【正文】 ? 以招商帶動(dòng)銷售 ? 采取雙 10%價(jià)格策略 ? 有針對(duì)性陌拜 ? 地推 ? 激勵(lì)營(yíng)銷 備注：以上策略由于時(shí)間關(guān)系容后補(bǔ)充具體執(zhí)行策略 46 渠道策略 47 成交 獲知信息 引發(fā)關(guān)注 促成決策 寫字樓營(yíng)銷推廣渠道層次圖 了解渠道對(duì)于客戶影響層次的不同有助于根據(jù)階段的不同選擇適合的項(xiàng)目推廣渠道。 品牌價(jià)值 渠道與手段 前期引導(dǎo) 團(tuán)購(gòu) 最低價(jià)格優(yōu)勢(shì) 回收資金 區(qū)域價(jià)值 施工現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外、軟性炒作、網(wǎng)絡(luò)等。 在市場(chǎng)需求萎靡的情況下： ? 實(shí)行價(jià)格的 平開高走策略，利用少量多次推貨， 最大可能增加外部需求，實(shí)現(xiàn)價(jià)格與銷售速度的同步上揚(yáng)； ? 利用價(jià)格的高走，提高物業(yè)的增值速度，利用價(jià)格壓迫客戶快速成交。 市場(chǎng)需求旺盛的情況下： ? 實(shí)行價(jià)格的高開高走策略，利用榆林市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的承受度，利用外部客戶支持，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的碎步快跑。 項(xiàng)目營(yíng)銷手段策略 根據(jù)本項(xiàng)目所針對(duì)目標(biāo)客戶的不同，在不同的階段綜合運(yùn)用不同媒體的投放策略，針對(duì)不同區(qū)域做針對(duì)性媒體投放計(jì)劃！ 周邊板塊 附近區(qū)域 ? 戶外廣告牌 ? 樓體廣告 ? 工地圍墻 ? 短信等 ? 戶外廣告牌 ? 網(wǎng)點(diǎn)咨詢 ? 短信 ? 上門拜訪 城區(qū) 協(xié)會(huì)商會(huì)等 ? 電視 ? 報(bào)紙 ? 分眾傳媒 ? 短信、網(wǎng)絡(luò)等 ? 報(bào)刊， 行業(yè)雜志 ? DM與短信 ? 產(chǎn)品推薦手冊(cè)等 榆林客戶 針對(duì)性活動(dòng) ? 高速路 T牌 ? 利用其他項(xiàng)目整合 ? 搜房網(wǎng)資源整合 ? 各種 交 誼 會(huì) ? 各 種 報(bào)紙聯(lián)動(dòng) ? 區(qū)外設(shè)咨詢點(diǎn) 周邊客戶 ? 加油站與收費(fèi)站廣告 ? 車友會(huì) ? 短信等 項(xiàng)目媒體組合手段策略 本項(xiàng)目要充分利用價(jià)格策略，在定價(jià)策略上將產(chǎn)品與客戶需求緊密結(jié)合，特別是利用價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)價(jià)格與銷售進(jìn)度的統(tǒng)一，最大可能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 ? 通過(guò)定點(diǎn)導(dǎo)客加大對(duì)周邊區(qū)域、高速入口等戶外投入； ? 利用公眾傳媒對(duì)寫字樓客戶進(jìn)行逼迫性信息傳送，提高廣告覆蓋面； ? 利用網(wǎng)點(diǎn)、收費(fèi)站、DM等定向傳播手段，增加廣告到達(dá)率。 ? 利用“ CBD商務(wù)旗艦”的項(xiàng)目定位語(yǔ)，結(jié)合前期的推廣語(yǔ)，給本項(xiàng)目做一個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)形象的強(qiáng)化，為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)與運(yùn)做奠定良好的市場(chǎng)口碑； ? 主要媒體途徑： ? 軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式 略 本項(xiàng)目要在客戶拓展、媒體組合、價(jià)格走勢(shì)等各個(gè)方面采取有效的策略整合，利用各種策略促進(jìn)銷售進(jìn)度和銷售價(jià)格！ 項(xiàng)目客戶拓展策略 榆林客戶 周邊區(qū)域 異地客戶 特殊群體 營(yíng)銷策略關(guān)鍵點(diǎn) 解決方法 營(yíng)銷提升的關(guān)鍵點(diǎn) 目標(biāo) 核心客戶群； 價(jià)格認(rèn)可度低； 購(gòu)買的必然性； 補(bǔ)充客戶群； 價(jià)格認(rèn)可度低； 購(gòu)買的傾向性； 游離客戶群； 價(jià)格認(rèn)可度高； 購(gòu)買的選擇性； 重點(diǎn)客戶群； 價(jià)格認(rèn)可度不等； 購(gòu)買的群居性； 價(jià)格的支撐點(diǎn)； 口碑傳播的運(yùn)用； “ 天網(wǎng)密而不漏” 重點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)的引導(dǎo)： 產(chǎn)品，配套，物管，品牌，升值等； 價(jià)格的支撐點(diǎn)； 價(jià)值的對(duì)比性； 口碑傳播的運(yùn)用； “ 寧殺錯(cuò)，別放過(guò)” 重點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)的引導(dǎo)： 產(chǎn)品，配套，物管，品牌，升值，價(jià)值提升等； 區(qū)域價(jià)值挖掘； 未來(lái)升值潛力； 品牌追隨； “ 循循善誘，以利導(dǎo)之” 重點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)的引導(dǎo)： 高新區(qū)前景，項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，物業(yè)投資回報(bào)等； 心理認(rèn)同； 帶頭人作用； 團(tuán)體購(gòu)買利益點(diǎn)； “ 殺一請(qǐng)百，圍而殲之” 重點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)的引導(dǎo)： 團(tuán)購(gòu)折扣，領(lǐng)頭人優(yōu)惠，群體平臺(tái)的建立； 加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，在國(guó)家政策發(fā)布前盡量消化投資客戶，但始終將投資客戶作為爭(zhēng)取對(duì)象！ 在 既定 資源有限的情況下，實(shí)施有效的 手段組合 策略可以 最大可能的 實(shí) 現(xiàn) 營(yíng)銷目 的 ，最終實(shí)現(xiàn)總體 銷售 目標(biāo) ！ 品牌營(yíng)銷 主題營(yíng)銷 體驗(yàn)營(yíng)銷 實(shí)效營(yíng)銷 小眾營(yíng)銷 ? 延續(xù)中央公園品牌； ? 升華本項(xiàng)目品牌價(jià)值核心； ? 最大可能利用榆橫兩地現(xiàn)有的客戶資源； ? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)線面推廣面上的結(jié)合。 ? 利用“酒店就是您辦公室”的統(tǒng)一推廣語(yǔ)，一是突出本項(xiàng)目酒店式的物業(yè)管理，突出本項(xiàng)目辦公型產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，二是能體現(xiàn)本項(xiàng)目獨(dú)特的高端定位，與周邊其他公寓項(xiàng)目區(qū)分出來(lái)，突出本項(xiàng)目的市場(chǎng)差異價(jià)值，利用物業(yè)管理提升項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格； ? 主要媒體途徑： ? 硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式； 第五步 :商鋪銷售階段 ? 本階段主推廣語(yǔ) : 坐享城市中央財(cái)富 中央廣場(chǎng)，創(chuàng)富之都 ? 理由與目的 : ? 利用“坐享城市中央財(cái)富”的商業(yè)銷售推廣語(yǔ)，能夠突出本項(xiàng)目在城市中央的商業(yè)價(jià)值，強(qiáng)化榆林 CBD的城市功能定位，依靠城市形象提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值 。企業(yè)創(chuàng)富平臺(tái) ? 理由與目的 : ? “智富”時(shí)代是高科技時(shí)代的代名詞，與榆林在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整上向高科技型企業(yè)轉(zhuǎn)型，同時(shí)符合高新產(chǎn)業(yè)基地的主導(dǎo)思想，與目前榆森在科技與貿(mào)易型寫字樓的需求一致 。 ? 利用“寫字樓型”的整體產(chǎn)品定位，與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)分開來(lái)，樹立市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品形象，為本項(xiàng)目謀求最大的市場(chǎng)接受份額； ? 通過(guò)“街區(qū)”高品質(zhì)多功能寫字樓的產(chǎn)品，樹立與同類產(chǎn)品的市場(chǎng)檔次，同時(shí)通過(guò)健康、環(huán)保、節(jié)能）的新寫字樓標(biāo)準(zhǔn)與其他項(xiàng)目區(qū)分開來(lái)，形成自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力； ? 主要媒體途徑： ? 硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、搜房、短信、電視等媒體形式； 第二步 :商業(yè)部分的招商階段 ? 本階段主推廣語(yǔ) : 坐享城市中央財(cái)富 中央廣場(chǎng)街區(qū)，時(shí)尚休閑商都 ? 理由與目的 : ? “街區(qū)”主要和商務(wù)旅游等中產(chǎn)階級(jí)追求時(shí)尚的心理想吻合，同時(shí)有濃重的商業(yè)氣氛，“商都” 能夠在感覺(jué)上是大規(guī)模的商業(yè)量體，能夠與周邊商業(yè)結(jié)合起來(lái)，提升本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值 。 ? 通過(guò)對(duì)榆林 CBD區(qū)域的炒作，轉(zhuǎn)變市場(chǎng)對(duì)榆林 CBD定位的舊認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化在功能定位上的轉(zhuǎn)變，樹立榆林 CBD在城市功能定位上的高度； ? 通過(guò)對(duì)榆林 CBD的定位在市場(chǎng)觀念的確立，樹立本項(xiàng)目在榆林 CBD的區(qū)域價(jià)值； ? 主要媒體途徑： ? 硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、論壇（政府及行業(yè)共同舉辦）、電視專集等媒體形式； 第二步 :本項(xiàng)目市場(chǎng)差異化形象的樹立 ? 本階段主推廣語(yǔ) : 榆林中央創(chuàng)富商務(wù)前站 中央廣場(chǎng)新時(shí)代商務(wù)區(qū) 理由與目的 : 本項(xiàng)目作為從榆林的第一個(gè)高級(jí)寫字樓商業(yè)項(xiàng)目，是榆林城市印象的“前站”，本項(xiàng)目不需要在地標(biāo)上與其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，只利用“前站”的市場(chǎng)形象占位，與其他項(xiàng)目明顯區(qū)分 。 區(qū)位價(jià)值 ? 中央廣場(chǎng)地處高新區(qū)核心地段，區(qū)位價(jià)值明顯； ? 開發(fā)區(qū)作為榆林城市拓展重點(diǎn)，生活后援基地，五分鐘時(shí)理想生活區(qū)； ? 本項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善配套，榆林獨(dú)一無(wú)二。 投資價(jià)值 ? 榆林城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)及城市化進(jìn)程中帶來(lái)的物業(yè)價(jià)值提升； ? 高新產(chǎn)業(yè)園在榆林扮演的地位與角色，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值提升； ? 東 西 橫五分鐘生活圈的形成，交通帶來(lái)物業(yè)價(jià)值的提升等。 目標(biāo)客戶：企業(yè)商務(wù)辦公需要 廣告公司 網(wǎng)絡(luò)公司 科技公司 裝飾公司 貿(mào)易型公司 商務(wù)旅游個(gè)體需求等 營(yíng) 銷 目 標(biāo) 而我們的最終銷售目標(biāo)是 : – 寫字樓實(shí)現(xiàn)整體毛坯均價(jià) 4900~5400元 /㎡ 。該項(xiàng)目還將引進(jìn)大型休閑廣場(chǎng)。該盤位于高新區(qū)最核心、最熱點(diǎn)區(qū)域 ――明珠大道東朝陽(yáng)路地段，東接朝陽(yáng)橋，南有高新華府，西臨新聞大廈，北依永昌國(guó)際大酒店，是一個(gè)宜居宜商之地。 其周邊緊臨新聞大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、永昌國(guó)際酒店、高新華府、陽(yáng)光廣場(chǎng)等。 隨著中央公園一期、高新華府、御溪臺(tái)、塞維利亞等小區(qū)入住率的提升，再加上周邊項(xiàng)目的逐步完善，區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格漲幅明顯。 項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層可根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行有效分隔，滿足不同客群需求，降低資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。中央廣場(chǎng) （暫定案名） 營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)策劃報(bào)告 2023年 7月 28日 謹(jǐn)呈：杏焉村村委會(huì) 提案：陜西房天下 前 言 很榮幸獲得杏焉村村委會(huì)所開發(fā)項(xiàng)目提案的建議 我司將以最優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)、最實(shí)效的營(yíng)銷理念、最勤奮的態(tài)度為您提供專業(yè)服務(wù)，期待與貴方達(dá)成共識(shí) ! 項(xiàng)目 SWOT分析 S 優(yōu)勢(shì)分析 W 劣勢(shì)分析 O 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 T 市場(chǎng)威脅分析 優(yōu) 勢(shì) 分 析 地處中高端成熟居住區(qū)，且入住率達(dá)到 95%，穩(wěn)定成熟的居住群體將拉升區(qū)域多業(yè)態(tài)消費(fèi)； 緊臨地標(biāo)性建筑榆林大劇院，交通便利