【正文】 600%正常抵押保證記錄被保證人起止時間金額余額利率貸款形態(tài)擔保方式四、企業(yè)前景評價盛華投資公司具有豐富的企業(yè)管理和房地產開發(fā)經驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產開發(fā)技術力量和經濟實力。 配套商業(yè)結合場地特點在兼顧文明廣場與公園的同時采用周邊布局，沿東側與西側分別布置兩個單元塔樓，保證了大部分戶型都能坐擁最佳的觀景效果。正對文明廣場，西通人商集團、商貿大廈，距新建的農貿中心隔路相望，具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。l 城市人均居住面積逐年增加緩慢，居民改善居住條件愿望強烈圖：A市歷年城市人均居住面積 （數據來源：統計公報）從1999年至2006年，增長比較緩慢，居民改善居住條件愿望強烈。這一居民結構，使廣場擁有一個相當數量的中高收入消費群體。%。根據即將出臺的A市商業(yè)網點規(guī)劃顯示，北京路將是城區(qū)規(guī)劃的9個商業(yè)網點之一，并將在北京路立交橋處建一個6000平方米以上的百貨店或超市。因此，在挑選目標商戶（經營商家）時應相當嚴格，所挑選租戶的經營內容是以國際化為標準，均應為國內、國外知名品牌。餐飲總面積達5000平方米。具體見下表：開發(fā)投資估算表序號工程項目（費用）名稱造價或費用(元)樓面造價(元/㎡)百分比(%)1一、征地費及土地契稅等113971313 %2二、斟察、設計和前期費21067332 %3三、建筑安裝工程費247163589 %4四、（小區(qū)）配套建設費8295000 %5五、管理費13269130 %6六、開發(fā)期稅費672670 %7七、利息（財務費）40932398 %8八、不可預見費3904972 %合計總投資造價449276405 %注：詳細計算見附件：成本計算明細表二、投資來源及籌資評價 本項目總投資（含貸款建設期利息），整個建設經營期為3年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。（表：項目實施計劃表） 盛華國際廣場項目工程計劃表（季度Q）2007年4Q2008年1Q2008年2Q2008年3Q2008年4Q2009年1Q2009年2Q2009年3Q2009年4Q2010年1Q2010年2Q2010年3Q2010年4Q項目開發(fā)計劃項目的設計及開工準備■■■■■■初步及施工圖設計■■■■■■三通一平■■■■■■報建■■■招標■■■■主體建筑■■■■■■■■■■■■■■■■基礎■■■■■■■■住宅主體■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■外裝及設備■■■■■■■■■■■■室外環(huán)境配套■■■■■■■■■■■■■■■道路、管網■■■■■■■■■■■■環(huán)藝■■■■■■■■■■■■驗收、備案■■■■■■辦大產證■■■■■■本次評估認為該項目的建設工期適度、分年度投資計劃合理，該項目投融資可行。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現值大于或等于0時的項目是可以考慮接受的。住宅全部投資現金流量表表：全部投資現金流量表 (單位：萬元)財務現金流量表（全部投資）　貼現率i　12345　%合計20072008200920102011（上半年）1現金流人 銷售收入 其他收入　2現金流出 開發(fā)產品投資 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3凈現金流量（12） 累計凈現金流量　4所得稅前凈現金流量 　累計所得稅前凈流量　　　　計算指標所得稅前所得稅后備注　內部收益率（FIRR）%%　財務凈現值（FNPV）　動態(tài)投資回收期（年）　期望收益率（Ic）20%20%動態(tài)盈利分析結論經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下： A) 內部投資收益率：%（所得稅后）； B) 財務凈現值（還原利率10%）：（所得稅后）； C) 動態(tài)投資回收期（還原利率10%）：（所得稅后）； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率大于設定的折現率，財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內財務評價可行。 投資方面“盛華國際廣場”，本次測算其貸款額度為15000萬元，企業(yè)自籌資金合計為20000萬元，其剩余部分資金依靠銷售回款。另外，在項目敏感性分析中，銷售單價每提高或降低10％，凈現值將分別增加32%或減少32％；其次為開發(fā)成本，每提高或降低10％，凈現值將分別減少22％或增加22％。② 財務凈現值（FNPV）按事先規(guī)定的基準貼現率Ic將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期的現值之和。（一）財務評價指標的選取參照我國的財會制度，結合現時房地產開發(fā)的實際情況，在進行本項目的經濟效益評價時，所選取的財務指標為：內部收益率（IRR）內部收益率（IRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于0時的折現率，它反映項目自身的盈利能力，是項目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項目自身的盈利能力的主要動態(tài)評價指標。②根據A市可外協配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下。（二）項目經營方式本項目為大型商場與住宅為一體的綜合性樓盤，經營方式上采用銷售方式。因此，分出一部分來做綜合性、大眾化購物中心。從消費者需求出發(fā)，綜合本項目的開發(fā)思路，指導項目的開發(fā)。屆時將大大推動A市商品房的價格趨勢。（二）項目所在地房地產市場狀況分析房地產市場發(fā)展描述自土地使用制度與住房分配制度改革以來，A市房地產業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，并逐步成為國民經濟的支柱產業(yè)之一。此舉不僅使A市的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴張，A市樓市發(fā)展已逐步呈現出東突西進的態(tài)勢。圖：A市國內生產總值結構分布 （數據來源：統計公報）l 第三產業(yè)發(fā)展速度大于第二產業(yè)，經濟結構向好從發(fā)展速度來看，隨著各個產業(yè)的經濟同步持續(xù)增長，A市第二產業(yè)在整個經濟結構中的比重有所下降，而第三產業(yè)的經濟比重卻在上升，這表明A市的第三產業(yè)發(fā)展速度要高于第二產業(yè)的發(fā)展速度。在A市510年發(fā)展藍圖上，將會形成“雙環(huán)”結構的新商業(yè)中心，即以人民路、人民中路為軸心約10平方公里的地區(qū)將建設成為A市的中央零售區(qū)，與北京路形成的中央商務區(qū)緊密聯系，成“雙環(huán)”結構。該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。截止2007年12月末，該公司在建行存款余額為1520萬元；信用社存款余額為500萬元。 銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，總收入為9928萬元。大唐盛華在建設銀行A市支行開有基本結算帳戶。法人代表盛華明，注冊資本5300萬元人民幣。資金動作方式如下：216。公司現有員工30人，其中碩士生2名、本科生9名，大專生15名，高級工程師2名，工程師5名，助理工程師2名，高級會計師1名，會計師1名，經濟師2名，房地產高級策劃師2名。盛華投資公司多年來在房地產開發(fā)中積累了豐富的經驗，此次推出的“盛華國際廣場”是A市中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場及精品住宅，也是決心在A市樹立的樣板工程。深圳市ABC建筑師事務所有限公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。）圖：A市歷年國內生產總值（數據來源：統計公報）l 2006年人均GDP達到1328美元按照聯合國對40多個國家的統計分析結果：人均GDP800美元左右時，住房消費進入快速增長期，1300美元以上時進入穩(wěn)定增長時期，達到8000美元時增長速度趨緩。近年來，由于受產業(yè)結構單一和外部環(huán)境變化的影響，A市經濟運行波動較大。大力推進標準農田建設，通過對農村山、水、林、田、路的綜合治理，改善農業(yè)生態(tài)環(huán)境。l 2007年價格上漲開始提速，商品住宅均價突破2000元/平方米價格提高的原因主要有2個：一是土地價格的自然增長。n 概念作為項目品牌基礎乃至企業(yè)品牌基礎的可延伸性，即概念最終能通過品牌積累形成企業(yè)文化。購物中心是一個無差別的消費中心，要能夠適合絕大多數的消費群體，如果全部都是面向高端的或者低端的，就不能吸引所有的消費者。（）。③根據項目基地及規(guī)模情況，在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經營。（四）商場銷售價格商場按整體出售計算，按成本加利潤法計算保守銷售價格為5500元/平方米，首期付款為1000萬元，其余部分按20%、30%和50%的比例進行分期付款。注：① 財務內部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。從以上計算結果可以看出項目抗風險能力較強。但一旦出現市場風險，將會直接影響銷售收入的實現，從而影響項目的成功開發(fā)，本項目的市場風險主要表現在以下幾個方面： A、項目市場定位較高，如何保證產品質量及其高端性是項目銷售的關鍵。詳見下表：貸款還本付息表。投資收益率項目靜態(tài)資本收益率是以項目計算時點的利潤除以全部投資而得出的指標，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標。細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤（2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤（3）若不能按使用數量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤（4）各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關按功能面積比例分攤（5）與工程無關的分項按各功能面積比例分攤三、