【文章內容簡介】 101520221015（第一版施工圖）2022310（優(yōu)化圖）229 非關鍵線路樁基礎施工圖設計樁基礎施工圖報建《樁基礎提前開工許可證》辦理 2022312施工圖設計 2022915 20221231 2022128 135/28 消防前室調整 16 / 61施工圖報建（含審圖）及建設工程規(guī)劃許可證辦理20221230 20221230 20221224 6樣板房、售樓處（會所）、大堂裝修設計無 無《建筑工程施工許可證》辦理 2022228 2022325 2022519 55 總包備案延遲項目設計工作總結1）某市公司一直沒有專職設計人員，建筑規(guī)劃設計、各分項設計缺乏統(tǒng)籌，專業(yè)設計銜接不到位，各專業(yè)的“錯、漏、碰、缺”較多。例如臥室空調掛機開孔設計高度與飄窗頂板沖突，空調冷凝水排水不暢；飄窗側板二次磚墻砌筑且厚度只有 10 公分，后期沿接接頭處豎向裂縫普遍存在；二期高層消防立管在連廊內，影響使用功能，特別是每層的 01 室，開門不方便。2）圖紙深化設計不到位，很多細節(jié)問題全部依賴現場工程師和工程經理的經驗和能力來解決，簽證變更多，也不利于成本控制。3）審圖的質量還有待提高，集團應建立內部審圖規(guī)范與細則。專業(yè)深化圖間進行聯合審圖，尤其是景觀設計圖要綜合考慮現場的實際情況。4）產品設計要服從于營銷。8000 多平米復式房和高比例大戶型，對銷售影響都很大。三、 項目營銷管理評估截至 2022 年 4 月 30 日，該項目住宅已售 平米，占總可售面積的 80%，其中多層和小戶型全部售罄，剩余房源全部為大戶型；商業(yè)可售部分已售 平米，占總可售面積的 34%。 項目市場定位評估. 檔次定位情況評估階段 項目定位 主訴求一期入市及強銷期某市北區(qū)首席雙學府生態(tài)社區(qū)4380 元/平米起輕松入主某市北區(qū)首席雙學府生態(tài)人文社區(qū)領御某市北區(qū)，16 萬平米品質大盤一、二期交合階段 一期完美收官，二期載譽盛啟某房地產品質，眼見為實！一期震撼實景呈現 17 / 614580 元/平米起二期 82140 平米全能戶型火爆上市二期強銷期 金牌品質，全面升級首付 萬起兩房首付 萬起大四房二期 82140 平米多層、小高層、高層火爆發(fā)售清盤階段 運動生態(tài)健康首付 萬起，惠享健康社區(qū)大四房傍學校賺大錢約 80135M2 純一層現鋪發(fā)售總價 72 萬起，泳池生態(tài)社區(qū)復式花園院墅小結：從一期“某市北區(qū)首席雙學府生態(tài)社區(qū)” ，到二期“金牌品質全面升級” ，既旗幟鮮明的實現了本案在區(qū)域內價值標桿的絕對高位站立，又強化了本案某市北區(qū)金牌雙學府的最大教育公共配套，同時強調了本案作為生態(tài)高端居住人文社區(qū)的定位。全案推售過程中，在強化高品質標桿的前提下，更始終堅持以客戶最為關心的震撼價格貫穿始末，目的在于有效攔截、吸引客戶。. 客戶定位情況評估類型 項目定位客戶 實際情況核心客戶 鎮(zhèn)中心/鎮(zhèn)周邊居民/此區(qū)域經商的新某市人 50%鎮(zhèn)中心/鎮(zhèn)周邊居民/此區(qū)域經商的新某市人 325組，31%重要客戶某市北區(qū)經濟開發(fā)區(qū)/錫東工業(yè)園企業(yè)員工(含某市新市民)40%某市北區(qū)經濟開發(fā)區(qū)/工業(yè)園企業(yè)員(含某市新市民) 551 組，53%邊緣客戶 市區(qū)被擠壓出來的客戶 10% 市區(qū)被擠壓出來的客戶 173 組，16%小結：客戶定位差異：市區(qū)（市東）購買客戶比例較高，高出原定位客戶約 6%比例；而某市北區(qū)鎮(zhèn)本區(qū)域居民成交占比較原定位偏低。主要原因：1）在于本案所處區(qū)域距市區(qū)距離較遠，各區(qū)域置業(yè)門檻明顯高于本案所屬區(qū)域，如市東、崇安新城和新區(qū)板塊，由于受到高房價的擠壓和本案對于客群在生活、學習、工作各生活機能滿足，對被某市北區(qū)區(qū)高房價擠壓出來的客群有一定的吸引力。2）由于某市北區(qū)核心片區(qū)占盡地段、規(guī)劃優(yōu)勢，且大品牌開發(fā)商林立，產品線豐富，導致周邊經濟開發(fā)區(qū)內高管基本選擇市東片區(qū)置業(yè)，而本案某市北區(qū)經濟開發(fā)區(qū)企業(yè)員工成交比較高。3）一方面在于房地產市場持續(xù)深入的調控，導致投資需求被嚴重擠壓出市場；另一方面本案所屬區(qū)域因大量安置房投入使用，當地客群匱乏，基本以滿足剛需的自住置業(yè)為主。 18 / 61. 項目產品形態(tài)及戶型比例評估開發(fā)建議書計劃階段各產品形態(tài)比例占本類產品比例 占總體產品比例序號 產品形態(tài)單套面積（㎡） 套數 面積小計 （㎡）套數比 面積比 套數比 面積比備注1 住宅 多層（5F）108 118 12763 % % % %109 8 872 % % % %110 56 6160 % % % %111 44 4884 % % % % 3 房 2 廳 1衛(wèi)112 6 672 % % % %81 46 3753 % % % %88 10 885 % % % %89 46 4107 % % % % 2 房 2 廳 1衛(wèi)90 6 540 % % % %97 2 194 % % % % 2 房 2 廳 2衛(wèi)98 2 196 % % % %120 6 720 % % % % 3 房 2 廳 2衛(wèi)121 6 726 % % % %多層合計 356 36472 % % % % 小高層（9F ）125 14 1745 % % % % 6 房 3 廳 4衛(wèi)132 8 1056 % % % %133 112 14943 % % % % 4 房 2 廳 2衛(wèi)135 64 8640 % % % %82 56 4596 % % % % 2 房 2 廳 1衛(wèi)83 32 2656 % % % %78 7 549 % % % % 2 房 3 廳 2衛(wèi)79 4 316 % % % %小高層合計 297 34501 % % % %高層（18F、27F） 2 房 2 廳 2衛(wèi) 139 2 278 % % % % 102 13923 % % % % 3 房 2 廳 2衛(wèi)139 34 4726 % % % % 19 / 61143 50 7150 % % % %144 102 14688 % % % % 102 8367 % % % %84 34 2856 % % % %86 50 4300 % % % % 2 房 2 廳 1衛(wèi)87 102 8874 % % % % 1 房 2 廳 1衛(wèi) 82 2 164 % % % %高層合計 580 65326 % % % %住宅合計 1233 1362992 商業(yè)物業(yè) 商鋪 1 % % 商鋪 2 655 % %商鋪 3（其中 50 平方無償補充居委日常運轉經費） % %商業(yè)物業(yè)合計 % %3 物業(yè) 消防控制 % % 配電房 150 % % 垃圾站 64 % % 辦公物業(yè)物業(yè)合計 % %總計 140372 %竣工各產品形態(tài)比例占本類產品比例 占總體產品比例產品形態(tài) 單套面積（㎡） 套數面積小計（㎡） 套數比 面積比 套數比 面積比一、住宅 　 　 　 　 　 　 　多層住宅 　 　 　 　 　 　 　、2 房 2 廳 1 衛(wèi) 7894 112 % % % %、3 房 2 廳 1 衛(wèi) 110 232 % % % %、3 房 2 廳 2 衛(wèi) 12 % % % %多層合計 　 356 % % % %小高層住宅 　 　 　 　 　 　 　、2 房 2 廳 1 衛(wèi) 82 88 % % % %、4 房 2 廳 2 衛(wèi) 133 176 % % % % 20 / 62 房 3 廳 2 衛(wèi) 165 11 % % % %、6 房 3 廳 4 衛(wèi) 256274 22 % % % %小高層合計 　 297 % % % %高層住宅 　 　 　 　 　 　 　、2 房 2 廳 1 衛(wèi) 8387 288 % % % %、4 房 2 廳 1 衛(wèi) 136141 288 % % % %、2 房 3 廳 2 衛(wèi) 2 % % % %、6 房 2 廳 1 衛(wèi) 278 2 % % % %高層合計 　 580 % % % %二、商業(yè)物業(yè) 　 　 　 　 　 　 　商鋪 37136 29 % % % %三、物業(yè) 　 　 　 　 　 　 　 物業(yè)用房 　 　 　 % 　 % 社區(qū)服務 　 　 　 % 　 % 門衛(wèi) 　 　 　 % 　 % 銷控中心 　 　 　 % 　 %物業(yè)小計 　 　 　 100% 　 %合計 　 1262 　 　 　 　項目產品形態(tài)比例主要變化情況開發(fā)建議書階段指標 竣工指標 偏差情況產品形態(tài)面積（㎡） 占總面積比 面積（㎡） 占總面積比 面積（㎡） 偏差率一、住宅 　 　 　 　 　 　多層住宅 　 　 　 　 　 　、2 房 2 廳 1 衛(wèi) % % 、3 房 2 廳 1 衛(wèi) % % 、3 房 2 廳 2 衛(wèi) 1446 % % 多層合計 % % 小高層住宅 　 % 　 　 0、2 房 2 廳 1 衛(wèi) % % 、4 房 2 廳 2 衛(wèi) % % 、2 房 3 廳 2 衛(wèi) % % 、6 房 3 廳 4 衛(wèi) % % 小高層合計 % % 高層住宅 　 % 　 　 0、2 房 2 廳 1 衛(wèi) % % 、4 房 2 廳 1 衛(wèi) 40487 % % 、2 房 3 廳 2 衛(wèi) 164 % % 21 / 66 房 2 廳 1 衛(wèi) 278 % % 高層合計 % % 二商業(yè) % % 三其他公建 1176 % % 合計 　 　 注：小高層的面積差是因為房產局和規(guī)劃局的面積計算方式不一致所造成，半地下室規(guī)劃局不計容，但房產局計入產權面積， （按測算，總銷售額不變，小高層增加 4000 平米，拉低小高層均價約 100 元/平米。 ）1）從產品形態(tài)及比例：本案由 14 棟多層，5 棟小高層，7 棟高層組成。在某市北區(qū)鎮(zhèn)當地，客戶對于多層產品情有獨鐘，在售價能承受的前提下通常首選多層產品。當地客群對于高層的需求尚處于習慣培育階段，客戶對于高層的抗性較大。因此，本案定價中充分考慮了客戶對多層、小高層和高層建筑業(yè)態(tài)的心理感受，以價差來引導客戶分流，即便如此，單價最高的多層仍是最先去化售罄的產品。2）戶型面積及比例：本案多層 356 套，戶型面積 78121 平米，多層可售面積 平米；小高層和高層產品由 8287 平米小戶型、133140 平米大戶型、164273 平米復式三種戶型產品組成，其中小戶型 376 套，小戶型可售面積 平米；大戶型 464 套，大戶型可售面積 平米；復式 37 套，復式可售面積 平米。本案大戶型套數多、可售面積比重大，在以剛需為絕對主打的區(qū)域市場和改善備受抑制的大市場環(huán)境下銷售壓力巨大，導致本案大戶型和復式產品嚴重滯銷。3）配套設施規(guī)模：社區(qū)近 800 平米的綠化園林景觀、社區(qū)泳池等配套，在區(qū)域內奠定了品質標桿的口碑。. 價格定位方面評估該項目一期 開發(fā)目標值產品形態(tài) 目標均價（元/㎡） 實際均價（預計） （元/㎡） 偏差值（元/㎡） 偏差說明多層 4975 4985 10小高層5196 5192 4小高層復式戶型滯銷，價格偏低高層 4900 4900 0住宅小計 5031 5014 17商業(yè) 10000 12605 2605注：該目標均價為開發(fā)經營指標定稿的目標均價（2022 年 4 月下發(fā)）開發(fā)建議書銷售均價為 多層 4100 元/㎡，小高層 4300 元/㎡，高層 4200 元/㎡，商業(yè) 5500 元/㎡該項目二期 22 / 61產品形態(tài) 目標均價（元/㎡） 實際均價（預計） （元/㎡） 偏差值（元/㎡） 偏差說明多層 5556 5559 3小高層 5350 5604 254小高層小戶型售罄，單價較高，大戶型滯銷，復式滯銷，銷售后將拉低均價高層 5153 5107 46 大戶型滯銷，降價出貨后拉 低價格。住宅小計 5283 5297 14商業(yè) 11000 13183 2183北側商業(yè)滯銷，南側商業(yè)價格較高，北側商業(yè)銷售后將拉低均價。注：該目標均價為開發(fā)經營指標定稿的目標均價（2022 年 4 月下發(fā)）開發(fā)建議書銷售均價為：多層 5800 元/㎡，小高層 5300 元/㎡，高層 5200 元/㎡，商業(yè) 9000 元/㎡。小結：多層產品是某市北區(qū)當地客群最為青睞的產品，去化速度最快。本案多層實際成交單價比目標單價高 310 元/平米，說明多層售價高、保值性與增值性最好。小高層和高層因大小戶型比重嚴重失調，大戶型與復式滯銷，為去化展開特價促銷，拉低了實際成交價，預計售罄后實際成交均價比目標均價低 20 元/平米左右；商業(yè)因底商配套，缺乏大型品牌入駐和統(tǒng)一招商，銷售速度緩慢，北側商業(yè)因地處內街，人流量少，導致滯銷，且售價不能提高。2. 項目營銷策劃工作計劃評估項目 計劃時間 實際完成時間 偏差說明銷售展示區(qū)開放 2022 年 8 月售樓中心開 放 2022 年 9 月 21 日 工程進度推遲公開發(fā)售時間 2022 年 9 月取得預售許可證 2022 年 10 月 26 日銷售率達到 30% / 20