房地產(chǎn)稅制改革及對未來房地產(chǎn)市場的影響(存儲版)
【正文】 %。 混合型 ：開征目的兼顧滿足地方財政收入和推行國家土地政策的目標(biāo) ， 日本為代表 。因此，多數(shù)國家將其作為地方稅，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。 各國房地產(chǎn)稅費制度的共同點 ? 土地稅收主要是地方稅種 ， 并且是地方財政收入的主要來源 。 寬稅基 ， 即對除公共 、 宗教 、 慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實行免征外 ， 其余的房地產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對象 。 改革的基本思路 3． 房地產(chǎn)稅的開征需要房地產(chǎn)估價體系 、 房籍地籍管理體系的配套 根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)土地的評估價值。 建議在健全和完善房籍管理體系的基礎(chǔ)上 ， 實行 “ 新房新辦法 ， 老房老辦法 ” ， 對于舊房在其土地使用權(quán)期限內(nèi)適用差別稅率 。另外，當(dāng)前一個比較普遍的認(rèn)識誤區(qū)是，認(rèn)為即將開征的物業(yè)稅是“把幾十年土地出讓費用分年收取”，這顯然是混淆了土地出讓費用的地租性質(zhì)與國家稅收之間的區(qū)別。所以，各國在土地稅制建設(shè)中，都是從宏觀調(diào)節(jié)出發(fā)，把土地作為生產(chǎn)要素看待，建立有關(guān)土地的復(fù)稅制體系。對于房地產(chǎn)而言，無論它處于社會再生產(chǎn)任何環(huán)節(jié)，要繳納的規(guī)費種類都很少且額度很低，一般僅占房地產(chǎn)價值的 2%左右。發(fā)展中國家平均僅為 5%6%。 財政型 ：稅收開征的目的是保證地方政府的財政收入 ， 與國家的土地政策基本無關(guān) 。 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費制度 存在的主要問題 4． 計稅依據(jù)不科學(xué) ， 征管漏洞大 由于我國尚未建立起房地產(chǎn)評估制度 ， 使得房地產(chǎn)的占有 、 使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面的計稅依據(jù)難以合理確定 。我國目前房地產(chǎn)稅費體系中租、稅、費混雜，三者之間界限混淆，降低了稅收的嚴(yán)肅性、規(guī)范性，滋長了亂收費的不良風(fēng)氣，也使得稅收的宏觀調(diào)控功能受到了限制和削弱。即使在基礎(chǔ)設(shè)施項目中，比如高速公路已經(jīng)成為收費的企業(yè)經(jīng)營行為，卻以每畝幾千元的地價征地，明顯不合理。 近年來許多經(jīng)行政劃撥的土地實際已經(jīng)進(jìn)入市場，有的房地產(chǎn)開發(fā)公司未補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金就私下與外商進(jìn)行交易；有些利用無償劃撥的土地進(jìn)行投機(jī)、從事房地產(chǎn)開發(fā)，使國有土地收益大量流失。其中招標(biāo)拍賣形式是市場化程度最高的出讓方式，但迄今為止這種方式所占的比重還比較低。此外，在部門與部門之間，由于土地所有者權(quán)能的虛置，在處理國有土地有關(guān)問題時，各級政府之間，各政府部門之間存在矛盾。 房地產(chǎn)收費制度 ? 中國目前與房地產(chǎn)相關(guān)的收費項目繁多，且各地方的情況差異較大。 耕地占用稅： 對占用耕地征收的一種稅。 ? 按照房租收入，適用稅率 18%。 ? 納稅人包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人和使用人。 ? 在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，目前設(shè)置的稅種主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。 不動產(chǎn)稅將成為地方政府穩(wěn)定的財政收入來源，有利于建立“與事權(quán)相匹配”的財政管理體制，理順各級政府間的關(guān)系，增強(qiáng)政府的執(zhí)政能力。 提出房地產(chǎn)稅制改革的基本背景 ? 不動產(chǎn)稅將對我國市場經(jīng)濟(jì)體制產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響 對企業(yè)與居民的不動產(chǎn)開征財產(chǎn)稅性質(zhì)的不動產(chǎn)稅，將有力地推動各級政府加強(qiáng)對財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，而這是市場經(jīng)濟(jì)的基石。 ? 針對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有三種 ， 分別是城鎮(zhèn)土地使用稅 、 房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅 （ 僅針對外商企業(yè)和外籍人員 ） 。 房產(chǎn)稅： ? 1986年開征。 ? 計稅方法和稅率：分為兩種： ? 按照房產(chǎn)價值，適用稅率 %。 – 地方稅務(wù)局征收，收入歸地方政府所有。省級政府在上述幅度內(nèi)自行確定。在現(xiàn)行土地制度下，地方政府在承擔(dān)土地資源公共管理職能的同時，也承擔(dān)著城鎮(zhèn)國有土地所有者的職能。 城市土地使用制度方面的問題 ? 土地市場不夠完善 目前，國有土地的出讓方式存在行政劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣等多種形式。 城市土地使用制度方面的問題 ? “雙軌制”用地制度導(dǎo)致的問題 “雙軌制”用地制度造成大量不平等事實：資格條件相同的土地使用者，若以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，無需支付土地出讓金，且使用權(quán)是永久的；而以有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，使用期限有年限限制，從 40年到 70年不等。根據(jù) 16個省（區(qū)市）國土
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