房地產(chǎn)稅制改革及對未來房地產(chǎn)市場的影響-預(yù)覽頁
【正文】 使用權(quán)有償出讓的面積 ，占出讓總面積的 %，比 2023年增加 %，收入上升了%。這種償付方式存在這樣一些問題：首先，從土地所有者角度來看，出讓土地向用地者一次性收取數(shù)十年的土地出讓金，看起來可以一次性為政府帶來豐厚的收入，但實(shí)際運(yùn)行結(jié)果卻嚴(yán)重影響土地所有者的利益，也為未來政府帶來財(cái)政上的困難。 城市土地使用制度方面的問題 ? 土地使用權(quán)出讓年限相關(guān)法律規(guī)定引發(fā)問題 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權(quán)的年限，依該法，土地使用權(quán)出讓期滿產(chǎn)生兩項(xiàng)法律后果：一是土地使用權(quán)國家無償收回，二是地上物及其他地上附著物的所有權(quán)由國家無償取得?！? 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 征地目標(biāo)泛化且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 憲法規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或征用，并給予補(bǔ)償。 農(nóng)地征用制度方面的問題 ? 征地目標(biāo)泛化且補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》，對土地的補(bǔ)償和對農(nóng)民的安置總計(jì)為該耕地征地前三年平均產(chǎn)值的 1016倍，最多不超過 30倍。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 1． 稅費(fèi)種類繁多 ， 稅租費(fèi)概念混淆不清 目前我國實(shí)際征收的與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種多達(dá) 12種 ， 占我國實(shí)際征收稅種數(shù)量的一半 。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 2． 稅制結(jié)構(gòu)不合理 ， 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重 目前的稅制基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 存在的主要問題 3． 稅制本身存在有欠公平之處 主要體現(xiàn)在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一和城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一兩個(gè)方面。 目前也還缺乏對房地產(chǎn)的嚴(yán)格的注冊登記制度 ， 使納稅人在納稅申報(bào)時(shí)有弄虛作假的機(jī)會 ， 而稅務(wù)機(jī)關(guān)對此又無法查實(shí) 。 （ 4）某些管理費(fèi)重復(fù)收取，部分收費(fèi)項(xiàng)目不合理。 美國和加拿大為代表 。從長遠(yuǎn)來看，由于財(cái)產(chǎn)課稅在保證地方政府收入，公平社會財(cái)富分配，促使閑置財(cái)產(chǎn)投入使用，減少投機(jī)等方面，具有所得課稅和商品課稅所沒有的功能和優(yōu)點(diǎn)，仍是一國稅收制度的重要組成部分。 房地產(chǎn)稅制的國際經(jīng)驗(yàn) 稅收在各級政府間的歸屬情況 土地課稅由于其課稅對象的位置固定不變，不會發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管便于掌握和控制稅源。 強(qiáng)化房地產(chǎn)保有課稅會刺激土地 、 房屋的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)發(fā)生 ， 避免業(yè)主低效率使用財(cái)產(chǎn) ， 推動(dòng)房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置 。即便如此，在西方許多國家都把收繳的規(guī)費(fèi)列入地方財(cái)政預(yù)算，明確它的使用方向和范圍，而不列入預(yù)算的規(guī)費(fèi)一般都被設(shè)置特定的作用，對于使用費(fèi)的征收，充分體現(xiàn)了“誰受益，誰納費(fèi)”的公平原則。 各國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn) ? 從稅收的總體結(jié)構(gòu)來看，各國的土地稅都由土地保有課稅、土地經(jīng)營課稅、土地取得課稅三個(gè)環(huán)節(jié)組成；從稅收的分布結(jié)構(gòu)來看，各國重視對房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對較少。 各國房地產(chǎn)稅費(fèi)制度的共同點(diǎn) 從稅負(fù)水平來看 ， 國外房地產(chǎn)財(cái)稅政策堅(jiān)持 “ 寬稅基 、 少稅種 、 低稅率 ” 的基本原則 。 這樣的稅制設(shè)計(jì)可以說代表了房地產(chǎn)稅收作為財(cái)產(chǎn)稅的未來發(fā)展方向 。 改革的基本思路 ? 在考慮新的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度設(shè)計(jì)時(shí)，以下幾點(diǎn)是值得重視的：一是土地出讓金收取方式的改革應(yīng)同步進(jìn)行，從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確，此為“明租”；二是在充分借鑒國際經(jīng)驗(yàn)和考慮國情的基礎(chǔ)上合理設(shè)計(jì)新稅制，統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢?、少稅種、低稅率的國際通行方向上靠攏，此為“正稅”；三是對收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目以外，其他收費(fèi)項(xiàng)目或者取消，或者合并為某一個(gè)固定的稅種，此為“清費(fèi)”。因此，盡快完善房地產(chǎn)估價(jià)體系和房籍地籍管理體系等，是開征新型房地產(chǎn)稅重要的前提條件。 對未來房地產(chǎn)市場的可能影響 ? 有利于理順房價(jià)構(gòu)成，降低初始房價(jià) ? 有利于杜絕寅吃卯糧、急功近利行為的發(fā)生 ? 增加了房地產(chǎn)的使用成本，有利于抑制投機(jī)性需求 有利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展 Thank you! 演講完畢，謝謝觀看！
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