武漢寫字樓項目市場調(diào)研及定位報告-wenkub.com
2024-08-11 01:58 本頁面
【正文】 ※ 初步包裝后，用2個月時間進行試探性的發(fā)售 ※ 制定總體的廣告及媒介策略，轟炸武漢市場 4個月※ 根據(jù)廣告反饋制定后續(xù)銷售計劃 23個月※ 進行系列推廣活動以上計劃逐步進行，發(fā)展商和代理商的通力合作，我們有信心在一年的時間內(nèi)讓項目的銷售率達到80%，創(chuàng)武漢寫字樓銷售率新高。我們會根據(jù)實際的情況制定詳細的內(nèi)容并每階段向發(fā)展商匯報，供發(fā)展商決策。※ 促銷 深入甲級寫字樓腹地，傳播項目品牌、品質，固定宣傳點，在繁華地段和寫字樓集中地方發(fā)放宣傳單。我司深信，在發(fā)展商的支持與幫助下，一定能夠創(chuàng)造武漢寫字樓銷售力新高，并為波濤置業(yè)有限公司帝造全新現(xiàn)代的企業(yè)品牌形象。設置帶同步翻譯系統(tǒng)的小型會議廳，設置配備電視、可視電話、投影儀的產(chǎn)品演示中心（間作電視會議廳）；D、 在住宅小區(qū)中開辟員工餐廳，為大樓提供員工就餐服務；E、 配設滿足500M2使用的戶式中央空調(diào)，使得每戶均可獨立使用，并將主機設置于大樓東西兩端，避免空調(diào)機位對大樓外立面的影響，同時為24小時公辦提供便利條件；F、 采用先進的綜合布線系統(tǒng)、通訊光纜直接入戶，并在每個樓層設置多個寬帶數(shù)據(jù)端口，為信息化和信息升級留足空間。效果分析： ◎ 本案外形設計簡單，如按傳統(tǒng)方法裝飾勢必造成建筑陳舊落伍； ◎ 簡單的外形設計為簡約的外觀裝飾提供了良好的基礎，可有效節(jié)省成本投入； ◎ 簡約的外觀明快，蘊含著現(xiàn)代的元素，從使本案的內(nèi)涵與外延得到高度統(tǒng)一；★ 智能、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能、獨立——現(xiàn)代文化的立體內(nèi)涵。人們已沒有太多時間去體會舞文弄墨的豪情、吟詩頌詞的雅性、花前月下的浪漫、午后陽光的悠閑。B、 注重自然通風，讓建筑的南北優(yōu)勢得到最大發(fā)揮；C、 注重采光，最大限度利用自然光辦公；D、 注重勞逸結合，在頂層平臺設置健身房，臺球館、乒乓球館，讓白領在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強并保持良好的體魄。積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。適應這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開放透明的空間。 ◎ 重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形成價格優(yōu)勢。因此本案市場定位于已經(jīng)取得長足發(fā)展的中型企業(yè)、務實進步的大型企業(yè)、開拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。 效果分析： ◎ 現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實現(xiàn)現(xiàn)代化也是實現(xiàn)消費者需求。效果分析： ◎ 寫字樓二次置業(yè)屬市場空白點，競爭者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場，可迅速占領市場營銷的至高點，形成旺銷； ◎ 本案作為第一個寫字樓市場的二次置業(yè)樓盤，其形象備受市場關注，可與競爭個案形成有效差異，避免同質竟價帶來的利益損失。我司認為：上述市場情況正是新一代寫字樓產(chǎn)品的市場需求動力。 在為本案銷售預備方案所作的市場調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況：◎ 前期以低價格進入公寓式寫字樓的大量企業(yè)中，相當數(shù)量的企業(yè)已得到了長足的發(fā)展。設計上的先天不足很難讓本案進入豪華甲級寫字樓行列。 合理準確的市場及產(chǎn)品定位，在檔次上避開甲級寫字樓沖擊，擴大了項目市場層面 【四 項目定位】根據(jù)對漢口片區(qū)寫字樓市場的分析，結合本案狀況，我司認為：低檔次寫字樓是本案應努力避免的開發(fā)選擇?！^(qū)域內(nèi)公寓類商住樓對純寫字樓市場沖擊大 具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎條件，如交通、人流量、商務 氛圍等； 現(xiàn)代先進的設計和規(guī)劃，在使用率、功能及設備方面大大 可見，區(qū)域商務辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。有藍天賓館、長江大酒店、亞洲大酒店、艷陽天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等※ 娛樂、購物場所林立?！? 商住樓的沖擊也很大，商住兩用的房子，價位相對于單作為辦公用的寫字樓來說要劃算得多。※ 客戶對寬帶網(wǎng)的建設也有了相當大的興趣。※ 電梯數(shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。武漢市就業(yè)人口中律師、會計師比例不高，而保險、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多，對寫字樓需求大。 寫字樓市場需求分析 市場需求概況從銷售、出租情況來看，板塊市場需求比較分析如下表：板 塊板塊特征主要客戶建設大道“金融一條街”金融一條街,高檔寫字樓密集外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機構,本地企業(yè)數(shù)量少解放大道至武勝路濃厚商業(yè)氛圍,中高檔寫字樓外地駐漢機構/知名品牌代理公司及合資企業(yè)取水樓至江漢北路CBD輻射區(qū),中檔寫字樓中小私營企業(yè)沿江大道及江漢路步行街濃厚商業(yè)氛圍,一般寫字樓和商住樓銷售代理/廣告策劃分 析：※ 建設大道金融一條街板塊，建銀大廈、國貿(mào)中心、瑞通廣場、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機構以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛立信、柯達、愛普生，國內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬科、華為技術，大唐電信等；※ 解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫字樓、富商大廈、中原大廈等寫字樓，入駐機構以國內(nèi)知名品牌駐漢機構和武漢本地強勢公司為主，小部分包括知名外企分支機構；※ 取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機構以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機構。這主要是趨于寫字樓老化，功能等跟不上現(xiàn)代辦公需求?！〗瓭h北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為20元/平方米/月?！? 建設大道金融一條街板塊，寫字樓平均租金為55元/平方米/月，寫字樓最高租金達到80元/平方米/月，為武漢市寫字樓租金最高區(qū)域?！? 解放大道至武勝路沿線板塊，寫字樓平均銷售價格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢，商業(yè)氣息濃厚?！ 铩∥錆h市字樓市場成交價格武漢市寫字樓市場成交價格指數(shù)及變化如下圖表所示：年季度寫字樓指數(shù)41284149416342084270(注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計分析對象)分 析：2002年寫字樓市場銷售均價為
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