品屬性定義為：本案可兩種形態(tài)并存，功能化復(fù)合體、智能化寫字樓。詮釋：功能化復(fù)合體：體現(xiàn)多功能、多用途，設(shè)計(jì)空間組配最大化。好酒不怕巷子深，不同的空間營(yíng)造著獨(dú)有的個(gè)性與私密，多了這些個(gè)人色彩，也為此有了“工作室”、“私家會(huì)所”的美稱。居家辦公也是現(xiàn)在商務(wù)樓的走勢(shì)智能化寫字樓：智能化管理、智能化運(yùn)作、智能化系統(tǒng)、體現(xiàn)科技與先進(jìn)。但是，一個(gè)寫字樓是否得到市場(chǎng)的認(rèn)可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業(yè)品質(zhì)的提高、市場(chǎng)的稀缺以及產(chǎn)品的推廣造勢(shì)。優(yōu)勢(shì)分析n 地段公共交通線路多，出行非常便捷；n 由于生活環(huán)境成熟，中高檔的住宅市場(chǎng)為高檔寫字樓市場(chǎng)提供生存空間；n 本案周邊的寫字樓供應(yīng)量尚未飽和，還有較大的需求空間；n 開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，其品牌優(yōu)勢(shì)在未來的市場(chǎng)推廣中會(huì)起到很積極作用；劣勢(shì)分析n 本區(qū)域的寫字樓入住率相對(duì)于市區(qū)商圈周邊寫字樓較低，是因?yàn)楸緟^(qū)域的地理位置與其相比沒有優(yōu)勢(shì)可言，要吸引公司的入住必須在營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)上有所提高；n 本案所處的位置并不是傳統(tǒng)意義上的商務(wù)區(qū)，所以很多公司對(duì)本案的接受度可能會(huì)不是很高，如何提高本案對(duì)大公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點(diǎn)；n 從目前的寫字樓市場(chǎng)來看，作為寫字樓一般只租不售，因?yàn)槿绻N售的話，可能會(huì)導(dǎo)致客戶層次降低以及給管理帶來不便，從而影響大公司的入住，而且我公司也需要資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；n 由于本案建設(shè)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)形象不好；市場(chǎng)分析本區(qū)域是昆明的北市區(qū)高尚居住地段，而在青年路段商圈華爾貝大廈、新西南商城、昆百
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