房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范圍管理(編輯修改稿)
2025-05-09 03:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 戶通常不能一開始就確定所有需求，而且情況會(huì)隨時(shí)間而變化，如果不能包容變更，那么最終解決方案可能就達(dá)不到應(yīng)有的價(jià)值。 如果變更失控，則可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，因此，必須進(jìn)行范圍變更控制。一般認(rèn)為在范圍變更流程中有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)必須嚴(yán)格控制，即:有權(quán)確認(rèn)變更的人、什么樣的變更需要執(zhí)行、變更的影響多大、客戶是否接受變更的代價(jià) 。因此，通行的做法是事先應(yīng)明確客戶方有權(quán)提出變更請(qǐng)求的人員和項(xiàng)目組有權(quán)受理變更的人員，并且變更請(qǐng)求必須有書面材料，對(duì)客戶提出的范圍變更必須進(jìn)行審核，決定哪些變更需要修改和何時(shí)修改；對(duì)變更的代價(jià)和對(duì)項(xiàng)目的影響要進(jìn)行評(píng)，最后，要讓客戶對(duì)于明顯的變更做出確認(rèn)。項(xiàng)目范圍管理項(xiàng)目范圍管理框架范圍核實(shí)啟動(dòng)范圍計(jì)劃編制范圍定義范圍變更控制 工作分解結(jié)構(gòu)績效報(bào)告變更申請(qǐng)范圍管理計(jì)劃工作結(jié)果產(chǎn)品計(jì)劃范圍說明約束條件假定其他計(jì)劃編制輸出歷史信息產(chǎn)品描述戰(zhàn)略性計(jì)劃項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)歷史信息產(chǎn)品描述項(xiàng)目章程約束條件假設(shè)檢查產(chǎn)品分析收益、成本分析替換方案確定專家評(píng)定工作分解模板分解項(xiàng)目選擇計(jì)劃專家評(píng)定范圍變更測(cè)量補(bǔ)充計(jì)劃編制過程項(xiàng)目章程范圍說明工作分解結(jié)構(gòu)正式接受范圍變更、糾正措施教訓(xùn)產(chǎn)第3章 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范圍管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為項(xiàng)目的領(lǐng)域之一，既具有十分典型的項(xiàng)目共性特征，又具有其獨(dú)特的個(gè)性特征：(1) 有明確界定的目標(biāo)與限制:即在一定的范圍、時(shí)間、成本、品質(zhì)限制下，通過(特定時(shí)期的)努力以創(chuàng)造供客戶使用的居住或商務(wù)房產(chǎn)，并提供或委托其它物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。(2) 項(xiàng)目的執(zhí)行要通過完成一系列相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)，也就是說:許多不同的任務(wù)以一定的順序完成，以達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)。(3) 項(xiàng)目需運(yùn)用各種資源來完成任務(wù)。包括不同的人力、組織、設(shè)備、原材料和工具、公共關(guān)系資源等。在國內(nèi)公共關(guān)系資源具有十分重要的意義，房地產(chǎn)項(xiàng)目尤其需要來自行業(yè)主管、政府部門、周邊環(huán)境的支持。（4）項(xiàng)目具有具體的時(shí)間計(jì)劃或有限的壽命。每一個(gè)項(xiàng)目都有明確的開始與結(jié)束。房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期一般為25年不等，具體應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的資金與銷售狀況確定適當(dāng)?shù)拈_發(fā)周期 。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有較大的不確定性。由于項(xiàng)目涉及的范圍廣，任務(wù)復(fù)雜程度較高，運(yùn)用的資源量較大，建設(shè)投入資金量及投資強(qiáng)度大，因此項(xiàng)目管理的水準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的影響極大，這種影響愈是在項(xiàng)目初期對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的影響愈大，隨著項(xiàng)目時(shí)期的延伸逐漸減弱。（6）房地產(chǎn)項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)高、投資大、收益高的特點(diǎn)。項(xiàng)目的成敗對(duì)開發(fā)商具有極其重大的影響，成則高收益，投資回收期短，利潤空間大。敗則房屋滯銷，資金難以回收，銀行貸款無法償還，或開發(fā)商巨額虧損，無力自拔。（7）房地產(chǎn)項(xiàng)目是獨(dú)一無二的、一次性的努力，具有唯一性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品分屬于不同的業(yè)主、設(shè)計(jì)不同、地理位置不同、承包商不同，因此沒有完全相同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（8）每一個(gè)項(xiàng)目都有客戶?？蛻羰翘峁┍匾馁Y金，以達(dá)成目標(biāo)的實(shí)體。房地產(chǎn)項(xiàng)目的終端客戶是購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商是項(xiàng)目的投資、管理與實(shí)施者。因此它要求管理項(xiàng)目的人員和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)必須準(zhǔn)確把握市場(chǎng)客戶需求，成功完成項(xiàng)目各項(xiàng)控制目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售值，獲得利潤。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理指在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的圍繞項(xiàng)目全過程運(yùn)作的企業(yè)管理。它是指在一定的時(shí)期內(nèi)，為了完成房地產(chǎn)企業(yè)(一個(gè)或多個(gè)并行)既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)，通過項(xiàng)目管理的運(yùn)行機(jī)制，達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有限資源進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、控制從而實(shí)現(xiàn)既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的一種系統(tǒng)管理方法。首先，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理是為了成功實(shí)現(xiàn)(一個(gè)或多個(gè))并行既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)的目標(biāo)。其次，這個(gè)既定開發(fā)項(xiàng)目任務(wù)的目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)要受到工期、預(yù)算及其他條件的限制?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，我們認(rèn)為對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行范圍管理是必要的，對(duì)范圍的設(shè)計(jì)將大大增加項(xiàng)目成功的可能性。房地產(chǎn)范圍管理的主要內(nèi)容包括：確定主要的管理問題，編制項(xiàng)目規(guī)劃，例如項(xiàng)目的生命周期、工作分工、結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)、管理流程、變更的實(shí)施等等。:著手了解地塊周邊區(qū)域的房地產(chǎn)狀況。包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市政設(shè)施、交通狀況、未來規(guī)劃、人口、收入水平、消費(fèi)方式、需求、房地產(chǎn)供給、價(jià)格、房地產(chǎn)租金等。:根據(jù)市場(chǎng)及規(guī)劃要求，初步確定項(xiàng)目的基本內(nèi)容是銷售對(duì)象、銷售價(jià)格、戶型及組合、確定高中低的檔次、成本估算、利潤估算等。根據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃要點(diǎn)，明確系統(tǒng)范圍，并進(jìn)一步細(xì)化。，編寫正式的項(xiàng)目范圍說明書，并以此作為將來項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)。范圍說明書包括項(xiàng)目目標(biāo)、定義項(xiàng)目所應(yīng)交付的產(chǎn)品(包括中間產(chǎn)品和最終產(chǎn)品)、項(xiàng)目的基本內(nèi)容等。隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，這份文件可能需要修改或細(xì)化，以反映這些界限的變化。范圍說明書至少應(yīng)該包括以下四個(gè)部分:1）項(xiàng)目商業(yè)目的：根據(jù)項(xiàng)目章程可以對(duì)此進(jìn)行定義，項(xiàng)目的商業(yè)目的對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃制定和實(shí)施過程中的決策制定提供依據(jù)。2）項(xiàng)目產(chǎn)品或服務(wù)描述3）項(xiàng)目交付物：根據(jù)合同內(nèi)容，合同規(guī)定的交付物。交付物的完成意味著合同履行的完成。4）項(xiàng)目目標(biāo)：包括對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的要求、成本的要求、預(yù)測(cè)利潤的要求等。一個(gè)項(xiàng)目包括很多內(nèi)容，一個(gè)項(xiàng)目組也有很多工作人員，項(xiàng)目組完成整個(gè)項(xiàng)目的過程，就是項(xiàng)目組當(dāng)中的不同人員分別完成項(xiàng)目中的不同任務(wù)的過程。為完成項(xiàng)目，必須把項(xiàng)目進(jìn)行分解，建立一個(gè)工作分解結(jié)構(gòu)（Work Breakdown Structure,簡稱為WBS）。1. WBS圖層次由于工作分解既可按項(xiàng)目的內(nèi)在結(jié)構(gòu)，又可按項(xiàng)目的實(shí)施順序。項(xiàng)目的復(fù)雜程度和規(guī)模大小各部相同，因而形成了WBS圖的不同層次。2. WBS的編碼為了簡化WBS的信息交流過程，常利用編碼技術(shù)對(duì)WBS進(jìn)行信息轉(zhuǎn)換。編碼設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是有對(duì)應(yīng)關(guān)系的。結(jié)構(gòu)的每一層次代表編碼的某一位數(shù)，有一個(gè)分配給它的特定的代碼數(shù)字。在最高層次，項(xiàng)目不需要代碼；在第二層次，如果要管理的關(guān)鍵活動(dòng)小于9（假設(shè)只用數(shù)字來編碼），則編碼是一個(gè)典型的一位數(shù)編碼，如果用字母，那么這一層上就可能有26個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)，如果用字母加數(shù)字，那么這一層上就可能有35個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)；下一層次代表上述每一個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)所包含的主要任務(wù)，這個(gè)層次將是一個(gè)典型的兩位數(shù)編碼，其靈活性范圍為99以內(nèi)，或者如果在加上字母，則大于99；以下依次類推。 在WBS編碼中，任何等級(jí)的一位工作單元，是其余全部次一級(jí)工作單元的總和。如第二個(gè)數(shù)字代表子工作單元（或子項(xiàng)目）——也就是把原項(xiàng)目分解為更小的部分
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