房地產(chǎn)稅制改革及對未來房地產(chǎn)市場的影響(編輯修改稿)
2025-03-16 09:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 制”用地制度導致的問題 “雙軌制”用地制度造成大量不平等事實：資格條件相同的土地使用者，若以劃撥方式取得土地使用權的，無需支付土地出讓金，且使用權是永久的；而以有償出讓方式取得土地使用權的，使用期限有年限限制，從 40年到 70年不等。 近年來許多經(jīng)行政劃撥的土地實際已經(jīng)進入市場，有的房地產(chǎn)開發(fā)公司未補交土地使用權出讓金就私下與外商進行交易；有些利用無償劃撥的土地進行投機、從事房地產(chǎn)開發(fā)，使國有土地收益大量流失。 城市土地使用制度方面的問題 ? 土地使用權出讓年限相關法律規(guī)定引發(fā)問題 《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權的年限，依該法，土地使用權出讓期滿產(chǎn)生兩項法律后果：一是土地使用權國家無償收回，二是地上物及其他地上附著物的所有權由國家無償取得。其后果可能引發(fā)開發(fā)商的短期行為和投資購房者的顧慮，對于推進住房商品化和建立完善的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利影響。 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 現(xiàn)行的征地制度使農(nóng)民集體的土地所有權成為殘缺不全的權利 在現(xiàn)行制度下， 集體經(jīng)濟組織只有土地占有權、使用權、收益權，而沒有處分權，農(nóng)村土地只能通過國家的征用才能改變所有權主體和所有權性質(zhì)?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，“任何單位和個人建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體的土地” , “農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！? 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 征地目標泛化且補償標準不合理 憲法規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用，并給予補償?！彪m然有關法律均規(guī)定為了公共利益的需要可以征用土地，但是由于對“公共利益”尚無明確的界定，事實上征地目的早已遠遠超過公共利益的需要。根據(jù) 16個?。▍^(qū)市）國土資源部門對 2023年至 2023年各類建設項目用地的調(diào)查，工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性項目占了 22%。即使在基礎設施項目中，比如高速公路已經(jīng)成為收費的企業(yè)經(jīng)營行為，卻以每畝幾千元的地價征地，明顯不合理。 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 征地目標泛化且補償標準不合理 根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，對土地的補償和對農(nóng)民的安置總計為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的 1016倍，最多不超過 30倍?，F(xiàn)行補償制度無法與國家賦予農(nóng)民的長期而有保障的使用權、收益權和轉(zhuǎn)讓權相對等。而且，大部分地區(qū)采取一次性發(fā)放安置補助費，讓農(nóng)民自謀職業(yè)的安置方法。但對農(nóng)民而言，土地被征之后，基本處于“務農(nóng)無地，經(jīng)商無本，低保無份”的境地，生產(chǎn)和生活失去保障，成為影響社會穩(wěn)定的潛在因素。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度 存在的主要問題 1． 稅費種類繁多 ， 稅租費概念混淆不清 目前我國實際征收的與房地產(chǎn)直接有關的稅種多達 12種 ， 占我國實際征收稅種數(shù)量的一半 。收費項目就更加繁雜 ， 一般都在幾十種 ， 多的地方甚至超過百種 。 稅、租、費性質(zhì)不同。我國目前房地產(chǎn)稅費體系中租、稅、費混雜，三者之間界限混淆，降低了稅收的嚴肅性、規(guī)范性，滋長了亂收費的不良風氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度 存在的主要問題 2． 稅制結構不合理 ， 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重 目前的稅制基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重。如對土地而言，取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準均較低，起不到調(diào)節(jié)土地級差收益，促進高效、集約用地的作用；對房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅，起不到作為財產(chǎn)稅對收入分配進行調(diào)節(jié)的作用。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度 存在的主要問題 ? 在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，除了稅費種類繁多以外，土地增值稅的稅率高達 30%60%，若再加上 5%的營業(yè)稅和 33%的企業(yè)所得稅，企業(yè)的實際平均稅負水平達到 40%以上，高于世界多數(shù)國家和地區(qū)的水平。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負過高，不僅阻礙了房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展，也使逃稅等規(guī)避和投機行為多發(fā)，使稅收的嚴肅性受到挑戰(zhàn)。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度 存在的主要問題 3． 稅制本身存在有欠公平之處 主要體現(xiàn)在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一兩個方面。內(nèi)外稅制的不統(tǒng)一使內(nèi)
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