【正文】 續(xù) 登陸中國。 西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 18 5 自 1998 年起國家出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)政策及其效果分析 1998 年以前，我國住房實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的實(shí)物分配制度，因此此篇論文研究的重點(diǎn)是從 1998 年這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)開始，從今年起國家開始實(shí)行 住房分配貨幣化 ，出臺(tái)的政策是刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，從實(shí)質(zhì)上有了 根本的轉(zhuǎn)變。另一方面，國家和地區(qū)的政治是否穩(wěn)定，會(huì)直接影響人們置業(yè)的信心，與商品房價(jià)格的漲跌是正相關(guān)的。包括兩個(gè)方面，一是自身的因素，即房地產(chǎn)本身的位置、實(shí)物等。在課稅對象既定的情況下，稅額與稅負(fù)的大小就決定于稅率的高低。對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控主要在以下三個(gè)環(huán)節(jié)： (1)在開發(fā)環(huán)節(jié)征稅。價(jià)格的快速增長之所以倍受關(guān)注，主要正是因?yàn)槠渖婕?最根本的民生問題。中央政府的土地政策和土地供應(yīng)制度與房屋價(jià)格有著非常大的關(guān)系。從房價(jià)的形成來看，先有地價(jià)，然后經(jīng)過一個(gè)建設(shè)周期形成最終的房價(jià)。 信貸政策和利率政策相比，信貸政策對房地產(chǎn)的投資規(guī)模和購房需求的影響更為強(qiáng)烈。在其他條件不變的情況 下利率上升，購買者的借貸成本增加，因此限制了一部分購買者的需求，對過熱的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生抑制作用。 房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價(jià)格的影響 13 4 房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系的研究 房地產(chǎn)政策類型與其運(yùn)行機(jī)制的分析 房地產(chǎn)政策最直觀的分類就是針對不同的作用效果，分為刺激性 (擴(kuò)張性 )政策和抑制性 (收縮性 )政策。 在某些方面不根據(jù)自身情況制定政策，而用 西方國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房消費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)來衡量 本 國的城市建設(shè)和住房消費(fèi)水平，沒有 首先 考慮 本國的 環(huán)境和資源的制約西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 12 因素 。有了目標(biāo)和方向，政策的實(shí)施效果才有了評(píng)判的尺度和標(biāo)準(zhǔn)。如果沒有出臺(tái)有針對性的政策來化解，將會(huì)使中國房地產(chǎn)的發(fā)展顧此失彼，很難在邊發(fā)展房地產(chǎn)的過程中邊解決矛盾的產(chǎn)生，導(dǎo)致政策目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，從而帶來一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。解決中低收入居民的住房問題是住房政策的基本點(diǎn)，住房保障制度不到位、不系統(tǒng)，偏離政策目標(biāo)，使我國居民特別是大多數(shù)中低收入居民家庭的買房難、租房難的問題并沒有得到根本解決。 (4)房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是指國家或政府對一定時(shí)期宏觀調(diào)控發(fā)展目標(biāo)及手段措施等規(guī)定的總和，包括政策目標(biāo)、政策手段和措施、政策主體。由開發(fā)土地或建造房屋過程中消耗的生產(chǎn)資料價(jià)值，勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值，勞動(dòng)者為社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值三部分構(gòu)成。內(nèi)容是具體與抽象相結(jié)合，理論與實(shí)際相結(jié)合。同時(shí)深入到金融政策、土地政策、房地產(chǎn)保障制度中的問題進(jìn)行討論。首先介紹房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性，總結(jié)政策制定的目的，最后對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中所存在的問題進(jìn)行分析。最后運(yùn)用所學(xué)知識(shí)和政策影響，涉及分析房地產(chǎn)投資、決策問題。并得出結(jié)論 ：加速房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè) ， 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系。 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策要因地制宜，切忌搞“一刀切”。 5 年后，城鎮(zhèn)住房制度、房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價(jià)格的影響 5 住房建設(shè)加速前進(jìn)，住房條件有了較大的改善。 Harrigan Bruce D 較詳細(xì)地介紹了西方國家土地制度與住房政策、西方房地產(chǎn)法律、西方房地產(chǎn)金融及金融政策、西方房地產(chǎn)稅收及政策以及西方國家對房地產(chǎn)怎樣管理等內(nèi)容。三是政府還調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)。對于房價(jià)相對穩(wěn)定的美國，這意味著幾乎每套住房的出售都是免所得稅的，因此刺激著美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā) 展。 房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價(jià)格的影響 3 在美國，土地主要是以私有制為主，國有土地只占其中的一小部分，且法律保證其所有權(quán)不受侵犯，明確規(guī)定無論是私人所有還是政府、地方所有的土地，他們之間都可以自由的進(jìn)行買賣和出租等行為。 然而房地產(chǎn)政策對投資房地產(chǎn)決策具有重大影響，通過評(píng)估房地產(chǎn)相關(guān)政策對房屋價(jià)格的影響，可對投資房地產(chǎn)可行性作出判斷。”不過到目前為止，我國還沒有研制出一套最適合于中國國情的政策體系。 價(jià)格是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素之一，研究政策對房屋價(jià)格的影響，應(yīng)先了解房價(jià)上漲的根源和我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制。 運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)等知識(shí)，結(jié)合國家房地產(chǎn)實(shí)際情況，采用定性分析為主，定量分析為輔的研究方法，對我國房地產(chǎn)政策及其效果進(jìn)行分析。 國家為保證房價(jià)的穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不斷的出臺(tái)相關(guān)政策來進(jìn)行宏觀調(diào)控。 2020 年全國房價(jià)已經(jīng)陸續(xù)開始超出人們的承受范圍，國家出臺(tái)密集的房地產(chǎn)相關(guān)政策來控制房價(jià)的增長，打擊投機(jī)性購房，土地囤積等現(xiàn)象的出現(xiàn)。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；價(jià)格；政策；宏觀調(diào)控 Abstract Real estate industry acts a supporting role in nation economy. Although it is still a new industry, the rapid developments of other industries are not parable. It played an important role in stimulating economic growth and improving living standards. In the process of development, some things must generate a lot of contradictions, and so overinvestment to real estate has brought issues that cannot be ignored－ the rapid price rise, high prices that residents in some areas cannot afford, and the real estate bubble in China is steadily growing. In order to ensure the housing price stability and sustainable real estate development, China has continuously issued relevant policy changes used for macroeconomic controls. Since 1998, the nature of real estate has been a qualitative shift from physical distribution into the housing assignment currency. In such a series of stimulus policy, the desire for people to buy a house has been rising, and the real estate industry has developed rapidly. National real estate prices have gradually begun to increase beyond people’s reach in 2020, and the state issued intensive real estate policies to control price growth, and to bat the speculative purchase and land hoarding phenomenon. Although the introduction of the policy continued, it basically did not inhibit the price rise, and hence didn’t reach the expected results. This contraction policy until the end of 2020, when due to the influence of the financial crisis, countries had to introduce expansionary policies to stimulate the declining mercial housing turnover, allowing the sagging real estate market to recover. In March 2020, prices rose, and showed a Vshaped rebound. On one side is the impact of market supply and demand, and on the other side, the loose policy had their obvious effects. In April 2020, China introduced the most stringent policies, and so the current price had a new round of instability, another severe test for the real estate market. We will be using real estate economics, macroeconomics and other knowledge, bined with the current national real estate situation, mainly using qualitative analysis, quantitative analysis of secondary research methods, and analysis of the real estate policy and effects. For moary policy, housing security system, land policy, and the process of national housing policy development, implementation, supervision’s shortings, I propose these detailed suggestions and opinions to help put more real estate policy that are more suited to national conditions of China39。然而中國房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，使政策的效力往往大于法律的約束，政策的執(zhí)行是逐級(jí)實(shí)施的，從而導(dǎo)致執(zhí)法力度不到位、政策多變、透明度低等問題的出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場處于成長之中，西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 2 政府應(yīng)該有所作為，但面對這樣紛雜的市場環(huán)境，何時(shí)出擊以及政策力度如何把握卻是政府一直在摸索的過程。 通過評(píng)估已實(shí)施的房地產(chǎn)相關(guān)政策，總結(jié)一系列的相關(guān)政策所產(chǎn)生的影響和作用，為將來房地產(chǎn)政策的制定提供參考。 美國政府推行“小政府、大市場”的經(jīng)濟(jì)理念，就是指政府作用最小化、限定化，大力發(fā)展房地產(chǎn)市場。日本屬于亞洲國家中早期進(jìn)入世界發(fā)達(dá)國家的，經(jīng)過長時(shí)間的研究與發(fā)展其房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于規(guī)范化和理性化，運(yùn)用各種手段和方法，很大程度上解決了廣大民眾的基本住宅需求。 Geoff Meen 和 Mark Andrew(1998)認(rèn)為影響住宅價(jià)格的主要?jiǎng)恿σ蛩厥牵菏杖?、利率、信用可靠性、稅收結(jié)構(gòu)、住宅供給、人口結(jié)構(gòu)。 我國的發(fā)展模式與其他國家不同，政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也不多，房地產(chǎn)相關(guān)政策理論的研究與發(fā)達(dá)國家相比缺乏系統(tǒng)性和深度。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。建議 未來政策的重心應(yīng)轉(zhuǎn)向鞏固宏觀調(diào)控成果、保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展等方向。 研究重點(diǎn)及內(nèi)容 本文主要以宏觀的角度作為出發(fā)點(diǎn)，研究近年來國家出臺(tái)一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，包括刺激和抑制兩方面。分析國內(nèi)外對房地產(chǎn)政策方面的研究狀況及成果，確定該篇論文的研究重點(diǎn)、內(nèi)容，以及研究過程中所用到的方法。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，分析房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及其影響因素。 第 8 章 結(jié)論。 西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 2 相關(guān)理論基礎(chǔ) 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、 房地產(chǎn)價(jià)格 的概念 房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟(jì)之間有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)價(jià)格包括總成本和利潤兩部分，房地產(chǎn)總成本是指企業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所投入的總費(fèi)用。 房地產(chǎn)投資理論 所謂房地產(chǎn)投資是指以獲取房地產(chǎn)收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)投資的重要組成部分。 房地產(chǎn)投資決策就是分析擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性，對可以達(dá)到目標(biāo)的不同方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)，并作出判斷，選擇最優(yōu)方案的過程。政策的漏洞對于政府來說就 意味著國有資產(chǎn)的流失，國家一定要按照公開、公平、公證的交易原則進(jìn)行交易，通過土地收入來大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和生態(tài)環(huán)境治理，為中國大量的老百姓投入更多的保障性住房。 房地產(chǎn)政策的目標(biāo) 房地產(chǎn)是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的組成部分，因