【正文】 600%正常抵押保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式四、企業(yè)前景評(píng)價(jià)盛華投資公司具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 配套商業(yè)結(jié)合場(chǎng)地特點(diǎn)在兼顧文明廣場(chǎng)與公園的同時(shí)采用周邊布局，沿東側(cè)與西側(cè)分別布置兩個(gè)單元塔樓，保證了大部分戶型都能坐擁最佳的觀景效果。正對(duì)文明廣場(chǎng)，西通人商集團(tuán)、商貿(mào)大廈，距新建的農(nóng)貿(mào)中心隔路相望，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。l 城市人均居住面積逐年增加緩慢，居民改善居住條件愿望強(qiáng)烈圖：A市歷年城市人均居住面積 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）從1999年至2006年，增長(zhǎng)比較緩慢，居民改善居住條件愿望強(qiáng)烈。這一居民結(jié)構(gòu)，使廣場(chǎng)擁有一個(gè)相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體。%。根據(jù)即將出臺(tái)的A市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃顯示，北京路將是城區(qū)規(guī)劃的9個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一，并將在北京路立交橋處建一個(gè)6000平方米以上的百貨店或超市。因此，在挑選目標(biāo)商戶（經(jīng)營(yíng)商家）時(shí)應(yīng)相當(dāng)嚴(yán)格，所挑選租戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，均應(yīng)為國(guó)內(nèi)、國(guó)外知名品牌。餐飲總面積達(dá)5000平方米。具體見(jiàn)下表：開(kāi)發(fā)投資估算表序號(hào)工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱造價(jià)或費(fèi)用(元)樓面造價(jià)(元/㎡)百分比(%)1一、征地費(fèi)及土地契稅等113971313 %2二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)21067332 %3三、建筑安裝工程費(fèi)247163589 %4四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)8295000 %5五、管理費(fèi)13269130 %6六、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)672670 %7七、利息（財(cái)務(wù)費(fèi)）40932398 %8八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3904972 %合計(jì)總投資造價(jià)449276405 %注：詳細(xì)計(jì)算見(jiàn)附件：成本計(jì)算明細(xì)表二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息），整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。（表：項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表） 盛華國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目工程計(jì)劃表（季度Q）2007年4Q2008年1Q2008年2Q2008年3Q2008年4Q2009年1Q2009年2Q2009年3Q2009年4Q2010年1Q2010年2Q2010年3Q2010年4Q項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備■■■■■■初步及施工圖設(shè)計(jì)■■■■■■三通一平■■■■■■報(bào)建■■■招標(biāo)■■■■主體建筑■■■■■■■■■■■■■■■■基礎(chǔ)■■■■■■■■住宅主體■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■外裝及設(shè)備■■■■■■■■■■■■室外環(huán)境配套■■■■■■■■■■■■■■■道路、管網(wǎng)■■■■■■■■■■■■環(huán)藝■■■■■■■■■■■■驗(yàn)收、備案■■■■■■辦大產(chǎn)證■■■■■■本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理，該項(xiàng)目投融資可行。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0時(shí)的項(xiàng)目是可以考慮接受的。住宅全部投資現(xiàn)金流量表表：全部投資現(xiàn)金流量表 (單位：萬(wàn)元)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）　貼現(xiàn)率i　12345　%合計(jì)20072008200920102011（上半年）1現(xiàn)金流人 銷售收入 其他收入　2現(xiàn)金流出 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3凈現(xiàn)金流量（12） 累計(jì)凈現(xiàn)金流量　4所得稅前凈現(xiàn)金流量 　累計(jì)所得稅前凈流量　　　　計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后備注　內(nèi)部收益率（FIRR）%%　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）　動(dòng)態(tài)投資回收期（年）　期望收益率（Ic）20%20%動(dòng)態(tài)盈利分析結(jié)論經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下： A) 內(nèi)部投資收益率：%（所得稅后）； B) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10%）：（所得稅后）； C) 動(dòng)態(tài)投資回收期（還原利率10%）：（所得稅后）； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。 投資方面“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”，本次測(cè)算其貸款額度為15000萬(wàn)元，企業(yè)自籌資金合計(jì)為20000萬(wàn)元，其剩余部分資金依靠銷售回款。另外，在項(xiàng)目敏感性分析中，銷售單價(jià)每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別增加32%或減少32％；其次為開(kāi)發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現(xiàn)值將分別減少22％或增加22％。② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為：內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目自身的盈利能力，是項(xiàng)目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項(xiàng)目自身的盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。②根據(jù)A市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下。（二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式本項(xiàng)目為大型商場(chǎng)與住宅為一體的綜合性樓盤，經(jīng)營(yíng)方式上采用銷售方式。因此，分出一部分來(lái)做綜合性、大眾化購(gòu)物中心。從消費(fèi)者需求出發(fā)，綜合本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路，指導(dǎo)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。屆時(shí)將大大推動(dòng)A市商品房的價(jià)格趨勢(shì)。（二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述自土地使用制度與住房分配制度改革以來(lái)，A市房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。此舉不僅使A市的樓市發(fā)展已由原來(lái)的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張，A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢(shì)。圖：A市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布 （數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）l 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向好從發(fā)展速度來(lái)看，隨著各個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步持續(xù)增長(zhǎng)，A市第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重有所下降，而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重卻在上升，這表明A市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。在A市510年發(fā)展藍(lán)圖上，將會(huì)形成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心，即以人民路、人民中路為軸心約10平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為A市的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系，成“雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。截止2007年12月末，該公司在建行存款余額為1520萬(wàn)元；信用社存款余額為500萬(wàn)元。 銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，總收入為9928萬(wàn)元。大唐盛華在建設(shè)銀行A市支行開(kāi)有基本結(jié)算帳戶。法人代表盛華明，注冊(cè)資本5300萬(wàn)元人民幣。資金動(dòng)作方式如下：216。公司現(xiàn)有員工30人，其中碩士生2名、本科生9名，大專生15名，高級(jí)工程師2名，工程師5名，助理工程師2名，高級(jí)會(huì)計(jì)師1名，會(huì)計(jì)師1名，經(jīng)濟(jì)師2名，房地產(chǎn)高級(jí)策劃師2名。盛華投資公司多年來(lái)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”是A市中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場(chǎng)及精品住宅，也是決心在A市樹立的樣板工程。深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。）圖：A市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)）l 2006年人均GDP達(dá)到1328美元按照聯(lián)合國(guó)對(duì)40多個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果：人均GDP800美元左右時(shí)，住房消費(fèi)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，1300美元以上時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期，達(dá)到8000美元時(shí)增長(zhǎng)速度趨緩。近年來(lái)，由于受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和外部環(huán)境變化的影響，A市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行波動(dòng)較大。大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，通過(guò)對(duì)農(nóng)村山、水、林、田、路的綜合治理，改善農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。l 2007年價(jià)格上漲開(kāi)始提速，商品住宅均價(jià)突破2000元/平方米價(jià)格提高的原因主要有2個(gè)：一是土地價(jià)格的自然增長(zhǎng)。n 概念作為項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)乃至企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性，即概念最終能通過(guò)品牌積累形成企業(yè)文化。購(gòu)物中心是一個(gè)無(wú)差別的消費(fèi)中心，要能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體，如果全部都是面向高端的或者低端的，就不能吸引所有的消費(fèi)者。（）。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中以整體開(kāi)發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。（四）商場(chǎng)銷售價(jià)格商場(chǎng)按整體出售計(jì)算，按成本加利潤(rùn)法計(jì)算保守銷售價(jià)格為5500元/平方米，首期付款為1000萬(wàn)元，其余部分按20%、30%和50%的比例進(jìn)行分期付款。注：① 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。從以上計(jì)算結(jié)果可以看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。但一旦出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)直接影響銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而影響項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： A、項(xiàng)目市場(chǎng)定位較高，如何保證產(chǎn)品質(zhì)量及其高端性是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵。詳見(jiàn)下表：貸款還本付息表。投資收益率項(xiàng)目靜態(tài)資本收益率是以項(xiàng)目計(jì)算時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒(méi)有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。細(xì)則：（1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)偅?）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅?）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)偅?）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)按功能面積比例分?jǐn)偅?）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)?三、