【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 到更新。應(yīng)對(duì)計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)清單包括：已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)的描述、受影響的項(xiàng)目領(lǐng)域(例如工作分解結(jié)構(gòu)元素)、原因(例如風(fēng)險(xiǎn)分解結(jié)構(gòu)元素)，以及它們可能怎樣影響項(xiàng)目目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)清單要符合優(yōu)先權(quán)排序并和所計(jì)劃的應(yīng)對(duì)策略的詳細(xì)程度一致。高、中級(jí)風(fēng)險(xiǎn)通常會(huì)更仔細(xì)地處理。判斷為低優(yōu)先權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)被列入觀察清單，以便進(jìn)行定期監(jiān)測(cè)。 形成一致意見(jiàn)的應(yīng)對(duì)措施。在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃過(guò)程中，要選擇好適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)策略，就策略形成一致意見(jiàn)，同時(shí)還要預(yù)計(jì)在已經(jīng)采取了計(jì)劃的對(duì)策之后仍將殘留的風(fēng)險(xiǎn)，以及那些主動(dòng)接受的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)實(shí)施一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施可能直接產(chǎn)生的繼發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的定量分析和組織的風(fēng)險(xiǎn)極限計(jì)算出的不可預(yù)見(jiàn)事件儲(chǔ)備。 實(shí)施所選應(yīng)對(duì)策略采取的具體行動(dòng)。 明確風(fēng)險(xiǎn)管理人和分配給他們的責(zé)任。 風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的征兆和預(yù)警信號(hào)。 實(shí)施所選應(yīng)對(duì)策略需要的預(yù)算和進(jìn)度計(jì)劃活動(dòng)。 設(shè)計(jì)好要準(zhǔn)備的符合有關(guān)當(dāng)事人風(fēng)險(xiǎn)承受度的用在不可預(yù)見(jiàn)事件上的預(yù)留時(shí)間和費(fèi)用。 應(yīng)急方案和要求實(shí)施方案的引發(fā)因素。 要使用的退出計(jì)劃，它作為對(duì)某個(gè)已經(jīng)發(fā)生，并且原來(lái)的應(yīng)對(duì)策略已被證明不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)的一種反應(yīng)。 對(duì)于特定的風(fēng)險(xiǎn)，如果它們可能發(fā)生，為了規(guī)定各方的責(zé)任，可以準(zhǔn)備用于保險(xiǎn)、服務(wù)或其他相應(yīng)事項(xiàng)的合同。 制訂風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的依據(jù)：制訂風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃，確定要采取的增加對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的機(jī)會(huì)以及減少對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的危害的措施。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃在定性風(fēng)險(xiǎn)分析和定量風(fēng)險(xiǎn)分析之后進(jìn)行，它確認(rèn)和指定一個(gè)或多個(gè)人(“風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的所有人”)承擔(dān)已商定且已得到資金的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先級(jí)別處理風(fēng)險(xiǎn)，在需要時(shí)將資源和活動(dòng)加入到預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目管理計(jì)劃中。 所計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施必須與風(fēng)險(xiǎn)的重要性相符，能低成本地應(yīng)付挑戰(zhàn)，要及時(shí)，要在項(xiàng)目環(huán)境下實(shí)現(xiàn)，所有參與各方要意見(jiàn)一致，并由一個(gè)責(zé)任人負(fù)責(zé)。通常需要從幾個(gè)方案中選擇一項(xiàng)最佳的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。 有若干種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略可用。應(yīng)當(dāng)為每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)選擇最有可能產(chǎn)生效果的策略或策略組合?？梢岳蔑L(fēng)險(xiǎn)分析的工具選擇最適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)方法，然后為了實(shí)施該項(xiàng)策略而制訂具體行動(dòng)?？梢赃x定主要策略和備用策略?？梢灾朴喴粋€(gè)退出計(jì)劃，在所選策略被證明不是充分有效或者發(fā)生了一個(gè)可以接受的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)實(shí)施。通常要分配不可預(yù)見(jiàn)事件的時(shí)間或費(fèi)用儲(chǔ)備。最后，可以制訂一個(gè)不可預(yù)見(jiàn)事件計(jì)劃，識(shí)別引發(fā)這些事件的條件。 第4章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目案例分析 項(xiàng)目簡(jiǎn)介某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為一家大型綜合類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。成立以來(lái)，開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、寫(xiě)字樓及別墅等多種類型項(xiàng)目，積累豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，該公司開(kāi)發(fā)了新項(xiàng)目——富城國(guó)際公寓。本案所在區(qū)域是沈陽(yáng)市商業(yè)黃金地段的中心，與中山廣場(chǎng)，市總工會(huì)，市公安局等在同一街道軸線上，而這一軸線是沈陽(yáng)著名景觀路南京街，及旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體。本項(xiàng)目位于太原街商圈，該地均有著無(wú)限的商業(yè)價(jià)值潛力。富城國(guó)際公寓建設(shè)是一個(gè)比較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，它具有投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，這就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工、交付使用、物業(yè)管理維護(hù)等各個(gè)階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)壽命周期中都存在風(fēng)險(xiǎn)。每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)都直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的成功，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)損失。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了避免損失，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中就必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估和監(jiān)控，最后針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)制定應(yīng)對(duì)措施，盡可能的避免由于風(fēng)險(xiǎn)管理不當(dāng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。，這些風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目的各個(gè)階段，為保證項(xiàng)目的有效進(jìn)行，降低、避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，項(xiàng)目組對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，通過(guò)識(shí)別可以發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生在項(xiàng)目的哪個(gè)環(huán)節(jié)和階段，以及各個(gè)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)影響的大小。，這樣不但可以提高識(shí)別的效率，而且不易產(chǎn)生遺漏。常用的識(shí)別法有流程圖、頭腦風(fēng)暴法。情景分析法、德?tīng)柗品ǎ舾蟹治龇ǖ?，在富城?guó)際公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目組針對(duì)實(shí)際情況利用頭腦風(fēng)暴法和專家調(diào)查法對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，其識(shí)別結(jié)果見(jiàn)表41：表41各階段風(fēng)險(xiǎn)和影響大小風(fēng)險(xiǎn)種類風(fēng)險(xiǎn)大小開(kāi)發(fā)決策階段信息不對(duì)稱風(fēng)險(xiǎn)小可行性研究風(fēng)險(xiǎn)中投資決策風(fēng)險(xiǎn)中土地開(kāi)發(fā)階段開(kāi)發(fā)類型決策風(fēng)險(xiǎn)中土地選擇風(fēng)險(xiǎn)大設(shè)計(jì)及報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)小施工階段現(xiàn)場(chǎng)組織風(fēng)險(xiǎn)小技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)中材料風(fēng)險(xiǎn)小安全風(fēng)險(xiǎn)小成本風(fēng)險(xiǎn)中質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)中工期風(fēng)險(xiǎn)大不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)小租售階段價(jià)格決策風(fēng)險(xiǎn)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)中方案制定風(fēng)險(xiǎn)中資金回收風(fēng)險(xiǎn)小通過(guò)識(shí)別得到以上風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)的影響程度，特別是施工階段，是風(fēng)險(xiǎn)的多發(fā)階段，且風(fēng)險(xiǎn)影響都比較大，所以在以后項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)去關(guān)注這些風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少、避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，把風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。對(duì)實(shí)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的分析表明:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)隨著開(kāi)發(fā)的進(jìn)行成功的可能性增大,風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率減小,風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)軟件項(xiàng)目的損失逐漸變大,快到結(jié)束階段時(shí),風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的損失最大,隨著結(jié)束發(fā)布的進(jìn)行又逐漸變小。由日常項(xiàng)目管理評(píng)估,假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)為y ,項(xiàng)目整個(gè)階段為x ,風(fēng)險(xiǎn)影響結(jié)果(風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的損失影響) 為f ( y ),根據(jù)時(shí)間情況假定0 ≦ y ≦ 1 ,0 ≦ x ≦ 1 ,則0 ≦ f ( y )≦ 1 .當(dāng)0 ≦ x ≦ 0 .75 ,f ( y ) ≦ 1 ,并且單調(diào)遞增.當(dāng)0 .75 x ≦ 1 ,f ( y ) ≦ 1 ,并且單調(diào)遞減.而風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率k( y )則隨著x 的增大,呈單調(diào)遞減趨勢(shì),可以假定為k( y ) = 1　xn (0 ≦ x ≦ 1 ).得到曲線如圖42 .圖42 各階段風(fēng)險(xiǎn)影響曲線項(xiàng)目的投資決策階段是項(xiàng)目的初始階段，每個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)都要對(duì)影響投資決策的各個(gè)因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估， 這些因素將給開(kāi)發(fā)商提供一些信息，開(kāi)發(fā)商從中可知項(xiàng)目是否可以進(jìn)行和在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題，還有那些風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目的影響。敏感性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。敏感性分析是分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要不確定因素的變化對(duì)項(xiàng)目效益的影響，找出敏感因素，估計(jì)項(xiàng)目效益對(duì)它們的敏感程度，粗略預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。在富城國(guó)際公寓投資決策前期，假設(shè)該項(xiàng)目的項(xiàng)目投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為13％，基準(zhǔn)收益率為10％。選擇影響所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的三種不確定因素(投資、銷(xiāo)售價(jià)格和材料價(jià)格)，在15％～+15％的范圍內(nèi)進(jìn)行了敏感性分析。分析結(jié)果見(jiàn)表43。表43 敏感性分析表不確定因素變化率內(nèi)部收益率（IRR）靜態(tài)投資回收期（年）基本方案%投資變化15%%10%%5%%+5%%+10%%+15%%銷(xiāo)售價(jià)格變化15%%10%%5%%+5%%+10%%+15%%材料價(jià)格變化15%%10%%5%%+5%%+10%%+15%%①敏感性分析表明，本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格下降5％或原材料價(jià)格上升5％時(shí)，項(xiàng)目投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將分別下降到8．1％和10．7％；當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格下降10％或原材料價(jià)格上升10％時(shí)，項(xiàng)目投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將分別下降到2．4％和8．3％。 　?、诿舾行苑治鼋Y(jié)果表明影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益最敏感的因素是銷(xiāo)售價(jià)格，其次是材料價(jià)格。 　?、郾卷?xiàng)目敏感性分析結(jié)果表明，如果建設(shè)投資上升20．84％以上，或銷(xiāo)售價(jià)格下降3．11％以上，或原材料價(jià)格上升6．56％以上，都將使項(xiàng)目投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率(10％)。這階段最主要風(fēng)險(xiǎn)存在于工程廠址的選擇上，如果廠址選擇失誤就將帶來(lái)土地不利于設(shè)計(jì)規(guī)劃，地塊整治費(fèi)用太大，與消費(fèi)形成偏差等一系列問(wèn)題，為盡量避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，項(xiàng)目對(duì)影響廠址選擇的風(fēng)險(xiǎn)因素做了評(píng)估，得到最佳的廠址。 主觀評(píng)分法確定廠址方案。風(fēng)險(xiǎn)因素有：水源和電源、交通﹑環(huán)境、地質(zhì)狀況、