房地產(chǎn)綜合知識(shí)-房地產(chǎn)價(jià)格與稅收(編輯修改稿)
2025-02-17 23:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 所得和其他所得征收的一種稅。 ? 就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)而言，企業(yè)所得稅的納稅人即為開(kāi)發(fā)企業(yè)（開(kāi)發(fā)商）。 ? 企業(yè)所得稅的計(jì)算方法為開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅所得額乘以所得稅稅率。其中： 應(yīng)納稅所得額 =收入總額 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額 ? 式中： 收入總額 包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、利息收入、租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、股息收入以及其他收入。 ? 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目 指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失。 ? 所得稅稅率為 33 % ，對(duì)年應(yīng)納稅所得額在 3 萬(wàn)元（含 3 萬(wàn)元）和 10 萬(wàn)元（含 10 萬(wàn)元）以下至 3 萬(wàn)元的企業(yè)，規(guī)定了兩檔照顧性稅率，即暫減按 18 ％和 27 ％的稅率征收所得稅。 ? 在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等實(shí)行特殊優(yōu)惠政策的區(qū)域，該項(xiàng)稅率最低可降至 15％。 19 ? 外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅 ? 外商投資企業(yè)指在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)，其來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)、外的所得均應(yīng)繳納所得稅。外國(guó)企業(yè)就來(lái)源于中國(guó)境內(nèi)的所得繳納所得稅。所得稅率分為兩部分：企業(yè)所得稅率為 30% ，地方所得稅率為 3％。 ? 按照稅法有關(guān)規(guī)定，專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)不屬于生產(chǎn)性企業(yè)，不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的所得稅 “ 兩免三減 ” 優(yōu)惠。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。 20 （二）流轉(zhuǎn)稅 ? 我國(guó)在 1958 年稅制改革后，將貨物稅、商業(yè)流通稅、印花稅以及工商營(yíng)利企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅，合并為工商統(tǒng)一稅。 ? 為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，改變稅制過(guò)于簡(jiǎn)單的狀況，國(guó)務(wù)院于 1984 年 9 月 18 日頒布了 《 營(yíng)業(yè)稅條例（草案） 》 ，于當(dāng)年 10 月 1 日起試行，將商業(yè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)單獨(dú)征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的基本規(guī)范，是 1993 年 12 月 13 日國(guó)務(wù)院頒布的 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 ，及 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 。 21 ? 營(yíng)業(yè)稅 ? 營(yíng)業(yè)稅是國(guó)家稅務(wù)部門(mén)對(duì)商品流通環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)額和服務(wù)性業(yè)務(wù)收入征收的一種稅。其納稅人為在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。 ? 營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)象在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中包括： ? ① 房地產(chǎn)銷售收人額。凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售收人額為征稅對(duì)象，稅率為5%。 ? ② 營(yíng)業(yè)收入額。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的單位和個(gè)人，以其租金收人為征稅對(duì)象，稅率為 5 ％。 ? ③ 凡從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的單位和個(gè)人，以其服務(wù)費(fèi)收入為征稅對(duì)象，稅率為 5 ％。 22 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅（簡(jiǎn)稱城建稅），是按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的實(shí)繳稅額為計(jì)稅依據(jù)，專用于城市維護(hù)建設(shè)而征收的一種稅。 ? 現(xiàn)行城建稅的基本規(guī)范，是 1985 年 2 月 8 日國(guó)務(wù)院發(fā)布實(shí)施的 《 中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例 》 。 ? 征收城市維護(hù)建設(shè)稅的 目的 是為了擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)所需的資金來(lái)源，加強(qiáng)全國(guó)城市的維護(hù)建設(shè)，充分發(fā)揮城市在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的中心作用。 ? 城建稅具有 兩個(gè)顯著特點(diǎn) ： ? 一是附加稅，它以流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，本身并無(wú)特定的征稅對(duì)象； ? 二是有特定目的，城建稅稅款專門(mén)用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)建設(shè)。 ? 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，城建稅的計(jì)稅依據(jù)是其實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅。 ? 城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，實(shí)行三檔差別比例稅率。 ? 納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為 7 % ； ? 納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5 % ； ? 納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為 1 ％。 23 ? 教育費(fèi)附加 ? 教育費(fèi)附加，是國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，其計(jì)費(fèi)依據(jù)和城建稅相同。 ? 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)而言是實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅額。 ? 一般納稅人所在地處于城市的，稅率均為 3 ％。 ? 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加一般統(tǒng)稱“ 兩稅一費(fèi) ” ，由稅務(wù)部門(mén)統(tǒng)一征收。 24 （三）行為、目的稅 ? 契稅 ? 我國(guó)現(xiàn)行契稅的基本規(guī)范，是 1997 年 7 月 7 日，國(guó)務(wù)院公布并于同年 10 月 1 日起施行的 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》 。 ? 契稅的征收對(duì)象是境內(nèi)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并普遍適用于內(nèi)外資企業(yè)和中國(guó)公民、外籍人員。 ? 契稅的納稅義務(wù)人是承受方，具體情況見(jiàn)表 10 1 。契稅實(shí)行 3％ ~ 5％的浮動(dòng)稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府視本地區(qū)的實(shí)際情況決定。 25 26 ? 在上表中，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額明顯不合理且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。 ? 對(duì)一些以特殊方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或贈(zèng)與。 ? 一
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1