房地產(chǎn)開發(fā)項目范圍管理(編輯修改稿)
2025-05-09 03:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 戶通常不能一開始就確定所有需求，而且情況會隨時間而變化，如果不能包容變更，那么最終解決方案可能就達(dá)不到應(yīng)有的價值。 如果變更失控，則可能導(dǎo)致整個項目的失敗，因此，必須進(jìn)行范圍變更控制。一般認(rèn)為在范圍變更流程中有四個關(guān)鍵點必須嚴(yán)格控制，即:有權(quán)確認(rèn)變更的人、什么樣的變更需要執(zhí)行、變更的影響多大、客戶是否接受變更的代價 。因此，通行的做法是事先應(yīng)明確客戶方有權(quán)提出變更請求的人員和項目組有權(quán)受理變更的人員，并且變更請求必須有書面材料，對客戶提出的范圍變更必須進(jìn)行審核，決定哪些變更需要修改和何時修改；對變更的代價和對項目的影響要進(jìn)行評，最后，要讓客戶對于明顯的變更做出確認(rèn)。項目范圍管理項目范圍管理框架范圍核實啟動范圍計劃編制范圍定義范圍變更控制 工作分解結(jié)構(gòu)績效報告變更申請范圍管理計劃工作結(jié)果產(chǎn)品計劃范圍說明約束條件假定其他計劃編制輸出歷史信息產(chǎn)品描述戰(zhàn)略性計劃項目選擇標(biāo)準(zhǔn)歷史信息產(chǎn)品描述項目章程約束條件假設(shè)檢查產(chǎn)品分析收益、成本分析替換方案確定專家評定工作分解模板分解項目選擇計劃專家評定范圍變更測量補(bǔ)充計劃編制過程項目章程范圍說明工作分解結(jié)構(gòu)正式接受范圍變更、糾正措施教訓(xùn)產(chǎn)第3章 房地產(chǎn)開發(fā)項目范圍管理房地產(chǎn)開發(fā)項目作為項目的領(lǐng)域之一，既具有十分典型的項目共性特征，又具有其獨(dú)特的個性特征：(1) 有明確界定的目標(biāo)與限制:即在一定的范圍、時間、成本、品質(zhì)限制下，通過(特定時期的)努力以創(chuàng)造供客戶使用的居住或商務(wù)房產(chǎn)，并提供或委托其它物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。(2) 項目的執(zhí)行要通過完成一系列相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)，也就是說:許多不同的任務(wù)以一定的順序完成，以達(dá)成項目目標(biāo)。(3) 項目需運(yùn)用各種資源來完成任務(wù)。包括不同的人力、組織、設(shè)備、原材料和工具、公共關(guān)系資源等。在國內(nèi)公共關(guān)系資源具有十分重要的意義，房地產(chǎn)項目尤其需要來自行業(yè)主管、政府部門、周邊環(huán)境的支持。（4）項目具有具體的時間計劃或有限的壽命。每一個項目都有明確的開始與結(jié)束。房地產(chǎn)項目的生命周期一般為25年不等，具體應(yīng)根據(jù)項目的資金與銷售狀況確定適當(dāng)?shù)拈_發(fā)周期 。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)項目具有較大的不確定性。由于項目涉及的范圍廣，任務(wù)復(fù)雜程度較高，運(yùn)用的資源量較大，建設(shè)投入資金量及投資強(qiáng)度大，因此項目管理的水準(zhǔn)對項目產(chǎn)品的影響極大，這種影響愈是在項目初期對項目產(chǎn)品的影響愈大，隨著項目時期的延伸逐漸減弱。（6）房地產(chǎn)項目具有風(fēng)險高、投資大、收益高的特點。項目的成敗對開發(fā)商具有極其重大的影響，成則高收益，投資回收期短，利潤空間大。敗則房屋滯銷，資金難以回收，銀行貸款無法償還，或開發(fā)商巨額虧損，無力自拔。（7）房地產(chǎn)項目是獨(dú)一無二的、一次性的努力，具有唯一性。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品分屬于不同的業(yè)主、設(shè)計不同、地理位置不同、承包商不同，因此沒有完全相同的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（8）每一個項目都有客戶。客戶是提供必要的資金，以達(dá)成目標(biāo)的實體。房地產(chǎn)項目的終端客戶是購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商是項目的投資、管理與實施者。因此它要求管理項目的人員和項目管理團(tuán)隊必須準(zhǔn)確把握市場客戶需求，成功完成項目各項控制目標(biāo)，以實現(xiàn)預(yù)期銷售值，獲得利潤。房地產(chǎn)企業(yè)項目管理指在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的圍繞項目全過程運(yùn)作的企業(yè)管理。它是指在一定的時期內(nèi)，為了完成房地產(chǎn)企業(yè)(一個或多個并行)既定開發(fā)項目任務(wù)目標(biāo)，通過項目管理的運(yùn)行機(jī)制，達(dá)到對房地產(chǎn)企業(yè)有限資源進(jìn)行有效的計劃、組織、控制從而實現(xiàn)既定開發(fā)項目任務(wù)目標(biāo)的一種系統(tǒng)管理方法。首先，房地產(chǎn)企業(yè)項目管理是為了成功實現(xiàn)(一個或多個)并行既定開發(fā)項目任務(wù)的目標(biāo)。其次，這個既定開發(fā)項目任務(wù)的目標(biāo)的實現(xiàn)要受到工期、預(yù)算及其他條件的限制。基于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性，我們認(rèn)為對項目進(jìn)行范圍管理是必要的，對范圍的設(shè)計將大大增加項目成功的可能性。房地產(chǎn)范圍管理的主要內(nèi)容包括：確定主要的管理問題，編制項目規(guī)劃，例如項目的生命周期、工作分工、結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)、管理流程、變更的實施等等。:著手了解地塊周邊區(qū)域的房地產(chǎn)狀況。包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市政設(shè)施、交通狀況、未來規(guī)劃、人口、收入水平、消費(fèi)方式、需求、房地產(chǎn)供給、價格、房地產(chǎn)租金等。:根據(jù)市場及規(guī)劃要求，初步確定項目的基本內(nèi)容是銷售對象、銷售價格、戶型及組合、確定高中低的檔次、成本估算、利潤估算等。根據(jù)項目定位及規(guī)劃要點，明確系統(tǒng)范圍，并進(jìn)一步細(xì)化。，編寫正式的項目范圍說明書，并以此作為將來項目決策的基礎(chǔ)。范圍說明書包括項目目標(biāo)、定義項目所應(yīng)交付的產(chǎn)品(包括中間產(chǎn)品和最終產(chǎn)品)、項目的基本內(nèi)容等。隨著項目的進(jìn)展，這份文件可能需要修改或細(xì)化，以反映這些界限的變化。范圍說明書至少應(yīng)該包括以下四個部分:1）項目商業(yè)目的：根據(jù)項目章程可以對此進(jìn)行定義，項目的商業(yè)目的對項目計劃制定和實施過程中的決策制定提供依據(jù)。2）項目產(chǎn)品或服務(wù)描述3）項目交付物：根據(jù)合同內(nèi)容，合同規(guī)定的交付物。交付物的完成意味著合同履行的完成。4）項目目標(biāo)：包括對項目進(jìn)度的要求、成本的要求、預(yù)測利潤的要求等。一個項目包括很多內(nèi)容，一個項目組也有很多工作人員，項目組完成整個項目的過程，就是項目組當(dāng)中的不同人員分別完成項目中的不同任務(wù)的過程。為完成項目，必須把項目進(jìn)行分解，建立一個工作分解結(jié)構(gòu)（Work Breakdown Structure,簡稱為WBS）。1. WBS圖層次由于工作分解既可按項目的內(nèi)在結(jié)構(gòu)，又可按項目的實施順序。項目的復(fù)雜程度和規(guī)模大小各部相同，因而形成了WBS圖的不同層次。2. WBS的編碼為了簡化WBS的信息交流過程，常利用編碼技術(shù)對WBS進(jìn)行信息轉(zhuǎn)換。編碼設(shè)計與結(jié)構(gòu)設(shè)計是有對應(yīng)關(guān)系的。結(jié)構(gòu)的每一層次代表編碼的某一位數(shù)，有一個分配給它的特定的代碼數(shù)字。在最高層次，項目不需要代碼；在第二層次，如果要管理的關(guān)鍵活動小于9（假設(shè)只用數(shù)字來編碼），則編碼是一個典型的一位數(shù)編碼，如果用字母，那么這一層上就可能有26個關(guān)鍵活動，如果用字母加數(shù)字，那么這一層上就可能有35個關(guān)鍵活動；下一層次代表上述每一個關(guān)鍵活動所包含的主要任務(wù)，這個層次將是一個典型的兩位數(shù)編碼，其靈活性范圍為99以內(nèi)，或者如果在加上字母，則大于99；以下依次類推。 在WBS編碼中，任何等級的一位工作單元，是其余全部次一級工作單元的總和。如第二個數(shù)字代表子工作單元（或子項目）——也就是把原項目分解為更小的部分
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1