【文章內(nèi)容簡介】 名的日本，在房地產(chǎn)的研究上也是很有貢獻(xiàn)的。日本屬于亞洲國家中早期進(jìn)入世界發(fā)達(dá)國家的，經(jīng)過長時(shí)間的研究與發(fā)展其房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于規(guī)范化和理性化，運(yùn)用各種手段和方法，很大程度上解決了廣大民眾的基本住宅需求。 20 世紀(jì) 80 年代，日本房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，漲幅巨大，最終由于日本中央銀行不斷升息，且力度很大，在股市崩盤的同時(shí)樓市泡沫也破裂。短期內(nèi)房屋價(jià)格直線下降，跌至谷底，直到二十一世紀(jì)日本樓市才得到恢復(fù)，價(jià)格得到新一輪的上漲。根據(jù)此次教訓(xùn)，日本制訂了幾條改革措施：一是通過增加國債來投入建設(shè)昂貴的公共配套項(xiàng)目，恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)部門的活力和提高房地產(chǎn)附加值。二是放寬限制，開始放松對(duì)金融行業(yè)的諸多限制，幫助投資者建立了房產(chǎn)投資信托，主要用于設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資的互助資金。三是政府還調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)。這些措施的實(shí)施使日本房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了大量資金，增強(qiáng)活力，減少開發(fā)難度，降低市民進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的門檻，使日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入了新一輪的發(fā)展周期。 我國可以從中發(fā)達(dá)國家中借鑒和學(xué)習(xí)成功的地方，政府應(yīng)該做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)和分析，明白房地產(chǎn)的屬性應(yīng)該是解決人們居住和生活的產(chǎn)品，不能只看重回報(bào)率，西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 4 同時(shí)避免投機(jī)性房地產(chǎn)投資動(dòng)用高額貸款。 Geoff Meen 和 Mark Andrew(1998)認(rèn)為影響住宅價(jià)格的主要?jiǎng)恿σ蛩厥牵菏杖?、利率、信用可靠性、稅收結(jié)構(gòu)、住宅供給、人口結(jié)構(gòu)。 Jackson、 White(2020)通過對(duì)英國房地產(chǎn)市行的分類研究，發(fā)現(xiàn)地理毗鄰性不是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分類的重要因素，政府調(diào)控政策、開發(fā)商行為、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)需求和供給的變化等因素會(huì)影響房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的分類結(jié)果。 Cheng、 Black(1998)采用美國 19781995 年的需求因素?cái)?shù)據(jù)對(duì)美國住宅市場(chǎng)進(jìn)行分類，需求因素主要為不同年齡階段的人口數(shù)，不同行業(yè)的就業(yè)人數(shù)及其增長率，家庭總數(shù)及其增長率，抵押貸款利率，房價(jià)收入比，房價(jià)。采用這 6 類指標(biāo)把美國住宅市場(chǎng)分為 5 個(gè)類別，分類結(jié)論表明各類之間具有顯著性的差異，同一類的住宅市場(chǎng)具有很強(qiáng)的相似 性。 Stephen malpezzi 和 Susan (2020)認(rèn)為過度或不適宜的管制將導(dǎo)致“供給不暢”并導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升，在更為嚴(yán)格的管制條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)更為劇烈，供給是決定是否發(fā)生泡沫的關(guān)鍵因素。 Harrigan Bruce D 較詳細(xì)地介紹了西方國家土地制度與住房政策、西方房地產(chǎn)法律、西方房地產(chǎn)金融及金融政策、西方房地產(chǎn)稅收及政策以及西方國家對(duì)房地產(chǎn)怎樣管理等內(nèi)容。 國內(nèi)房地產(chǎn)政策研究概況 我國房地產(chǎn)是在特殊的背景下成長起來的，發(fā)展時(shí)間不長，本身比較脆弱，由于房地 產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在著較大的差異，不可避免的會(huì)產(chǎn)生許多問題。如房價(jià)增長過快、住房結(jié)構(gòu)失衡和住房體系薄弱，都會(huì)影響房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，甚至國民經(jīng)濟(jì)的增長。 我國的發(fā)展模式與其他國家不同，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也不多，房地產(chǎn)相關(guān)政策理論的研究與發(fā)達(dá)國家相比缺乏系統(tǒng)性和深度。但是國內(nèi)許多學(xué)者也都進(jìn)行了一定深度的研究，提出了有關(guān)房地產(chǎn)政策的不同觀點(diǎn)。 從 1998 年開始國家以各種形式的政策來調(diào)節(jié)市場(chǎng)和房價(jià)，有緊縮性政策和擴(kuò)張性政策。目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的明顯特點(diǎn)就是，把政策的重點(diǎn)放在住房保障制度上，眾所 周知房地產(chǎn)非理性增長與當(dāng)前的貨幣信貸體系密切相關(guān)，大量住房按揭使很多投資者參與到炒房當(dāng)中，因此國家一直在嚴(yán)厲打擊投機(jī)性購房。 1998 年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，內(nèi)容是認(rèn)為我國房價(jià)過高，抑制了居民的購房需求，因此需加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)整住房價(jià)格的組成，保持價(jià)格合理穩(wěn)定，促進(jìn)住房建設(shè)發(fā)展。 5 年后，城鎮(zhèn)住房制度、房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)房屋價(jià)格的影響 5 住房建設(shè)加速前進(jìn)，住房條件有了較大的改善。 2020 年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》，其中包含八點(diǎn)意見穩(wěn)定房價(jià)，即“國八條”，八點(diǎn)要求控制房價(jià) 漲幅過快，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施，認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查，要求各地政府加以重視。 2020 年 1 月 7 日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，指出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求， 2020 年 6 月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情 況向國務(wù)院做出專題報(bào)告。 黃鵬 (2020)《對(duì)央行住房貸款調(diào)整及房地產(chǎn)政策方向的分析》，分析國家以往房地產(chǎn)政策存在的不足，評(píng)價(jià)了新近出臺(tái)的貸款利率政策的優(yōu)缺點(diǎn)，提出用行政性的供給政策和金融性的需求政策配套方式調(diào)整住房的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，在保證“居者有其房”的前提下，擠壓市場(chǎng)泡沫，以求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。建議調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率；經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段并舉，抑制投資和投機(jī)性需求；調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) ,強(qiáng)化房產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度；嚴(yán)格控制城市拆遷規(guī)模，建立有效住房保障體系。 謝百三 (2020)《 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果及其未來的政策取向》，認(rèn)為 如果繼續(xù)實(shí)行過猛的宏觀調(diào)控政策則將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融穩(wěn)定乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等造成不利的影響。 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策要因地制宜，切忌搞“一刀切”。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)其調(diào)控務(wù)必小心翼翼。同時(shí)對(duì)一些地區(qū)房價(jià)漲幅過大的原因也應(yīng)認(rèn)識(shí)清楚，如銀行資金，外地購房需求等，認(rèn)識(shí)到這些合理的因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控才可能做到因地制宜。建議 未來政策的重心應(yīng)轉(zhuǎn)向鞏固宏觀調(diào)控成果、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展等方向。 王兵 (2020)發(fā)表《 關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的思 考 》，價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心問題，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問題。價(jià)格不僅傳導(dǎo)著市場(chǎng)信號(hào)。而且決定著房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度和價(jià)值分配關(guān)系。并且對(duì)土地、資本、價(jià)格、稅費(fèi)等宏觀調(diào)控進(jìn)行了細(xì)致的分析。并得出結(jié)論 ：加速房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè) ， 完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系。 王華 (2020)《 我國貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析 》， 以貨幣政策與房地西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 6 產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系為研究對(duì)象 ,主要運(yùn)用多元線性回歸模型的方法 ,在貨幣政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)理論途徑的分析基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)證 ,對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行實(shí)證分析。根據(jù)實(shí)證結(jié)果分析影響貨幣政策 效應(yīng)的主要因素 ,并給出相關(guān)的政策建議。 研究重點(diǎn)及內(nèi)容 本文主要以宏觀的角度作為出發(fā)點(diǎn)，研究近年來國家出臺(tái)一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，包括刺激和抑制兩方面。隨著我國住房制度改革和住房建設(shè)的發(fā)展，矛盾的產(chǎn)生變成必然，且日益深化。為了了解這些矛盾產(chǎn)生的原因和今后房地產(chǎn)市場(chǎng)可能的變化，需要分析已經(jīng)出臺(tái)政策的效果，而最直觀的結(jié)果就是政策出臺(tái)后對(duì)房價(jià)的影響，分析其執(zhí)行過程，找出優(yōu)勢(shì)與不足。 在我國，房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力，同時(shí)也是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國家關(guān)注的重點(diǎn)，也是與普通老百姓生活 密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。結(jié)合中國實(shí)際國情，深入分析房地產(chǎn)政策的效果，有助于更加準(zhǔn)確的了解中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際狀況，探究其中的不足與偏差，提出自己的見解和意見，助于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展。最后運(yùn)用所學(xué)知識(shí)和政策影響，涉及分析房地產(chǎn)投資、決策問題。 主要研究內(nèi)容如下： 第 1 章 緒論。敘述本文研究的背景，提出選題的目的與意義。分析國內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)政策方面的研究狀況及成果，確定該篇論文的研究重點(diǎn)、內(nèi)容，以及研究過程中所用到的方法。 第 2 章 相關(guān)理論基礎(chǔ)。先對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)理論進(jìn)行界定，如房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)價(jià) 格。再介紹房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的概念和有關(guān)投資、投資決策的知識(shí)。 第 3 章 房地產(chǎn)政策的重要性、目標(biāo)與調(diào)控中存在的問題分析。首先介紹房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性，總結(jié)政策制定的目的，最后對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中所存在的問題進(jìn)行分析。 第 4 章 房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)價(jià)格之間關(guān)系的研究。對(duì)房地產(chǎn)政策類型與其運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行拓展性分析，涉及金融政策、土地政策、住房政策和稅收政策。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，分析房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及其影響因素。 第 5 章 自 1998 年起國家出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)政策及其效果分析。 1998 年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折，從 此年開始分析到目前國家出臺(tái)的一系列有關(guān)于房地產(chǎn)的政策，包括緊縮性和擴(kuò)張性政策，通過數(shù)據(jù)分析政策的作用效果。 房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)房屋價(jià)格的影響 7 第 6 章 建立健全的房地產(chǎn)政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。細(xì)致分析房地產(chǎn)相關(guān)政策在制定階段、實(shí)施階段、監(jiān)督階段中的存在的問題，提出相應(yīng)的建議和解決辦法。同時(shí)深入到金融政策、土地政策、房地產(chǎn)保障制度中的問題進(jìn)行討論。 第 7 章 現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)及方向。根據(jù)實(shí)例和當(dāng)前房地產(chǎn)政策的影響，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境、地理交通、供求需求等方面，分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資方向和重點(diǎn)。 第 8 章 結(jié)論。作為該篇論文的總結(jié) ，概括整篇內(nèi)容所研究的主要內(nèi)容，并寫出研究結(jié)果，即通過研究得到的相關(guān)結(jié)論。 研究方法 以供求理論等相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和方法為基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)等進(jìn)行分析?？茖W(xué)的認(rèn)識(shí)政府運(yùn)用金融、土地、稅收政策等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因、目標(biāo)及方法等，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展提供理論指導(dǎo)。 采用實(shí)證研究、理論研究相結(jié)合的方法，同時(shí)涉及一定比例的文獻(xiàn)調(diào)研法和觀察法。內(nèi)容是具體與抽象相結(jié)合，理論與實(shí)際相結(jié)合。通過圖表加文字說明的方式，更清楚明了的反映出現(xiàn)實(shí)，說明問題，這樣的方法會(huì)更直觀更有說服力。 課本的基礎(chǔ)理論知識(shí)、政府的實(shí)際房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，加上部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)研究人員對(duì)中國房地產(chǎn)的分析，運(yùn)用分析總結(jié)的邏輯推理，融合匯總寫出自己的觀點(diǎn)，在此過程中展開一系列的討論、分析、展望。 西南石油大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 8 2 相關(guān)理論基礎(chǔ) 房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、 房地產(chǎn)價(jià)格 的概念 房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟(jì)之間有著密切的聯(lián)系。 房地產(chǎn)有時(shí)也稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、建筑物及其他定著物以及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組成 的產(chǎn)業(yè)部門，包括土地開發(fā)，房屋建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占土地價(jià)格，是人們和平的獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 (交換價(jià)值 )的貨幣表示。其形成原因來源于兩個(gè)方面： (1)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地開發(fā)到房屋施工安裝等過程凝結(jié)了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)所形成的地產(chǎn)價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值。由開發(fā)土地或建造房屋過程中消耗的生產(chǎn)資料價(jià)值，勞動(dòng)者為自己勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值，勞動(dòng)者為社會(huì)創(chuàng)造的價(jià)值三部分構(gòu)成。 (2)資本 化地租。土地是一種特殊商品，土地價(jià)格不是土地實(shí)體的購買價(jià)格，而是對(duì)土地預(yù)期收益的購買價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格包括總成本和利潤兩部分，房地產(chǎn)總成本是指企業(yè)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所投入的總費(fèi)用?？偝杀镜拇笮≈饕Q于所包含項(xiàng)目的多少和每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際耗費(fèi)值，總成本在不同地區(qū)和時(shí)期內(nèi)有著很大的差異性，房地產(chǎn)價(jià)格主要是由總成本決定的。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策概念 宏觀調(diào)控一詞是在我國被廣泛使用的術(shù)語，是一個(gè)借鑒西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，它在西方國家通常被稱為經(jīng)濟(jì)控制、宏觀經(jīng)濟(jì)管理或國家干預(yù)。雖然對(duì)宏觀調(diào)控的說法不一，從最廣泛 的定義上， 是指國家對(duì)國民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制，國家通過實(shí)行宏觀調(diào)控政策的手段來保持經(jīng)濟(jì)總量平衡，抑制通貨膨脹，促進(jìn)重大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。 政策是國家機(jī)關(guān)、政黨及其他政治團(tuán)體在特定時(shí)期為實(shí)現(xiàn)或服務(wù)于一定社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化目標(biāo)所采取的政治行為或規(guī)定的行為準(zhǔn)則，它是一系列謀略、法令、措施、辦法、方法、條例等的總稱。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是指國家或政府對(duì)一定時(shí)期宏觀調(diào)控發(fā)展目標(biāo)及手段措施等規(guī)定的總和，包括政策目標(biāo)、政策手段和措施、政策主體。 國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和房地產(chǎn)相關(guān)政策對(duì)房屋價(jià)格的影響 9 行政等手段，從宏觀上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo) 、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng) 。本文對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策作了界定，是指制定主體為中央政府，調(diào)控區(qū)間為宏觀層面，適用行業(yè)范圍為房地產(chǎn)業(yè)，適用地域范圍為全國，且為未上升為法律的政策。 房地產(chǎn)投資理論 所謂房地產(chǎn)投資是指以獲取房地產(chǎn)收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)投資的重要組成部分。 房地產(chǎn)投資具有以下特征： (1)房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性 ，因?yàn)槠鋵?duì)象 是不動(dòng)產(chǎn)。 (2)房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性 。主要表現(xiàn)在 土地開發(fā)的高成本性 ， 房屋建筑的高價(jià)值性 ， 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中交易費(fèi)用高 。 (3)房地產(chǎn)投資的回收期長 ， 周期性 長。 (4)房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場(chǎng)是瞬息萬變的，加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動(dòng)性， 因此 不能輕