房地產(chǎn)開發(fā)項目評估(編輯修改稿)
2025-08-25 05:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)項目投資的資產(chǎn)形成房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)。主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。固定資產(chǎn)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的辦公用房、開發(fā)企業(yè)的機器設備和運輸設備，以及自營的商業(yè)和服務業(yè)用房等。無形資產(chǎn)主要包括土地使用權等。遞延資產(chǎn)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開辦費和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。二、房地產(chǎn)項目的成本費用開發(fā)產(chǎn)品成本，是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品形成時，按照國家有關財務及會計制度轉入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。當房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費用，但應注意開發(fā)建設投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分攤。經(jīng)營成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計制度的要求結轉的成本。主要包括：土地轉讓成本、出租土地經(jīng)營成本、商品房銷售成本、出租房經(jīng)營成本。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租房經(jīng)營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應結轉的經(jīng)營成本。運營費用，是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。主要包括：管理費用、銷售費用等。維修費用，是指以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。房地產(chǎn)項目的成本構成，從全國各地來看基本上是一致的，但是收費標準有差異，而且做法也不完全相同。房地產(chǎn)項目成本主要包括：土地開發(fā)費、房屋開發(fā)費和各種配套及稅費等三大類，各類成本的具體內(nèi)容和收費標準不一，以北京市和西安市普通住宅為例分述如下：（一）北京市1997年的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品成本：1類土地開發(fā)費。（1）征地補償費包括：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員安置費、農(nóng)轉工人員級差補貼、菜田基金、安置勞動力補償、平地補助費和私人財產(chǎn)補償費。（2）拆遷安置費包含：私房的收購或補償費、地上物補償費、搬家費、拆房費、渣土清理費、臨時設施費、周轉房費、農(nóng)戶房屋原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。（）七通一平費。（）勘察設計費。（5）拆遷征地管理費。（6）土地出讓金。2類房屋開發(fā)費。（1）房屋建安工程：按現(xiàn)行預算價格約7002000元/平方米計。（2）附屬工程：煤氣調壓站3平方米/千人；鍋爐房100130平方米/千人；變電站510平方米/千人；開閉所6平方米/千人；路燈配電室2平方米/千人；高壓水泵房6平方米/千人；電話交接站12平方米/千人。（3）室外工程。開發(fā)區(qū)紅線內(nèi)外的上水、雨水、污水、電力、電信、熱力、煤氣、天然氣、圍墻、人防出入口等工程。3類各種配套及稅費。（1）公共建筑配套工程、開發(fā)區(qū)內(nèi)配套建設的各種公共福利設施。按政府現(xiàn)行規(guī)定，下列設施均可計入開發(fā)成本：幼兒園152平方米/千人；文化活動站25平方米/千人；中、小學730平方米/千人；衛(wèi)生站17平方米/千人；門診部56平方米/千人；糧站70平方米/千人；副食店180平方米/千人；蔬菜店70平方米/千人；書店20平方米/千人；小飯鋪60平方米/千人；浴池26平方米/千人；街道辦事處20平方米/千人；居委會17平方米/千人；派出所20平方米/千人；糧油辦公室2平方米/千人；工商稅務所3平方米/千人；房管所40平方米/千人；市政管理用房16平方米/千人。以上各項數(shù)據(jù)均按京政發(fā)［1985］149號文的規(guī)定所作。（1）環(huán)衛(wèi)綠化工程：綠化費按開發(fā)區(qū)總建筑面積每平方米8元計算繳納。開發(fā)區(qū)內(nèi)綠化地按實際工程造價計算。公廁按每千人6平方米計算。（2）四源費。自來水12元,建筑平方米；污水10元,建筑平方米；煤
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