【正文】 無法比擬的，這就是發(fā)展特色旅游巨大的客源依托。競爭是市場經(jīng)濟(jì)永恒的命題，但競爭的烈度卻會因競爭主體的多寡而不同。火車可直達(dá)北京、上海、西安、濟(jì)南、青島等地，正在建設(shè)的德煙鐵路和煙臺至大連的鐵路輪渡，以及黑龍江的同江至海南三亞的高速公路，將使煙臺成為貫通中國東部沿海大動脈的重要交通樞紐城市。 ⑸冰況：一般年份無海冰出現(xiàn)，對船舶航行和靠泊作業(yè)無影響。溝通所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊；境內(nèi)藍(lán)村煙臺鐵路橫貫東西，全長 公里，火車直達(dá)北京、上海、濟(jì)南、青島等城市，藍(lán)煙鐵路復(fù)線已建成通車，德煙鐵路已開始動工，煙大鐵路輪渡項目已啟動，全市有港口 9 處，2022 年，貨物吞吐量 3000 萬噸，旅客發(fā)送量 783 萬人次；煙臺、龍口、萊州和蓬萊港為煙臺一類開放口岸。本項目工程用水，沿線可就近外接區(qū)內(nèi)自來水供應(yīng)管網(wǎng)。同時為了強(qiáng)化這種對外的影響力，需要塑造一個有魅力的中心地帶。主要道路：7 米道路貫穿社區(qū)與外界聯(lián)系，在車輛通行的道路兩旁種植優(yōu)美的行道樹，路旁設(shè)置有行人專用道，讓步行者享受被尊重的權(quán)利。本項目建筑必須符合城鎮(zhèn)文化建筑的規(guī)劃布局要求，并應(yīng)反映所在地區(qū)建筑藝術(shù)、科學(xué)技術(shù)和文化發(fā)展的先進(jìn)水平。防水采用柔性外包防水，將防水層貼在背水的一面，即地下建筑墻身的內(nèi)表面，這樣施工方便，便于維修。樓蓋為現(xiàn)澆混凝土樓板。設(shè)計重現(xiàn)期 5 年。高區(qū)管網(wǎng)壓力由屋頂水箱及增壓穩(wěn)壓裝置維持。⑵防煙臺樓梯間正壓送風(fēng)口采用自垂直式風(fēng)口，合用前室正壓送風(fēng)口為多葉送風(fēng)口，每層均設(shè)。二、設(shè)計范圍高低壓配電系統(tǒng)；動力配電及控制系統(tǒng)；電氣照明系統(tǒng)；防觸電安全保護(hù)系統(tǒng)；防雷接地系統(tǒng)；綜合布線系統(tǒng)；火災(zāi)報警控制系統(tǒng)；事故廣播系統(tǒng)；電視系統(tǒng)；安保監(jiān)控系統(tǒng)；1樓宇自控系統(tǒng)。另外，在每層電梯廳或走廊等公共場所，設(shè)有火警顯示盤，可顯示本層火警情況。為確保建設(shè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對上述污染源必經(jīng)采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧？傊陧椖拷ㄔO(shè)和運(yùn)營過程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求，不會對區(qū)域生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。三、項目能耗水。建筑墻體使用復(fù)合墻體、符合苯板等新型保溫材料，傳熱系數(shù)不大于 根據(jù)公司的發(fā)展和職工個人的業(yè)務(wù)能力、技術(shù)水平可以適當(dāng)?shù)奶岣呗毠さ墓べY。開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成分析表 單位：萬元序號 名稱 投資額 占總投資比例%1 開發(fā)建設(shè)投資 2 土地費用 3 前期工程費 4 配套建設(shè)費 5 安裝費 6 建筑工程費 7 管理費用 8 財務(wù)費用 9 其他費用 10 不可預(yù)見費 第二節(jié) 資金籌措一、籌措資金方案本項目總投資為 萬元，全部投資蓬萊八仙置業(yè)有限公司自籌解決。第八章 項目組織管理一、組織機(jī)構(gòu)工程部財務(wù)部營銷部預(yù)算部計劃部綜合部副總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理二、管理體系實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級管理、逐級考核的直線分層次管理體系。電氣樓梯采用聲控開關(guān)及節(jié)能型燈具。第七章 節(jié)能一、概述隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，能源供應(yīng)日益緊張。為了減少這些設(shè)備噪聲對環(huán)境的污染，設(shè)計中在設(shè)備選型上盡量選用低噪聲音型。本系統(tǒng)包括對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備，熱力系統(tǒng)的熱源設(shè)備，通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備，給排水系統(tǒng)設(shè)備等運(yùn)行工況的監(jiān)視、控制、測量、記錄，對動力設(shè)備和照明設(shè)備進(jìn)行監(jiān)視及聯(lián)動控制，對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)視，對供配電系統(tǒng)、變配電設(shè)備、電梯及扶梯的運(yùn)行監(jiān)視。消防控制室設(shè)于一層，有直接對外的出口。⑺連接排煙風(fēng)機(jī)的軟接頭均采用三防軟接頭，其耐溫為 280℃以上。通風(fēng)系統(tǒng)：衛(wèi)生間排風(fēng)量按每小時十次換氣量計算。各消防箱下側(cè)均設(shè) 2 具 2A 級 3Kg 手提式磷酸銨鹽干粉手提式滅火器。廚房潔具排水均過地面上器具隔油器后排入排水溝。室外工程本項目屬于地區(qū)服務(wù)中心，要對建筑的內(nèi)外部的環(huán)境、衛(wèi)生、質(zhì)量進(jìn)行達(dá)標(biāo)建設(shè)。（二）地下防潮、防水工程由于地下建筑的墻身、底板長期受到地潮或地下水的侵蝕，如果忽視防潮、防水工作，會使墻身、底板受到水的滲透，輕則引起室內(nèi)墻面上生霉，影響人體健康；重則進(jìn)水，使建筑物不能使用或影響耐久性。商業(yè)及配套用房，沿街店面等為酒店提供優(yōu)良的配套設(shè)施。交通組織本項目道路采用層次化設(shè)計，從開放到私密，不只做到完整的交通聯(lián)系，更滿足對內(nèi)的安全、寧靜與對外的便利聯(lián)系。規(guī)劃力求建筑布局形成活潑的韻律感，與海濱優(yōu)美的自然景觀相協(xié)調(diào)。本項目工程用電可就近外接區(qū)內(nèi)電力線路。二、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r煙臺市是我國最早的 14 個沿海開放城市之一，是國家重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的主要城市。7 級以上大風(fēng)的年平均天數(shù)為 天。東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。從理論上講，旅游度假地應(yīng)選擇在旅游資源相對比較豐富、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、交通比較便捷和有持續(xù)發(fā)展后勁的地區(qū)。蓬萊市發(fā)展特色旅游，優(yōu)勢比較明顯。產(chǎn)品定位：旅游地產(chǎn)品特色定位是建立在旅游地旅游資源和形象定位的基礎(chǔ)上的。旅游產(chǎn)業(yè)各要素整合不夠，旅游購物和娛樂尚存在很大差距。第三章 市場分析及預(yù)測第一節(jié) 旅游行業(yè)市場分析一、煙臺是膠東著名的旅游文化名城和濱海旅游度假勝地?zé)熍_位于山東半島東部，與日本、韓國隔海相望是一座美麗的港口城市，也是中國北方著名的旅游勝地。合理開發(fā)和保護(hù)旅游資源，改善基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)重點旅游區(qū)、旅游線路建設(shè)，規(guī)范旅游市場秩序。千年古城人杰地靈，造就了一批聞名于世的政治家、軍事家、文學(xué)家和教育家。五是擴(kuò)大和提高旅游產(chǎn)業(yè)的綜合貢獻(xiàn)率。因此，旅游業(yè)也是關(guān)乎國家大計的“國計民生”產(chǎn)業(yè)。七、盈利能力分析本項目建成后，可實現(xiàn)收入 20220 萬元，全部投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 年(含建設(shè)期），財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為 萬元；所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期為 年（含建設(shè)期），財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）為 萬元。本項目的建設(shè)要發(fā)揮蓬萊市旅游資源優(yōu)勢特色，重點打造具有國際知名度和影響力的品牌景區(qū)和拳頭產(chǎn)品，開發(fā)建設(shè)成為資源品位高、配套條件好、市場潛力大、帶動作用顯著的旅游配套項目，實現(xiàn)旅游業(yè)的突破性發(fā)展，以產(chǎn)生帶動、示范和輻射效應(yīng)。煙臺光熠市政工程有限公司總部位于煙臺福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，公司占地面積 30 畝，其中建筑面積 1 萬余平方米，主要從事城市道路建設(shè)、橋梁施工、路面鋪筑、園林綠化等工程施工。第四節(jié) 可行性研究范圍及內(nèi)容一、項目背景及提出的理由與過程二、市場分析及預(yù)測三、建設(shè)地點及場址選擇四、總體規(guī)劃方案五、環(huán)境保護(hù)與勞動安全六、節(jié)能七、項目組織管理八、工程實施進(jìn)度計劃九、投資估算和資金籌措十、財務(wù)評價十一、招標(biāo)方案十二、社會影響分析第五節(jié) 項目概述一、基本概況近年來，煙臺蓬萊市積極推進(jìn)發(fā)展旅游業(yè)，旅游收入逐年上升，為豐富旅游資源，增加旅游文化配套設(shè)施，項目承辦單位擬定在煙臺蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處建設(shè)本項目。 統(tǒng)計顯示，盡管連續(xù)遭受重大自然災(zāi)害和突發(fā)事件沖擊，2022 年中國國內(nèi)旅游仍然保持了平穩(wěn)增長勢態(tài)。從“事業(yè)”向“產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變，是旅游業(yè)走向產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)。五、提升旅游供給與拉動旅游消費旅游消費具有求新求異和逐步升級的市場特征。古登州港與泉州、揚(yáng)州、明州并稱中國古代四大古港，是海上絲綢之路的起點和隋唐時期中外文化交流的橋頭堡。特色旅游不僅僅涉及第三產(chǎn)業(yè)，還涉及到工業(yè)、農(nóng)業(yè)，在規(guī)劃發(fā)展的同時，能夠?qū)⒙糜螛I(yè)與一、二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的其它門類有機(jī)的結(jié)合，可以在促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整中培育自身的經(jīng)濟(jì)增長點。目前，煙臺的旅游產(chǎn)品在國內(nèi)外有較強(qiáng)知名度的有蓬萊、長島旅游區(qū)和龍口南山旅游區(qū)，其他產(chǎn)品的影響力還不夠強(qiáng)大。旅游地形象定位受當(dāng)?shù)芈糜钨Y源條件制約，旅游資源是旅游地形象定位的基礎(chǔ)，尤其是具有惟一性、壟斷性、排他性的旅游資源更是旅游地形象定位的根本。據(jù)此，我們把煙臺市的旅游地市場定位于環(huán)黃渤海地區(qū)的國內(nèi)東北、華北、華東地區(qū)以及國外的韓國、日本為主。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不是一蹴而就的，只要加以正確的引導(dǎo)，制定出相應(yīng)的鼓勵政策，現(xiàn)有的資源優(yōu)勢就會逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。緊 鄰 道 路 ， 工 程 機(jī) 械 和 材 料 出 入 口 設(shè) 置 限 制 不 大 ， 施 工 便 利；水、電、暖、煤氣供應(yīng)均有保障；交通方便。境內(nèi)四季分明，氣候溫和、空氣濕潤，具有明顯的海洋性氣候特征。漲潮流速大于落潮流速，最大漲潮流速 米/秒，最大落潮流速 米/秒。全市總面積 1128 平方公里，45 萬人口，轄 12 個鎮(zhèn)（街） 、1 處省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和 1 處省級旅游度假區(qū)。勞動力資源配套情況蓬萊市勞動力資源豐富，可通過考試擇優(yōu)錄用。創(chuàng)造旅游功能的完善性創(chuàng)造一個集吃、住、行、游、購、娛于一體的功能齊備的現(xiàn)代旅游區(qū)。在內(nèi)部，提供安靜舒適與詩意的氛圍空間，軟質(zhì)景觀為主，同時與綠化結(jié)合。（二）確保結(jié)構(gòu)堅固、安全建筑物除根據(jù)荷載大小，對主要承重構(gòu)件進(jìn)行設(shè)計外，對一些構(gòu)、配件的設(shè)計，如本項目門、窗與墻體的結(jié)合以及抗震加固等，都必須在構(gòu)造上采取相應(yīng)的措施，以確保這些構(gòu)、配件在使用時的安全。（四）門窗工程本工程采用白色塑鋼單框雙玻（中空）平開窗。水壓。第七節(jié) 消火栓系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)由消防水泵房內(nèi)消防水池，消火栓泵，屋頂水箱及增壓穩(wěn)壓裝置聯(lián)合供水。其它每個水流指示器所帶的最不利點處均設(shè) DN25 試水閥。當(dāng)排風(fēng)管道內(nèi)煙氣溫度高于 280℃時，排風(fēng)機(jī)房入口處常開的排煙防火閥關(guān)閉，輸出電信號，關(guān)閉送排風(fēng)機(jī)。應(yīng)急照明系統(tǒng)所有疏散口均有安全出口指示燈，走廊及疏散樓梯間設(shè)置標(biāo)有疏散方向的誘導(dǎo)指示燈，走廊、樓梯、人員密集場所及一些重要的機(jī)房等均設(shè)有一定數(shù)量的事故照明。根據(jù)各處功能的不同要求放置相應(yīng)數(shù)量的電視插孔。（2）生活垃圾治理本項目固體廢棄物主要來自生活垃圾及客人丟棄的廢棄物等。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)內(nèi)所選電氣設(shè)備具有以下保護(hù)等級：建筑物內(nèi)一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)開關(guān)。折合標(biāo)煤系數(shù)表等價折合標(biāo)煤系數(shù)序號能 源 名 稱單位 系數(shù)1 電能 t/MWh 2 自來水 t/kt 根據(jù)以上數(shù)據(jù)折算為標(biāo)準(zhǔn)煤 += 噸。為了節(jié)約用水，管道設(shè)施采用節(jié)能型陶瓷芯龍頭。整個工程建設(shè)期于 2022 年 12 月開始，于2022 年 3 月進(jìn)行土建施工至 2022 年 11 月底全部竣工，期間完成項目的土建工程、設(shè)備安裝及調(diào)試、裝飾裝修工程。第十章 投資估算和資金籌措第一節(jié) 投資估算一、估算依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （第三版） ；山東省建筑工程綜合定額；山東省安裝工程綜合定額；煙臺地區(qū)材料預(yù)算價格；類似工程造價；現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。1采用太陽能制熱供應(yīng)熱水。體形系數(shù)小于規(guī)范要求。本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別設(shè)過負(fù)荷保護(hù)和短路保護(hù)。（3）廢氣治理治理項目投入營運(yùn)后，酒店廚房會產(chǎn)生少量油煙廢氣。系統(tǒng)采用總線制，在控制室內(nèi)可實現(xiàn)對任一攝像機(jī)的切換及報警點的控制。凡正常不帶電而當(dāng)絕緣發(fā)生破壞時能呈現(xiàn)電壓之電氣設(shè)備金屬外殼均應(yīng)可靠接地。當(dāng)有火災(zāi)發(fā)生時，由煙感器的訊號送入消防中心或值班人員啟動排煙區(qū)域的排煙口，同時聯(lián)動煙風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)。第八節(jié) 暖通空調(diào)部分一、設(shè)計依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)程》 GB500192022《高層建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ140362022《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162022二、設(shè)計內(nèi)容空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計；通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計；防排煙系統(tǒng)設(shè)計；三、系統(tǒng)說明空調(diào)系統(tǒng)：分采用機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。高，低區(qū)共用一組消火栓泵。年用水量為 6萬立方米。其他門采用木制門，所有木門均油底漆兩道。在經(jīng)濟(jì)效益中，既要注意節(jié)約建筑造價、降低材料的能源消耗，又要有利于降低經(jīng)營運(yùn)行、維修和管理費用。內(nèi)部庭院空間關(guān)注人的尺度，是內(nèi)向、靜態(tài)、步行、小尺度的。尋求傳統(tǒng)文脈與現(xiàn)代旅游的平衡點現(xiàn)代旅游開發(fā)，是一項長期而系統(tǒng)的工程，必須樹立高瞻遠(yuǎn)矚、超前規(guī)劃的意識。第五章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計一、規(guī)劃設(shè)計概況建設(shè)地址位于蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處。近年來，以建設(shè)“美麗富饒和諧文明新蓬萊”為目標(biāo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十七大和十七屆三中全會精神，解放思想、提升境界，凝心聚力、干事創(chuàng)業(yè)，引導(dǎo)各級牢固樹立“發(fā)展第一要務(wù)、穩(wěn)定第一責(zé)任、民生第一追求”理念，著力發(fā)展以造船重工、濱海能源為代表的臨港工業(yè)，以歷史文化、濱海觀光、葡萄酒文化和自然生態(tài)為代表的旅游業(yè)，以種植、加工為一體的葡萄與葡萄酒產(chǎn)業(yè)，以重卡、改裝車為代表的汽車及零部件加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了以龍頭企業(yè)為支撐、產(chǎn)業(yè)鏈條為紐帶，富有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展格局，縣域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，核心競爭力明顯增強(qiáng)。從灣口至灣內(nèi)，受到形和水深影響，流速逐漸變小，灣內(nèi)的最大流速為 米/秒。地質(zhì)條件煙臺市地處山東丘陵地帶，位于膠遼斷塊腔北隆起及膠萊斷陷上，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，境內(nèi)出露的主要地層為古老變質(zhì)巖系，地形以低山陵為主。第二節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件地理位置煙臺市地處膠東半島中部，位于東經(jīng) 119176。