【正文】 盤龍城寫字樓項目策劃推廣第一部分 市場篇武漢房地產(chǎn)寫字樓市場形勢分析漢陽寫字樓市場 漢口寫字樓分析武昌寫字樓分析武漢市場分析 武漢寫字樓市場概況2006年的房地產(chǎn)大戲已落下帷幕，回顧這一年的武漢房地產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)在一片喧鬧之中，對比住宅、商業(yè)市場，寫字樓市場仍似一方凈土，延續(xù)著幾年來不溫不火的態(tài)勢。2006年的武漢房地產(chǎn)市場，作為中央政府調(diào)控之外的寫字樓市場仍呈現(xiàn)甲、乙級寫字樓租金增長乏力，入駐率提升緩慢；有效市場供應(yīng)量少，銷售情況乏善可陳的狀況，難以成為市場上的亮點。 　　以最具代表性的甲級寫字樓市場而言，在存量方面，武漢市現(xiàn)有甲級寫字樓8座，主要聚集在武漢金融街之稱的建設(shè)大道沿線。根據(jù)統(tǒng)計，武漢市現(xiàn)有甲級寫字樓存量在59萬平方米左右，其平均租金水平一年來維持在58元/月/平方米左右，入駐率在一年時間僅提升了約2個百分點，徘徊在80％左右。供應(yīng)方面，民生銀行大廈、新世界中心等達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓項目，在取得預(yù)售資格后遲遲未能入市，因此，甲級寫字樓市場本年延續(xù)05年情況，新增項目依然為零。甲級寫字樓的銷售市場主要以重新包裝后的存量寫字樓為主，銷售價格平均在7000元/平方米左右，與同等地段高檔住宅價格相似。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，武漢各類寫字樓的新增供應(yīng)量在1996年至2005年十年間接近380萬平方米，而在上海、北京等地近幾年來各類寫字樓的每年的供應(yīng)量就超過百萬平方米，而租金和入駐率遠(yuǎn)高于武漢的水平。拋開經(jīng)濟(jì)水平等因素，武漢寫字樓市場發(fā)展緩慢仍是不爭的事實。 　 一、漢陽寫字樓分析：漢元中心位于漢陽鐘家村漢元中心（原漢商大廈）；起價3588元\㎡，均價4000元\㎡，最高價4500元\㎡　總建筑面積：㎡；漢陽商場即將擴(kuò)建，占地約10畝，包括百貨、寫字樓、商業(yè)街、酒店，將成為漢陽地標(biāo)性商業(yè)建筑。一層約1300㎡　車位約30；租金23元/㎡　㎡（統(tǒng)一含水費(fèi)）　　開盤時間2005－6－12　總戶數(shù)240　公推25%　樓層狀況1棟17F新區(qū)首席寫字樓，主推戶型4080平方米全裝修，75%出租率；空調(diào)自理 結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu) 建成時間2001年　物業(yè)管理公司： 武漢漢商物業(yè)管理有限公司　開發(fā)商：武漢漢商集團(tuán)　　長江廣場位于古琴臺　　　均價3000元/㎡　結(jié)構(gòu)外墻磚混　開發(fā)商：長江廣場發(fā)展公司　租金20元/㎡　㎡　　一層10戶大約850㎡　31層　出租率50% 地處漢陽古琴臺龜山北麓月湖之畔車站正后，東臨江漢一橋，北瀕漢水之濱，南靠古琴臺，西望月湖風(fēng)景。交通便利，挾三鎮(zhèn)之要沖占三江之秀麗，湖光山色、魚舟晚唱，雄視武漢三鎮(zhèn)。有三部電梯\二層地下泊車　目前漢陽正提出“宜居漢陽’的口號，把房地產(chǎn)作為一個重點來發(fā)展，由于漢陽城區(qū)的湖泊水系比較豐富、環(huán)境好，很多年輕人選擇到漢陽安家，這樣就出現(xiàn)了工作在武昌、漢口，而生活在漢陽的一個群體?！睗h陽寫字樓基本情況介紹：寫字樓名稱平均租價檔次出租率漢元中心23元/㎡普通75% 長江廣場20元/㎡普通50%二、漢口寫字樓分析1．經(jīng)過分析目前漢口地區(qū)寫字樓市場呈現(xiàn)如下特征：n 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊n 寫字樓物業(yè)平均出售價格為6000/平方米，平均租金+物管費(fèi)為20到80元/平方米/月，其中代表物業(yè)：國貿(mào) 均價＋租金+物管費(fèi) 10000+55+20元 （如果物管費(fèi)為23元，空調(diào)使用與商場同時間） 新世界 均價＋租金+物管費(fèi) 8000+60+23元（空調(diào)使用與商場同時間，周六周日至18：00）世貿(mào) 均價＋租金+物管費(fèi) 5000+40+18元武廣 均價＋租金+物管費(fèi) 4500+25+13元（空調(diào)使用是早上9點到下午6點）n 寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)n 寫字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷售率比較低，整體不到40％n 買寫字樓的客戶主要是國內(nèi)知名企業(yè)，外企多以租為主n 純寫字樓項目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，整個市場還是供大于求，如果政府能真正加大市場管理力度，禁止在住宅區(qū)辦公，那么商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶n 投資型寫字樓產(chǎn)品略顯不足。金融一條街上多數(shù)寫字樓只租不售，主要原因是這些樓盤屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。目前金融一條街上主要可售寫字樓僅有新世界國貿(mào)大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場已經(jīng)結(jié)束了銷售期。n 租賃客戶偏好性強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，武漢的城市地位日益提高。不少跨國大企業(yè)和外來財團(tuán)紛至沓來。這些實力強(qiáng)勁的企業(yè)是刺激武漢寫字樓市場發(fā)展的原動力。它們偏向于選擇最高級別的寫字樓。如瑞安集團(tuán)、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公地。本地有實力的企業(yè)也將新世界作為提升自身品牌形象及實力展示的舞臺。建設(shè)銀行大廈的租賃客戶也不遜色于新世界，如西門子，摩托羅拉等跨國企業(yè)就選擇了建設(shè)銀行大廈為辦公地。這類客戶的面積需求較大，一般是整層起租。實力相對弱一些的公司會選擇次一級別的寫字樓。n 金融一條街寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)以中高檔為主，與周邊寫字樓項目形成梯級消費(fèi)。不同的客戶對辦公空間需求不一樣，而且不同公司的資金實力差別較大。因此，中小公司一般選擇中小戶型，中低價位的寫字樓為辦公地。如，新華路沿線上的登月大廈、福星科技大廈等就是針對中小型公司而設(shè)計的項目。n 高檔寫字樓與中低檔寫字樓有明顯的業(yè)態(tài)區(qū)分。如新世界國貿(mào)與建設(shè)銀行大廈，僅一路之閣，幾乎具有同樣的地理位置。新世界的裙樓里有高檔消費(fèi)品，如化妝品、服飾等。建設(shè)銀行大廈的裙樓是銀行營業(yè)廳，它的副樓即將做一大型酒店（錦江國際酒店）。中低檔寫字樓的功能定位相對較為單一。因此，相對缺乏服務(wù)性業(yè)態(tài)。2．市場板塊供應(yīng)特征明顯：n 從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。n 建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市寫字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)高級寫字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。n 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場發(fā)展比較成熟，但近年來板塊供應(yīng)量少，市場冷淡。n 沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。n 從銷售價格來看，漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。n 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級寫字樓平均銷售價格達(dá)到7000元/平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價格2500元/平方米。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值。n 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。n 江漢北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價格在4200元/平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價格水平相當(dāng)。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點及商住樓影響，價格難以提升。三、武昌寫字樓市場分析：從武昌寫字樓項目的分布上，我們看到這些項目基本上是沿“徐東路－中南路－武珞路－光谷”的路線沿街排列。中南路上寫字樓代表樓盤：世紀(jì)廣場位于武漢市武昌區(qū)中南路14號，占地面積11000平方米，建筑面積75000平方米，容積率7，綠化率5%以下，由2棟26層的超高層建筑物組成，2004年初已建成入住。世紀(jì)廣場目前在售價格約為5800元/平方米，租金約40元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)12元/平方米/月(含中央空調(diào)費(fèi)用)，土地使用年限從2001年至2051年，寫字樓為毛坯結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在也還有整層可售，出租率約70%。目前世紀(jì)廣場在二手房市場上有的報價為4967元/平方米，基本上是有價無市。1．武昌中南路寫字樓基本情況介紹：項目名稱項目地址建筑面積主樓層數(shù)層高開盤時間銷售戶數(shù)已售成交均價銷售表價中建工行廣場中南路與武珞路交匯處25200511262207962547200洪廣寶座武昌區(qū)民主路782