【正文】 development process in four stages, the investment decisionmaking, prepreparation, project construction, rental management of the identification system. The correct treatment, analysis, evaluation, deal with the risk of the development process, bined with real estate development project cases, from the project land acquisition and research, product design and planning, project management, and rental of four sessions were held risk management, strengthen the development of risk prevention and awareness, improve operational efficiency, to avoid the risk of loss.Keyword：project management；real estate development project ；project risk management目 錄第 1 章 緒 論 ...............................................................1 選題背景和意義 ........................................................1 我國房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀 ..................................................1第 2 章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理概述 ...........................................3 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的概念及意義 ....................................3 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的概念 .......................................3 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的意義 ......................................3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的特征 ..................................................4 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的原則 ..........................................4第 3 章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理體系 ...........................................6 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理規(guī)劃 .............................................6 風險規(guī)劃的概念 .....................................................6 風險規(guī)劃的主要內(nèi)容 .................................................6 項目風險規(guī)劃技術(shù)和工具 .............................................6 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理識別 ............................................7 風險識別的概念 .....................................................7 項目風險識別的依據(jù) .................................................7 項目風險識別方法 ...................................................7 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理估計 ............................................8 風險估計的概念 .....................................................8 風險估計過程 .......................................................8 風險估計方法 .......................................................9 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理評價 ............................................9 項目風險評價的概念 .................................................9 風險評價的依據(jù) .....................................................9 項目風險評價方法 ..................................................10 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理應對 ...........................................10 風險應對的概念 ....................................................10 風險應對的依據(jù) ....................................................10 風險應對策略 ......................................................10 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理監(jiān)控 ............................................11 項目監(jiān)控的概念 ....................................................11 項目監(jiān)控的依據(jù) ....................................................11 風險監(jiān)控技術(shù)和工具 ...............................................12 房地產(chǎn)開發(fā)項目技術(shù)風險管理 ...........................................12 技術(shù)風險管理的概述 ................................................12 技術(shù)風險管理基本流程 ..............................................12第 4 章 房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 .............................................14 項目簡介 .............................................................14 項目情況分析 .........................................................14 國際公寓項目全過程風險識別 ............................................14 國際公寓項目全過程風險評估 ............................................14 投資決策階段的敏感性分析 ..........................................16 項目土地獲取階段的風險評估 ........................................17 項目實施階段風險綜合評估 ..........................................18 項目租售階段風險分析 ..............................................18 國際公寓項目風險監(jiān)控 ..................................................21 國際公寓項目風險應對策略 ..............................................22 對各階段做好風險預防 ..............................................22 優(yōu)化方案回避風險 ..................................................24 制定措施轉(zhuǎn)移風險 ..................................................24總 結(jié) ....................................................................26參 考 文 獻 ...................................................................27致 謝 .....................................................................28第 1 章 緒 論 選題背景和意義隨著科學技術(shù)的快速發(fā)展和人類社會工程實踐的不斷深入，項目已經(jīng)普遍存在我們的工作和生活之中，并對社會的發(fā)展和我們的工作、生活產(chǎn)生了重要影響。項目總是在復雜的自然和社會環(huán)境中進行，面臨了多種因素影響，風險無時不在，無處不在。為了防止風險的發(fā)生，降低項目的損失，人們開始對項目進行風險管理。項目風險管理的研究逐漸向系統(tǒng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，管理范圍和應用領(lǐng)域也不斷擴大，特別是在工程領(lǐng)域、金融領(lǐng)域得到了高度的重視和快速的發(fā)展，項目風險管理在這些領(lǐng)域的發(fā)展做出了巨大的貢獻，因此受到了人們的高度重視。 近年來隨著改革開發(fā)和經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速得到了發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資額大、建設(shè)周期長和不可移動等顯著特點，從而決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項、可行性研究、設(shè)計、施工、交付使用、物業(yè)管理維護等各個階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個壽命周期中都存在風險。因此，做好房地產(chǎn)開發(fā)風險管理顯得至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對遇到的風險以及這些風險對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響進行規(guī)劃、識別、估計、評價、應對、監(jiān)控的過程，是以科學的管理方法實現(xiàn)最大安全保障的實踐活動的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)風險管理看似簡單，其實并不簡單，它貫穿于整個項目周期中，是一個系統(tǒng)的管理，它強調(diào)的是對各個階段的風險都要做全面的風險識別，制定風險應對措施。加入 WTO 后,隨著國外房企巨頭的加入,房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,而以往單一的以開發(fā)程序為線的風險管理已經(jīng)不能適應房地產(chǎn)開發(fā)項目的需要,必須尋求一種以線和面相結(jié)合的靜態(tài)與動態(tài)相互運用的全面的風險管理方法,通過扁平化的風險管理機構(gòu)和權(quán)責明確的原則對房地產(chǎn)開發(fā)。所以房地產(chǎn)開發(fā)風險管理意義就在與以最大的努力來監(jiān)控風險，使項目獲得最終的成功。 我國房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀我國對于風險問題的研究是從風險決策開始的，起步很晚。目前就房地產(chǎn)開發(fā)風險管理來說，我國仍是一個薄弱環(huán)節(jié)，風險意識不強，風險管理機制還不健全，沒有真正形成項目動態(tài)項目管理的機制與模式。我國現(xiàn)在房地產(chǎn)項目風險管理上主要存在以下問題：①項目經(jīng)理在企業(yè)管理中地位偏低，沒有實際的權(quán)利，不能獨立、迅速地做出決策，不利于項目管理中目標的控制，作為項目直接的參與者和指揮者雖然有豐富的現(xiàn)場工作經(jīng)驗，但是與其他國家的職業(yè)項目經(jīng)理相比，還是缺乏先進的管理思想與方法。②項目大多數(shù)時候還進行的是“事后控制” ，不能做到對風險發(fā)生前進行“預演” ，把風險降低到最低。③項目的管理者不能進行全面的風險管理，容易顧此失彼，很難形成一個系統(tǒng)的管理體系。所以就我國房地產(chǎn)開發(fā)風險管理的形式來看，同其他發(fā)達國家還是有一定差距的，需要更好的去學習和研究。第 2 章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理概述 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的概念及意義 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的概念所謂房地產(chǎn)開發(fā)風險，是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素，而這些因素的作用難以或無法預料、控制，使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預計利潤發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的機會或可能性。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為降低項目的風險并更好的完成任務(wù)而對各個過程進行管理。從房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期看，房地產(chǎn)開發(fā)風險應包括全過程所發(fā)生的風險，主要有：。這個階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個最重要的環(huán)節(jié)。本階段的任務(wù)是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經(jīng)濟環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類型和時機，即決定在何地、何時、開發(fā)何種房地產(chǎn)。因此本階段的風險主要存在與以上這些方面，做好這些方面的風險識別和監(jiān)控是至關(guān)重要的。 。在進行完可行性研究，通過分析、研究等環(huán)節(jié)，項目就可以進入設(shè)計階段了，能否制定一個合理的設(shè)計方案，直接影響到項目后期的工作正常開展，進而給整個項目帶來一定的影響。實施階段是項目風險的多發(fā)階段，這幾段不僅要考慮到材料風險，技術(shù)風險，人員風險，還應重視工程中帶來的質(zhì)量，進度和成本風險，所以