【文章內容簡介】 控制。 項目成本管理：包括項目成本估算、項目成本計劃、項目成本分析與控制和項目財務管理。 項目質量管理：包括項目質量計劃、質量保證體系的建立、項目質量檢查監(jiān)6 督、項目質量分析與控制。 項目管理的流程 第一階段：建立項目管理組織 首先根據(jù)項目的需要，任命項目經理，建立項目管理網絡，明確項目管理網絡中各類人員分工及職責。 第二階段：建立項目計劃 建立一個考慮周全的計劃，這對任何一個項目的完成都是很關鍵的。項目開始運行，項目管理過程就將涉及監(jiān)控整個進度，以確保一切相關活動按計劃進行。 (1)清晰地定義項目目標。 (2)把項目工作范圍詳細劃分為大的“部件”或工作包：為了實現(xiàn)項目目 標，必須界定對應每一個工作包必須執(zhí)行的具體活動。并以網絡圖的形式圖示描繪活動，表明實現(xiàn)項目各種活動之間的必要的次序和相互依賴性。 (3)做一個時間估算，預計完成每一項活動需要花多長時間。應確定一下每項活動需要用到哪些資源，每種資源要用多少，才能在預計的期間內完成項目。 (4)為每項活動做一個成本預算。 (5)估算項目進度計劃及預算，以確定項目是否能在預定的時間內，在既定的資金與可利用資源的條件下完成。如無法完成，應當采取哪些調整措施以適應項目工作。 第三階段：項目實施控制 項目開始后要監(jiān)控 進度，以確保一切是按計劃進行的。有效地控制項目 的關鍵點，是適時地定期檢查實際進度，并與計劃進度相比較，如有必要，立即采取糾正措施。 第四階段：項目評價 項目實施后，要對整個計劃目標與實際完成情況進行對照總結，并對各 相關單位及人員的工作進行評價，總結經驗。 范圍管理 范圍管理概念 項目范圍是指為了成功達到項目的目標，即為了交付具有所指特征和功能的產品，項目所規(guī)定要做的，簡單的說就是項目要做什么，如何做，才能交付該產品，所謂項目范圍管理，是指為了實現(xiàn)項目的目標，對項目的工作內容進行確 定和控制的管理過程。項目范圍包括項目的最終產品或服務以及實現(xiàn)該產品或服務7 所需要做的各項具體工作。因此，項目范圍管理就是為成功地實現(xiàn)項目的目標，規(guī)定或控制哪些方面應該做，哪些方面不該做，即定義項目的范疇。它的首要任務就是使項目包含且只包含所有需要完成的工作。 范圍管理和作用 范圍管理對項目其他管理起到了指導作用。確定了項目范圍，也就確定了項目的工作邊界，明確了項目目標和項目可交付的成果。確定項目范圍對管理來說可以產生如下作用： (1） 便于估算費用，時間和其他資源。只有項目的工作邊界定義清楚，項目的具體工作 內容明確，才能正確估計項目所需的費用，時間及其他資源。 (2） 確定了進度測量和控制的基準。項目范圍是項目計劃的基礎，項目的范圍確定了，就為項目的計劃和控制打下了基礎。 (3） 利于明確責任，清楚地分派任務。項目范圍的確定就確定了項目的具體工作任務，為進一步分派任務打下了基礎。 而如果不能有效定義控制范圍，就會造成： （ 1） 項目實際要求的工作由于沒有明確定義而不能有效執(zhí)行，這勢必會危害項目最終目標的滿足 （ 2） 工作內容不在項目工作范圍內，卻因為范圍管理的不當而被執(zhí)行，或者項目范圍盲目擴大，都會影響項目的預算。 范圍管理的過程 范圍管理的過程包括：確定項目的需求，定義范圍計劃，范圍管理實施，范圍變更控制，范圍核實等。 （ 1）確定項目的需求：一般而言，一個項目只有在可行性研究或初步計劃完成之后才能正式啟動。而項目的啟動的決定因素包括：市場需求、商業(yè)需求、顧客需求、技術進步需求和法律需求等。 （ 2）定義范圍計劃：即定義和規(guī)劃項目目標、可交代成果、約束條件及管理策略等。 （ 3）范圍變更控制：客戶通常不能一開始就確定所有需求，而且情況會隨時間而變化，如果不能包容變更，那么最終解決方案可能就達不到應有的價值。 如果變更失控，則可能導 致整個項目的失敗，因此，必須進行范圍變更控制。 一般認為在范圍變更流程中有四個關鍵點必須嚴格控制，即 :有權確認變更的人、什么樣的變更需要執(zhí)行、變更的影響多大、客戶是否接受變更的代價 。因此，通行的做法是事先應明確客戶方有權提出變更請求的人員和項目組有權受理變更的人員，并且變更請求必須有書面材料，對客戶提出的范圍變更必須進行8 項目范圍管理 啟動 審核，決定哪些變更需要修改和何時修改；對變更的代價和對項目的影響要進行評，最后，要讓客戶對于明顯的變更做出確認。 項目范圍管理框架 產 范圍計劃編制 范圍定義 范圍核實 范圍變更控制 產品描述 戰(zhàn)略性計劃 項目選擇標準 歷史信息 產品描述 項目章程 約束條件 假設 范圍說明 約束條件 假定 其他計劃編制 輸出 歷史信息 工作結果 產品計劃 工作分解結構 績效報告 變更申請 范圍管理計劃 項目選擇計劃 專家評定 產品分析 收益、成本分析 替換方案確定 專家評定 工作分解模板分解 檢查 范圍變更 測量補充計劃 編制過程 項目章程 范圍說明 工作分解結構 正式接受 范圍變更、糾正措施 教訓 9 第三章 房地產開發(fā)項目范圍管理 房地產開發(fā)項目特點 房地產開發(fā)項目作為項目的領域之一，既具有十分典型的項目共性特征，又具有其獨特的個性特征： (1)有明確界定的目標與限制 :即在一定的范圍、時間、成本、品質限制下，通過 (特定時期的 )努力以創(chuàng)造供客戶使用的居住或商務房產，并提供或委托其它物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務。 (2)項目的執(zhí)行要通過完成一系列相互關聯(lián)的任務，也就是說 :許多不同的任務以一定的順序完成，以達成項目目標。 (3)項目需運用 各種資源來完成任務。包括不同的人力、組織、設備、原材料和工具、公共關系資源等。在國內公共關系資源具有十分重要的意義，房地產項目尤其需要來自行業(yè)主管、政府部門、周邊環(huán)境的支持。 （ 4）項目具有具體的時間計劃或有限的壽命。每一個項目都有明確的開始與結束。房地產項目的生命周期一般為 25 年不等，具體應根據(jù)項目的資金與銷售狀況確定適當?shù)拈_發(fā)周期 。 （ 5）房地產開發(fā)項目具有較大的不確定性。由于項目涉及的范圍廣，任務復雜程度較高，運用的資源量較大，建設投入資金量及投資強度大，因此項目管理的水準對項目產品的影響極 大，這種影響愈是在項目初期對項目產品的影響愈大，隨著項目時期的延伸逐漸減弱。 （ 6）房地產項目具有風險高、投資大、收益高的特點。項目的成敗對開發(fā)商具有極其重大的影響，成則高收益，投資回收期短，利潤空間大 。敗則房屋滯銷，資金難以回收，銀行貸款無法償還，或開發(fā)商巨額虧損，無力自拔。 （ 7）房地產項目是獨一無二的、一次性的努力，具有唯一性。因為房地產開發(fā)項目的產品分屬于不同的業(yè)主、設計不同、地理位置不同、承包商不同，因此沒有完全相同的房地產開發(fā)項目。 （ 8）每一個項目都有客戶?？蛻羰翘峁┍匾馁Y金，以達成目標的實 體。房地產項目的終端客戶是購房者，房地產開發(fā)商是項目的投資、管理與實施者。因此它要求管理項目的人員和項目管理團隊必須準確把握市場客戶需求，成功完成項目各項控制目標，以實現(xiàn)預期銷售值，獲得利潤。 房地產開發(fā)項目范圍管理步驟 10 房地產企業(yè)項目管理指在房地產開發(fā)建設中的圍繞項目全過程運作的企業(yè)管理。它是指在一定的時期內，為了完成房地產企業(yè) (一個或多個并行 )既定開發(fā)項目任務目標，通過項目管理的運行機制，達到對房地產企業(yè)有限資源進行有效的計劃、組織、控制從而實現(xiàn)既定開發(fā)項目任務目標的一種系統(tǒng)管理方法。首先，房地產 企業(yè)項目管理是為了成功實現(xiàn) (一個或多個 )并行既定開發(fā)項目任務的目標。其次，這個既定開發(fā)項目任務的目標的實現(xiàn)要受到工期、預算及其他條件的限制?；诜康禺a開發(fā)項目的復雜性，我們認為對項目進行范圍管理是必要的，對范圍的設計將大大增加項目成功的可能性。 房地產范圍管理的主要內容包括：確定主要的管理問題，編制項目規(guī)劃，例如項目的生命周期、工作分工、結構網絡、管理流程、變更的實施等等。 啟動階段的范圍管理 :著手了解地塊周邊區(qū)域的房地產狀況。包括當?shù)亟洕l(fā)展狀況、市政設施、交通狀況、未來規(guī)劃、人口、收入水平、消費方式、需求、房地產供給、價格、房地產租金等。 :根據(jù)市場及規(guī)劃要求，初步確定項目的基本內容是銷售對象、銷售價格、戶型及組合、確定高中低的檔次、成本估算、利潤估算等。 計劃計階段的范圍管理 根據(jù)項目定位及規(guī)劃要點，明確系統(tǒng)范圍，并進一步細化。 ，編寫正式的項目范圍說明書，并以此作為將來項目決策的基礎。范圍說明書包括項目目標、定義項目所應交付的產品 (包 括中間產品和最終產品 )、項目的基本內容等。隨著項目的進展，這份文件可能需要修改或細化，以反映這些界限的變化。范圍說明書至少應該包括以下四個部分 : 1）項目商業(yè)目的：根據(jù)項目章程可以對此進行定義，項目的商業(yè)目的對項目計劃制定和實施過程中的決策制定提供依據(jù)。 2）項目產品或服務描述 3）項目交付物：根據(jù)合同內容，合同規(guī)定的交付物。交付物的完成意味著合同履行的完成。 4）項目目標：包括對項目進度的要求、成本的要求、預測利潤的要求等。 WBS 一個項目包括很多內容，一個項目組也有很多工作人員，項目組完成整個項目的過程，就是項目組當中的不同人員分別完成項目中的不同任務的過程。為完成項目，必須把項目進行分解，建立一個工作分解結構（ Work Breakdown Structure,簡稱為 WBS）。 11 圖層次 由于工作分解既可按項目的內在結構，又可按項目的實施順序。項目的復雜程度和規(guī)模大小各部相同，因而形成了 WBS 圖的不同層次。 的編碼 為了簡化 WBS的信息交流過程，常利用編碼技術對 WBS進行信息轉換。編碼設計與結構設計是有對應關系的。結構的每一層次代表編碼的某一位數(shù)，有一個分配給它的特定的代碼數(shù)字。在 最高層次，項目不需要代碼；在第二層次，如果要管理的關鍵活動小于 9（假設只用數(shù)字來編碼），則編碼是一個典