房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述(編輯修改稿)
2025-03-07 23:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 包括工程技術環(huán)境、工程作業(yè)環(huán)境、工程管理環(huán)境以及周邊環(huán)境等。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的實施 ? 施工階段質(zhì)量控制 ?工序質(zhì)量控制 工序質(zhì)量控制，是對工序活動條件和工序活動效果的質(zhì)量控制，從而達到對整個項目的質(zhì)量控制。 工序質(zhì)量控制的原則： ?嚴格遵守工藝規(guī)程 ?主動控制工序活動條件的質(zhì)量 ?及時檢驗工序活動效果的質(zhì)量 ?合理設置 工序質(zhì)量控制點 （ P229） ，分析其在工序進行過程中可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題或造成的質(zhì)量隱患，對其加以嚴格控制。 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的實施 ?竣工驗收階段質(zhì)量控制及保修 ?《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》第十七條規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 ?《 建設工程質(zhì)量管理條例 》 第十六條： 建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。 是 房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的實施 ?竣工驗收階段質(zhì)量控制及保修 ?竣工驗收（見本章第五節(jié)） ?房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修 是 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修 ?《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任。 勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。 ?《 建設工程質(zhì)量管理條例 》 （ 2023） 建設工程實行質(zhì)量保修制度。建設工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。 ?《 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 》 房屋建筑工程竣工驗收后，在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷（質(zhì)量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定），施工單位應當履行保修義務。房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復。 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修 ?《 商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供 《 住宅質(zhì)量保證書 》 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按 《 住宅質(zhì)量保證書 》的約定，承擔保修責任。 ?《 商品房銷售管理辦法 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。 商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限的，保修期不得低于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限。 房地產(chǎn)項目成本管理 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制原理 ?房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的實施 房地產(chǎn)項目成本管理 ?設置科學的項目成本管理目標 ?設計階段是成本控制的重點 ?變被動控制為主動控制 ?采取多種措施 ， 進行綜合控制 ?對影響項目投資超額的因素進行有效控制 房地產(chǎn)項目成本管理 ?設置科學的項目成本管理目標 項目成本控制階段性目標 房地產(chǎn)項目成本管理 ?設計階段是成本控制的重點 房地產(chǎn)項目成本管理 ?變被動控制為主動控制 被動控制方法是把目標值與實際值比較，當實際值偏離目標值時，分析其產(chǎn)生的原因并采取糾偏措施。這種靜態(tài)控制方法雖能發(fā)現(xiàn)偏離，但不能預防偏離，更不能使已產(chǎn)生的偏離消失，所以只能是被動控制。 20世紀 70年代開始，人們將系統(tǒng)論和控制論的研究成果應用于項目管理，變被動控制為主動控制，事先主動采取決策措施，盡可能減少以至于避免目標值與實際值的偏離。 房地產(chǎn)項目成本管理 ?采取多種措施 ， 進行綜合控制 項目投資控制工作并不是單純的經(jīng)濟工作范疇 ， 要有效地控制項目投資 ， 還必須結合技術 、 組織 、 合同和信息管理等多方面采取措施 ， 進行綜合控制 。 技術與經(jīng)濟結合是項目成本管理的最有效手段。 ?技術手段： ? 重視多方案的技術經(jīng)濟比較，擇優(yōu)選用； ? 從技術上尋求節(jié)約投資的可能性； ? 施工技術作必要的技術經(jīng)濟比較論證，尋求經(jīng)濟、可靠的方案； ? 施工階段控制設計變更等。 房地產(chǎn)項目成本管理 ?采取多種措施 ， 進行綜合控制 項目投資控制工作并不是單純的經(jīng)濟工作范疇 ， 要有效地控制項目投資 ， 還必須結合技術 、 組織 、 合同和信息管理等多方面采取措施 ， 進行綜合控制 。 技術與經(jīng)濟結合是項目成本管理的最有效手段。 ?經(jīng)濟手段 ? 動態(tài)比較投資的計劃值和實際值，對項目成本進行動態(tài)控制； ? 嚴格審核各項費用開支。 房地產(chǎn)項目成本管理 ?對影響項目投資超額的因素進行有效控制 ? 人為因素 ? 價格上漲 ? 各設計階段的投資計算超過投資計劃目標 ? 規(guī)劃設計變更 ? 招投標 ? 資料數(shù)據(jù)不準確 ， 投資計算粗糙 ? 不可預見因素 房地產(chǎn)項目成本管理 施 ?投資決策階段成本管理 ?設計階段成本管理 ?招投標與合同洽詢階段 ?施工階段成本管理 ?竣工結算階段成本管理 房地產(chǎn)項目成本管理 施 ?投資決策階段成本管理 投資決策階段是項目開發(fā)中最為關鍵的階段，直接影響整個項目的成敗。這一階段所做的項目可研報告、項目策劃書以及投資估算是成本控制的前提和基礎。 ?組建優(yōu)秀的項目團隊 ?成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作 ?進行詳細的成本分析 房地產(chǎn)項目成本管理 施 ?開發(fā)項目設計階段成本管理 設計階段的成本管理工作是項目開發(fā)全過程成本管理的關鍵 ， 主要包括： ?設計前的投資估算 ?項目限額設計 ?實行設計方案招標制度 ?開展價值工程應用 ?加強施工圖紙會審工作 房地產(chǎn)項目成本管理 施 ?開發(fā)項目設計階段成本管理 根據(jù)項目的建設規(guī)模、技術方案、設備方案、工程方案和項目實施進度等對項目總投資進行估算。 投資估算是項目方案設計和初步設計投資控制的
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