【正文】 項(xiàng)目銷售目標(biāo) 我們會根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，劃分不同的銷售階段以及不同的銷售策略。 推廣策略 在具體推廣過程中，結(jié)合我司十余年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們將采用以下推廣手法： ※ 新聞公關(guān) 房地產(chǎn)周刊、報紙、軟稿結(jié)合硬性廣告的發(fā)布 ※ 廣告推廣 確定引導(dǎo) — 提出形象 — 展現(xiàn)賣點(diǎn)的策略，科學(xué)的預(yù)算，系統(tǒng)的策劃、新奇的創(chuàng)意以及在報紙上發(fā)布的廣告，鎖定目標(biāo)群體，并隨 時進(jìn)行廣告效果的評估及廣告媒體、創(chuàng)意的調(diào)整。采用名貴花崗石鋪地，并引入自然生態(tài)，把樹木、山石、流水作為空間表達(dá)元素，婉約靈動自顯其中，使其在豪華與自然間尋求人性的親和； 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 20 頁 C、 建立高度智能化的現(xiàn)代 商務(wù)倉：將原本規(guī)劃為發(fā)展商辦公的 4 樓分區(qū)設(shè)計。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 19 頁 效果分析： ◎ 上述方案的實(shí)施簡單易行，可操作性強(qiáng)； ◎ 關(guān)注健康就是關(guān)愛生命，關(guān)注健康就是關(guān)愛消費(fèi)者； ◎ 健康是社會的潮流，也是其他樓盤所不足的地方， 可有效形成本案的優(yōu)勢； ★ 簡約 —— 現(xiàn)代的時尚元素。 效果分析： ◎ 開放性的空間更能滿足企業(yè)個性的張揚(yáng)； ◎ 大開間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn) 品檔次，降低價格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補(bǔ)了建筑外形設(shè)計一般的缺陷； ★ 健康 —— 現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。 效果分析： ◎ 通過提高銷售總價來提升企業(yè)檔次，從而達(dá)到產(chǎn)品的升華。 我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場，首要是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 ◎ 現(xiàn)有甲級寫字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時期帶來的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無奈，并對由此這種高昂的代價產(chǎn)生動搖。這類公寓式寫字樓產(chǎn)品對中小企業(yè)寫字樓市場具有一定的略奪性。 克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足 機(jī) 會 (O) 威 脅 (T) 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及 CBD輻射影響，且先于主 體育館路車站有 30 余條公交車經(jīng)過，距離漢口火車站約 15 分鐘車程，距離天河國際機(jī)場約 30 分鐘車程，交通十分便 捷 . 商務(wù)辦公環(huán)境 項(xiàng)目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟。 ※ 大廈的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問題。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 12 頁 市場需求特征分析 寫字樓市場需求特征如下： ※ 承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級到甲級，或從其它寫字樓到乙級寫字樓 ※ 寫字樓市場的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫字樓時一般從武漢市范圍來看。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會有很大的發(fā)展空間，而且租金價位相信也會隨之有所上漲。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價格難以提升。 板 塊 數(shù) 量 (個 ) 建設(shè)大道“金融一條街” 10 解放大道至武勝路 4 取水樓至江漢北路 3 沿江大道及江漢路步行街 5 合 計 22 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴 第 6 頁 租金 /售價分析 ★ 武漢市寫字樓價格指數(shù) 武漢市寫字樓價格指數(shù)及變化如下圖表所示： 寫字樓歷年價格指數(shù)表 年／度 寫字樓指數(shù) 1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065 寫字樓物業(yè)價格指數(shù)圖10101013101610181016101910231030103510381050 1065980990100010101020103010401050106010701 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12寫字樓物業(yè)價格指數(shù) (注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計分析對象 ) 分 析 ： 2001 年以前上升緩慢， 2001 年以后上升很快，特別是 2002 年以來同比漲幅達(dá) 3％。 ※ 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈 、 瑞通廣場為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。 【一 漢口寫字樓市場概況】 武漢是一個擁有數(shù)百年的歷史和 800 萬人口的大城市，數(shù)度被評為“ 21 世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝弧? ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級寫字樓總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)甲級寫字樓物業(yè)規(guī)模的 60％以上， 是漢口高檔寫字樓最為密集 、規(guī)模最大 的 區(qū)域。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場價值。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定， 由于受武漢廣場和世貿(mào) 大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶。 ※ 70%寫字樓以為地下停車位為主 ,30%寫字樓以地面停車位為主。 ※ 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高?！皳?jù)統(tǒng)計， 2020年 1— 3月，有 56家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，其中注冊資金 1000萬元以上的大企業(yè)、大公司、大集團(tuán)漢辦就有 12家”（資料 來源于武漢市統(tǒng)計局）。 建筑物的高度只有 18 層，在整體的氣勢上不夠磅礴 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動頻繁，帶來市場需求 如不采取非常之手段，滯銷將是情理之中的結(jié)果。 武漢的寫字樓供大于求已是不爭之實(shí)，新的寫字樓產(chǎn)品唯有去爭取現(xiàn)仍在舊寫字樓中的企業(yè)，進(jìn)行重新認(rèn)購，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認(rèn)購、二次置業(yè)。 ★ 辦公現(xiàn)代化 —— 升級企業(yè)發(fā)展的要求。 現(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒有明爭暗斗的企業(yè)內(nèi)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標(biāo)、良好的經(jīng)營效益。 由此，我司建議： A、 在空間規(guī)劃上確保 米的層高，讓空氣得到更好的分層排布。 由此建議： 本案外立面設(shè)計造型應(yīng)注重表達(dá)時尚的簡約特性，簡約的立面、簡約線條、簡約的結(jié)構(gòu)。 瞄準(zhǔn)寫字樓二次置業(yè)的市場空白點(diǎn)； 鎖定中型成長型企業(yè)的辦公需求； 倡導(dǎo)健康辦公的新模式； 打造現(xiàn)代簡約的開放空間； 尋求時尚與實(shí)用的完美結(jié)合； 搶占新一代寫字樓市場的領(lǐng)導(dǎo)者席位； 這就是航空 SHOW 商務(wù)港寫字樓的策劃總思路。 ※ 調(diào)整 結(jié)合市場的反映，表達(dá)出的廣告創(chuàng)意 、設(shè)計、賣點(diǎn)，以及在此基礎(chǔ)上對客戶的反映對策略進(jìn)行及時調(diào)整。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書 重任所托 傾力以赴