房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估(編輯修改稿)
2025-08-25 05:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的資產(chǎn)形成房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)。主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。固定資產(chǎn)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦公用房、開發(fā)企業(yè)的機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。遞延資產(chǎn)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用開發(fā)產(chǎn)品成本，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品形成時(shí)，按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)及會計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)偂＝?jīng)營成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會計(jì)制度的要求結(jié)轉(zhuǎn)的成本。主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營成本、商品房銷售成本、出租房經(jīng)營成本。對于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租房經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。運(yùn)營費(fèi)用，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。維修費(fèi)用，是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，從全國各地來看基本上是一致的，但是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有差異，而且做法也不完全相同。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本主要包括：土地開發(fā)費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)和各種配套及稅費(fèi)等三大類，各類成本的具體內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，以北京市和西安市普通住宅為例分述如下：（一）北京市1997年的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品成本：1類土地開發(fā)費(fèi)。（1）征地補(bǔ)償費(fèi)包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員安置費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補(bǔ)貼、菜田基金、安置勞動力補(bǔ)償、平地補(bǔ)助費(fèi)和私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。（2）拆遷安置費(fèi)包含：私房的收購或補(bǔ)償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、渣土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶房屋原拆原建費(fèi)、單位拆遷費(fèi)、安置用房費(fèi)。（）七通一平費(fèi)。（）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。（5）拆遷征地管理費(fèi)。（6）土地出讓金。2類房屋開發(fā)費(fèi)。（1）房屋建安工程：按現(xiàn)行預(yù)算價(jià)格約7002000元/平方米計(jì)。（2）附屬工程：煤氣調(diào)壓站3平方米/千人；鍋爐房100130平方米/千人；變電站510平方米/千人；開閉所6平方米/千人；路燈配電室2平方米/千人；高壓水泵房6平方米/千人；電話交接站12平方米/千人。（3）室外工程。開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)外的上水、雨水、污水、電力、電信、熱力、煤氣、天然氣、圍墻、人防出入口等工程。3類各種配套及稅費(fèi)。（1）公共建筑配套工程、開發(fā)區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的各種公共福利設(shè)施。按政府現(xiàn)行規(guī)定，下列設(shè)施均可計(jì)入開發(fā)成本：幼兒園152平方米/千人；文化活動站25平方米/千人；中、小學(xué)730平方米/千人；衛(wèi)生站17平方米/千人；門診部56平方米/千人；糧站70平方米/千人；副食店180平方米/千人；蔬菜店70平方米/千人；書店20平方米/千人；小飯鋪60平方米/千人；浴池26平方米/千人；街道辦事處20平方米/千人；居委會17平方米/千人；派出所20平方米/千人；糧油辦公室2平方米/千人；工商稅務(wù)所3平方米/千人；房管所40平方米/千人；市政管理用房16平方米/千人。以上各項(xiàng)數(shù)據(jù)均按京政發(fā)［1985］149號文的規(guī)定所作。（1）環(huán)衛(wèi)綠化工程：綠化費(fèi)按開發(fā)區(qū)總建筑面積每平方米8元計(jì)算繳納。開發(fā)區(qū)內(nèi)綠化地按實(shí)際工程造價(jià)計(jì)算。公廁按每千人6平方米計(jì)算。（2）四源費(fèi)。自來水12元,建筑平方米；污水10元,建筑平方米；煤
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