寫字樓項(xiàng)目定位(已修改)
2025-03-04 16:39 本頁(yè)面
【正文】 《沒(méi)有任何借口》 匯融國(guó)際推廣啟示錄 聯(lián)創(chuàng)廣告 2023年 5月 目 錄 contents PART 1 —— 區(qū)域研判 PART 2 —— 消費(fèi)寫真 PART 3 —— 價(jià)值重塑 PART 4 —— 推廣建議 PART 5 —— 服務(wù)水平 PART 1 —— 區(qū)域研判 市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)： 北恒大廈 天蓮大廈 西金大廈 本項(xiàng)目接手初期，我們首先進(jìn)行了西客站周邊可類比項(xiàng)目的專題調(diào)查研究。 中國(guó)企業(yè)家大廈 市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)： 似是而非，似曾相識(shí) 我們通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在西客站商圈的寫字樓普遍存在著使用功能單一，產(chǎn)品無(wú)明顯差異化的特點(diǎn)。 在最近的五年時(shí)間里幾乎沒(méi)有什么本質(zhì)性的改變 。 火車站作為交通樞紐和人流集散中心，其 服務(wù)功能應(yīng)高于其商業(yè)功能 。對(duì)商業(yè)的過(guò)分炒作造成建筑產(chǎn)品銷售受阻。 環(huán)境影響 利好因素： 區(qū)域地理位置相對(duì)優(yōu)越，道路交通體系完善，為區(qū)域商務(wù)發(fā)展奠定良好的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 周邊國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位聚集，匯集了很多較有購(gòu)買實(shí)力的潛在需求主體。 緊鄰西客站，衍生的旅游、商貿(mào)、以及區(qū)域社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)分布密集，商務(wù)辦公物業(yè)需求存在一定的空間。 環(huán)境影響 利空因素 : 地處豐臺(tái)、西城、海淀三個(gè)行政區(qū)域的交界地帶，區(qū)域整體的管理力度較弱，成為傳統(tǒng)概念中的交界地帶 ,對(duì)進(jìn)駐該區(qū)域的企業(yè)有一定影響。 西客站作為全國(guó)最大的鐵路交通樞紐地帶一定程度上對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生臟、亂、差的不良影響、聚集人群較為復(fù)雜，整體形象有待提升。 西客站區(qū)域目前現(xiàn)有的商務(wù)氛圍尚不濃厚，緊鄰金融街商圈，對(duì)寫字樓客群的分流有一定影響。 區(qū)域理解 區(qū)域?qū)儆诒本┦袇^(qū)核心范圍內(nèi)，區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)明顯但停車難的問(wèn)題突出；區(qū)域周邊以及相關(guān)的金融街等區(qū)域的發(fā)展前景良好但直接關(guān)聯(lián)度低。 消費(fèi)群龐大，但有待開(kāi)發(fā)與挖掘。 產(chǎn)品檢查 產(chǎn)品提供： 作為一個(gè)商圈而言，長(zhǎng)期處于半癱瘓狀態(tài)。西客站地區(qū)相關(guān)的商業(yè)配套還不成熟，市場(chǎng)的認(rèn)知度也不高，商業(yè)形態(tài)過(guò)于單一，商務(wù)氛圍相對(duì)單薄，尤其甲級(jí)寫字樓屈指可數(shù)；但是政治、文化、經(jīng)濟(jì)、教育等資源相當(dāng)豐富，交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達(dá)，加上商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)需求巨大，因此具備一定的發(fā)展?jié)摿A(chǔ)。 形象支持： 西客站區(qū)域人流量大造成環(huán)境臟亂差，流動(dòng)人員相對(duì)素質(zhì)比較低造成的。而傳統(tǒng)上西客站區(qū)域也不是北京市的商業(yè)區(qū)，區(qū)域發(fā)展比較晚，很多相應(yīng)設(shè)施落后，所以區(qū)域?qū)懽謽菣n次相對(duì)比較低。 產(chǎn)品檢查 （續(xù)） 價(jià)格要素匹配關(guān)系： 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的觀察，按照投資收益率計(jì)算公式得出： 類比本區(qū)域，住宅使用功能的前提下投資收益率平均為 % 類比本區(qū)域，商務(wù)辦公使用前提下投資收益率平均為 % 小結(jié)： 周邊居住氛圍和實(shí)際條件比較薄弱 市場(chǎng)的整體環(huán)境印象比較差 房地產(chǎn)投資回報(bào)率低于市場(chǎng)平均水平（ 8%）， 因此在功能上應(yīng)重商輕住。 操盤依據(jù) 我們?cè)?jīng)服務(wù)的本地區(qū)項(xiàng)目 —— 華天大廈： 區(qū)位：北京宣武區(qū)蓮花池東路 所屬商圈：西客站商圈 占地面積 : 10000平方米 建筑面積 : 64000平方米 開(kāi)發(fā)要點(diǎn) 滿足發(fā)展中的貿(mào)易性、服務(wù)性為主的客戶的要求，項(xiàng)目可投資、可自用。 產(chǎn)品特征 大廈地下二、三層為停車庫(kù)，地下一層至地上三層為大型商業(yè)配套設(shè)施，地上四層至二十六層為商務(wù)寫字公寓。建筑主體采用全框架、大跨度開(kāi)間設(shè)計(jì)。其中商務(wù)寫字公寓部分約為 34000平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面積約為 1550平方米，最小單元約為 55平
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