【正文】 。 （一）前期市調(diào)階段（第一階段） 第一階段 人員安排 市場研究分析 環(huán)境研究分析項目地段背景調(diào)研附近房地產(chǎn)調(diào)研市場消費傾向調(diào)研分析市調(diào)員 1 員，策劃員1 名市調(diào)員 1 員，策劃員 1 名市調(diào)員 2 員，策劃員 1 名市調(diào)員 2 員，策劃員 2 名 市場調(diào)研成果總結(jié) 專案組動腦會議后，市調(diào)負責人與專案主管共同編寫市場總結(jié) 物業(yè)規(guī)劃研判 專案組動腦會議 營銷 方向與設(shè)想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議） 策劃報告綱要 專案策劃員執(zhí)筆 此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調(diào)研，并編寫市調(diào)報告。 可不斷保持市 場新鮮度，沖擊力持久。 整體操作結(jié)束后，將均價控制在 3500 元 /平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報與貴司參考。 （ 1） 中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而 形成的良性循環(huán)，因此，本案能否盡快去化，關(guān)鍵在于前期能否建 立市場人氣，引起市場轟動。 （七）戶型風格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到 陽光的感覺。 （三）外立面材料及顏色 建議采用高級涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。 門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落 地窗， 其它房間配雙層中空塑鋼窗。 社區(qū)規(guī)劃合理。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。 （ 2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā) 商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。地域限制日漸被打 破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷 提升。 開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。 車身廣告 莞城 樟木頭、莞城 常平、常平 香港。故錦繡花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供免費送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務(wù)。 超凡享受： 享受入住方便 享受交通便捷 享受特別服務(wù) 享受都市繁華 享受至尊榮譽 七、兩點整體建議 建錦繡廣場和寓意噴泉 針對錦繡花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建錦繡廣場和寓意噴泉。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。 小戶型，統(tǒng)一裝修 2 房 2 廳、 3 房 2 廳，面積 ，以及購房即可入住的高檔裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。 東莞各鎮(zhèn)的地產(chǎn)競爭盡管不似市區(qū)一樣白熱化，但個性化、形象化已日漸凸顯。 XX 花園市場研究報告提綱 一、 概論 序言 研究目的 研究方法 l 詳盡的資料搜集及分析工作 l 入戶問卷調(diào)查 l 現(xiàn)場訪問 主要結(jié)論和建議 二、 廣州市住宅市場概況 摘要：廣州市區(qū)域概況 總面積、市區(qū)面積、占全市面積 % 家庭總戶數(shù)、戶均人口 近年經(jīng)濟發(fā)展趨勢、生活水平、購買力水平概括 近年廣州住宅市場的發(fā)展特點、成交市場的具體特點 廣州經(jīng)濟發(fā)展概況 經(jīng)濟發(fā)展速度（ GDP 分析、第三產(chǎn)業(yè)分析） 金融業(yè)與房地產(chǎn)消費市場 居民生活水平與住宅消費 廣州住宅市場特點 住宅成交量、付款方式、買家特點分析 廣州住宅市場的發(fā)展趨勢 政府政策 金融上消費貸款額 廣州住宅發(fā)展趨勢 阻力因素 三、 項目區(qū)域市場概況 整體供應(yīng)與成交分析 市場發(fā)展概述 海珠區(qū)住宅供應(yīng)與成交 情況 市場交投活躍原因 規(guī)模效應(yīng)及價格檔次 市場活躍區(qū)域 市場活躍區(qū)域的分布及特點 活躍區(qū)域的價格走勢及檔次變化 多層、高層市場特點 多層住宅近年供應(yīng)、成交特點 高層住宅近年成交增長與供應(yīng)情況 多層住宅與高層住宅的供應(yīng)與成交比較 成交主要特點 成交價格密集區(qū)域 買家分析 l 私人購買 VS 集團購買 l 本地人買家 VS 外地 人買家 l 本市買家：海珠區(qū) VS 其他舊城區(qū) l 成交單元面積 l 買家年齡 l 成交總額，買家承受能力 四、 項目區(qū)位特性分析 摘要 項目地塊在城市發(fā)展中的地位 A、項目地塊位置分析 B、 未來城市的主要發(fā)展方向及本項目地塊地位分析 樹木地塊所屬區(qū)域特點 A、 區(qū)域人口分析 B、 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件分析 C、 區(qū)域新發(fā)展區(qū)分析 D、 區(qū)域住宅開發(fā)的特點分析 項目地塊的地點特征 A、 項目地點及周邊社區(qū)、生活配套分析 B、 項目地塊周邊交通條件分析 C、 項目周邊區(qū)域開發(fā)分析 D、 項目地塊的開發(fā)條件及開發(fā)特點 項目地塊的用地特征 A、 項目地塊用地規(guī)模 B、 項目地塊用地形狀 C、 項目地塊綠化基礎(chǔ)分析 D、 項目地塊內(nèi)高差分析 E、 項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)分析 項目地塊在城市發(fā)展中的地位 項目地塊于城市中的區(qū)位分析 未來城市的主要發(fā)展方向 城市的具體發(fā)展過程對項目發(fā)展的影響 項目地塊所屬區(qū)域 的特征 項目區(qū)域的人口狀況 （常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?%，常住家庭戶數(shù)、戶均人口、新增家庭戶數(shù)、項目 地塊附近居住的常住人口、家庭戶數(shù)） 項目區(qū)域城市發(fā)展概況 （城市功能發(fā)展情況、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施情況分析、交通條件等城市建設(shè)發(fā)展 情況） 區(qū)域內(nèi)競爭性地區(qū)的發(fā)展條件比較 （位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃發(fā)展目標、交通條件、建設(shè)情況等條件比較） 項目地塊的地點特征 （位置、周邊基本居民生活服務(wù)設(shè)施配套、公交、道路規(guī) 劃情況） 項目地塊的用地特征 項目地塊規(guī)模 項目地塊用地形狀分析 項目地塊綠化基礎(chǔ) 需地塊高差分析 項目用地現(xiàn)有污染情況 項目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ) 項目附近競爭性住宅看法物業(yè)發(fā)展狀況 概要： a. 項目附近同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量 分析； b. 同類樓盤特點； c. 預(yù)計未來無年區(qū)域住宅供應(yīng)總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)的后 續(xù)供應(yīng)量； d. 周邊主要競爭對手占地面積、總建面積、住宅面積、套數(shù)； e. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)實住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積； f. 區(qū)域同類樓盤現(xiàn)時價格幅度 g. 未來的住宅供應(yīng)量增幅、市場承接力、競爭情況； 項目附近同類樓盤開發(fā)物業(yè)供應(yīng)情況 調(diào)查范圍： 樓盤規(guī)模： 調(diào)查時間： 已開發(fā)樓盤供應(yīng)狀況 項目周邊地塊的開發(fā)動態(tài)及未來供應(yīng)量分析 項目附近同類樓盤開發(fā)狀況 售價與銷售率分析 （附近樓盤推出銷售狀況及原因分析 銷售與賣點 項目附近同類樓盤戶型面積分析 項目附近同類樓盤規(guī)劃設(shè)計及建筑設(shè)計特點 小結(jié) 五、 市場調(diào)研結(jié)論及發(fā)展建議 市場調(diào)研結(jié)論 （住宅市場環(huán)境、區(qū)域供求及吸納特點、項目競爭優(yōu)劣分析） 項目發(fā)展建議 （策略、