寫字樓策劃方案-閱讀頁
2025-05-24 23:07本頁面
【正文】 位數(shù)最低成交價格最高成交價格34成交價格變動范圍40平均成交價格6總體合計成交價格中位數(shù)最低成交價格615最高成交價格500018成交價格變動范圍43858567從本案的營建標(biāo)準(zhǔn)和所屬的市場地位來看，考慮本案在未來市場中的高競爭力；加之，本案由于建設(shè)周期較長，導(dǎo)致其市場形象受到影響等多方因素的影響，所以，通過市場價格比較法，建議本案的平均租賃價格為：35元/㎡—45元/㎡。從目前寫字樓投資市場來看，投資開發(fā)寫字樓的開發(fā)商一般要求：寫字樓的投資回報周期為10—15年，即每年的投資回報率為：%—10% 即：銷售價格= （租金價格3012）247。 % = 1780元/㎡考慮到給租賃者一個實惠的利潤空間（物超所值的感覺），建議本案的最終銷售價格為： 3200元/㎡—3800元/㎡。目前房地產(chǎn)市場盈利率一般在15%—25%之間。n 帶租約出售先租后售，帶租約銷售，吸引投資客入伙，由于要先租后售，所以物業(yè)去化較慢，且資金回籠也不及時。綜上所分析，建議本案的銷售采用以一般的銷售方法為基礎(chǔ)，依據(jù)市場對本案的接受情況，輔以其他的銷售模式；除此之外，建議可以留作資產(chǎn)經(jīng)營，能售盡量售，不能售的可留下出租。（銷售達90%）清盤階段： 單位價格下?。ǎ┰?，成交價格為（）元/ ㎡。 對部分小客戶，他們可能會采用商業(yè)貸款的付款方式。即客戶支付（）萬元購房押金，剩余的房款（首付款）部分必須在（）個月內(nèi)付清，未能按時付清，視為違約，（）萬元押金不再返還?！?銷售時間段預(yù)估以（）年（）月上旬為正式開盤時間，銷售周期為（）個月左右，此期間去化100%。根據(jù)銷售案場的信息收集，其反饋可能會對設(shè)計的調(diào)整與優(yōu)化有一定的指導(dǎo)作用，合理的銷售控制使方案調(diào)整更具可行性，保持在售物業(yè)的產(chǎn)品優(yōu)勢。條件：216。216。216。216。216。目標(biāo)：本期預(yù)計完成銷售總量的20%的預(yù)訂。 客戶信息積累與跟蹤。 SP活動通知及開盤期告知。 接受預(yù)訂及系列政策咨詢等。這一階段媒體推廣要“軟硬兼施”，通過頻繁的見報率（基本上是每周1次的見報率）來強化客戶對本案的熟悉度，以及相應(yīng)的炒作獲得市場認(rèn)可，加之一些SP活動，相應(yīng)的銷售策略進行調(diào)整，已達到銷售速度與利潤最優(yōu)化的狀態(tài)。 外立面的裝飾基本完成。 設(shè)備處于準(zhǔn)運作狀態(tài)，內(nèi)部裝飾正處于進行當(dāng)中。 廣告攻勢全面出擊，SP及媒體硬性訴求全面展開。 銷售資料進行適度更新目標(biāo)：本期預(yù)計完成銷售總量的65%左右（含上期預(yù)計客戶成交）。 預(yù)定客戶集中回訪，并針對幾個集中的辦公聚集區(qū)，設(shè)置燈箱、看板，并對其入住公司，派送本案的宣傳單頁；216。 強大媒體攻勢輔助；216。 進行銷售策略及廣告策略的總結(jié)與適度調(diào)整；持續(xù)期主旨：進行銷售的中段各項調(diào)整，此期間以軟廣告訴求為主，硬廣告市場保溫為輔，繼續(xù)消化上階段攻勢下產(chǎn)生的買勢。目標(biāo)：本階段預(yù)計完成銷售總量的25%左右。目標(biāo)：本期預(yù)計完成銷售總量的10%左右，差不多全部去化。 銷售資料、文件整理、歸檔。 客戶資料整合、歸檔。 剩余客戶的最后成交。銷售注意點203。203。203。二、 市 場 推 廣 廣告策略廣告總精神 廣告宣傳的原則是以直接銷售為主，以廣告宣傳為輔。廣告訴求訴求一（位置訴求）：商務(wù)辦公區(qū)域優(yōu)越的地理位置，是開展商務(wù)活動的理想選擇，鉆石位置、鉆石地位！訴求二（客戶訴求）：訴求三（價格、服務(wù)訴求）：“怡泰大廈”讓您花三A級的錢享受五A級的服務(wù)，超值價格、超值享受！ 推廣費用與媒體選擇推廣費用預(yù)算對本案而言，銷售周期比較短，為達到預(yù)期的銷售效果或期望值，迅速傳播產(chǎn)品價值，在最短的時間里取得市場的認(rèn)同，必須對有限的市場推廣預(yù)算進行合理的分配和使用，努力爭取廣告效益的最大化。本案產(chǎn)品不同于住宅產(chǎn)品，因而在媒介的選擇與組合上應(yīng)更富特色和針對性。n 戶外橫幅廣告戶外橫幅廣告價格低，但效果卻很明顯，將在本案的銷售中將起到重要的作用。n 派單與ＤＭ郵寄針對目標(biāo)客戶相對集中的區(qū)域，進行派單或ＤＭ郵寄。在INTERNET網(wǎng)上設(shè)立大廈網(wǎng)址，內(nèi)有物業(yè)地段、周邊環(huán)境、套內(nèi)格局、租售客戶現(xiàn)場實景等錄音帶，并配音，令上網(wǎng)者詳細(xì)了解該物業(yè)。 報刊類——占總體廣告費用的50%計，房地產(chǎn)推廣中不可或缺的推廣手段。178。178。 SP活動占總體廣告費用的20%計，在項目市場銷售期通過適當(dāng)?shù)腟P活動，擴大樓盤市場影響力，加深目標(biāo)客戶對本案的了解，增強購買信心。內(nèi)部配以娛樂、健身和餐飲中心為佳，配備相應(yīng)的會議廳，做到麻雀雖小，五臟具全。中央空調(diào)在第一年運行中可以延長運行時間，9:00—22:00，不追加收費；另外 在商務(wù)配套和信息傳遞配套上需完整齊全，為客戶達到最高的工作效率。硬件上需特別注意大堂、電梯、隔板等公共部位的裝修品位。知名物業(yè)管理公司介入，提供最先進的商務(wù)服務(wù)和管理理念，讓業(yè)主賓至如
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