【文章內容簡介】 確定 ........................................ XLVII 財務指標分析 ................................................. LI 盈虧平衡分析 ................................................ LII III 敏感性分析 ................................................. LIII 6 房地產投資風險防范與規(guī)避策略 ...................................... LVII 風險防范與規(guī)避的前提 ........................................... LVII 風險防范與規(guī)避的方法 .......................................... LVIII 預防風險 .................................................. LVIII 轉移風險 .................................................... LIX 減輕風險 .................................................... LIX 回避風險 ..................................................... LX 自留風險 ..................................................... LX 后備措施 ..................................................... LX 房地產投資風險規(guī)避策略選擇 ...................................... LXI 房地產種類策略 .............................................. LXI 項目決策策略 ................................................ LXI 投資規(guī)模策略 ................................................ LXI 資金籌措策略 ................................................ LXI 利率風險策略 ............................................... LXII 經營管理風險策略 ........................................... LXII 項目進入和退出策略 ......................................... LXII 禁忌策略 .................................................. LXIII 房地產投資風險防范 ............................................ LXIII 政策風險與項目自身風險防范 ................................ LXIII 市場環(huán)境風險與不可預測風險防范 .............................. LXV 7 建 立有效的風險管理系統(tǒng) .......................................... LXVIII 風險管理系統(tǒng) ................................................. LXVIII 風險管理目標系統(tǒng) ............................................. LXVIII 損失發(fā)生的目標 ............................................. LXIX 損失發(fā)生后的目標 ........................................... LXIX 風險管理程序系統(tǒng) ............................................... LXIX 風險識別 .................................................... LXX 風險估計 .................................................... LXX 風險評價 .................................................... LXX 風險決策 .................................................... LXX 決策實施 .................................................... LXX 檢查 ........................................................ LXX 結 論 ............................................................. LXXI 致 謝 ............................................................ LXXII 參考文獻 .......................................................... LXXIII 1 緒 論 、內容和意義 房地產投資是指投資者將其資金投放到房地產的開發(fā)經營中，以獲得產業(yè)利潤的一種經濟行為。房地產投資的風險是指在房地產投資活動中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使開發(fā)商開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使之蒙受經濟損失的可能性。地產開發(fā)是一個動態(tài)過程，這個過程分為四個階段 :投資決策、獲取土地、 建造房屋、經營房產。它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，很難在一開始就對整個開發(fā)過程中的有關費用和建成后的收益作精確的估計，即在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風險。本論文旨在研究房地產投資過程中可能出現(xiàn)的風險、影響因素以及誘發(fā)的根源、出現(xiàn)的概率大小以及對策措施。希望能探討出一種較為實用的房地產投資決策的風險評價方法體系，以便投資者快速地在投資決策中選擇自身能承受的風險限度內的房地產投資項目，并能提供一些優(yōu)化的實用的風險管理措施 [1]。 本論文研究的內容，詳細分析了房地產投資決策的風險，研究有 助于提高人們對風險的認識，加強風險意識。其二，對風險的研究，有利于提高房地產開發(fā)企業(yè)風險的管理水平，做好風險損失的防范控制。其三，對房地產投資的風險研究，有利于自覺利用風險機制，調節(jié)和促進房地產業(yè)的發(fā)展。因為，風險的結果是雙重的，風險隱藏著危機，同時風險又孕育著機遇，所以，對風險就不單是防范，而且還有利用的問題。 風險的定義最初出現(xiàn)于 1901 年 美國的 所作的博士論文《風險與保險的經濟理論》中 :“ 風險是關于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn) ” 。而風險的 研究是為投資決策與管理服務的，目的在于風險管理，創(chuàng)造更好的效益。風險管理的思想的雛形可以追溯到很早。公元前 4000 年我國長江的皮筏商便懂得動用損失分擔的道理運送皮貨。公元前 916 年的共同海損 (General Avereage)制度和公元前400年的船貨押貸制度可以說明是最早的風險管理措施。對風險問題的系統(tǒng)研究起源于 18 世紀， 1756 年，英國的 JomesDodson 在《保險學講義初稿》一書中，開始探索風險的規(guī)律，并說明如何計算保險費。而最早探索企業(yè)經營的是美國人 ，他在《風險、不確定性和利潤》 (1921 年 )一書中，把行為主體難以確定的情況分為兩種 :風險型和不確定性，這種劃分一直延續(xù)到今天。本世紀 50年代，風險管理在美國正式為一門科學予以推展與探討。而風險管理者作為一種有特殊知識和技能的專業(yè) II 管理人員，卻是 60 年代以后，才逐漸在西方國家出現(xiàn)。進入 70年代以來，大約與國際上 “ 風險投資熱 ” 有關，西方很多經濟學開始把研究的重點轉向投資風險計量、決策與控制問題，并取得了不少令人矚目的成果，與此同時，原蘇聯(lián)及東歐諸國的經濟學家也開始對此問題高度重視，經濟學家的研究成果開始在實際工作中應用，如投資方案評價原來是用 變參數(shù)的敏感性分析方法，近年來也對概率分析予以重視。 80 年代以來，開放國家對風險管理的研究已有很大進展，基本形成一個體系完整的學科和獨立的研究領域。風險管理在企業(yè)管理實踐中得到了廣泛的應用。 70%以上的企業(yè)設置了專職風險管理， %的企業(yè)開展了風險管理，風險管理人員從公司的低級職員一躍而成為公司主要決策人員之一。 二 十年前的中國，經濟學界對社會主義經濟風險問題一直都是否定和回避的。這與其說是人們在理論上對此問題認識不足所造成的缺陷，不如說是客觀經濟事實所決定的必然結果。在當時那種竭力追求確定性的經濟體制 下，專門研究經濟風險的論文廖若辰星，系統(tǒng)地探討經濟風險理論的專著更不曾面世。近幾年來，我國經濟生活中出現(xiàn)的種種不確定的現(xiàn)象已使人們不再對經濟風險問題感到陌生。無論是經濟理論界，還是社會生活中，人們開始談論風險、思考風險。 1987 年，清華大學郭仲偉教授《風險分析與決策》的出版，標志著風險研究的開始。 1989 年吳鳴同志從風險對中國問題進行了研究。寫作出版了《經濟風險論》，探索風險分析在經濟建設實踐中的應用，同年，趙傳君同志《風險經濟學》問世，研究風險與經濟的關系。 1194 年陳湛勻和馮照副編寫《金融風險管理》， 1998 年杜海鵬主編的《房地產投資風險與防范》等。我國學者在房地產投資方面的研究工作多限于對現(xiàn)有的房地產投資風險的介紹和對出現(xiàn)問題的一般描述和措施分析。在關于控制房地產投資風險認識上觀點眾多。 總的來說，我國在房地產開發(fā)風險研究方面還不夠深入，也未上升到應有的理論地位上。定性分析和經驗決策仍是進行房地產開發(fā)風險分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應用，但在整體上不系統(tǒng)，其風險分析還很表面，決策失誤現(xiàn)象大量存在。特別是在具體的房地產投資項目操作中，由于我國的國情和房地產市場的特殊性，需要一種更完善的、適合我國 國情和房地產市場特點的房地產投資風險分析與決策方法。 III 2 房地產概述 要認識房地產投資風險，首先應認識房地產和房地產投資的含義。 房地產投資綜述 房地產，是一種具備很大特殊性的商品。因此，房地產投資也在很大程度上不同于一般意義上的投資，特別是，中國特殊的房地產制度為房地產投資賦予了明顯的中國特色。因此，一個投資者在中國房地產經濟浪潮中成功的前提便是對中國房地產投資的透徹了解。成功的投資必須能干成功地躲避投資風險，而躲避或防范風險的前提便是正確地了解、把握投資風險。房地產投資亦 是如此，因此我們在深入地探討房地產投資風險的規(guī)范之前，有必要先對中國的房地產投資做初步的了解、分析。本輪問首先從幾個方面分析豐地產投資 ??2 。 房地產投資的含義 從一般意義上講，投資時人類進行和組織社會生產和再生產的一種主要行為，即人類不斷地組織、分配有限的資源利用它們進行社會生產和再生產，不斷促進社會經濟的發(fā)展。但是，不同的生產力發(fā)展階段，人類進行投資的形式是不同的，從實物形式到貨幣形式。對于不同的投資主體，所采取的投資方式也是不同的，如國家、企業(yè)和 個人不論從投資形式還是從投資途徑和范圍等方面都是有所差別的。注入資金加利一家股份公司是一種投資，購買幾百手這家公司股票也是一種投資，開發(fā)住宅小區(qū)是投資，而個人購買一個商品房單元也是投資。那么，究竟應怎樣界定“投資”的概念呢？ 投資是以一定資源投入某項計劃，以期鎖期望的報酬。既可以指資金，也可知土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。一項投資活動應該具備以下條件：投資主體、有預期的投資目的、實施投資手段、投資是一項周而復始的連續(xù)性經濟活動，這些條件是缺一不可的。投資的一般過程包括資金的籌集、使用、回收和增 值。 房地產投資是指人們?yōu)閷崿F(xiàn)某種預定的目標，間接或直接對房地產的開發(fā)、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。房地產投資所設計的領域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業(yè)等。這里的投資指預先墊付資金。沒有預先墊付資金就談不上資金回饋和增值，就不能形成投資行為。如果投資決策失誤，就不能得到預期效益，甚至導致虧損。由于具有保值增值，風險適中，房地產投資逐漸成為最有吸引力的投資方式之一。從趨勢上看，房地產投資已經成為投資者獲取該額利潤或是資產快速增值的重要投資形式。房地產投資已經成為當前投資領 域的一個熱點。 房地產投資形式多樣，但從本質上講。它們都具有投資的一般屬性與特點，這也是我們研究房地產投資的基礎。房地產一般商品相比，有著很多特性，這在很大程度 IV 上限制了房地產投資，也是其投資風險的根本起源。把房地產的特性與投資相結合，便是我們所探討的房地產投資。 房地產投資的類型