【文章內(nèi)容簡介】 須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)?？梢晕兄薪闄C構(gòu)或由開發(fā)商代辦。1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。1國土局產(chǎn)權(quán)登記處：辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。1公證處：是一個國家的證明機關(guān)，是法律公證的機構(gòu)。1房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。1房地產(chǎn)公證：公證機關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。1商品房預售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。1房地產(chǎn)買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。1房屋所有權(quán)：房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。房屋使用權(quán)：是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。2銀行接揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。2公共維修基金：是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。2契稅：是指當房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。2印花稅：是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備條件：有自己的名稱和組織機構(gòu)；有固定的經(jīng)營場所；有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資金；有足夠的技術(shù)人員；法律，行政法規(guī)規(guī)定的其它條件。2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)標準劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個等級。各級企業(yè)的資質(zhì)標準如下：A. 資質(zhì)一級企業(yè)自有流動資金2 000 萬元以上，注冊資金不低于2 000 萬元。有職稱的建筑。土木工程。財務(wù)管理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級以上職稱的管理人員不得少于20人。設(shè)有高級工程師職稱的總工程師。高級會計師職稱的總會計師。經(jīng)濟師以上（含經(jīng)濟師）職稱的總經(jīng)濟師。工程技術(shù)。經(jīng)濟、統(tǒng)計，財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達100％，優(yōu)良率達20％以上。B. 資質(zhì)二級企業(yè)自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元。②有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟、統(tǒng)計、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％，優(yōu)良率達10％以上。C. 資質(zhì)三級企業(yè)自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術(shù)。財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，其它業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。累計竣工5萬平方米以上的房屋建筑面積，或累計完成與之相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。建筑工程質(zhì)量合格率達100％。自有流動資金200萬元以上，注冊資金不低于200萬元。有職稱的建筑、土木工程、財務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術(shù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員。資質(zhì)五級企業(yè)。自有流動資金不低于100萬元，具體標準由省、自治區(qū)。直轄市建設(shè)行政主管部門制定。2十種情況不計入建筑面積根據(jù)新的國家級標準———《房產(chǎn)測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計算。　　10種情況包括：　　插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；　 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；　　房屋之間無上蓋的架空通廊；　　房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；　　建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；　　騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；　　利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；　　活動簡易房屋；　　與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。、177。、177。2土地使用權(quán)最高年限城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。北京市房屋土地管理局在關(guān)于實施《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》具體問題的通知中關(guān)于土地出讓年限的確定：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)的房屋，其土地使用年限最高不超過70年；磚木結(jié)構(gòu)的房屋，其土地使用年限最高不超過50年。依據(jù)上述規(guī)定：住宅用地最高年限不超過70年。在最高年限內(nèi)所定土地使用年限，應(yīng)當允許。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)，方可有償出讓。2住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅為13層。多層住宅為46層。中高層住宅為79層。高層住宅為1030層。住宅的層數(shù)：一般按自然層計算，但應(yīng)符合以下規(guī)定：住宅中間層有直通室外地面出人口時，其層數(shù)由該層起計算。住宅出入口層位于建筑物底部公共用房的屋頂平臺上，并具有疏散信道時，其層數(shù)由該層起計算。頂層為兩層一套躍層住宅，其躍層部分不計算層數(shù)。均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。3基價：經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以實價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后兩得出。3起價：某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價 高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。3建筑面積的計算范圍和方法：（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計算建筑面積：（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算：（3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算：（4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積：（5）穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積：（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積；（7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護用），層高超過22米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積；（8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積；（9）突出房屋的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積；（10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐｀按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積；（11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積；（12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積；（13）住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。3商品房銷售面積：商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分攤的公用建筑面積。3商品房的銷售面獲如何計算？（l） 套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。（2） 套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。（ 3） 商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積ˉ整棟建筑的面積一各套套內(nèi)建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積