【正文】 第 23 頁(yè) 附：寫(xiě)字樓項(xiàng)目資料 寫(xiě)字樓名稱 租價(jià)、售價(jià)水平 檔次 主體公司類型 坐落地址 租售率 建銀大廈 80元 /平方米 +20（物管）不出售 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 西北湖廣場(chǎng)，新華下路 85% 瑞通廣場(chǎng) 85元 /平方米 +12（物管） 8500元 /平方米 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)路，建設(shè)大道 90% 招銀大廈 4555元 /平方米 甲級(jí) 外企，國(guó)內(nèi)知名公司 建設(shè)大道與青年路交匯處 85% 信合大廈 50元 /平方米 甲級(jí) 國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企 建設(shè)大道，噴泉公園附近 85% 國(guó)貿(mào)大廈 100元 /平方米（租價(jià) +物管） 甲級(jí) 外企，少量國(guó)內(nèi)知名企業(yè) 建設(shè)大道，西北湖廣場(chǎng)對(duì)面 95% 良友大廈 40元 /平方米 乙級(jí) (優(yōu)秀 ) 少量國(guó)內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有 實(shí)力公司 新華路與噴泉公園附近 80% 凱盟大廈 38元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢有一定實(shí)力公司，創(chuàng)業(yè)期公司 新華路，噴泉公園對(duì)面 75% 登月大廈 25元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司 新華路與噴泉公園附近 70% 陽(yáng)光大廈 2300元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 新華下路 95% 青年廣場(chǎng) 22元 /平方米 乙級(jí) 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 青年路靠近建設(shè)大道 55% 項(xiàng)目名稱 武漢廣場(chǎng) 世貿(mào)廣場(chǎng) 富商大廈 中原大廈 租金報(bào)價(jià) 30 45 35 20 項(xiàng)目名稱 世紀(jì)大廈 港奧中心 正信大廈 中百商廈 租金報(bào)價(jià) 27 35 30 21 。 ※ 文藝公關(guān)活動(dòng) 結(jié)合具體事件，組織各種活動(dòng)，制造銷(xiāo)售氣氛，如認(rèn)購(gòu)、開(kāi)盤(pán)等吸引注意力。 ★ 航空 SHOW 商務(wù)港寫(xiě)字樓 —— 為本案迅速建立市場(chǎng)知名度。他們要忍受太多的工作壓力，適應(yīng)太快的社會(huì)節(jié)奏，因此簡(jiǎn)約便成為首當(dāng)其沖的選擇。 健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。 ★ 開(kāi)放、透明 —— 現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級(jí)，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點(diǎn)。未來(lái)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，誰(shuí)能改善這種狀況，誰(shuí)能滿足這種需求，誰(shuí)就能成為市場(chǎng)上的佼佼者。 理由： ◎ 本案所立基之解放 大道寶豐路段，并非中心商務(wù)區(qū)； ◎ 18 層框架結(jié)構(gòu)，造型簡(jiǎn)單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)； ◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實(shí)現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展； ◎ 沒(méi)有豪華大堂支撐。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，近 2年來(lái)不會(huì)出現(xiàn)較多寫(xiě)字樓項(xiàng)目 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚 超過(guò)區(qū)域內(nèi)先期開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有 武廣商圈、中山公園、中百倉(cāng)儲(chǔ)等 受 CBD 商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。 隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來(lái)臨，客戶希望新的寫(xiě)字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。 ※ 目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求不是很大。 板 塊 租售率 建設(shè)大道金融一條街 85％ 取水樓至江漢北路 75％ 江漢路及沿江大道 70％ 解放大道沿線及武勝路 70％ 平均水平 75％ 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 10 頁(yè) 物業(yè)特征分析 物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項(xiàng)目 / 板塊 金融一條街 取水樓至江漢北路 江漢路及沿江大道 解放大道沿線及武勝路 檔次 甲級(jí)寫(xiě)字樓 一般檔次寫(xiě)字樓 商住公寓樓 早期高檔寫(xiě)字樓 形象 現(xiàn)代，氣派 一般 商業(yè)外觀 商業(yè)外觀 規(guī)模 大而集中 小 大而分散 大而集中 配套 現(xiàn)代化，先進(jìn) 一般化 不齊全 老舊 物管公司 深港派物業(yè)管理公司 本地物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 沿海物業(yè)管理公司 分 析： 從檔次來(lái)看，表現(xiàn)出如下特征： ※ 甲級(jí)寫(xiě)字樓一般有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競(jìng)爭(zhēng)力，主要在金融一條街沿線 ※ 乙級(jí)寫(xiě)字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線 ※ 其它寫(xiě)字樓房齡在 1525年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上過(guò)時(shí) , 無(wú)現(xiàn)代電腦系統(tǒng) ,其附近新開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級(jí)乙級(jí)寫(xiě)字樓周邊 從配套設(shè)施來(lái)看，有如下特點(diǎn)： ※ 40%寫(xiě)字樓采用進(jìn)口電梯 ,60%寫(xiě)字樓采用中外合資電梯。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫(xiě)字樓云集的協(xié)同影響，寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高，未來(lái)升值趨勢(shì)明顯。 ★ 漢口寫(xiě)字樓板塊價(jià)格特征 漢口地區(qū)寫(xiě)字樓板塊銷(xiāo)售價(jià)格特征如下圖表所示： 板塊寫(xiě)字樓售價(jià)比較圖500070004000 420042700100020003000400050006000700080001建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街平均售價(jià) 分 析： 年季度 寫(xiě)字樓指數(shù) 4128 4149 4163 4208 4270 板 塊 平均售價(jià) (元 /㎡ ) 建設(shè)大道“金融一條街” 7000 解放大道至武勝路 5000 取水樓至江漢北路 4000 沿江大道及江漢路步行街 4200 平均售價(jià) 4270 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 8 頁(yè) ※ 從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，漢口寫(xiě)字樓板塊銷(xiāo)售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 5 頁(yè) 【二 漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求分析】 漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析 供應(yīng)量分析 漢口地區(qū)主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目板塊分布情況如下圖表所示： （注：此處分析時(shí)寫(xiě)字樓不分等級(jí)） 漢口寫(xiě)字樓供應(yīng)板塊特征45%18%14%23%建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街 分 析： ※ 市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 1 頁(yè) 目 錄 前 言 ? ???????????????????????????????????????????????????????? 4 一 漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 ? ??????????????????????????????????????????????? 4 漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧 ????????????????????????????????????????????? 4 寫(xiě)字樓總體市場(chǎng)特征 ?????????????????????????????????????????? ????? 5 二 漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求分析 ???????????????????????????????????????????? 6 漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析 ????????????????????????? ???????????????????? 6 供應(yīng)量分析 ???????????????????????????????????????????????? 6 租金 /售價(jià)分析 ??????????????