房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(全)(編輯修改稿)
2025-07-22 00:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)受讓人的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同須經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。②轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同及轉(zhuǎn)受讓人符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報市房屋土地管理局審批。③交易管理部門對被批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。手續(xù)費按規(guī)定計件收取。轉(zhuǎn)讓合同加蓋“預(yù)售登記專用章”。其中兩份貼有印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方、受讓方各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持預(yù)售契約正本移交給轉(zhuǎn)受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。25. 商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓行為是否合法？商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購人將其預(yù)購的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。對于商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)根據(jù)具體情況酌情認(rèn)定其效力。①在商品房預(yù)售合同生效并辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、交清稅費后，預(yù)售房尚未實際交付之前，預(yù)購方將其預(yù)購的商品房全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方，符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)、政策，沒有違法行為的，可認(rèn)定預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同有效。如預(yù)購方在前一預(yù)售行為尚未辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、交清稅費時，即將其預(yù)購房轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)認(rèn)定預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同無效。②預(yù)售商品房合同訂立后，預(yù)購方尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)之前，預(yù)售方尚未與預(yù)購方協(xié)商，又將該房預(yù)售給第三方的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效。如第三方善意購買，并已取得房屋產(chǎn)權(quán)的，也可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方應(yīng)對前一合同的預(yù)購方承擔(dān)違約責(zé)任，造成損失的，應(yīng)賠償損失。26. 住宅的建筑面積如何測算？住宅建筑面積的測算方法因樓層、結(jié)構(gòu)等的不同而不同：① 單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算；單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計算建筑面各積。② 兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計算，底層建筑面積的計算方法①計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算，因此建筑面積以對多層和高層住宅來說，又叫“建筑展開面積”。③ 地下室、半地下室及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口的外墻外圍水平面積計算（但不包括采光井、防潮層及保護墻等）。④ 多層和高層住宅內(nèi)的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)道等均按建筑物自然層數(shù)計入總建筑面積；高層建筑物內(nèi)的技術(shù)層（供放置管道設(shè)備和修理養(yǎng)護）%計算建筑面積。⑤ 突出墻外的門斗、有頂蓋和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、廣州等城市的“騎樓”，北京四合院內(nèi)的抄手廊等，應(yīng)按柱子的外邊線水平面積計算面積；沒有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面積的50%計算建筑面積。⑥ 多層或高層建筑中，突出于房頂圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水泵機房和水箱間、電梯機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。⑦ 封閉式陽臺，按其水平投影面積的50%計算建筑面積。⑧ 室外樓梯無論是作為主要通道，還是供疏散之用，均應(yīng)按每層的投影面積計算建筑面積。住宅建設(shè)中不計算建筑面積的范圍是：① 突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱子、墻跺、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。② 供檢驗、消防的室外爬梯。③ 層高低于2米的技術(shù)層。④ 獨立、不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。27. 商品房的銷售面積如何計算？按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京房地權(quán)字[1998]第1285號）：商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。即：一、套內(nèi)建筑面積的計算方法套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 ① 套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96—86）法規(guī)的方法計算；其他建筑，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。② 套內(nèi)墻體面積：商
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