【文章內(nèi)容簡介】 拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。市場價值與公允價值的內(nèi)涵基本相同。 ? 3，市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價 ? 在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。 ? 4，基準地價、標定地價和房屋重置價格 ? 基準地價是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點法定最高出讓年限國有土地使用權的平均價格。 ? 標定地價是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。 ? 5，總價格、單位價格和樓面地價 ? 樓面地價＝土地總價 247。規(guī)劃建筑面積 ? 土地單價 =土地總價 247。土地面積 ? 容積率 =規(guī)劃建筑總面積 247。土地面積 ? 容積率 =土地單價 247。樓面地價 ? 認識樓面地價的作用十分重要。 ? 在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反 映土地價格水平的高低。 ? 例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為 700元 / m2時，乙土地的單價為 510元 /m2, 如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴 (每平方米土地面積貴 190元 ), 此時明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。 ? 但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應簡單地根據(jù)土地單價來判斷甲海乙兩塊土地的價格高低，而應采用樓面地價。 ? 6，起價、標價、成交價和均價 ? 這是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組房地產(chǎn)價格。 ? 起價是指所銷售的商品房的最低價格。 ? 這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關注而虛設的價格。 ? 因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。 ? 標價也稱為報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。 ? 7，評估價、保留價、起拍價、應價和成交價 商品房價格的構(gòu)成 ? 商品房價格的制走，應當以合理成本為基礎、市場供求為導向，兼顧國家、企業(yè)和消費者三者利益，并結(jié)合區(qū)位、樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實行差別作價。 ? 商品房價格的構(gòu)成為： ? （一）成本構(gòu)成： ? 土地征用（出讓）及拆遷補償費； ? 前期工程費； ? 建筑安裝工程費； ? 附屬公共配套設施費； ? 公共基礎設施費； ? 管理費用； ? 銷售費用； ? 財務費用； ? 公共設施專項維修資金。 ? （二）利潤。提取基數(shù)為本條第一項前五目之和，具體比例為： ? 經(jīng)濟適用房的利潤，最高不得超過3％； ? 普通住宅房的平均利潤率，最高不得超過 8％； ? 高檔住宅房和非住宅商品房的利潤率，由開發(fā)經(jīng)營單位自主確定。 ? （三）稅金。 ? （四）住宅差價： ? 區(qū)位差價，按照同級政府建設、國土、價格部門共同確定并公布的地段劃分增減價 ? 格； ? 樓層、朝向差價，由價格主管部門根據(jù)本地具體情況確定，但增減差價總額的代數(shù)和應當?shù)扔诹悖? ? 質(zhì)量差價，由價格主管部門根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理部門確認的優(yōu)良工程，在商品房建筑安裝工程造價的基數(shù)上加價 1． 5％。 ? 商品房價格的計算公式為：商品房價格＝成本＋利潤＋稅金 177。 區(qū)位差價 177。 層次差價 177。 朝向差價＋優(yōu)良工程加價。 ? 開發(fā)小區(qū)（片）內(nèi)的營業(yè)用房和設施的建設費用以及其他按照規(guī)走不得計人商品房成本的費用，不得計入商品房價格。 第五節(jié) 房地產(chǎn)估價原則 ? 房地產(chǎn)估價的原則有： ? ①獨立客觀公正原則 ? ②合法原則 ? ③最高最佳使用原則 ? ④估價時點 ? ⑤替代原則 ? ⑥謹慎原則 ? 合法原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權益下的價值。 ? 在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產(chǎn)權屬證書等其他合法權屬證明為依據(jù)。 ? 現(xiàn)行的房地產(chǎn)權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。 ? 房屋權屬證書有 《 房屋所有權證 》 、 《 房屋共有權證 》 和 《 房屋他項權證 》 三種。 ? 土地權屬證書有 《 國有土地使用證 》 、 《 集體土地所有證 》 、 《 集體土地使用證 》 和 《 土地他項權利證明書 》 四種。 ? 當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書有 《 房地產(chǎn)權證 》 、 《 房地產(chǎn)共有權證 》 和 《 房地產(chǎn)他項權證 》 三種。 ? 在依法判定的使用權利方面，應以使用管制 (如城市規(guī)劃、土地用途管制等 )為依據(jù)。 ? 例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ? 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。 ? 最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。 ? 最高最佳使用具體包括 3個方面： ? ①最佳用途 。 ? ②最佳規(guī)模 。 ? ③最佳集約度。 ? 收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 ? 均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。 ? 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳使用。 ? 適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當房地產(chǎn)與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)，同時內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用。 ? 當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明： ? (1)保持現(xiàn)狀前提。 ? (2)裝修改造前提。 ? (3)轉(zhuǎn)換用途前提。 ? (4)重新開發(fā)前提。 ? 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是由估價目的決定的某個特定時間的價值。 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 ? 類似房地產(chǎn)是指其實物、權益、區(qū)位狀況均與估價對象的實物、權益、區(qū)位狀況相同或相當?shù)姆康禺a(chǎn)。 ? 具體一點說，類似房地產(chǎn)是與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的其他房地產(chǎn)的區(qū)域范圍。 第六節(jié) 房地產(chǎn)評估方法之一收益法 ? 一、收益法的基本原理 ? 1 收益法的概念 ? 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 ? 收益法的雛形是用若干年 (或若干倍 )的年地租 (或年收益 )來表示土地價值的早期購買年法，即： ? 地價＝年地租 購買年 ? 例如，威廉 配第在 《 賦稅論 》 中寫道：“在愛爾蘭，土地的價值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租?！焙髞碛辛说刈赓Y本化法，即： ? 地價＝地租 /利息率 ? 2收益法的理論依據(jù) ? 收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。 ? 3 收益法適用的對象和條件 ? 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、住宅 (公寓 )、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房 (用于出租的 )、倉庫 (用于出租的 )、農(nóng)地等。 ? 它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。 ? 4 收益法的操作步驟 ? 運用收益法估價一般分為下列 4個步驟： ? ①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、費用的數(shù)據(jù)資料； ? ②預測估價對象的未來收益 (如凈收益 )； ? ③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)； ? ④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。 ? 報酬資本化法最一般公式 ? V=A1/(1+Y1) +A2/(1+Y1)(1+Y2) +…An/(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn) ? 在實際估價中，一般假設報酬率長期維持不變，即 Yl＝ Y2＝ Y3＝ … ＝ Yn＝ Y，則上述公式可簡化為： ? V=A1/(1+Y) +A2/(1+Y)2 +…An/(1+Y)n ? 收益年限為有限年的公式 ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? 此公式的假設前提是： ? ①凈收益每年不變?yōu)?A； ? ②報酬率不等于零為 Y； ? ③收益年限為有限年 n。 ? 收益年限為無限年的公式 ? V=A/Y ? 此公式的假設前提是： ? ①凈收益每年不變?yōu)?A； ? ②報酬率大于零為了； ? ③收益年限 n為無限年。 ? 例 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為 50年，至今已使用了 6年；預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益 8萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為 ％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下： ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? =8/%[1/(1+%)506] ? ＝ 91． 52(萬元 ) ? 某宗房地產(chǎn)預計未來每年的凈收益為 8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為 ％。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下： ? V=A/Y ? =8/% ? =(萬元 ) 不同年限價格之間的換算 ? 已知某宗收益性房地產(chǎn) 30年土地使用權下的價格為 3 000元／ m2，對應的報酬率為 8％?，F(xiàn)假設報酬率為 10％，試求該宗房地產(chǎn) 50年土地使用權下的價格。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn) 50年土地使用權下的價格求取如下： ? VN=3000=A/8%[11/(1+8%)30] 求出 A，再代入 ? Vn=A/10%[11/(1+10%)50]，求出 V50＝ 2 642． 00(元／㎡ ) 比較不同年限價格的高低 ? 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價 2021元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價 l 800元／㎡。假設報酬率均為 6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。 ? [解 ] 要比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低，需要將它們先轉(zhuǎn)換為相同年限下的價格。 ? V30=2021*(1+6%)5030[(1+6%)301]/ 1+6%)501 ? =(元／㎡ )1800(元／㎡ ) ? 因此，甲比乙價格低。 ? 某宗 50年出讓土地使用權的工業(yè)用地，所處地段的基準地價為： 1200元／ m2，在評估基準地價時設定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報酬率為 10％。假設除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設定的狀況相同，試通過基準地價求取該宗工業(yè)用地的價格。 ? [解 ] 本題通過基準地價求取該宗工業(yè)用地的價格，實際上就是將土地使用年限為無限年的基準地價轉(zhuǎn)換為 50年的基準地價。具體計算如下： ? V∞=A/Y=1200