房地產(chǎn)開發(fā)項目范圍管理(編輯修改稿)
2025-05-09 03:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 戶通常不能一開始就確定所有需求，而且情況會隨時間而變化，如果不能包容變更，那么最終解決方案可能就達不到應有的價值。 如果變更失控，則可能導致整個項目的失敗，因此，必須進行范圍變更控制。一般認為在范圍變更流程中有四個關鍵點必須嚴格控制，即:有權(quán)確認變更的人、什么樣的變更需要執(zhí)行、變更的影響多大、客戶是否接受變更的代價 。因此，通行的做法是事先應明確客戶方有權(quán)提出變更請求的人員和項目組有權(quán)受理變更的人員，并且變更請求必須有書面材料，對客戶提出的范圍變更必須進行審核，決定哪些變更需要修改和何時修改；對變更的代價和對項目的影響要進行評，最后，要讓客戶對于明顯的變更做出確認。項目范圍管理項目范圍管理框架范圍核實啟動范圍計劃編制范圍定義范圍變更控制 工作分解結(jié)構(gòu)績效報告變更申請范圍管理計劃工作結(jié)果產(chǎn)品計劃范圍說明約束條件假定其他計劃編制輸出歷史信息產(chǎn)品描述戰(zhàn)略性計劃項目選擇標準歷史信息產(chǎn)品描述項目章程約束條件假設檢查產(chǎn)品分析收益、成本分析替換方案確定專家評定工作分解模板分解項目選擇計劃專家評定范圍變更測量補充計劃編制過程項目章程范圍說明工作分解結(jié)構(gòu)正式接受范圍變更、糾正措施教訓產(chǎn)第3章 房地產(chǎn)開發(fā)項目范圍管理房地產(chǎn)開發(fā)項目作為項目的領域之一，既具有十分典型的項目共性特征，又具有其獨特的個性特征：(1) 有明確界定的目標與限制:即在一定的范圍、時間、成本、品質(zhì)限制下，通過(特定時期的)努力以創(chuàng)造供客戶使用的居住或商務房產(chǎn)，并提供或委托其它物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務。(2) 項目的執(zhí)行要通過完成一系列相互關聯(lián)的任務，也就是說:許多不同的任務以一定的順序完成，以達成項目目標。(3) 項目需運用各種資源來完成任務。包括不同的人力、組織、設備、原材料和工具、公共關系資源等。在國內(nèi)公共關系資源具有十分重要的意義，房地產(chǎn)項目尤其需要來自行業(yè)主管、政府部門、周邊環(huán)境的支持。（4）項目具有具體的時間計劃或有限的壽命。每一個項目都有明確的開始與結(jié)束。房地產(chǎn)項目的生命周期一般為25年不等，具體應根據(jù)項目的資金與銷售狀況確定適當?shù)拈_發(fā)周期 。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)項目具有較大的不確定性。由于項目涉及的范圍廣，任務復雜程度較高，運用的資源量較大，建設投入資金量及投資強度大，因此項目管理的水準對項目產(chǎn)品的影響極大，這種影響愈是在項目初期對項目產(chǎn)品的影響愈大，隨著項目時期的延伸逐漸減弱。（6）房地產(chǎn)項目具有風險高、投資大、收益高的特點。項目的成敗對開發(fā)商具有極其重大的影響，成則高收益，投資回收期短，利潤空間大。敗則房屋滯銷，資金難以回收，銀行貸款無法償還，或開發(fā)商巨額虧損，無力自拔。（7）房地產(chǎn)項目是獨一無二的、一次性的努力，具有唯一性。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品分屬于不同的業(yè)主、設計不同、地理位置不同、承包商不同，因此沒有完全相同的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（8）每一個項目都有客戶?？蛻羰翘峁┍匾馁Y金，以達成目標的實體。房地產(chǎn)項目的終端客戶是購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商是項目的投資、管理與實施者。因此它要求管理項目的人員和項目管理團隊必須準確把握市場客戶需求，成功完成項目各項控制目標，以實現(xiàn)預期銷售值，獲得利潤。房地產(chǎn)企業(yè)項目管理指在房地產(chǎn)開發(fā)建設中的圍繞項目全過程運作的企業(yè)管理。它是指在一定的時期內(nèi)，為了完成房地產(chǎn)企業(yè)(一個或多個并行)既定開發(fā)項目任務目標，通過項目管理的運行機制，達到對房地產(chǎn)企業(yè)有限資源進行有效的計劃、組織、控制從而實現(xiàn)既定開發(fā)項目任務目標的一種系統(tǒng)管理方法。首先，房地產(chǎn)企業(yè)項目管理是為了成功實現(xiàn)(一個或多個)并行既定開發(fā)項目任務的目標。其次，這個既定開發(fā)項目任務的目標的實現(xiàn)要受到工期、預算及其他條件的限制?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)項目的復雜性，我們認為對項目進行范圍管理是必要的，對范圍的設計將大大增加項目成功的可能性。房地產(chǎn)范圍管理的主要內(nèi)容包括：確定主要的管理問題，編制項目規(guī)劃，例如項目的生命周期、工作分工、結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡、管理流程、變更的實施等等。:著手了解地塊周邊區(qū)域的房地產(chǎn)狀況。包括當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況、市政設施、交通狀況、未來規(guī)劃、人口、收入水平、消費方式、需求、房地產(chǎn)供給、價格、房地產(chǎn)租金等。:根據(jù)市場及規(guī)劃要求，初步確定項目的基本內(nèi)容是銷售對象、銷售價格、戶型及組合、確定高中低的檔次、成本估算、利潤估算等。根據(jù)項目定位及規(guī)劃要點，明確系統(tǒng)范圍，并進一步細化。，編寫正式的項目范圍說明書，并以此作為將來項目決策的基礎。范圍說明書包括項目目標、定義項目所應交付的產(chǎn)品(包括中間產(chǎn)品和最終產(chǎn)品)、項目的基本內(nèi)容等。隨著項目的進展，這份文件可能需要修改或細化，以反映這些界限的變化。范圍說明書至少應該包括以下四個部分:1）項目商業(yè)目的：根據(jù)項目章程可以對此進行定義，項目的商業(yè)目的對項目計劃制定和實施過程中的決策制定提供依據(jù)。2）項目產(chǎn)品或服務描述3）項目交付物：根據(jù)合同內(nèi)容，合同規(guī)定的交付物。交付物的完成意味著合同履行的完成。4）項目目標：包括對項目進度的要求、成本的要求、預測利潤的要求等。一個項目包括很多內(nèi)容，一個項目組也有很多工作人員，項目組完成整個項目的過程，就是項目組當中的不同人員分別完成項目中的不同任務的過程。為完成項目，必須把項目進行分解，建立一個工作分解結(jié)構(gòu)（Work Breakdown Structure,簡稱為WBS）。1. WBS圖層次由于工作分解既可按項目的內(nèi)在結(jié)構(gòu)，又可按項目的實施順序。項目的復雜程度和規(guī)模大小各部相同，因而形成了WBS圖的不同層次。2. WBS的編碼為了簡化WBS的信息交流過程，常利用編碼技術(shù)對WBS進行信息轉(zhuǎn)換。編碼設計與結(jié)構(gòu)設計是有對應關系的。結(jié)構(gòu)的每一層次代表編碼的某一位數(shù)，有一個分配給它的特定的代碼數(shù)字。在最高層次，項目不需要代碼；在第二層次，如果要管理的關鍵活動小于9（假設只用數(shù)字來編碼），則編碼是一個典型的一位數(shù)編碼，如果用字母，那么這一層上就可能有26個關鍵活動，如果用字母加數(shù)字，那么這一層上就可能有35個關鍵活動；下一層次代表上述每一個關鍵活動所包含的主要任務，這個層次將是一個典型的兩位數(shù)編碼，其靈活性范圍為99以內(nèi)，或者如果在加上字母，則大于99；以下依次類推。 在WBS編碼中，任何等級的一位工作單元，是其余全部次一級工作單元的總和。如第二個數(shù)字代表子工作單元（或子項目）——也就是把原項目分解為更小的部分
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