【文章內(nèi)容簡介】 控制。 項(xiàng)目成本管理：包括項(xiàng)目成本估算、項(xiàng)目成本計(jì)劃、項(xiàng)目成本分析與控制和項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理。 項(xiàng)目質(zhì)量管理：包括項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃、質(zhì)量保證體系的建立、項(xiàng)目質(zhì)量檢查監(jiān)6 督、項(xiàng)目質(zhì)量分析與控制。 項(xiàng)目管理的流程 第一階段：建立項(xiàng)目管理組織 首先根據(jù)項(xiàng)目的需要，任命項(xiàng)目經(jīng)理，建立項(xiàng)目管理網(wǎng)絡(luò)，明確項(xiàng)目管理網(wǎng)絡(luò)中各類人員分工及職責(zé)。 第二階段：建立項(xiàng)目計(jì)劃 建立一個(gè)考慮周全的計(jì)劃，這對(duì)任何一個(gè)項(xiàng)目的完成都是很關(guān)鍵的。項(xiàng)目開始運(yùn)行，項(xiàng)目管理過程就將涉及監(jiān)控整個(gè)進(jìn)度，以確保一切相關(guān)活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行。 (1)清晰地定義項(xiàng)目目標(biāo)。 (2)把項(xiàng)目工作范圍詳細(xì)劃分為大的“部件”或工作包：為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目 標(biāo)，必須界定對(duì)應(yīng)每一個(gè)工作包必須執(zhí)行的具體活動(dòng)。并以網(wǎng)絡(luò)圖的形式圖示描繪活動(dòng)，表明實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目各種活動(dòng)之間的必要的次序和相互依賴性。 (3)做一個(gè)時(shí)間估算，預(yù)計(jì)完成每一項(xiàng)活動(dòng)需要花多長時(shí)間。應(yīng)確定一下每項(xiàng)活動(dòng)需要用到哪些資源，每種資源要用多少，才能在預(yù)計(jì)的期間內(nèi)完成項(xiàng)目。 (4)為每項(xiàng)活動(dòng)做一個(gè)成本預(yù)算。 (5)估算項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及預(yù)算，以確定項(xiàng)目是否能在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)，在既定的資金與可利用資源的條件下完成。如無法完成，應(yīng)當(dāng)采取哪些調(diào)整措施以適應(yīng)項(xiàng)目工作。 第三階段：項(xiàng)目實(shí)施控制 項(xiàng)目開始后要監(jiān)控 進(jìn)度，以確保一切是按計(jì)劃進(jìn)行的。有效地控制項(xiàng)目 的關(guān)鍵點(diǎn)，是適時(shí)地定期檢查實(shí)際進(jìn)度，并與計(jì)劃進(jìn)度相比較，如有必要，立即采取糾正措施。 第四階段：項(xiàng)目評(píng)價(jià) 項(xiàng)目實(shí)施后，要對(duì)整個(gè)計(jì)劃目標(biāo)與實(shí)際完成情況進(jìn)行對(duì)照總結(jié)，并對(duì)各 相關(guān)單位及人員的工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 范圍管理 范圍管理概念 項(xiàng)目范圍是指為了成功達(dá)到項(xiàng)目的目標(biāo)，即為了交付具有所指特征和功能的產(chǎn)品，項(xiàng)目所規(guī)定要做的，簡單的說就是項(xiàng)目要做什么，如何做，才能交付該產(chǎn)品，所謂項(xiàng)目范圍管理，是指為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目的工作內(nèi)容進(jìn)行確 定和控制的管理過程。項(xiàng)目范圍包括項(xiàng)目的最終產(chǎn)品或服務(wù)以及實(shí)現(xiàn)該產(chǎn)品或服務(wù)7 所需要做的各項(xiàng)具體工作。因此，項(xiàng)目范圍管理就是為成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)，規(guī)定或控制哪些方面應(yīng)該做，哪些方面不該做，即定義項(xiàng)目的范疇。它的首要任務(wù)就是使項(xiàng)目包含且只包含所有需要完成的工作。 范圍管理和作用 范圍管理對(duì)項(xiàng)目其他管理起到了指導(dǎo)作用。確定了項(xiàng)目范圍，也就確定了項(xiàng)目的工作邊界，明確了項(xiàng)目目標(biāo)和項(xiàng)目可交付的成果。確定項(xiàng)目范圍對(duì)管理來說可以產(chǎn)生如下作用： (1） 便于估算費(fèi)用，時(shí)間和其他資源。只有項(xiàng)目的工作邊界定義清楚，項(xiàng)目的具體工作 內(nèi)容明確，才能正確估計(jì)項(xiàng)目所需的費(fèi)用，時(shí)間及其他資源。 (2） 確定了進(jìn)度測量和控制的基準(zhǔn)。項(xiàng)目范圍是項(xiàng)目計(jì)劃的基礎(chǔ)，項(xiàng)目的范圍確定了，就為項(xiàng)目的計(jì)劃和控制打下了基礎(chǔ)。 (3） 利于明確責(zé)任，清楚地分派任務(wù)。項(xiàng)目范圍的確定就確定了項(xiàng)目的具體工作任務(wù)，為進(jìn)一步分派任務(wù)打下了基礎(chǔ)。 而如果不能有效定義控制范圍，就會(huì)造成： （ 1） 項(xiàng)目實(shí)際要求的工作由于沒有明確定義而不能有效執(zhí)行，這勢必會(huì)危害項(xiàng)目最終目標(biāo)的滿足 （ 2） 工作內(nèi)容不在項(xiàng)目工作范圍內(nèi)，卻因?yàn)榉秶芾淼牟划?dāng)而被執(zhí)行，或者項(xiàng)目范圍盲目擴(kuò)大，都會(huì)影響項(xiàng)目的預(yù)算。 范圍管理的過程 范圍管理的過程包括：確定項(xiàng)目的需求，定義范圍計(jì)劃，范圍管理實(shí)施，范圍變更控制，范圍核實(shí)等。 （ 1）確定項(xiàng)目的需求：一般而言，一個(gè)項(xiàng)目只有在可行性研究或初步計(jì)劃完成之后才能正式啟動(dòng)。而項(xiàng)目的啟動(dòng)的決定因素包括：市場需求、商業(yè)需求、顧客需求、技術(shù)進(jìn)步需求和法律需求等。 （ 2）定義范圍計(jì)劃：即定義和規(guī)劃項(xiàng)目目標(biāo)、可交代成果、約束條件及管理策略等。 （ 3）范圍變更控制：客戶通常不能一開始就確定所有需求，而且情況會(huì)隨時(shí)間而變化，如果不能包容變更，那么最終解決方案可能就達(dá)不到應(yīng)有的價(jià)值。 如果變更失控，則可能導(dǎo) 致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，因此，必須進(jìn)行范圍變更控制。 一般認(rèn)為在范圍變更流程中有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)必須嚴(yán)格控制，即 :有權(quán)確認(rèn)變更的人、什么樣的變更需要執(zhí)行、變更的影響多大、客戶是否接受變更的代價(jià) 。因此，通行的做法是事先應(yīng)明確客戶方有權(quán)提出變更請(qǐng)求的人員和項(xiàng)目組有權(quán)受理變更的人員，并且變更請(qǐng)求必須有書面材料，對(duì)客戶提出的范圍變更必須進(jìn)行8 項(xiàng)目范圍管理 啟動(dòng) 審核，決定哪些變更需要修改和何時(shí)修改；對(duì)變更的代價(jià)和對(duì)項(xiàng)目的影響要進(jìn)行評(píng)，最后，要讓客戶對(duì)于明顯的變更做出確認(rèn)。 項(xiàng)目范圍管理框架 產(chǎn) 范圍計(jì)劃編制 范圍定義 范圍核實(shí) 范圍變更控制 產(chǎn)品描述 戰(zhàn)略性計(jì)劃 項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn) 歷史信息 產(chǎn)品描述 項(xiàng)目章程 約束條件 假設(shè) 范圍說明 約束條件 假定 其他計(jì)劃編制 輸出 歷史信息 工作結(jié)果 產(chǎn)品計(jì)劃 工作分解結(jié)構(gòu) 績效報(bào)告 變更申請(qǐng) 范圍管理計(jì)劃 項(xiàng)目選擇計(jì)劃 專家評(píng)定 產(chǎn)品分析 收益、成本分析 替換方案確定 專家評(píng)定 工作分解模板分解 檢查 范圍變更 測量補(bǔ)充計(jì)劃 編制過程 項(xiàng)目章程 范圍說明 工作分解結(jié)構(gòu) 正式接受 范圍變更、糾正措施 教訓(xùn) 9 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范圍管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為項(xiàng)目的領(lǐng)域之一，既具有十分典型的項(xiàng)目共性特征，又具有其獨(dú)特的個(gè)性特征： (1)有明確界定的目標(biāo)與限制 :即在一定的范圍、時(shí)間、成本、品質(zhì)限制下，通過 (特定時(shí)期的 )努力以創(chuàng)造供客戶使用的居住或商務(wù)房產(chǎn)，并提供或委托其它物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。 (2)項(xiàng)目的執(zhí)行要通過完成一系列相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)，也就是說 :許多不同的任務(wù)以一定的順序完成，以達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)。 (3)項(xiàng)目需運(yùn)用 各種資源來完成任務(wù)。包括不同的人力、組織、設(shè)備、原材料和工具、公共關(guān)系資源等。在國內(nèi)公共關(guān)系資源具有十分重要的意義，房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其需要來自行業(yè)主管、政府部門、周邊環(huán)境的支持。 （ 4）項(xiàng)目具有具體的時(shí)間計(jì)劃或有限的壽命。每一個(gè)項(xiàng)目都有明確的開始與結(jié)束。房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期一般為 25 年不等，具體應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的資金與銷售狀況確定適當(dāng)?shù)拈_發(fā)周期 。 （ 5）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有較大的不確定性。由于項(xiàng)目涉及的范圍廣，任務(wù)復(fù)雜程度較高，運(yùn)用的資源量較大，建設(shè)投入資金量及投資強(qiáng)度大，因此項(xiàng)目管理的水準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的影響極 大，這種影響愈是在項(xiàng)目初期對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的影響愈大，隨著項(xiàng)目時(shí)期的延伸逐漸減弱。 （ 6）房地產(chǎn)項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)高、投資大、收益高的特點(diǎn)。項(xiàng)目的成敗對(duì)開發(fā)商具有極其重大的影響，成則高收益，投資回收期短，利潤空間大 。敗則房屋滯銷，資金難以回收，銀行貸款無法償還，或開發(fā)商巨額虧損，無力自拔。 （ 7）房地產(chǎn)項(xiàng)目是獨(dú)一無二的、一次性的努力，具有唯一性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品分屬于不同的業(yè)主、設(shè)計(jì)不同、地理位置不同、承包商不同，因此沒有完全相同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 （ 8）每一個(gè)項(xiàng)目都有客戶?？蛻羰翘峁┍匾馁Y金，以達(dá)成目標(biāo)的實(shí) 體。房地產(chǎn)項(xiàng)目的終端客戶是購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商是項(xiàng)目的投資、管理與實(shí)施者。因此它要求管理項(xiàng)目的人員和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)必須準(zhǔn)確把握市場客戶需求，成功完成項(xiàng)目各項(xiàng)控制目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售值，獲得利潤。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范圍管理步驟 10 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理指在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的圍繞項(xiàng)目全過程運(yùn)作的企業(yè)管理。它是指在一定的時(shí)期內(nèi)，為了完成房地產(chǎn)企業(yè) (一個(gè)或多個(gè)并行 )既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)，通過項(xiàng)目管理的運(yùn)行機(jī)制，達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有限資源進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、控制從而實(shí)現(xiàn)既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的一種系統(tǒng)管理方法。首先，房地產(chǎn) 企業(yè)項(xiàng)目管理是為了成功實(shí)現(xiàn) (一個(gè)或多個(gè) )并行既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)的目標(biāo)。其次，這個(gè)既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要受到工期、預(yù)算及其他條件的限制。基于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，我們認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行范圍管理是必要的，對(duì)范圍的設(shè)計(jì)將大大增加項(xiàng)目成功的可能性。 房地產(chǎn)范圍管理的主要內(nèi)容包括：確定主要的管理問題，編制項(xiàng)目規(guī)劃，例如項(xiàng)目的生命周期、工作分工、結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)、管理流程、變更的實(shí)施等等。 啟動(dòng)階段的范圍管理 :著手了解地塊周邊區(qū)域的房地產(chǎn)狀況。包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市政設(shè)施、交通狀況、未來規(guī)劃、人口、收入水平、消費(fèi)方式、需求、房地產(chǎn)供給、價(jià)格、房地產(chǎn)租金等。 :根據(jù)市場及規(guī)劃要求，初步確定項(xiàng)目的基本內(nèi)容是銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、戶型及組合、確定高中低的檔次、成本估算、利潤估算等。 計(jì)劃計(jì)階段的范圍管理 根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃要點(diǎn)，明確系統(tǒng)范圍，并進(jìn)一步細(xì)化。 ，編寫正式的項(xiàng)目范圍說明書，并以此作為將來項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。范圍說明書包括項(xiàng)目目標(biāo)、定義項(xiàng)目所應(yīng)交付的產(chǎn)品 (包 括中間產(chǎn)品和最終產(chǎn)品 )、項(xiàng)目的基本內(nèi)容等。隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，這份文件可能需要修改或細(xì)化，以反映這些界限的變化。范圍說明書至少應(yīng)該包括以下四個(gè)部分 : 1）項(xiàng)目商業(yè)目的：根據(jù)項(xiàng)目章程可以對(duì)此進(jìn)行定義，項(xiàng)目的商業(yè)目的對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃制定和實(shí)施過程中的決策制定提供依據(jù)。 2）項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)描述 3）項(xiàng)目交付物：根據(jù)合同內(nèi)容，合同規(guī)定的交付物。交付物的完成意味著合同履行的完成。 4）項(xiàng)目目標(biāo)：包括對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的要求、成本的要求、預(yù)測利潤的要求等。 WBS 一個(gè)項(xiàng)目包括很多內(nèi)容，一個(gè)項(xiàng)目組也有很多工作人員，項(xiàng)目組完成整個(gè)項(xiàng)目的過程，就是項(xiàng)目組當(dāng)中的不同人員分別完成項(xiàng)目中的不同任務(wù)的過程。為完成項(xiàng)目，必須把項(xiàng)目進(jìn)行分解，建立一個(gè)工作分解結(jié)構(gòu)（ Work Breakdown Structure,簡稱為 WBS）。 11 圖層次 由于工作分解既可按項(xiàng)目的內(nèi)在結(jié)構(gòu)，又可按項(xiàng)目的實(shí)施順序。項(xiàng)目的復(fù)雜程度和規(guī)模大小各部相同，因而形成了 WBS 圖的不同層次。 的編碼 為了簡化 WBS的信息交流過程，常利用編碼技術(shù)對(duì) WBS進(jìn)行信息轉(zhuǎn)換。編碼設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是有對(duì)應(yīng)關(guān)系的。結(jié)構(gòu)的每一層次代表編碼的某一位數(shù)，有一個(gè)分配給它的特定的代碼數(shù)字。在 最高層次，項(xiàng)目不需要代碼；在第二層次，如果要管理的關(guān)鍵活動(dòng)小于 9（假設(shè)只用數(shù)字來編碼），則編碼是一個(gè)典