【文章內容簡介】 在風險問題的處理上應及早的識別、防范，盡可能避免風險的發(fā)生。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商面臨的主要風險是房屋出租還是房產出售，才能盡快實現(xiàn)投資的回收，并獲得利潤。同時，還存在著市場競爭，價格決策和合同等一系列風險。 房地產開發(fā)項目風險管理的意義項目風險管理作為項目管理的一個重要環(huán)節(jié)，它對保證項目實施的成功具有重要的作用和意義。項目風險管理的研究和推廣應用，對于項目組織具有重要的實現(xiàn)指導意義。其意義體現(xiàn)在以下幾個方面：(1)有助于提高房地產開發(fā)商對房地產項目開發(fā)過程中風險的識別，在開發(fā)實踐中增強風險理念。房地產開發(fā)是一個動態(tài)的過程，風險因素眾多，加強風險管理有助于開發(fā)商識別風險，認清風險本質，適應現(xiàn)時房地產開發(fā)市場充滿變化和不確定性的環(huán)境，以保證房地產項目的成功。 (2)有助于房地產開發(fā)商建立科學的項目風險管理機制，保障房地產項目管理的正確性，提高房地產開發(fā)商風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，保障開發(fā)項目的順利實現(xiàn)。 (3)有助于減小開發(fā)企業(yè)利潤和現(xiàn)金流量的波動，維持企業(yè)生產經營的穩(wěn)定。有效的風險管理，可以避免因風險事件突發(fā)引起對房地產開發(fā)商巨大的財務沖擊并在災后獲得各種必要的資金補償，以保證企業(yè)的生存和穩(wěn)定經營。 (4)有利于提高房地產開發(fā)商的經濟效益。風險管理以最小成本獲取最大風險管理效果為宗旨，通過風險管理可以達成減少風險損失，提高開發(fā)項目的經濟效益的目標。 (5)有助于房地產開發(fā)商更好地為企業(yè)員工提供安全保障和安全措施，消除員工們的后顧之憂，提高員工的積極性和創(chuàng)造性，同時也有助于開發(fā)商更好地履行社會責任，并在公眾面前樹立良好的社會形象。 (6)有助于房地產開發(fā)商建立和加強與銀行、消費者以及建筑承包商等方面的關系。一個能充分防范風險的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對開發(fā)項目的融資和銷售等都有莫大的幫助。 (7)有利于政府利用風險機制進行宏觀調控，調節(jié)和促進房地產業(yè)的發(fā)展。風險機制通過風險報酬的誘惑力和風險損失的壓力作用于房地產開發(fā)企業(yè)，調節(jié)房地產開發(fā)地域、開發(fā)物業(yè)類型和開發(fā)時機，促進開發(fā)商加強自身的經營管理水平，獲得良好的經濟效益和社會效益。 房地產開發(fā)項目的特征（1）綜合性。房地產開發(fā)涉及到企業(yè)內部的各個方面和企業(yè)外部環(huán)境的各種因素，是企業(yè)財務活動和經營活動過程中各種矛盾的綜合反映。（2）模糊性。即不肯定性，表現(xiàn)為風險形成的模糊性和由于風險導致企業(yè)開發(fā)經營活動結果的不能事先肯定。（3）損失性。風險既有因財務管理無法預計或無能力防止所致，也可能由于管理者決策失誤，控制失靈而喪失了本應獲得的利益。（4）補償性。既然風險會帶來損失，客觀上要求給予經營者適當?shù)慕洕б嬉缘盅a承擔風險產生的損失，即“風險報酬” 。（5）激勵性。風險與競爭是同時存在的，承認和承擔風險，將把企業(yè)推向背水一戰(zhàn)的境地，必然使企業(yè)為一個共同的目標，努力改善經營管理，增強競爭能力，提高經濟效益。 房地產開發(fā)項目風險管理的原則。風險管理人員在制定風險管理計劃時應以總成本最低為總目標，即風險管也要考慮成本。以最合理、經濟的處置方式把控制損失的費用降到最低，通過盡可能低的成本，達到項目的安全保障目標，這就是風向管理人員對各種效益和費用進行科學的分析和嚴格核算。2.“二戰(zhàn)”原則。即戰(zhàn)略上蔑視而戰(zhàn)術上重視的原則。對于一些風險較大的項目，風險管理部門已經識別了全部不確定因素，并且已經妥善做出了安排和處理，這是戰(zhàn)略上蔑視。而作為項目管理部門，則要堅持戰(zhàn)術上重視的原則，即認真對待每一個風險因素，杜絕松懈麻痹。不管采用什么辦法，投入多少資源，項目的不確定性是絕對的，而確定性是相對的。因此，在項目管理過程中要允許一定的不確定性，只要能達到要求，滿意就行了。項目風險管理計劃和措施必須周圍地區(qū)及一切與項目有關并受其影響的單位、個人等對該項目風險影響的要求；同時風向管理還應充分注意有關方面的各種法律、法規(guī)。第3章 房地產開發(fā)項目風險管理體系風險規(guī)劃就是項目風險管理的一整套計劃，主要包括定義項目組及成員風險管理的行為方案及方式，選擇適應的風險管理方法，確定風險判斷的依據(jù)等，用于對風險管理活動的計劃和實踐形式決策。它的結果將是整個項目風險管理的戰(zhàn)略性的和壽命期的指導性綱領。確定風險管理使用的方法、工具和數(shù)據(jù)資源，這些內容可隨項目階段及項目評估情況作適當?shù)恼{整。2．人員明確風險管理活動中領導者、支持者及參與者的角色定位、任務分工及其各自的責任、能力要求。界定項目生命周期中風險管理過程的各運行階段及過程評價、控制和變更的周期或頻率。定義并說明風險評估和風險量化的類型級別。明確的定義和說明對于防止決策滯后和保證過程連續(xù)是很重要的。明確定義由誰以何種方式采取風險應對行動。合理的定義可作為基準，衡量項目團隊實施風險應對計劃的有效性，并避免發(fā)生項目業(yè)主方與項目承擔方對該內容理解的二義性。規(guī)定風險管理各過程中應匯報或溝通的內容、范圍、渠道及方式。匯報與溝通應包括項目團隊內部之間的溝通及項目外部與投資方等項目利益相關者之間的溝通。規(guī)定如何以文檔的方式記錄項目實施過程中風險及風險管理的過程，風險管理文檔可有效用于對當前項目的管理、監(jiān)控、經驗教訓的總結及日后項目的指導等。風險管理圖表時將輸出轉變?yōu)檩敵龅倪^程中所應喲偶那個的技巧和工具，它包括在風險管理計劃中，以幫助人們能清楚地看到風險信息的組織方式。風險管理的三個重要圖表是風險核對表、風險管理表格和風險數(shù)據(jù)庫模式。2．項目工作分解結構工作分解結構圖（WBS）是獎項目按照其內在結構或實施過程的順序進行逐層分解而形成的結構示意圖,它可以將項目分解到相對對立的、內容單一的、易于成本核算與檢查的工作單元，并能把各工作單元在項目中地位與構成直觀地表示出來。 房地產開發(fā)項目風險管理識別 風險識別的概念項目風險識別是一項貫穿項目全過程中的項目風險管理工作。這項工作的目標是識別和確定出項目究竟存在哪些風險，這些項目風險究竟有哪些基本特征，這些項目風險可能會影響項目的哪些方面等等。 項目風險識別的依據(jù)項目風險管理計劃是規(guī)劃和設計如何進行項目風險管理的過程，它定義了項目組織及成員風險管理的行動方案及方式，指導項目組織選擇項目管理方法。項目風險管理計劃針對整個項目生命周期制定如何組織和進行風險識別、風險評估、風險量化、風險應對及風險監(jiān)控的規(guī)劃。2. 項目規(guī)劃項目規(guī)劃中的項目目標、任務、范圍進度計劃、費用計劃、資源計劃、采購計劃及項目承包商、業(yè)主方和其它利益相關方對項目的期望值等都是項目風險識別的依據(jù)。項目風險識別的重要依據(jù)之一就是歷史資料，即從本項目或其它相關項目的檔案文件中、從公共信息渠道中獲取對本項目有借鑒作用的風險信息。風險種類指那些可能對項目產生正面或負面影響的風險源。一般的風險類型有技術風險、質量風險、過程風險、管理風險、組織風險、市場風險及法律法規(guī)變更等。項目建議書、可行性研究報告、設計等項目計劃和規(guī)劃性文件一般都是在若干假設、前提條件下估計或預測出來的。這些前提和假設在項目實施期間可能成立，也可能不成立。因此，項目的前提和假設之中隱藏著風險。 項目風險識別方法這是一種利用系統(tǒng)分解的原理，將一個復雜的項目分解成一系列簡單和容易認識的子系統(tǒng)或系統(tǒng)元素，從而識別項目各子系統(tǒng)、系統(tǒng)要素和整個項目中的各種風險的方法。流程圖可以幫助項目識別人員分析和了解項目風險所處的具體環(huán)節(jié)、項目各個環(huán)節(jié)之間存在的風險以及項目風險的起因和影響。通過對項目流程的分析，可以發(fā)現(xiàn)和識別項目風險可能發(fā)生在項目的哪個環(huán)節(jié)，以及項目流程中各個環(huán)節(jié)風險影響的大小。頭腦風暴法又叫集思廣益法，它是通過營造一個無批評的自由的會議環(huán)境，使與會者暢所欲言，充分交流、互相啟迪，產生出大量創(chuàng)造性意見的過程。頭腦風暴法以共同目標為中心，參會人員在他人的看法上提出自己的意見。它可以充分發(fā)揮集體的智慧，提高風險識別的正確性和效率。情景分析法就是通過有關數(shù)字、圖表和曲線等，對項目未來的某個狀態(tài)或情況進行的描述和分析，從而識別引起項目風險的關鍵因素及其影響程度的一種風險識別方法。 房地產開發(fā)項目風險管理估計風險估計又稱風險測定、測試、衡量和估算等，通過對項目所有不確定性和風險要素全面系統(tǒng)地分析風險發(fā)生的概率和對項目的影響程度。風險估計的對象是項目的單個風險，而非項目的整體風險，以加深對風險以及風險后果的認識，進一步幫助人們管理不確定性因素。 項目類型 項目資源 項目狀態(tài) 項目需求 項目識別列表 風險管理計劃風險背景風險可能與危害的度量標度 估計方法 風險優(yōu)化列表分析工具 管理風險列表風險數(shù)據(jù)庫 風險趨勢估計風險 風險估計過程確定性風險是指那些風險出現(xiàn)的概率為1，其后果完全可以預測的，由精確、可靠的信息資料支持的羨慕風險估計問題。確定性風險估計主要以下兩種方法：盈虧平衡分析、敏感性分析法。隨機型風險是指那些不但他們出現(xiàn)的各種狀態(tài)已知，而且這些狀態(tài)發(fā)生的概率也已知的風險。隨機型風險估計一般按照期望收益值最大或期望效用值最大來估計。不確定型風險是指那些不但他們出現(xiàn)的各種狀態(tài)發(fā)生的概率未知，而且究竟會出現(xiàn)哪些狀態(tài)也能完全確定的風險。在估計中有以下準則：等概率準則、樂觀準則、悲觀準則、最小后悔值準則。 貝葉斯概率法是通過對項目進行更多、更廣泛的調查研究或統(tǒng)計分析后，再對項目風險進行估計的方法，是利用概率論中的貝葉斯公式來改善對風險后果出現(xiàn)概率的估計。 房地產開發(fā)項目風險管理評價風險評價是對項目風險進行綜合分析,并依據(jù)風險對項目目標的影響程度進行項目風險分級排序的過程。它是在項目風險規(guī)劃、識別和估計的基礎上,通過建立項目風險的系統(tǒng)評價模型,對項目風險因素影響進行綜合分析,并估算出各風險發(fā)生的概率及其可能導致的損失大小,從而找到該項目的關鍵風險,確定項目的整體風險水平,為如何處置這些風險提供科學依據(jù),以保障項目的順利進行。(1)風險管理計劃。 (2)風險識別的成果。已識別的項目風險及風險對項目的潛在影響需進行評估。(3)項目進展狀況。風險的不確定性常常與項目所處的生命周期階段有關。在項目初期,項目風險癥狀往往表現(xiàn)得不明顯,隨著項目的實施,項目風險及發(fā)現(xiàn)風險的可能性會增加。(4)項目類型。一般來說,普通項目或重復率較高項目的風險程度比較低；技術含量高或復雜性強的項目的風險程度比較高。(5)數(shù)據(jù)的準確性和可靠性。用于風險識別的數(shù)據(jù)或信息的準確性和可靠性應進行評估。(6)概率和影響程度。用于評估風險的兩個關鍵方面。風險評價方法一般可分為定性、定量、定性與定量相結合三類,有效的項目風險評價方法一般采用性和定量相結合的系統(tǒng)方法。對項目進行風險評價的方法很多,常用的有主觀評分法、決策樹法、層次分析法、模糊風險綜合評價等。主觀評分法是利用專家的經驗等隱性知識，直觀判斷項目每一單個風險并賦予相應的權重，如010之間的一個數(shù)。決策樹法既能反映項目風險背景環(huán)境，同時又能描述項目風險的概率、后果以及項目風險的發(fā)展動態(tài)。它比其它的評價方法更直觀、清晰，便于項目管理人員思考和集體探討，因而是一種形象化和有效的項目風險評價方法。層次分析法又稱AHP法，是一種在經濟學、管理學中廣泛應用的方法。它可以將無法量化的風險按照大小排出順序，把它們彼此區(qū)別。 房地產開發(fā)項目風險管理應對 風險應對的概念風險應對就是對項目風險提出處置意見和辦法。通過對項目風險識別、估計和評價，把項目風險發(fā)生的概率、損失嚴重程度以及其它因素綜合起來考慮，就可得出項目發(fā)生各種風險的可能性及其危害程度，再與公認的安全指標相比較，就可確定項目的安全等級，從而決定應采取什么樣的措施以及控制措施應采取到什么程度。 風險應對的依據(jù)（1）風險管理計劃。（2）風險排序。將風險按其可能性、對項目目標的影響程度、緩急程度分級排序，說明要抓住的機會和要應對的威脅。（3）風險認知。對可放棄的機會和接受風險的認知。組織的認知度會影響風險應對計劃。（4）風險主體。項目利益相關者中可以作為風險應對主體的名單。風險主體應參與制定風險應對的計劃。（5）一般風險應對。許多風險可能是由某一個共同的原因造成的，這種情況下為利用一種應對方案緩和兩個或更多項目風險提供了機會。 風險應對策略減輕風險，顧名思義，就是通過緩和或預知等手段來減輕風險，降低風險發(fā)生的可能性或減緩風險帶來的不利后果，以達到風險減少的目的。減輕風險是存在風險優(yōu)勢時使用的一種風險決策，其有效性在很大程度上要看風險是已知風險、可預測風險還是不可預測風險。預防風險是一種主動的風險管理策略，通常采取有形和無形的手段?；乇茱L險是指當項目風險潛在威脅發(fā)生可能性太大，不利后果也太嚴重，又無其它策略可用時，主動放棄項目或改變項目目標與行動方案，從而規(guī)避風險的一種策略?；乇茱L險主要包括主動預防風險和完全放棄兩種。轉移風險是將風險轉移至參與該項目的其它人或其它組織，也叫合伙分擔風險。其目的不是降低風險發(fā)生的概率和減輕不利后果，而是借用合同或協(xié)議，在風險事故一旦發(fā)生是將損失的一部分轉移到有能力承受或控制項目風險的個人或組織。接受風險是指有一是地選擇承擔風