【正文】 　項(xiàng)目銷售目標(biāo)我們會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，劃分不同的銷售階段以及不同的銷售策略。 推廣策略在具體推廣過(guò)程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們將采用以下推廣手法：※ 新聞公關(guān) 房地產(chǎn)周刊、報(bào)紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布※ 廣告推廣 確定引導(dǎo)—提出形象—展現(xiàn)賣點(diǎn)的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報(bào)紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨時(shí)進(jìn)行廣告效果的評(píng)估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹木、山石、流水作為空間表達(dá)元素，婉約靈動(dòng)自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和；C、 建立高度智能化的現(xiàn)代商務(wù)倉(cāng)：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的4樓分區(qū)設(shè)計(jì)。效果分析： ◎ 上述方案的實(shí)施簡(jiǎn)單易行，可操作性強(qiáng)； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛消費(fèi)者； ◎ 健康是社會(huì)的潮流，也是其他樓盤所不足的地方，可有效形成本案的優(yōu)勢(shì)；★ 簡(jiǎn)約——現(xiàn)代的時(shí)尚元素。效果分析： ◎ 開放性的空間更能滿足企業(yè)個(gè)性的張揚(yáng)； ◎ 大開間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn)品檔次，降低價(jià)格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補(bǔ)了建筑外形設(shè)計(jì)一般的缺陷；★ 健康——現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。 效果分析： ◎ 通過(guò)提高銷售總價(jià)來(lái)提升企業(yè)檔次，從而達(dá)到產(chǎn)品的升華。我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場(chǎng)，首要是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化?！? 現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時(shí)期帶來(lái)的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無(wú)奈，并對(duì)由此這種高昂的代價(jià)產(chǎn)生動(dòng)搖。這類公寓式寫字樓產(chǎn)品對(duì)中小企業(yè)寫字樓市場(chǎng)具有一定的略?shī)Z性。　克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足機(jī) 會(huì) (O) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 威 脅 (T)　市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，且先于主 體育館路車站有30余條公交車經(jīng)過(guò)，距離漢口火車站約15分鐘車程，距離天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程，交通十分便捷. 商務(wù)辦公環(huán)境項(xiàng)目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。※ 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問(wèn)題。 市場(chǎng)需求特征分析寫字樓市場(chǎng)需求特征如下：※　承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級(jí)到甲級(jí)，或從其它寫字樓到乙級(jí)寫字樓※　寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫字樓時(shí)一般從武漢市范圍來(lái)看。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上漲。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提升。 租金/售價(jià)分析★ 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示：寫字樓歷年價(jià)格指數(shù)表年／度寫字樓指數(shù)101010131016101810161019102310301035103810501065　 (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象)分 析：2001年以前上升緩慢，2001年以后上升很快，特別是2002年以來(lái)同比漲幅達(dá)3％。※ 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場(chǎng)為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場(chǎng)，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)?！疽? 漢口寫字樓市場(chǎng)概況】武漢是一個(gè)擁有數(shù)百年的歷史和800萬(wàn)人口的大城市，數(shù)度被評(píng)為“21世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。※　建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定，由于受武漢廣場(chǎng)和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶?！?0%寫字樓以為地下停車位為主,30%寫字樓以地面停車位為主。※ 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量要求也明顯提高?！皳?jù)統(tǒng)計(jì)，2003年1—3月，有56家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，其中注冊(cè)資金1000萬(wàn)元以上的大企業(yè)、大公司、大集團(tuán)漢辦就有12家”（資料來(lái)源于武漢市統(tǒng)計(jì)局）。 建筑物的高度只有18層，在整體的氣勢(shì)上不夠磅礴　區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來(lái)市場(chǎng)需求如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。武漢的寫字樓供大于求已是不爭(zhēng)之實(shí)，新的寫字樓產(chǎn)品唯有去爭(zhēng)取現(xiàn)仍在舊寫字樓中的企業(yè)，進(jìn)行重新認(rèn)購(gòu)，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認(rèn)購(gòu)、二次置業(yè)?！?辦公現(xiàn)代化——升級(jí)企業(yè)發(fā)展的要求?，F(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒(méi)有明爭(zhēng)暗斗的企業(yè)內(nèi)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標(biāo)、良好的經(jīng)營(yíng)效益。由此，我司建議：A、 ，讓空氣得到更好的分層排布。由此建議：本案外立面設(shè)計(jì)造型應(yīng)注重表達(dá)時(shí)尚的簡(jiǎn)約特性，簡(jiǎn)約的立面、簡(jiǎn)約線條、簡(jiǎn)約的結(jié)構(gòu)。瞄準(zhǔn)寫字樓二次置業(yè)的市場(chǎng)空白點(diǎn)；鎖定中型成長(zhǎng)型企業(yè)的辦公需求；倡導(dǎo)健康辦公的新模式；打造現(xiàn)代簡(jiǎn)約的開放空間；尋求時(shí)尚與實(shí)用的完美結(jié)合；搶占新一代寫字樓市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者席位；這就是航空SHOW商務(wù)港寫字樓的策劃總思路?！? 調(diào)整 結(jié)合市場(chǎng)的反映，表達(dá)出的廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、賣點(diǎn)，以及在此基礎(chǔ)上對(duì)客戶的反映對(duì)策略進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。附：寫字樓項(xiàng)目資料寫字樓名稱租價(jià)、售價(jià)水平檔次主體公司類型坐落地址租售率建銀大廈80元/平方米+20（物管）不出售甲級(jí)外企，國(guó)內(nèi)知名