【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)格提高的原因主要有2個(gè)：一是土地價(jià)格的自然增長(zhǎng)。二是主城區(qū)內(nèi)一些高檔樓盤(pán)的大量推出整體上抬高了全市的均價(jià)，如錦繡華庭、武當(dāng)國(guó)際園及金地廣場(chǎng)等。目前還沒(méi)有因?yàn)樾枨笤黾訉?dǎo)致的房?jī)r(jià)提速，但隨著人們改善居住環(huán)境的要求越來(lái)越強(qiáng)烈，這種局面將隨時(shí)到來(lái)產(chǎn)生。屆時(shí)將大大推動(dòng)A市商品房的價(jià)格趨勢(shì)。房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展空間我市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，還將以較快的速度發(fā)展：如今，隨著A市中心城區(qū)土地的日漸稀少，加之“城中村”的拆遷難度，使得眾多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價(jià)相對(duì)便宜，且開(kāi)發(fā)難度較小的新城區(qū)，以及城市組團(tuán)的副中心區(qū)。此舉不僅使A市的樓市發(fā)展已由原來(lái)的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張，同時(shí)也使得北京路以東以及白浪和紅衛(wèi)均成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)新熱點(diǎn)，A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢(shì)。東邊的主要發(fā)展方向，隨著北京路規(guī)劃有18處停車(chē)場(chǎng)，7處集貿(mào)市場(chǎng)，14處活動(dòng)中心，11所學(xué)校，4個(gè)幼兒園，8家社區(qū)醫(yī)院等的開(kāi)工建設(shè)。根據(jù)即將出臺(tái)的A市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃顯示，北京路將是城區(qū)規(guī)劃的9個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一，并將在北京路立交橋處建一個(gè)6000平方米以上的百貨店或超市。同時(shí)，北京北路將建設(shè)成文化用品和體育器材一條街。西進(jìn)的主要發(fā)展方向，紅衛(wèi)片區(qū)作為車(chē)城的西大門(mén)，穿境而過(guò)的316國(guó)道，使該區(qū)域的交通條件十分便利。三、市場(chǎng)定位分析 （一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位將盛華國(guó)際廣場(chǎng)定位為“鄂西北首個(gè)體驗(yàn)式購(gòu)物樂(lè)園”，以巨無(wú)霸姿態(tài)扛起體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的大旗，強(qiáng)化零售娛樂(lè)化和娛樂(lè)零售化。盛華國(guó)際廣場(chǎng)是A市地區(qū)規(guī)劃最大的，當(dāng)其他購(gòu)物中心還停留在以購(gòu)物為主題的第一代購(gòu)物中心時(shí)，盛華國(guó)際廣場(chǎng)已向前先邁進(jìn)了一步，創(chuàng)新將主題定位為體驗(yàn)式購(gòu)物樂(lè)園，強(qiáng)調(diào)購(gòu)物中所獲得的休閑與娛樂(lè)，真正體驗(yàn)到購(gòu)物的樂(lè)趣。樓盤(pán)概念提出的原則：n 形成樓盤(pán)的獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念，樹(shù)立樓盤(pán)在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象。n 切合消費(fèi)者心理為消費(fèi)者營(yíng)造理想的生活方式和居住環(huán)境。使消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)理念的形象產(chǎn)生認(rèn)同、欣賞、追捧，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，進(jìn)而對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)生歸宿感、領(lǐng)域感和自豪感。n 考慮主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的方方面面。n 概念作為項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)乃至企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性，即概念最終能通過(guò)品牌積累形成企業(yè)文化。（二）市場(chǎng)定位開(kāi)發(fā)概念的指導(dǎo)思路a、基于消費(fèi)市場(chǎng)引導(dǎo)（自上而下引領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)調(diào)檔次、功能、個(gè)性、價(jià)值取向和生活方式等）。b、市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)空白點(diǎn)的挖掘、項(xiàng)目自身資源審核（自上而下超越競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目風(fēng)格、戶(hù)型、區(qū)位、配套等具體元素等）。從消費(fèi)者需求出發(fā)，綜合本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路，指導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。整個(gè)推導(dǎo)思路屬于市場(chǎng)導(dǎo)向型。盛華國(guó)際廣場(chǎng)率先引進(jìn)世界先進(jìn)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式，將購(gòu)物與“體驗(yàn)”融合，并以超前十年的商業(yè)規(guī)劃。目標(biāo)客戶(hù)群定位① 目標(biāo)商戶(hù)定位盛華國(guó)際廣場(chǎng)在目標(biāo)商戶(hù)定位時(shí)堅(jiān)持招“好租戶(hù)”，而不是付最高租金的租戶(hù)。因此，在挑選目標(biāo)商戶(hù)（經(jīng)營(yíng)商家）時(shí)應(yīng)相當(dāng)嚴(yán)格，所挑選租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，均應(yīng)為國(guó)內(nèi)、國(guó)外知名品牌。從目前的商戶(hù)組合來(lái)看，入駐商戶(hù)必須是老字號(hào)的品牌商戶(hù)，或者是以個(gè)性特色獨(dú)樹(shù)一幟的魅力商戶(hù)。由于這些優(yōu)秀的商戶(hù)有品牌、有形象，因此他們所愿意承受的租金也是很有限的，通常是地主方主動(dòng)邀請(qǐng)他們來(lái)為自己的商業(yè)項(xiàng)目增添光彩，提高檔次，他們具備壓低租金入駐的條件。② 目標(biāo)投資者定位盛華國(guó)際廣場(chǎng)只將位于商業(yè)步行街出售，步行街規(guī)劃為一定面積的商鋪，每個(gè)商鋪的價(jià)位都在百萬(wàn)元左右，哪些人會(huì)買(mǎi)百萬(wàn)元以上的商鋪？通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，得出以下吸引投資的策略。目標(biāo)消費(fèi)群定位盛華國(guó)際廣場(chǎng)定位是具有國(guó)際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的購(gòu)物中心。因此，其目標(biāo)消費(fèi)群定位是：主力消費(fèi)層：2050歲的新時(shí)代家庭次主力消費(fèi)層：A市城區(qū)和來(lái)自外省市的消費(fèi)群體。規(guī)模定位建筑面積：純商業(yè)面積61000平方米，住宅約11萬(wàn)平方米。集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的廣場(chǎng)，有最大的室內(nèi)空間及最理想的設(shè)計(jì)讓其有最大發(fā)揮的空間去配置最完美的功能組合，這是其他商場(chǎng)無(wú)可替代的。檔次定位在定位上，堅(jiān)持以中檔為主，兼顧高檔。購(gòu)物中心是一個(gè)無(wú)差別的消費(fèi)中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端的或者低端的，就不能吸引所有的消費(fèi)者。因此，盛華國(guó)際廣場(chǎng)自然層首層、二層定位為綜合性、大眾化的購(gòu)物中心。從另一角度分析，作為一個(gè)規(guī)模很大的購(gòu)物中心是不能全部以高檔次為主，以盛華國(guó)際廣場(chǎng)的規(guī)模，單靠品牌，是容納不了這么大的廣場(chǎng)，盛華國(guó)際廣場(chǎng)設(shè)有300多家商鋪，很難找到這么多的品牌商品來(lái)支撐，而且也沒(méi)有那么多的消費(fèi)者都有能力購(gòu)買(mǎi)品牌商品。因此，分出一部分來(lái)做綜合性、大眾化購(gòu)物中心。經(jīng)營(yíng)功能定位① 盛華國(guó)際廣場(chǎng)總功能布局在國(guó)外和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，購(gòu)物中心最大的特點(diǎn)就是休閑。，借鑒國(guó)外購(gòu)物中心成功的經(jīng)驗(yàn)，增加了很多休閑配套設(shè)施，其購(gòu)物設(shè)施的比例只占廣場(chǎng)總面積的60%，剩下的40%為娛樂(lè)及餐飲場(chǎng)所。娛樂(lè)設(shè)施有5000多平方米的游樂(lè)中心，還有電影播放廳，同時(shí)將不少室外的游樂(lè)設(shè)施搬進(jìn)了室內(nèi)。餐飲總面積達(dá)5000平方米?？偟膩?lái)說(shuō)，廣場(chǎng)由零售、娛樂(lè)、餐飲、會(huì)展、康體、休閑六大功能組成。② 業(yè)態(tài)組合一般認(rèn)為大型購(gòu)物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為52：18：30，并稱(chēng)之為黃金比例，業(yè)內(nèi)人士也都比較認(rèn)同。這個(gè)比例并不是絕對(duì)的，但其中隱含的一個(gè)原則必須要遵守，那就是：購(gòu)物中心首先是一個(gè)賣(mài)場(chǎng)，購(gòu)物功能應(yīng)占到50%的比例。如果餐飲占多數(shù)，就是飲食中心；娛樂(lè)比例太多，就是娛樂(lè)中心，就不能稱(chēng)之為購(gòu)物中心。過(guò)分強(qiáng)調(diào)娛樂(lè)功能，對(duì)發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客，迪斯尼的娛樂(lè)做的最好，但95%的游客只去過(guò)一次。所以，購(gòu)物中心首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 （一）項(xiàng)目基本情況 “盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置，人民路與江蘇路入口處，連通1萬(wàn)余平方米的文明廣場(chǎng)，位于城市中軸黃金核心地段。，地理位置優(yōu)越，交通便利。（）。擬建大型商業(yè)廣場(chǎng)和6棟22層的住宅樓。根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，㎡，㎡（），共828個(gè)地下車(chē)位。（二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式本項(xiàng)目為大型商場(chǎng)與住宅為一體的綜合性樓盤(pán)，經(jīng)營(yíng)方式上采用銷(xiāo)售方式。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表：編號(hào)項(xiàng)目分類(lèi)項(xiàng)目總建筑面積（㎡）合計(jì)（㎡）1住宅住宅 2商業(yè)商場(chǎng) 商鋪 3車(chē)庫(kù)（位）車(chē)位（出售） 停車(chē)場(chǎng) 合計(jì) （三）銷(xiāo)售期的選定 根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略、區(qū)域樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按半年測(cè)算銷(xiāo)售期，確定各期銷(xiāo)售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見(jiàn)下表： 銷(xiāo)售比例表：銷(xiāo)售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入(萬(wàn)元)合計(jì)（萬(wàn)元）項(xiàng)目比例銷(xiāo)售面積（㎡）2008200920102011下半年上半年下半年上半年下半年上半年商場(chǎng)（銷(xiāo)售）100%100033854第一批住宅20%4880第二批住宅25%6569第三批住宅35%9853第四批住宅20%6006第一批商鋪20%2880第二批商鋪25%4050第三批商鋪35%6300第一批車(chē)位10%500第二批車(chē)位20%1000第三批車(chē)位20%1000第四批車(chē)位35%1750　　100028801600113869207092418378642累計(jì)銷(xiāo)售收入　1000288018881327495345978642累計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度　%%%%%注：詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)第六章（四）實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒(méi)有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷(xiāo)工作，加大促銷(xiāo)力度，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷(xiāo)售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。 第五章 投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算（一）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成本項(xiàng)目總投資估算為44927萬(wàn)元。具體見(jiàn)下表：開(kāi)發(fā)投資估算表序號(hào)工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱(chēng)造價(jià)或費(fèi)用(元)樓面造價(jià)(元/㎡)百分比(%)1一、征地費(fèi)及土地契稅等113971313 %2二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)21067332 %3三、建筑安裝工程費(fèi)247163589 %4四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)8295000 %5五、管理費(fèi)13269130 %6六、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)672670 %7七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)）40932398 %8八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3904972 %合計(jì)總投資造價(jià)449276405 %注：詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)附件：成本計(jì)算明細(xì)表二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息），整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部分。資金動(dòng)作方式如下：216。 自有資金全部用于投資，共20000萬(wàn)元，（其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司資金10000萬(wàn)元）；216。 銀行貸款15000萬(wàn)元；216。 銷(xiāo)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為9928萬(wàn)元。三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) （一）開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高檔住宅項(xiàng)目，在擬定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí)，我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買(mǎi)力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。②從A市樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力，以及合理的市場(chǎng)占有率角度，我們暫定為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為3年。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中以整體開(kāi)發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。（二）建設(shè)方式采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇國(guó)家一級(jí)建筑施工單位，并聘請(qǐng)國(guó)家甲級(jí)工程監(jiān)理公司，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。（三）進(jìn)度安排項(xiàng)目擬用三年進(jìn)行，根據(jù)A市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：6個(gè)月B 商業(yè)的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：15個(gè)月C 住宅主體及室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：15個(gè)月（四）項(xiàng)目周期設(shè)定①開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)間,并