【正文】 42874 0 40415943戶數(shù) 0 0 45 12 0 70 4 131面積 0 0 0 均價 0 0 5212 4347 DIV/0! 4834 3863 4837 二期 總價 0 0 31404470 12026086 0 47437970 3500816 94369342戶數(shù) 2 1 75 26 1 75 4 184面積 均價 4756 6150 5255 4173 5534 4858 3863 4823 合計 總價 940805 505924 52742579 25651927 462390 50980844 3500816 134785285剩余房源中包括一期 7 套樣板房。已發(fā)生費用中待支付的有：代理費 萬元；廣告費 萬元；制作費 萬元；老帶新費用 萬元；案場管理費 萬元，共 萬元。2）推售策略：一期首次開盤經(jīng)過前期較長周期蓄客和造勢，首次開盤以“對外盛大公開開盤”方式引爆項目，并利用現(xiàn)場開盤熱銷氛圍擠壓最大化提高開盤認(rèn)購率，快速建立項目熱銷口碑，后續(xù)在全面沖刺年銷目標(biāo)思想的統(tǒng)領(lǐng)下，根據(jù)實際蓄客情況及客戶需求，以最大化促進(jìn)成交落袋為安的操盤原則，不斷靈活調(diào)整推盤次數(shù)、方式、房源、優(yōu)惠等。 大眾媒體中以樹立形象攔截區(qū)域客戶的戶外廣告，以及區(qū)域外拓展提高項目知名度的網(wǎng)絡(luò)條廣告為主，兩項為項目帶來 267 組直接成交，約占 %。但由于解押手續(xù)繁瑣，解押周期較長，也一定程度影響簽約速度。 《商品房買賣合同》因需要申請蓋章，當(dāng)日無法移交銀行。但由于該項目多數(shù)客戶為外地人，故資料的補充期限較長，劃款期限隨之延長。2）媒體配合：鎮(zhèn)區(qū)戶外廣告，發(fā)布促銷信息，攔截區(qū)域客戶；大量高頻派發(fā)海報及短信群不斷發(fā)布銷售動態(tài)信息；重要促銷節(jié)點，配合網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布吸引區(qū)域外客群。B、促銷房源重點推介，結(jié)合推廣最大化放大促銷效果：針對每批次特價房源具體概況重新梳理賣點說辭，重點推介所推批次房源，同時配合網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外等媒體渠道，全力推進(jìn)現(xiàn)場余房去化。③加大優(yōu)惠：在現(xiàn)實售價基礎(chǔ)上額外尊享 97 折，提高北側(cè)商鋪性價比，與南側(cè)商鋪進(jìn)一步拉開價差，引導(dǎo)客戶購買。D、與住宅、商鋪捆綁推廣：由于復(fù)式產(chǎn)品總套數(shù)有限，因此推廣建議與住宅及商鋪同步推介，再結(jié)合一定的短信群發(fā)和網(wǎng)絡(luò)條廣告，拓展客戶來訪量。導(dǎo)致現(xiàn)場 34 / 61有些區(qū)域沒能及時移交作業(yè)面給分包施工，經(jīng)過公司領(lǐng)導(dǎo)與總包上海公司領(lǐng)導(dǎo)多次溝通，總包在后期裝飾裝修分部中增加了施工人員，制定了專項趕工措施，后期的形象進(jìn)度有所改進(jìn)。（2）某房地產(chǎn)二期序號工作階段 工作任務(wù)開發(fā)建議書目標(biāo)值節(jié)點計劃值（2022 年下發(fā)定稿）實際時間延誤天數(shù)（開發(fā)目標(biāo)/節(jié)點計劃）1 項目啟動大會 — — —2 項目開發(fā)建議書編審 20221230 20221230 20221230 03 概念規(guī)劃設(shè)計 — — —4 計劃立項 — — —5一、項目啟動及前期策劃 環(huán)評、水土。 以上主體施工 2022815 2022111520221124 101/928售樓及展示區(qū)工程施工（含售樓處、樣板房、大堂、電梯廳裝修，看樓通道、售樓展示區(qū)園林景觀）2022915 2022420 2022930 15/20229《預(yù)售許可證》辦理 202291 20221015 4430外腳手架拆除 2022414 2022520 202258 24/1231室外工程施工（含道路管網(wǎng)、園林景觀工程） 202291520221120 2022215 153/8732項目竣工驗收備案（深圳）或綜合驗收（異地） 20221128 2022310 2022118 51/5233項目工程與合同結(jié)算 20221230 2022630 2022121 387/20534項目營銷推廣方案編審（含營銷費用預(yù)算） 2022318 202251835項目物業(yè)管理方案編審 2022418 20228302022831（定標(biāo)） 135/136住宅/車位/車庫公開發(fā)售 20229282022102320221023 25/25*4四、營銷/物業(yè)管理38項目入伙 20221215 2022325 2022323 99/239五、售后服務(wù) 房地產(chǎn)初始登記 20221130 2022626 2022626 209/040六、項目總開發(fā)周期851 937主要分項工期延誤情況說明主要進(jìn)度節(jié)點基本符合審定的及調(diào)整的節(jié)點計劃要求。B、大力度折扣，拉低與特價大戶型之間的差距：本案自大戶型執(zhí)行特價優(yōu)惠以來，銷售速度明顯加快， 31 / 61在現(xiàn)場來訪的客戶中，不乏部分考慮大戶型的實力客戶有能力購買復(fù)式產(chǎn)品，由于現(xiàn)行復(fù)式產(chǎn)品雖單價占有一定優(yōu)勢，但總價范圍已高出區(qū)域客戶能接受的心理預(yù)期，因此在現(xiàn)行大戶型特價房源熱銷客戶量尚可的前提下，現(xiàn)場加大復(fù)式產(chǎn)品折扣，拉低與特價大戶型之間的總價差，引導(dǎo)實力客戶購買復(fù)式產(chǎn)品。②包裝建議：根據(jù)主流客源組成特點，建議主打教育培訓(xùn)主題，免租優(yōu)惠優(yōu)先考慮針對小學(xué)及幼兒的各類教育培訓(xùn)、早教等意向商家，洽談免租一年優(yōu)租兩年刺激誘惑教育培訓(xùn)商家進(jìn)駐。1） 針對住宅產(chǎn)品：特價風(fēng)暴助跑清倉，分批重點推介，價差擠壓拉動逐批去化。7. 經(jīng)驗總結(jié) 值得推廣和借鑒的部分1）推廣主題：始終強化客戶最為關(guān)心的震撼價格，以高品質(zhì)與易得性突出高性價比直接而有效的打動目標(biāo)客群?，F(xiàn)階段，該項目一期辦證的代辦機(jī)構(gòu)為房屋置換中心。銀行在辦理貸款時，將同時收取客戶辦理貸款所需的個人資料，并告知客戶需要補交資料清單。該項目一期延期率目前為 %，延期主要原因為在建工程解押和客戶資金不足。 小眾媒體精準(zhǔn)營銷為主一直貫穿項目的重要推廣策略，在項目住宅 1049 組成交客戶中，小眾媒體精準(zhǔn)營銷中本案投入力度最大的派報、短信、外展三項為項目帶來 139 組直接成交，約占 %。生態(tài)社區(qū)”的產(chǎn)品定位，主打“16 萬平米錫東首席品質(zhì)第 27 / 61一盤”核心訴求，輔以 “臻美建筑，生態(tài)園林” ；“奢華泳池，健康生活” ；“深圳品牌，信心保障” ；“專業(yè)團(tuán)隊，強強聯(lián)袂”等項目賣點，在緊密結(jié)合項目推售動態(tài)行情，不斷推出超低震撼起價，發(fā)布戶型、建類型及社區(qū)核心配套等，持續(xù)營造項目高品質(zhì)熱銷口碑。2）截止 2022 年 3 月底，實際發(fā)生營銷費用共計 萬元，營銷費用使用率為 %，其中該項目一期發(fā)生 萬元，該項目二期發(fā)生 萬元。2）區(qū)域客戶對于價格格外敏感，一直滯銷的大戶型產(chǎn)品特價促銷后銷售速度明顯加快：133140 平米大戶型產(chǎn)品在執(zhí)行特價促銷活動后，去化速度有所加快；164273 平米復(fù)式戶型雖單價較低，但面積大總價高，特價促銷仍滯銷嚴(yán)重。. 價格定位方面評估該項目一期 開發(fā)目標(biāo)值產(chǎn)品形態(tài) 目標(biāo)均價（元/㎡） 實際均價（預(yù)計） （元/㎡） 偏差值（元/㎡） 偏差說明多層 4975 4985 10小高層5196 5192 4小高層復(fù)式戶型滯銷，價格偏低高層 4900 4900 0住宅小計 5031 5014 17商業(yè) 10000 12605 2605注：該目標(biāo)均價為開發(fā)經(jīng)營指標(biāo)定稿的目標(biāo)均價（2022 年 4 月下發(fā)）開發(fā)建議書銷售均價為 多層 4100 元/㎡，小高層 4300 元/㎡，高層 4200 元/㎡，商業(yè) 5500 元/㎡該項目二期 22 / 61產(chǎn)品形態(tài) 目標(biāo)均價（元/㎡） 實際均價（預(yù)計） （元/㎡） 偏差值（元/㎡） 偏差說明多層 5556 5559 3小高層 5350 5604 254小高層小戶型售罄，單價較高，大戶型滯銷，復(fù)式滯銷，銷售后將拉低均價高層 5153 5107 46 大戶型滯銷，降價出貨后拉 低價格。 18 / 61. 項目產(chǎn)品形態(tài)及戶型比例評估開發(fā)建議書計劃階段各產(chǎn)品形態(tài)比例占本類產(chǎn)品比例 占總體產(chǎn)品比例序號 產(chǎn)品形態(tài)單套面積（㎡） 套數(shù) 面積小計 （㎡）套數(shù)比 面積比 套數(shù)比 面積比備注1 住宅 多層（5F）108 118 12763 % % % %109 8 872 % % % %110 56 6160 % % % %111 44 4884 % % % % 3 房 2 廳 1衛(wèi)112 6 672 % % % %81 46 3753 % % % %88 10 885 % % % %89 46 4107 % % % % 2 房 2 廳 1衛(wèi)90 6 540 % % % %97 2 194 % % % % 2 房 2 廳 2衛(wèi)98 2 196 % % % %120 6 720 % % % % 3 房 2 廳 2衛(wèi)121 6 726 % % % %多層合計 356 36472 % % % % 小高層（9F ）125 14 1745 % % % % 6 房 3 廳 4衛(wèi)132 8 1056 % % % %133 112 14943 % % % % 4 房 2 廳 2衛(wèi)135 64 8640 % % % %82 56 4596 % % % % 2 房 2 廳 1衛(wèi)83 32 2656 % % % %78 7 549 % % % % 2 房 3 廳 2衛(wèi)79 4 316 % % % %小高層合計 297 34501 % % % %高層（18F、27F） 2 房 2 廳 2衛(wèi) 139 2 278 % % % % 102 13923 % % % % 3 房 2 廳 2衛(wèi)139 34 4726 % % % % 19 / 61143 50 7150 % % % %144 102 14688 % % % % 102 8367 % % % %84 34 2856 % % % %86 50 4300 % % % % 2 房 2 廳 1衛(wèi)87 102 8874 % % % % 1 房 2 廳 1衛(wèi) 82 2 164 % % % %高層合計 580 65326 % % % %住宅合計 1233 1362992 商業(yè)物業(yè) 商鋪 1 % % 商鋪 2 655 % %商鋪 3（其中 50 平方無償補充居委日常運轉(zhuǎn)經(jīng)費） % %商業(yè)物業(yè)合計 % %3 物業(yè) 消防控制 % % 配電房 150 % % 垃圾站 64 % % 辦公物業(yè)物業(yè)合計 % %總計 140372 %竣工各產(chǎn)品形態(tài)比例占本類產(chǎn)品比例 占總體產(chǎn)品比例產(chǎn)品形態(tài) 單套面積（㎡） 套數(shù)面積小計（㎡） 套數(shù)比 面積比 套數(shù)比 面積比一、住宅 　 　 　 　 　 　 　多層住宅 　 　 　 　 　 　 　、2 房 2 廳 1 衛(wèi) 7894 112 % % % %、3 房 2 廳 1 衛(wèi) 110 232 % % % %、3 房 2 廳 2 衛(wèi) 12 % % % %多層合計 　 356 % % % %小高層住宅 　 　 　 　 　 　 　、2 房 2 廳 1 衛(wèi) 82 88 % % % %、4 房 2 廳 2 衛(wèi) 133 176 % % % % 20 / 62 房 3 廳 2 衛(wèi) 165 11 % % % %、6 房 3 廳 4 衛(wèi) 256274 22 % % % %小高層合計 　 297 % % % %高層住宅 　 　 　 　 　 　 　、2 房 2 廳 1 衛(wèi) 8387 288 % % % %、4 房 2 廳 1 衛(wèi) 136141 288 % % % %、2 房 3 廳 2 衛(wèi) 2 % % % %、6 房 2 廳 1 衛(wèi) 278 2 % % % %高層合計 　 580 % % % %二、商業(yè)物業(yè) 　 　 　 　 　 　 　商鋪 37136 29 % % % %三、物業(yè) 　 　 　 　 　 　 　 物業(yè)用房 　 　 　 % 　 % 社區(qū)服務(wù) 　 　 　 % 　 % 門衛(wèi) 　 　 　 % 　 % 銷控中心 　 　 　 % 　 %物業(yè)小計 　 　 　 100% 　 %合計 　 1262 　 　 　 　項目產(chǎn)品形態(tài)比例主要變化情況開發(fā)建議書階段指標(biāo) 竣工指標(biāo) 偏差情況產(chǎn)品形態(tài)面積（㎡） 占總面積比 面積（㎡） 占總面積比 面積（㎡） 偏差率一、住宅 　 　 　 　 　 　多層住宅 　 　 　 　 　 　、2 房 2 廳 1 衛(wèi) % % 、3 房 2 廳 1 衛(wèi) % % 、3 房 2 廳 2 衛(wèi) 1446 % % 多層合計 % % 小高層住宅 　 % 　 　 0、2 房 2 廳 1 衛(wèi) % % 、4 房 2 廳 2 衛(wèi) % % 、2 房 3 廳 2 衛(wèi) % % 、6 房 3 廳 4 衛(wèi) % % 小高層合計 % % 高層住宅 　 % 　 　 0、2 房 2 廳 1 衛(wèi) % % 、4 房 2 廳 1 衛(wèi) 40487 % % 、2 房 3 廳 2 衛(wèi) 164 % % 21 /