【文章內(nèi)容簡介】 拿到市場上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。市場價(jià)值與公允價(jià)值的內(nèi)涵基本相同。 ? 3，市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) ? 在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)就屬于政府定價(jià)。 ? 4，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年限國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。 ? 標(biāo)定地價(jià)是指政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。 ? 5，總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ? 樓面地價(jià)＝土地總價(jià) 247。規(guī)劃建筑面積 ? 土地單價(jià) =土地總價(jià) 247。土地面積 ? 容積率 =規(guī)劃建筑總面積 247。土地面積 ? 容積率 =土地單價(jià) 247。樓面地價(jià) ? 認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。 ? 在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反 映土地價(jià)格水平的高低。 ? 例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為 700元 / m2時(shí)，乙土地的單價(jià)為 510元 /m2, 如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴 (每平方米土地面積貴 190元 ), 此時(shí)明智的買者會(huì)購買乙土地而不會(huì)購買甲土地。 ? 但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應(yīng)簡單地根據(jù)土地單價(jià)來判斷甲海乙兩塊土地的價(jià)格高低，而應(yīng)采用樓面地價(jià)。 ? 6，起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) ? 這是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組房地產(chǎn)價(jià)格。 ? 起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。 ? 這個(gè)價(jià)格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價(jià)格，甚至這種價(jià)格的商品房不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對(duì)所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。 ? 因此，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。 ? 標(biāo)價(jià)也稱為報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)。 ? 7，評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) 商品房價(jià)格的構(gòu)成 ? 商品房價(jià)格的制走，應(yīng)當(dāng)以合理成本為基礎(chǔ)、市場供求為導(dǎo)向，兼顧國家、企業(yè)和消費(fèi)者三者利益，并結(jié)合區(qū)位、樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實(shí)行差別作價(jià)。 ? 商品房價(jià)格的構(gòu)成為： ? （一）成本構(gòu)成： ? 土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)； ? 前期工程費(fèi)； ? 建筑安裝工程費(fèi)； ? 附屬公共配套設(shè)施費(fèi)； ? 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； ? 管理費(fèi)用； ? 銷售費(fèi)用； ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用； ? 公共設(shè)施專項(xiàng)維修資金。 ? （二）利潤。提取基數(shù)為本條第一項(xiàng)前五目之和，具體比例為： ? 經(jīng)濟(jì)適用房的利潤，最高不得超過3％； ? 普通住宅房的平均利潤率，最高不得超過 8％； ? 高檔住宅房和非住宅商品房的利潤率，由開發(fā)經(jīng)營單位自主確定。 ? （三）稅金。 ? （四）住宅差價(jià)： ? 區(qū)位差價(jià)，按照同級(jí)政府建設(shè)、國土、價(jià)格部門共同確定并公布的地段劃分增減價(jià) ? 格； ? 樓層、朝向差價(jià)，由價(jià)格主管部門根據(jù)本地具體情況確定，但增減差價(jià)總額的代數(shù)和應(yīng)當(dāng)?shù)扔诹悖? ? 質(zhì)量差價(jià)，由價(jià)格主管部門根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理部門確認(rèn)的優(yōu)良工程，在商品房建筑安裝工程造價(jià)的基數(shù)上加價(jià) 1． 5％。 ? 商品房價(jià)格的計(jì)算公式為：商品房價(jià)格＝成本＋利潤＋稅金 177。 區(qū)位差價(jià) 177。 層次差價(jià) 177。 朝向差價(jià)＋優(yōu)良工程加價(jià)。 ? 開發(fā)小區(qū)（片）內(nèi)的營業(yè)用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用以及其他按照規(guī)走不得計(jì)人商品房成本的費(fèi)用，不得計(jì)入商品房價(jià)格。 第五節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)原則 ? 房地產(chǎn)估價(jià)的原則有： ? ①獨(dú)立客觀公正原則 ? ②合法原則 ? ③最高最佳使用原則 ? ④估價(jià)時(shí)點(diǎn) ? ⑤替代原則 ? ⑥謹(jǐn)慎原則 ? 合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。 ? 在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。 ? 現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。 ? 房屋權(quán)屬證書有 《 房屋所有權(quán)證 》 、 《 房屋共有權(quán)證 》 和 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 三種。 ? 土地權(quán)屬證書有 《 國有土地使用證 》 、 《 集體土地所有證 》 、 《 集體土地使用證 》 和 《 土地他項(xiàng)權(quán)利證明書 》 四種。 ? 當(dāng)縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 、 《 房地產(chǎn)共有權(quán)證 》 和 《 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 》 三種。 ? 在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制 (如城市規(guī)劃、土地用途管制等 )為依據(jù)。 ? 例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ? 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳使用下的價(jià)值。 ? 最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。 ? 最高最佳使用具體包括 3個(gè)方面： ? ①最佳用途 。 ? ②最佳規(guī)模 。 ? ③最佳集約度。 ? 收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 ? 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 ? 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。 ? 適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當(dāng)房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時(shí)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。 ? 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： ? (1)保持現(xiàn)狀前提。 ? (2)裝修改造前提。 ? (3)轉(zhuǎn)換用途前提。 ? (4)重新開發(fā)前提。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 ? 類似房地產(chǎn)是指其實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。 ? 具體一點(diǎn)說，類似房地產(chǎn)是與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估方法之一收益法 ? 一、收益法的基本原理 ? 1 收益法的概念 ? 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 ? 收益法的雛形是用若干年 (或若干倍 )的年地租 (或年收益 )來表示土地價(jià)值的早期購買年法，即： ? 地價(jià)＝年地租 購買年 ? 例如，威廉 配第在 《 賦稅論 》 中寫道：“在愛爾蘭，土地的價(jià)值只相當(dāng)于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租?！焙髞碛辛说刈赓Y本化法，即： ? 地價(jià)＝地租 /利息率 ? 2收益法的理論依據(jù) ? 收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。 ? 3 收益法適用的對(duì)象和條件 ? 收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅 (公寓 )、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房 (用于出租的 )、倉庫 (用于出租的 )、農(nóng)地等。 ? 它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對(duì)象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。 ? 4 收益法的操作步驟 ? 運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列 4個(gè)步驟： ? ①搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料； ? ②預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益 (如凈收益 )； ? ③求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)； ? ④選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。 ? 報(bào)酬資本化法最一般公式 ? V=A1/(1+Y1) +A2/(1+Y1)(1+Y2) +…An/(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn) ? 在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長期維持不變，即 Yl＝ Y2＝ Y3＝ … ＝ Yn＝ Y，則上述公式可簡化為： ? V=A1/(1+Y) +A2/(1+Y)2 +…An/(1+Y)n ? 收益年限為有限年的公式 ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? 此公式的假設(shè)前提是： ? ①凈收益每年不變?yōu)?A； ? ②報(bào)酬率不等于零為 Y； ? ③收益年限為有限年 n。 ? 收益年限為無限年的公式 ? V=A/Y ? 此公式的假設(shè)前提是： ? ①凈收益每年不變?yōu)?A； ? ②報(bào)酬率大于零為了； ? ③收益年限 n為無限年。 ? 例 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為 50年，至今已使用了 6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益 8萬元；該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 ％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? =8/%[1/(1+%)506] ? ＝ 91． 52(萬元 ) ? 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為 8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 ％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： ? V=A/Y ? =8/% ? =(萬元 ) 不同年限價(jià)格之間的換算 ? 已知某宗收益性房地產(chǎn) 30年土地使用權(quán)下的價(jià)格為 3 000元／ m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為 8％?，F(xiàn)假設(shè)報(bào)酬率為 10％，試求該宗房地產(chǎn) 50年土地使用權(quán)下的價(jià)格。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn) 50年土地使用權(quán)下的價(jià)格求取如下： ? VN=3000=A/8%[11/(1+8%)30] 求出 A，再代入 ? Vn=A/10%[11/(1+10%)50]，求出 V50＝ 2 642． 00(元／㎡ ) 比較不同年限價(jià)格的高低 ? 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià) 2021元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價(jià) l 800元／㎡。假設(shè)報(bào)酬率均為 6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。 ? [解 ] 要比較該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價(jià)格。 ? V30=2021*(1+6%)5030[(1+6%)301]/ 1+6%)501 ? =(元／㎡ )1800(元／㎡ ) ? 因此，甲比乙價(jià)格低。 ? 某宗 50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為： 1200元／ m2，在評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為 10％。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格。 ? [解 ] 本題通過基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的價(jià)格，實(shí)際上就是將土地使用年限為無限年的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為 50年的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下： ? V∞=A/Y=1200