【正文】 第 23 頁 附：寫字樓項目資料 寫字樓名稱 租價、售價水平 檔次 主體公司類型 坐落地址 租售率 建銀大廈 80元 /平方米 +20（物管）不出售 甲級 外企，國內知名公司 西北湖廣場，新華下路 85% 瑞通廣場 85元 /平方米 +12（物管） 8500元 /平方米 甲級 外企，國內知名公司 長江日報路，建設大道 90% 招銀大廈 4555元 /平方米 甲級 外企，國內知名公司 建設大道與青年路交匯處 85% 信合大廈 50元 /平方米 甲級 國內知名公司，少量外企 建設大道，噴泉公園附近 85% 國貿大廈 100元 /平方米（租價 +物管） 甲級 外企，少量國內知名企業(yè) 建設大道，西北湖廣場對面 95% 良友大廈 40元 /平方米 乙級 (優(yōu)秀 ) 少量國內知名公司，少量外企，大量武漢有 實力公司 新華路與噴泉公園附近 80% 凱盟大廈 38元 /平方米 乙級 大量武漢有一定實力公司，創(chuàng)業(yè)期公司 新華路，噴泉公園對面 75% 登月大廈 25元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司 新華路與噴泉公園附近 70% 陽光大廈 2300元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 新華下路 95% 青年廣場 22元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 青年路靠近建設大道 55% 項目名稱 武漢廣場 世貿廣場 富商大廈 中原大廈 租金報價 30 45 35 20 項目名稱 世紀大廈 港奧中心 正信大廈 中百商廈 租金報價 27 35 30 21 。 ※ 文藝公關活動 結合具體事件，組織各種活動，制造銷售氣氛，如認購、開盤等吸引注意力。 ★ 航空 SHOW 商務港寫字樓 —— 為本案迅速建立市場知名度。他們要忍受太多的工作壓力，適應太快的社會節(jié)奏，因此簡約便成為首當其沖的選擇。 健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。 ★ 開放、透明 —— 現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點。未來的寫字樓產品，誰能改善這種狀況，誰能滿足這種需求，誰就能成為市場上的佼佼者。 理由： ◎ 本案所立基之解放 大道寶豐路段，并非中心商務區(qū)； ◎ 18 層框架結構，造型簡單、設計傳統(tǒng)； ◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展； ◎ 沒有豪華大堂支撐。 區(qū)域競爭對手不多，近 2年來不會出現(xiàn)較多寫字樓項目 區(qū)域商業(yè)經濟不很發(fā)達，商務活動以中小企業(yè)為主，商務氛圍不是很濃厚 超過區(qū)域內先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內具有 武廣商圈、中山公園、中百倉儲等 受 CBD 商務區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務環(huán)境優(yōu)越。 隨著網絡時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網的服務和配套設施。 ※ 目前寫字樓市場需求不是很大。 板 塊 租售率 建設大道金融一條街 85％ 取水樓至江漢北路 75％ 江漢路及沿江大道 70％ 解放大道沿線及武勝路 70％ 平均水平 75％ 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 第 10 頁 物業(yè)特征分析 物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項目 / 板塊 金融一條街 取水樓至江漢北路 江漢路及沿江大道 解放大道沿線及武勝路 檔次 甲級寫字樓 一般檔次寫字樓 商住公寓樓 早期高檔寫字樓 形象 現(xiàn)代，氣派 一般 商業(yè)外觀 商業(yè)外觀 規(guī)模 大而集中 小 大而分散 大而集中 配套 現(xiàn)代化，先進 一般化 不齊全 老舊 物管公司 深港派物業(yè)管理公司 本地物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 分 析： 從檔次來看，表現(xiàn)出如下特征： ※ 甲級寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達性，高品質的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競爭力，主要在金融一條街沿線 ※ 乙級寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線 ※ 其它寫字樓房齡在 1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經濟上過時 , 無現(xiàn)代電腦系統(tǒng) ,其附近新開發(fā)的寫字樓項目安裝了更好的設施，主要分布在甲級乙級寫字樓周邊 從配套設施來看，有如下特點： ※ 40%寫字樓采用進口電梯 ,60%寫字樓采用中外合資電梯。板塊受金融一條街商務環(huán)境和新興甲級寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場價值高，未來升值趨勢明顯。 ★ 漢口寫字樓板塊價格特征 漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價格特征如下圖表所示： 板塊寫字樓售價比較圖500070004000 420042700100020003000400050006000700080001建設大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均售價 分 析： 年季度 寫字樓指數(shù) 4128 4149 4163 4208 4270 板 塊 平均售價 (元 /㎡ ) 建設大道“金融一條街” 7000 解放大道至武勝路 5000 取水樓至江漢北路 4000 沿江大道及江漢路步行街 4200 平均售價 4270 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 第 8 頁 ※ 從銷售價格來看，漢口寫字樓板塊銷售價格差距明顯，從高到低依次為建設大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 第 5 頁 【二 漢口寫字樓市場供應需求分析】 漢口寫字樓市場供應分析 供應量分析 漢口地區(qū)主要寫字樓項目板塊分布情況如下圖表所示： （注：此處分析時寫字樓不分等級） 漢口寫字樓供應板塊特征45%18%14%23%建設大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街 分 析： ※ 市場板塊供應特征明顯。 項目產品建議書 重任所托 傾力以赴 第 1 頁 目 錄 前 言 ? ???????????????????????????????????????????????????????? 4 一 漢口寫字樓市場概況 ? ??????????????????????????????????????????????? 4 漢口寫字樓市場發(fā)展回顧 ????????????????????????????????????????????? 4 寫字樓總體市場特征 ?????????????????????????????????????????? ????? 5 二 漢口寫字樓市場供應需求分析 ???????????????????????????????????????????? 6 漢口寫字樓市場供應分析 ????????????????????????? ???????????????????? 6 供應量分析 ???????????????????????????????????????????????? 6 租金 /售價分析 ??????????????