【正文】 商務(wù)演繹價值”，售樓部整體形象，以一種簡約和富有深刻想象空間的表現(xiàn)形式表達(dá)。形象墻前面是接待臺及資料臺；178。主題風(fēng)格建議與項目全新單元產(chǎn)品簡約但富有想象力的宣傳效果保持一致，整個售樓部給人以簡潔明快、現(xiàn)代時尚的視覺感受，避免用復(fù)雜的畫面或物件沖淡整體效果。圍墻廣告效應(yīng)具有長期性的特點，且費(fèi)用不大，作用不容忽視。3．銷期間，國慶節(jié)后， 屬銷售旺季，正是舉辦促銷活動的大好時機(jī)。四、開盤活動策劃1．內(nèi)部認(rèn)購活動， 在《武漢晚報》和《楚天緊報》上發(fā)布活動消息抽簽獲得購買數(shù)量有限的優(yōu)惠價靚景戶型機(jī)會開盤日抽獎兌現(xiàn)承諾。（8）直銷法：建立專業(yè)的市場拓展?fàn)I銷隊伍，直接派送資料、與客戶面談；三、入市時機(jī)評估依據(jù)寫字樓市場營銷與推廣的規(guī)律分析，認(rèn)為房產(chǎn)項目尤其是寫字樓的入市，入市時期及前期的鋪墊尤其重要，入市必須做好有效有利準(zhǔn)備，否則盲動往往陷于被動，寫字樓開發(fā)及投資較居住置業(yè)有其特殊的特點與風(fēng)險。突出軟性廣告的地位w 硬性廣告精心制作廣告片，考慮低投入因素，以電視制作、30秒為宜；精心安排播放時間、地點、間隔、量度、密度。如盤龍城首家專業(yè)SOHW寫字樓，市場前景如何？樹形象。（5）報紙廣告購買主體多為商界人士，公務(wù)繁忙，宜以報紙廣告為主。w 建立實用的應(yīng)用系統(tǒng)，統(tǒng)一其外在形象：形象、風(fēng)格、包裝、個性等做到系統(tǒng)化、統(tǒng)一化。第五部分 營銷篇一、營銷策略適度低價入市；以售為主，租售并用；達(dá)到聚人氣、商氣的目的；以便盡快回籠資金。●　第三階段媒介目標(biāo)此階段為全面招商階段，針對某些目標(biāo)客戶群體，注重宣傳推廣的深度和力度，注重達(dá)到既定目標(biāo)客戶群的關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)他們的消費(fèi)行為。既是第一階段的結(jié)局，同時又是第二期項目的開始。銷售率達(dá)到階段任務(wù)90%以后，隨即進(jìn)入掃尾期。這階段重要工作之一是服務(wù)好已成交的客戶，提升公關(guān)形象，以爭取口碑客戶和促進(jìn)待觀察客戶果斷成交，因為此類客戶的交際圈甚為廣泛。續(xù)勢和發(fā)勢是渾然一體的，沒有明顯界限。n 本階段先期工作——認(rèn)購；n 搞好本階段工作的重中之重——開盤；n 廣告支持仍然用軟硬結(jié)合手法，繼續(xù)利用媒體資源。本階段將圍繞開盤持續(xù)相當(dāng)長時間。統(tǒng)述之，這一段時間的宣傳力度必然很大，正所謂把錢用在刀刃上。 造勢：2008年5月—2008年9月沒有造勢，何談發(fā)勢，造勢階段求一個蓄積效應(yīng)。所以銷售前須建立一個完整的開盤計劃書，以確定能吸引、打動、穩(wěn)定消費(fèi)者。同時針對目標(biāo)客戶群，在專業(yè)媒體上輔以軟文的方式，強(qiáng)化項目的功能與特征，并結(jié)合項目竣工，繼續(xù)進(jìn)行深度新聞炒作。 ●　第二階段目標(biāo)——根據(jù)盤龍SHOW峰匯廣場 “盤龍城首席商務(wù)旗艦的市場定位，以及盤龍城的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，有重點、有步驟地進(jìn)行廣告推廣，廣告訴求重點也應(yīng)從以形象為主，轉(zhuǎn)為形象與功能兩者兼顧，以大廈獨特的品質(zhì)，突出的“賣點”，吸引省內(nèi)外目標(biāo)客戶租賃或購買。二、賣點提煉案 名： 盤龍SHOW峰匯廣場 項目定位：SHOW商務(wù)寫字樓 項目口號：辦公因SHOW而輕松項目賣點：區(qū)位價值；物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品特質(zhì)；景觀資源配套設(shè)施；品牌效應(yīng)；開發(fā)實力；物業(yè)管理賣點詮釋：（1）區(qū)位價值 —— 盤龍中樞 / 地標(biāo)商務(wù)（2）物業(yè)形態(tài) —— 盤龍中心 / 綜合產(chǎn)品（3）產(chǎn)品特質(zhì) —— 驚市杰作 / 印證完美（4）配套設(shè)施 —— 寬帶入戶 / 數(shù)字生活（5）品牌效應(yīng) —— 盤龍典范 / 領(lǐng)袖商務(wù)（6）開發(fā)實力 —— 卓爾地產(chǎn) / 曠世杰作（7）物業(yè)管理 ——酒店物管 / 全程服務(wù) 賣點中的亮點第一亮點：同時具有無法克隆的地段和景觀資源雙重優(yōu)勢第二亮點：標(biāo)新立異的四大物業(yè)個性主張第三亮點：寫字樓具有5A式配置+人本化服務(wù)，工作的新白領(lǐng)部落，引導(dǎo)2007寫字樓生活新潮流。對投資回報作細(xì)致地分析和比較。w 營銷組合：公共關(guān)系、報章廣告、戶外宣傳、人員促銷策略并舉；發(fā)起立體、全方位地宣傳攻勢，力求做到有廣度、有深度、有力度，對目標(biāo)市場構(gòu)成較大地震撼和沖擊。6．以高品位的金融主題會所營造樓盤的文化氛圍?？Х葟d可引進(jìn)市內(nèi)比較出名的中西餐廳或咖啡廳，比如綠茵閣，上島咖啡廳，兩岸咖啡廳。w 展現(xiàn)成功風(fēng)采，感受時代氣息；w 擁抱SHOW商務(wù)寫字樓，笑傲二十一世紀(jì)； 4．匯集巨大人流，吸聚人氣財氣：大環(huán)境佳：新盤龍，新商務(wù)中樞，最具活力，商機(jī)無限。 3．“盤龍中樞w 引導(dǎo)未來的現(xiàn)代商務(wù)理念：每20平米一條資訊線路，室外廣告電視屏幕，商務(wù)會所，多功能會議廳。w 有限的商業(yè)投資，拓展無限的商業(yè)空間。中樓層（6層—15層）：小面積實惠型寫字樓，形式固定分割成塊狀，買者可按“塊數(shù)”自由組合購買。1． 主題定位SHOW商務(wù)寫字樓“盤龍中樞4) 還有一部分投資者看好商務(wù)空間的投資價值，也看到了本案存在巨大的升值空間，急于購得用于出租。在為本案銷售預(yù)備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：1) 有一部分企業(yè)進(jìn)入住宅辦公，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，這讓公司的形象大打折扣。設(shè)計上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級寫字樓行列。劣勢分析—Wa) 本項目目前交通不便，辦公、商業(yè)氛圍不足；板塊整體配套不足規(guī)模小帶來產(chǎn)品配套及概念營造上的局限機(jī)會分析—Oa) 政策導(dǎo)向。b) 區(qū)域品牌優(yōu)勢：盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是一個政府全力支持多方位區(qū)域，知名度較高。天興洲長江大橋所經(jīng)之處，將武鋼、武漢開發(fā)區(qū)、漢陽新區(qū)、盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等串連起來，形成一個強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)鏈，并輻射城市外圍的黃陂、江夏等郊區(qū)(縣市)的新興生態(tài)工農(nóng)業(yè)園和衛(wèi)星城，促進(jìn)武漢區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 從武漢市的發(fā)展戰(zhàn)略可以看出，本項目所處的盤龍城地區(qū)是未來武漢市重點建設(shè)的區(qū)域之一，眾多實力開發(fā)企業(yè)把目光投向這里，在各類基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，在政府的大力支持下，該區(qū)域發(fā)展前景看好。 屆時將躋身為全國六大航空樞紐，規(guī)模將超過成都、西安、杭州等地機(jī)場的航站樓。2005年，全國開發(fā)區(qū)清理整頓中，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)保留盤龍城開發(fā)區(qū)，到2005年末，建成區(qū)面積6平方公里。2000年4月，黃陂縣改區(qū)后，劃出42平方公里（含劉店、下集、葉店、許廟、劉古塘五個村）交發(fā)展區(qū)管委會封閉托管。12) 從投資回報角度看，投資額巨大，而市場銷售平淡，巨額的投資回收只能依靠租賃市場，這也意味著武漢市場優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資回收期可能長達(dá)數(shù)十年。10) 從供應(yīng)角度看，由于土地成本、建筑成本及配套成本方面等各項支出巨大，因此寫字樓較一般住宅在投資額上要大許多，對自有資金實力及融資能力方面要求很高，若在開發(fā)過程中某一個環(huán)節(jié)資金鏈出現(xiàn)問題都會面臨項目爛尾的危險。寫字樓市場對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及發(fā)展方式有極大的關(guān)聯(lián)性及依賴性。但客觀來說，武漢市在經(jīng)濟(jì)水平上與北京、上海、廣州、深圳等城市存在較大差距，而城市吸引力從某些方面來說也落后于成都、天津、大連等同等水平的二線城市。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)。2) 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。一旦空租，投資者不但沒有租金可收，還要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，可謂得不償失。投資額巨大，而銷售平淡，巨額投資只能依靠租賃回收，這意味著武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓的回報期可能長達(dá)數(shù)十年。四、武漢寫字樓總結(jié)分析武漢市寫字樓的入住客戶多為創(chuàng)業(yè)型、投資型的中小客戶，多選擇租用面積100平方米左右的中低檔寫字樓。在政府規(guī)劃下，寫字樓市場得到快速發(fā)展，并擬建成武昌經(jīng)濟(jì)總部區(qū)。中南路上寫字樓代表樓盤：世紀(jì)廣場位于武漢市武昌區(qū)中南路14號，占地面積11000平方米，建筑面積75000平方米，容積率7，綠化率5%以下，由2棟26層的超高層建筑物組成，2004年初已建成入住。n 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚。n 沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢