【正文】 the scope of management. Keywords: project management。 Project Scope Management III 目 錄 摘要 ............................................................Ⅰ Abstract .......................................................Ⅱ 第 1 章 引言 ....................................................1 研究目的和意義 ...........................................1 研究內(nèi)容及本文結構 .......................................1 第 2 章 項目范圍管理的基本理論 ...............................3 項目管理 .................................................3 范圍管理 .................................................6 第 3 章 房地產(chǎn)開發(fā)項目范圍管理 ...............................9 房地產(chǎn)開發(fā)項目特點 .......................................9 房地產(chǎn)開發(fā)項目范圍管理步驟 ...............................9 第 4 章 案例分析 ...............................................15 項目背景 ................................................15 項目概述 ................................................15 項目范圍確定 ............................................15 第五章 結束語 ................................................19 IV 總結 ....................................................19 評價 ....................................................19 參考文獻 .......................................................20 致謝 ............................................................21 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目 范圍管理 研究 第 1 章 引言 研究目的和意義 隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在蓬勃地發(fā)展起來，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在殘酷的競爭環(huán)境中生存并取得發(fā)展，必須對每一個項目有準確深入的市場洞察力、敏銳的戰(zhàn)略眼光 和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學合理地控制房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中每一環(huán)節(jié)，從而實現(xiàn)預期利潤。 另一方面，從項目管理本身而言，范圍管理是其中的重要部分。項目的范圍確定得不好，就可能造成項目費用的提高；導致意外的變更，從而打斷項目的實施進度，延長項目完成時間甚至導致項目的失敗。 研究內(nèi)容及本文結構 文章在簡單對項目管理做了定義和內(nèi)容描述的基礎上，進一步細化，給出了項目范圍的定義及其目的和作用，然后提出了房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的概念，分析了當前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中范圍管理的具體操作。 第三章 是本文的重點章 節(jié)之一，繼續(xù)給出項目管理中范圍管理的概念，闡述了范圍管理的作用，以及范圍管理的一般框架。 第四章 在第三章基礎上對具體項目的全過程范圍管理進行了分析，將項目范2 圍管理的理論知識用于實際案例，以對實際項目范圍管理進行指導。 在項目管理知識體系 (PMBOK)中項目被定義為 :為創(chuàng)造獨特的產(chǎn)品、服務或結果而進行的一次性努力。此定義包含三層含義 : （ 1）項目是一項有待完成的任務，有特定的環(huán)境與要求。 （ 3）任務要滿足一定性能、質量、數(shù)量、技術指標等 要求。也可稱為單件性，這是項目最主要的特征。一次性不是指歷時短，而是指一個項目的歷時是有限的，有明確的開始和結束期。 (2)項目的獨特性。一個產(chǎn)品或服務也許其所屬類別的范圍很大，但這不會影響他的獨特性。 （ 3)項目目標 的明確性。項目的目標包括成果性目標和約束性目標，成果性目標是對功能性的要求，如新建一所學?？扇菁{的學生人數(shù)等 。 (4)項目的整體性。它不是一項孤立的活動，而是一系列活動的有機組合，從而形成一個完整的過程。 項目管理概念特點 4 美國項目管理學會 (PMI )把項目管理定義為 :“項目管理就是把有關知識、技能、方法和工具應用于項目活動，以達到或超過利益相關者的需求及期望的過程。首先，項目管理要成功達到一個特定的目標 :其次，這個目標的實現(xiàn)要受到工期、預算及其他條件的限制 ?！? 以上兩種定義說明了項目管理一詞的兩種含義，其一是指一種管理活動，其二是指一種管理科學。 項目管理的特點： (1)普遍性： 項目作為 一種創(chuàng)新活動普遍存在于我們?nèi)祟惖纳鐣a(chǎn)活動之中。一切項目管理活動都是為實現(xiàn)“滿足或超越項目有關各方對項目的要求與期望”這一目的服務的。項目是獨特的，教育技術領域的科研項目也是如此。例如，對于項目工期、成本和質量的集 成管理，對于項目、子項目的集成管理等等。 項目管理的基本內(nèi)容 1）從項目活動的過程劃分 項目管理包括項目決策、項目規(guī)劃設計、項目實施、項目終結與項目后評價 項目決策：項目立項以前的全部活動，包括機會研究、可行性分析、評估、 5 批準等工作。 項目實施：指按照設 計文件，組織資源、實現(xiàn)項目規(guī)劃和設計文件要求的過程。 2）從項目管理知識領域角度劃分 項目管理內(nèi)容包括 :項目綜合管理、項目范圍管理、項目進度管理、項目成本管理、項目質量管理、項目資源管理、項目信息管理、項目風險管理、項目采購管理、項目安全管理。 項目計劃：這是項目全部實施活動的基礎和依據(jù)，包括各種決策、計劃和設計工作。 項目指揮：指項目實施的領導、指令、高度等 項目協(xié)調(diào)：指項目內(nèi)外人際關系協(xié)調(diào)、資源總體平衡與調(diào)整等。 4）從項目投入資源要素角度分 項目管理包括項目資金財務管理、項目人事勞動管理、項目材料設備管理、項目技術管理、項目信息管理等。 項目人事勞動管理：包括項目管理人員、 專業(yè)技術人員和勞工的招聘、組織考核、評價激勵等。 項目技術管理：包括項目技術開發(fā) /引進、技術標準、技術方案等。 5）從項目目標和約束角度劃分 項目管理包括項目進度管理、項目成本管理、項目質量管理等。 項目成本管理：包括項目成本估算、項目成本計劃、項目成本分析與控制和項目財務管理。 項目管理的流程 第一階段：建立項目管理組織 首先根據(jù)項目的需要，任命項目經(jīng)理，建立項目管理網(wǎng)絡，明確項目管理網(wǎng)絡中各類人員分工及職責。項目開始運行，項目管理過程就將涉及監(jiān)控整個進度，以確保一切相關活動按計劃進行。 (2)把項目工作范圍詳細劃分為大的“部件”或工作包：為了實現(xiàn)項目目 標，必須界定對應每一個工作包必須執(zhí)行的具體活動。 (3)做一個時間估算，預計完成每一項活動需要花多長時間。 (4)為每項活動做一個成本預算。如無法完成，應當采取哪些調(diào)整措施以適應項目工作。有效地控制項目 的關鍵點，是適時地定期檢查實際進度，并與計劃進度相比較，如有必要，立即采取糾正措施。 范圍管理 范圍管理概念 項目范圍是指為了成功達到項目的目標，即為了交付具有所指特征和功能的產(chǎn)品，項目所規(guī)定要做的，簡單的說就是項目要做什么，如何做，才能交付該產(chǎn)品，所謂項目范圍管理，是指為了實現(xiàn)項目的目標，對項目的工作內(nèi)容進行確 定和控制的管理過程。因此，項目范圍管理就是為成功地實現(xiàn)項目的目標，規(guī)定或控制哪些方面應該做，哪些方面不該做，即定義項目的范疇。 范圍管理和作用 范圍管理對項目其他管理起到了指導作用。確定項目范圍對管理來說可以產(chǎn)生如下作用： (1） 便于估算費用，時間和其他資源。 (2） 確定了進度測量和控制的基準。 (3） 利于明確責任，清楚地分派任務。 而如果不能有效定義控制范圍，就會造成： （ 1） 項目實際要求的工作由于沒有明確定義而不能有效執(zhí)行，這勢必會危害項目最終目標的滿足 （ 2） 工作內(nèi)容不在項目工作范圍內(nèi)，卻因為范圍管理的不當而被執(zhí)行，或者項目范圍盲目擴大，都會影響項目的預算。 （ 1）確定項目的需求：一般而言，一個項目只有在可行性研究或初步計劃完成之后才能正式啟動。 （ 2）定義范圍計劃：即定義和規(guī)劃項目目標、可交代成果、約束條件及管理策略等。 如果變更失控，則可能導 致整個項目的失敗，因此，必須進行范圍變更控制。因此，通行的做法是事先應明確客戶方有權提出變更請求的人員和項目組有權受理變更的人員，并且變更請求必須有書面材料，對客戶提出的范圍變更必須進行8 項目范圍管理 啟動 審核，決定哪些變更需要修改和何時修改；對變更的代價和對項目的影響要進行評，最后，要讓客戶對于明顯的變更做出確認。 (2)項目的執(zhí)行要通過完成一系列相互關聯(lián)的任務，也就是說 :許多不同的任務以一定的順序完成，以達成項目目標。包括不同的人力、組織、設備、原材料和工具、公共關系資源等。 （ 4）項目具有具體的時間計劃或有限的壽命。房地產(chǎn)項目的生命周期一般為 25 年不等，具體應根據(jù)項目的資金與銷售狀況確定適當?shù)拈_發(fā)周期 。由于項目涉及的范圍廣，任務復雜程度較高，運用的資源量較大，建設投入資金量及投資強度大，因此項目管理的水準對項目產(chǎn)品的影響極 大，這種影響愈是在項目初期對項目產(chǎn)品的影響愈