【文章內(nèi)容簡介】 地位偏低，沒有實際的權(quán)利，不能獨(dú)立、迅速地做出決策，不利于項目管理中目標(biāo)的控制，作為項目直接的參與者和指揮者雖 然有豐富的現(xiàn)場工作經(jīng)驗，但是與其他國家的職業(yè)項目經(jīng)理相比，還是缺乏先進(jìn)的管理思想與方法。②項目大多數(shù)時候還進(jìn)行的是“事后控制”，不能做到對風(fēng)險發(fā)生前進(jìn)行“預(yù)演”，把風(fēng)險降低到最低。③項目的管理者不能進(jìn)行全面的天津大學(xué)高等教育自學(xué)考試本科畢業(yè)論文 2 風(fēng)險管理，容易顧此失彼，很難形成一個系統(tǒng)的管理體系。 所以就我國房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的形式來看，同其他發(fā)達(dá)國家還是有一定差距的，需要更好的去學(xué)習(xí)和研究。 天津大學(xué)高等教育自學(xué)考試本科畢業(yè)論文 3 第 2 章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的概念及意義 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的概 念 所謂房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預(yù)計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會或可能性。 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為降低項目的風(fēng)險并更好的完成任務(wù)而對各個過程進(jìn)行管理。從房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期看，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險應(yīng)包括全過程所發(fā)生的風(fēng)險，主要有： 。這個階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務(wù)是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展趨勢的研 究，綜合考慮市場的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型和時機(jī)，即決定在何地、何時、開發(fā)何種房地產(chǎn)。因此本階段的風(fēng)險主要存在與以上這些方面，做好這些方面的風(fēng)險識別和監(jiān)控是至關(guān)重要的。 。在進(jìn)行完可行性研究，通過分析、研究等環(huán)節(jié)，項目就可以進(jìn)入設(shè)計階段了，能否制定一個合理的設(shè)計方案，直接影響到項目后期的工作正常開展，進(jìn)而給整個項目帶來一定的影響。 。實施階段是項目風(fēng)險的多發(fā)階段，這幾段不僅要考慮到材料風(fēng)險，技術(shù)風(fēng)險，人員風(fēng)險，還 應(yīng)重視工程中帶來的質(zhì)量，進(jìn)度和成本風(fēng)險，所以在風(fēng)險問題的處理上應(yīng)及早的識別、防范，盡可能避免風(fēng)險的發(fā)生。 。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商面臨的主要風(fēng)險是房屋出租還是房產(chǎn)出售，才能盡快實現(xiàn)投資的回收，并獲得利潤。同時，還存在著市場競爭，價格決策和合同等一系列風(fēng)險。 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的意義 項目風(fēng)險管理作為項目管理的一個重要環(huán)節(jié)，它對保證項目實施的成功具有重要的作用和意義。項目風(fēng)險管理的研究和推廣應(yīng)用，對于項目組織具有重要的實現(xiàn)指導(dǎo)意義。其意義體現(xiàn)在以下幾個方面： (1)有助于提 高房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中風(fēng)險的識別，在開發(fā)實踐中增強(qiáng)風(fēng)險理念。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，風(fēng)險因素眾多，加強(qiáng)風(fēng)險管理有助于開發(fā)商識別風(fēng)險，認(rèn)清風(fēng)險本質(zhì)，適應(yīng)現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)市場充滿變化和不確定性的環(huán)境，以保證房地產(chǎn)項目的成功。 (2)有助于房地產(chǎn)開發(fā)商建立科學(xué)的項目風(fēng)險管理機(jī)制，保障房地產(chǎn)項目管理的正確性，提高房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險管理水平，加強(qiáng)風(fēng)險損失的防范與控制，保障開發(fā)項目的順利實現(xiàn)。 天津大學(xué)高等教育自學(xué)考試本科畢業(yè)論文 4 (3)有助于減小開發(fā)企業(yè)利潤和現(xiàn)金流量的波動，維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定。有效的風(fēng)險管理，可以避免因風(fēng)險事件 突發(fā)引起對房地產(chǎn)開發(fā)商巨大的財務(wù)沖擊并在災(zāi)后獲得各種必要的資金補(bǔ)償，以保證企業(yè)的生存和穩(wěn)定經(jīng)營。 (4)有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。風(fēng)險管理以最小成本獲取最大風(fēng)險管理效果為宗旨，通過風(fēng)險管理可以達(dá)成減少風(fēng)險損失，提高開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。 (5)有助于房地產(chǎn)開發(fā)商更好地為企業(yè)員工提供安全保障和安全措施，消除員工們的后顧之憂，提高員工的積極性和創(chuàng)造性，同時也有助于開發(fā)商更好地履行社會責(zé)任，并在公眾面前樹立良好的社會形象。 (6)有助于房地產(chǎn)開發(fā)商建立和加強(qiáng)與銀行、消費(fèi)者以及建筑承包商等方 面的關(guān)系。一個能充分防范風(fēng)險的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對開發(fā)項目的融資和銷售等都有莫大的幫助。 (7)有利于政府利用風(fēng)險機(jī)制進(jìn)行宏觀調(diào)控，調(diào)節(jié)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。風(fēng)險機(jī)制通過風(fēng)險報酬的誘惑力和風(fēng)險損失的壓力作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)地域、開發(fā)物業(yè)類型和開發(fā)時機(jī)，促進(jìn)開發(fā)商加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理水平，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的特征 （ 1）綜合性。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到企業(yè)內(nèi)部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務(wù)活動和經(jīng)營活動過程中各種矛盾的綜合反映。 （ 2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風(fēng)險形成的模糊性和由于風(fēng)險導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動結(jié)果的不能事先肯定。 （ 3）損失性。風(fēng)險既有因財務(wù)管理無法預(yù)計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應(yīng)獲得的利益。 （ 4）補(bǔ)償性。既然風(fēng)險會帶來損失，客觀上要求給予經(jīng)營者適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益以抵補(bǔ)承擔(dān)風(fēng)險產(chǎn)生的損失，即“風(fēng)險報酬”。 （ 5）激勵性。風(fēng)險與競爭是同時存在的，承認(rèn)和承擔(dān)風(fēng)險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標(biāo)，努力改善經(jīng)營管理，增強(qiáng)競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管 理的原則 。風(fēng)險管理人員在制定風(fēng)險管理計劃時應(yīng)以總成本最低為總目標(biāo)，即風(fēng)險管也要考慮成本。以最合理、經(jīng)濟(jì)的處置方式把控制損失的費(fèi)用降到最低，通過盡可能低的成本，達(dá)到項目的安全保障目標(biāo)，這就是風(fēng)向管理人員對各種效益和費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的分析和嚴(yán)格核算。 2.“二戰(zhàn)”原則。即戰(zhàn)略上蔑視而戰(zhàn)術(shù)上重視的原則。對于一些風(fēng)險較大的項目，風(fēng)險管理部門已經(jīng)識別了全部不確定因素，并且已經(jīng)妥善做出了安排和處理，這是戰(zhàn)略上蔑天津大學(xué)高等教育自學(xué)考試本科畢業(yè)論文 5 視。而作為項目管理部門，則要堅持戰(zhàn)術(shù)上重視的原則，即認(rèn)真對待每一個風(fēng)險因素，杜絕松懈麻痹。 意原則。不管采用什么辦法，投入多少資源，項目的不確定性是絕對的，而確定性是相對的。因此，在項目管理過程中要允許一定的不確定性，只要能達(dá)到要求，滿意就行了。 。項目風(fēng)險管理計劃和措施必須周圍地區(qū)及一切與項目有關(guān)并受其影響的單位、個人等對該項目風(fēng)險影響的要求；同時風(fēng)向管理還應(yīng)充分注意有關(guān)方面的各種法律、法規(guī)。 天津大學(xué)高等教育自學(xué)考試本科畢業(yè)論文 6 第 3章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理體系 劃 風(fēng)險規(guī)劃就是項目風(fēng)險管理的一整套計劃，主要包括定義項目組及成員 風(fēng)險管理的行為方案及方式，選擇適應(yīng)的風(fēng)險管理方法，確定風(fēng)險判斷的依據(jù)等，用于對風(fēng)險管理活動的計劃和實踐形式?jīng)Q策。它的結(jié)果將是整個項目風(fēng)險管理的戰(zhàn)略性的和壽命期的指導(dǎo)性綱領(lǐng)。 確定風(fēng)險管理使用的方法、工具和數(shù)據(jù)資源，這些內(nèi)容可隨項目階段及項目評估情況作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 2．人員 明確風(fēng)險管理活動中領(lǐng)導(dǎo)者、支持者及參與者的角色定位、任務(wù)分工及其各自的責(zé)任、能力要求。 界定項目生命周期中風(fēng)險管理過程的各運(yùn)行階段及過程評價、控制和變更的周期或頻率。 明 定義并說明風(fēng)險評估和風(fēng)險量化的類型級別。明確的定義和說明對于防止決策滯后和保證過程連續(xù)是很重要的。 明確定義由誰以何種方式采取風(fēng)險應(yīng)對行動。合理的定義可作為基準(zhǔn)，衡量項目團(tuán)隊實施風(fēng)險應(yīng)對計劃的有效性，并避免發(fā)生項目業(yè)主方與項目承擔(dān)方對該內(nèi)容理解的二義性。 規(guī)定風(fēng)險管理各過程中應(yīng)匯報或溝通的內(nèi)容、范圍、渠道及方式。匯報與溝通應(yīng)包括項目團(tuán)隊內(nèi)部之間的溝通及項目外部與投資方等項目利益相關(guān)者之間的溝通。 規(guī)定如何以文檔的方式記錄項目實施過程中風(fēng)險及風(fēng)險管理的過程，風(fēng)險管理文檔可有效用于對當(dāng)前項目的管理、監(jiān)控、經(jīng)驗教訓(xùn)的總結(jié)及日后項目的指導(dǎo)等。 天津大學(xué)高等教育自學(xué)考試本科畢業(yè)論文 7 風(fēng)險管理圖表時將輸出轉(zhuǎn)變?yōu)檩敵龅倪^程中所應(yīng)喲偶那個的技巧和工具，它包括在風(fēng)險管理計劃中，以幫助人們能清楚地看到風(fēng)險信息的組織方式。風(fēng)險管理的三個重要圖表是風(fēng)險核對表、風(fēng)險管理表格和風(fēng)險數(shù)據(jù)庫模式。 2．項目工作分解結(jié)構(gòu) 工作分解結(jié)構(gòu)圖（ WBS）是獎項目按照其內(nèi)在結(jié)構(gòu)或?qū)嵤┻^程的順序進(jìn)行逐層分解而形成的結(jié)構(gòu)示意圖 ,它可以將項目分解到相對對立的、內(nèi)容單一的、易于成本核算與檢查的工作單元，并能把 各工作單元在項目中地位與構(gòu)成直觀地表示出來。 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理識別 風(fēng)險識別的概念 項目風(fēng)險識別是一項貫穿項目全過程中的項目風(fēng)險管理工作。這項工作的目標(biāo)是識別和確定出項目究竟存在哪些風(fēng)險，這些項目風(fēng)險究竟有哪些基本特征，這些項目風(fēng)險可能會影響項目的哪些方面等等。 項目風(fēng)險識別的依據(jù) 項目風(fēng)險管理計劃是規(guī)劃和設(shè)計如何進(jìn)行項目風(fēng)險管理的過程，它定義了項目組織及成員風(fēng)險管理的行動方案及方式，指導(dǎo)項目組織選擇項目管理方法。項目風(fēng)險管理計劃針對整個項目生命 周期制定如何組織和進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險量化、風(fēng)險應(yīng)對及風(fēng)險監(jiān)控的規(guī)劃。 2. 項目規(guī)劃 項目規(guī)劃中的項目目標(biāo)、任務(wù)、范圍進(jìn)度計劃、費(fèi)用計劃、資源計劃、采購計劃及項目承包商、業(yè)主方和其它利益相關(guān)方對項目的期望值等都是項目風(fēng)險識別的依據(jù)。 項目風(fēng)險識別的重要依據(jù)之一就是歷史資料，即從本項目或其它相關(guān)項目的檔案文件中、從公共信息渠道中獲取對本項目有借鑒作用的風(fēng)險信息。 風(fēng)險種類指那些可能對項目產(chǎn)生正面或負(fù)面影響的風(fēng)險源。一般的風(fēng)險類型有技術(shù)風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、過程風(fēng)險、管理風(fēng)險、組 織風(fēng)險、市場風(fēng)險及法律法規(guī)變更等。 項目建議書、可行性研究報告、設(shè)計等項目計劃和規(guī)劃性文件一般都是在若干假設(shè)、前提條件下估計或預(yù)測出來的。這些前提和假設(shè)在項目實施期間可能成立，也可能不成立。因此，項目的前提和假設(shè)之中隱藏著風(fēng)險。 項目風(fēng)險識別方法 天津大學(xué)高等教育自學(xué)考試本科畢業(yè)論文 8 這是一種利用系統(tǒng)分解的原理，將一個復(fù)雜的項目分解成一系列簡單和容易認(rèn)識的子系統(tǒng)或系統(tǒng)元素，從而識別項目各子系統(tǒng)、系統(tǒng)要素和整個項目中的各種風(fēng)險的方法。 流程圖可以幫助項目識別人員分析和了解項目風(fēng)險所處 的具體環(huán)節(jié)、項目各個環(huán)節(jié)之間存在的風(fēng)險以及項目風(fēng)險的起因和影響。通過對項目流程的分析，可以發(fā)現(xiàn)和識別項目風(fēng)險可能發(fā)生在項目的哪個環(huán)節(jié)，以及項目流程中各個環(huán)節(jié)風(fēng)險影響的大小。 頭腦風(fēng)暴法又叫集思廣益法，它是通過營造一個無批評的自由的會議環(huán)境，使與會者暢所欲言，充分交流、互相啟迪，產(chǎn)生出大量創(chuàng)造性意見的過程。頭腦風(fēng)暴法以共同目標(biāo)為中心，參會人員在他人的看法上提出自己的意見。它可以充分發(fā)揮集體的智慧，提高風(fēng)險識別的正確性和效率。 情景分析法就是通過有關(guān)數(shù)字、圖表和曲線等，對項目未來 的某個狀態(tài)或情況進(jìn)行的描述和分析，從而識別引起項目風(fēng)險的關(guān)鍵因素及其影響程度的一種風(fēng)險識別方法 。 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理估計 風(fēng)險估計又稱風(fēng)險測定、測試、衡量和估算等，通過對項目所有不確定性和風(fēng)險要素全面系統(tǒng)地分析風(fēng)險發(fā)生的概率和對項目的影響程度。風(fēng)險估計的對象是項目的單個風(fēng)險，而非項目的整體風(fēng)險，以加深對風(fēng)險以及風(fēng)險后果的認(rèn)識，進(jìn)一步幫助人們管理不確定性因素。 項目類型 項目資源 項目 狀態(tài) 項目需求 項目識別列表 風(fēng)險管理計劃 風(fēng)險背景 風(fēng)險可能與危害的度量標(biāo)度 估計方法 風(fēng)險優(yōu)化列表 分析工具 管理風(fēng)險列表 風(fēng)險數(shù)據(jù)庫 風(fēng)險趨勢 圖 風(fēng)險估計過程 估計風(fēng)險 天津大學(xué)高等教育自學(xué)考試本科畢業(yè)論文 9 計 確定性風(fēng)險是指那些風(fēng)險出現(xiàn)的概率為 1，其后果完全可以預(yù)測的，由精確、可靠的信息資料支持的羨慕風(fēng)險估計問題。確定性風(fēng)險估計主要以下兩種方法：盈虧平衡分析、敏感性分析法。 隨機(jī)型風(fēng)險是指那些不但他們出現(xiàn)的各種狀態(tài)已知，而且這些狀態(tài)發(fā)生的概率也已知的風(fēng)險。隨機(jī)型風(fēng)險估計一般按照期望收益值最大或期望效用值最大來估計。 不確定型風(fēng)險是指那些不但他們出現(xiàn)的各種狀態(tài)發(fā)生的概率未知，而且究竟會出現(xiàn)哪些狀態(tài)也能完全確定的風(fēng)險。在估計中有以下準(zhǔn)則：等概率準(zhǔn)則、樂觀準(zhǔn)則、悲觀準(zhǔn)則、最 小后悔值準(zhǔn)則。 貝葉斯概率法是通過對項目進(jìn)行更多、更廣泛的調(diào)查研究或統(tǒng)計分析后，再對項目風(fēng)險進(jìn)行估計的方法，是利用概率論中的貝葉斯公式來改善對風(fēng)險后果出現(xiàn)概率的估計。 房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理評價 風(fēng)險評價是對項目風(fēng)險進(jìn)行綜合分析 ,并依據(jù)風(fēng)險對項目目標(biāo)的影響程度進(jìn)行項目風(fēng)險分級排序的過程 。它是在項目風(fēng)險規(guī)劃、識別和估計的基礎(chǔ)上 ,通過建立項目風(fēng)險的系統(tǒng)評價模型 ,對項目風(fēng)險因素影響進(jìn)行綜合分析 ,并估算出各風(fēng)險發(fā)生的概率及其可能導(dǎo)致的損失大小 ,從而找到該項目 的關(guān)鍵風(fēng)險 ,確定項目的整體風(fēng)險水平 ,為如何處置這些風(fēng)險提供科學(xué)依據(jù) ,以保障項目的順利進(jìn)行。 (1)風(fēng)險管理計劃。