寫字樓項目策劃方案(已修改)
2025-05-21 23:08 本頁面
【正文】 序 寫字樓市場的活躍是整個城市經(jīng)濟活動的重要晴雨表，上海寫字樓的發(fā)展亦印證了這一事實. 1999年《財富》論壇、2001年APEC會議、2010年世博會等這些極具影響的國際性經(jīng)濟集會也將其會場設(shè)在上?！N種跡象表明， 經(jīng)過近10年的快速發(fā)展，上海已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟地位無論在國內(nèi)還是在國際都得到了很大提升，并吸引著越來越多國內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。孕育在這樣一個國際化大都市中，上海寫字樓市場有著得天獨厚的優(yōu)勢?；仡櫳虾懽謽鞘袌龅陌l(fā)展歷程，其經(jīng)歷了膨脹、鼎盛和衰退，當(dāng)前正處于繁榮復(fù)蘇的時期。中原以期通過本報告能令產(chǎn)品的規(guī)劃更好地為營銷服務(wù)，從而使產(chǎn)品特色鮮明，更具典范效應(yīng)。同時也為本案的營銷工作開展之步驟與方式作事先提點。目 錄定 位 篇一、項目定位………………………………………………………………………4二、目標(biāo)客戶定位…………………………………………………………………7三、價格定位………………………………………………………………………9營 銷 篇一、銷售推廣策略確定…………………………………………………………13二、市場推廣 ……………………………………………………………………19三、產(chǎn)品與現(xiàn)場完善建議………………………………………………………21品定 位 篇一、 項 目 定 位 項目概況? 所處區(qū)域： 徐匯區(qū)? 地理位置： 東安路50弄18號? 基地面積： 5868平方米? 總建筑面積： 68562平方米? 產(chǎn)品形態(tài)： 甲級涉外寫字樓? 建筑形狀： 海螺狀? 可售面積： 28535平方米（5—17層） 根據(jù)本案的自身特征，產(chǎn)品屬性定義為：區(qū)域內(nèi)5A級智能化地標(biāo)性甲級涉外寫字樓詮釋：從本案所處區(qū)域和特性分析來看， 其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對來說較高，必然導(dǎo)致開發(fā)商營建成本提高，租金價格也隨之提高，最終是否受市場所認(rèn)可，直接關(guān)系到本案的最終銷售狀況。但是，一個寫字樓是否得到市場的認(rèn)可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業(yè)品質(zhì)的提高、市場的稀缺以及產(chǎn)品的推廣造勢。所以，中原認(rèn)為：在提高物業(yè)品質(zhì)同時，可以充分利用中原的專業(yè)經(jīng)驗、對市場的敏銳以及先進的營銷理念對本物業(yè)進行包裝于推廣，將其優(yōu)勢充分體現(xiàn)出來，從而淡化其不利因素，把本案提高成一個高檔寫字樓。優(yōu)勢分析n 地段公共交通線路繁多，出行非常便捷；n 周邊商業(yè)配套設(shè)施齊全，辦公配套條件較好；n 由于生活環(huán)境成熟，中高檔的住宅市場為高檔寫字樓市場提供生存空間；n 本案周邊的寫字樓供應(yīng)量尚未飽和，還有較大的需求空間；n 開發(fā)商實力較強，其品牌優(yōu)勢在未來的市場推廣中會起到很積極作用；劣勢分析n 本區(qū)域的寫字樓入住率相對于徐家匯商圈周邊寫字樓較低，是因為本區(qū)域的地理位置與其相比沒有優(yōu)勢可言，要吸引大公司的入住必須在營建標(biāo)準(zhǔn)上有所提高；n 本案所處的位置并不是傳統(tǒng)意義上的商務(wù)區(qū)，所以國內(nèi)外大公司對本案的接受度可能會不是很高，如何提高本案對打公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點；n 從目前的寫字樓市場來看，作為5A級甲級涉外寫字樓一般只租不售，因為如果銷售的話，可能會導(dǎo)致客戶層次降低以及給管理帶來不便，從而影響大公司的入住；n 由于本案建設(shè)周期較長，導(dǎo)致市場形象不好；市場分析本區(qū)域是上海傳統(tǒng)的西部高尚居住地段，而徐家匯商圈中匯金、匯聯(lián)、港匯、美羅城、東方商廈、第六百貨、太平洋百貨等構(gòu)成上海西部最熱鬧的次商業(yè)中心，其直接影響到寫字樓的分布于租金價格?？偟膩碚f，徐家匯寫字樓分布比較散，主要以美羅大廈、上海實業(yè)大廈為代表。 徐家匯商圈近幾年寫字樓的租金價格起伏較大，平均租金在96~97年達(dá)到高峰，然后開始下滑，1999~，隨著經(jīng)濟形勢的不斷好轉(zhuǎn)，租金有進一步的上升空間。而本案處于徐家匯區(qū)域邊緣，其租金價格相對于商圈內(nèi)的租金價格低20%左右，所以，徐家匯商圈內(nèi)寫字樓的租金價格直接關(guān)系到本案最終租金價格和銷售價格的確定。n 市場機會點? 上海寫字樓整體市場回暖，甲級寫字樓需求旺盛，且出售寫字樓比例增加；? 甲級寫字樓需求激增，購買行為增加，空置率大幅下降；? 本區(qū)域內(nèi)目前的供應(yīng)量不大，在未來的一到兩年內(nèi)市場的需求量不會飽和，尚有一定的發(fā)展空間，但隨著徐匯區(qū)政府“辦公在徐匯”等政策相繼出臺，預(yù)計在未來的2004年—2008年將會有很大的供應(yīng)量，所以本案要抓緊目前開發(fā)時機，盡快入市，在最短的時間內(nèi)快速去化，獲得利潤的最大化。? 本區(qū)域地標(biāo)性寫字樓相對比較缺乏；? APEC及WTO將給上海寫字樓市場帶來良好的需求機遇；n 市場威脅? 辦公樓市場競爭激烈，徐家匯商圈周邊的甲級寫字樓是本案今后長期和強有力的競爭對手；? 大樓外立面尚
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