【正文】 ..........................1【項 目投資管 理評估 】 ......................................................3【項目規(guī)劃 設(shè)計評估】 ......................................................4【項目營銷工作評估】 .....................................................12【項目進(jìn)度 、工程 管理評估】 ...............................................19【項目財務(wù)管理評估】【項目成本管理 評估】 .....................................................35【項目物業(yè)管理評估】【項目人力資源管理評估】附件 1：項目大事記附件 2：項目總平面圖附件 3：項目實景照片 2 / 61某房地產(chǎn)項目后評估報告一、 項目概況及綜合評估 項目概況某房地產(chǎn)項目是某房地產(chǎn)地產(chǎn)以公開競拍方式于 2022 年 1 月 29 日競得的。 （以項目首期主體動工至項目最后一期入伙之日止） 。已入住 788 戶（一期 429 戶，二期 359 戶），商鋪 20 套。 項目關(guān)鍵指標(biāo)完成情況3．1 經(jīng)濟效益方面（單位：萬元）某房地產(chǎn)整體經(jīng)濟效益情況 （萬元）項目 開發(fā)目標(biāo)值 實際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因銷售總收入 61446 % 售價提升、面積增多開發(fā)總成本 58276 %規(guī)費、人工、材料、融資成本上升凈利潤 %銷售凈利率 % % %銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）% % %占用資金成本共計6465 萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期某房地產(chǎn)一期經(jīng)濟效益情況 （萬元）項目 開發(fā)目標(biāo)值 實際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因說明銷售總收入 %實際可售面積比目標(biāo)可售面積增加3100 平米左右（半地下室計入產(chǎn)權(quán)面積）；實際銷售均價比目標(biāo)均價高 800 元/平米。某市是個三線城市，加上本項目處于兩鎮(zhèn)中間，位置較偏，周圍缺乏商業(yè)配套，房價較低，使整個項目投資回收期長，投資回報率低。最終本項目由 14 棟多層，5 棟小高層，7 棟高層組成?？傮w而言，項目在規(guī)劃設(shè)計、建筑形態(tài)配比、戶型設(shè)計、外立面設(shè)計、小區(qū)環(huán)境及配套等而言都堪稱區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項目，為某房地產(chǎn)地產(chǎn)樹立了良好的品牌形象，但大戶型面積比例過大，導(dǎo)致以剛需為絕對主打的本區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價高，缺少目標(biāo)客戶，銷售非常吃力。此事處理的不到位，也造成了業(yè)主大規(guī)模投訴，給公司造成了不良影響。實際自籌資金 18700 萬元，銷售回籠 9853 萬元。 （后續(xù)未售物 7 / 61業(yè)存在不確定性） 。其中一期結(jié)余 萬元，二期結(jié)余 萬元。物業(yè)管理方面：從前期銷售配合、前期物業(yè)形象展示、入伙、裝修管理及日常管理等幾個階段物業(yè)都表現(xiàn)出了良好的風(fēng)貌，體現(xiàn)了某房地產(chǎn)物業(yè)管理的特色，在當(dāng)?shù)貥淞⒘溯^好的口碑和信譽，為項目的持續(xù)熱銷打下了基礎(chǔ)。前 3 年營銷經(jīng)理一直缺位，報批報建崗位人員也多次被挖走。從項目角度看，基本上完成了開發(fā)建議書的要求，在某市北區(qū)樹立了某房地產(chǎn)地產(chǎn)的品質(zhì)形象，建立了良好的公共關(guān)系，經(jīng)濟指標(biāo)超額完成；從管理角度看，管理經(jīng)驗不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是與總包方的管理和斗爭，值得認(rèn)真反思、總結(jié)和借鑒。近幾年中國幾乎所有的大牌開放商都進(jìn)入了某市，有盈利的，也有嚴(yán)重虧損的，典型的比如長甲地產(chǎn)開發(fā)的長泰國際花園社區(qū)，按15000 元/平米售價設(shè)計的，產(chǎn)品很漂亮，現(xiàn)房，但在某市北區(qū) 8000 元/平米還賣不動！ 8 / 61 對于某市這樣的高地價、低房價的地區(qū)，拿地和開發(fā)模式都應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。1） 2022 年某市國有建設(shè)用地共掛牌出讓土地約 590 萬平米，環(huán)比 09 年增加明顯，供應(yīng)水平已經(jīng)接近歷史最好水平的 06 年。4） 2022 年某市市共有 81 幅地塊掛牌進(jìn)行土拍，其中 65 幅出讓成功。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。小結(jié)：房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境愈趨嚴(yán)從緊，市場改善和投資需求持續(xù)嚴(yán)重受抑。土地合同執(zhí)行情況某房地產(chǎn)土地合同執(zhí)行情況簡表項目 時間節(jié)點 說明土地成交確認(rèn)書簽訂 2022129 無出讓合同約定交付土地20221230 政府因加油站拆遷、管線移除問題，2022 年 4 月與我司簽訂延期交付協(xié)議書，交付時間延期至 2022 年 9 月 30日。二、 項目規(guī)劃設(shè)計評估該項目項目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)歷了一些波折，耽誤了數(shù)月時間。根據(jù)專家意見及《地下工程防水技術(shù)規(guī)范（GB501082022） 》的規(guī)定，地下室頂板厚度不應(yīng)小于250，地下室頂板（塔樓以外部分）做成無梁樓板結(jié)構(gòu)體系。但可縮短承臺土方開挖、磚胎模砌筑、保護層和防水施工的工期；而且，取消承臺、增加底板厚度，提高了地下室底板抗?jié)B能力，同時基礎(chǔ)整體性提高，利于基礎(chǔ)的不均勻沉降。二期采用框架結(jié)構(gòu)，高層帶自行車車庫；有人防，地下室梁板結(jié)構(gòu)；水泥地面、墻面為白色內(nèi)墻涂料外墻白色涂料，出入口維護采用裝配式組合陽臺欄桿，取消鋼架頂棚機電配置標(biāo)準(zhǔn)、電梯標(biāo)準(zhǔn) 品牌：HITACHI(日立) 型號/規(guī)格：高層單位: HITACHI HGP900CO105；小高層住宅: HITACHI HGP900CO90、供配電系統(tǒng) 本工程由市政統(tǒng)一引入二路 10KV 高壓進(jìn)線，共設(shè)計兩個高低壓配電室，分區(qū)供電。主線穿放至戶內(nèi)多媒體箱。、自來水系統(tǒng) 水管安裝到廚房，留有一個自來水龍頭、生活熱水系統(tǒng) 太陽能真空管、雨水系統(tǒng) 小區(qū)雨水管網(wǎng)接市政管網(wǎng)、排水系統(tǒng) 污水先進(jìn)入小區(qū)化糞池，再接市政污水管網(wǎng)制冷系統(tǒng) 無供暖系統(tǒng) 無新風(fēng)系統(tǒng) 無通風(fēng)系統(tǒng) 地下車庫、設(shè)備用房設(shè)置送排風(fēng)、通風(fēng)系統(tǒng)；地下室部分房間設(shè)置排煙系統(tǒng)；公共衛(wèi)生間設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。 設(shè)計和報建階段重要節(jié)點完成情況 該項目一期：工作任務(wù) 開發(fā)目標(biāo)值 節(jié)點計劃（定稿） 實際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標(biāo)/節(jié)點計劃）備注總體規(guī)劃方案設(shè)計 2022630 2022630 2022630 0總體規(guī)劃方案報建 2022629 2022629 0建筑單體方案設(shè)計單體方案設(shè)計報建擴初設(shè)計 2022815 2022815 2022815 0擴初報建 2022915 2022915 2022911 4園林景觀設(shè)計 2022210 2022430 2022419 68/11 15 / 61樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)計 2022830 20221022 20221022 53/0樁基礎(chǔ)施工圖報建 2022930《樁基礎(chǔ)提前開工許可證》辦理 20221023施工圖設(shè)計 2022915 2022915 202292 13施工圖報建（含審圖）及建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理20221025（開發(fā)建議書中無規(guī)劃許可證辦證節(jié)點）2022111 2022111 78/0樣板房、售樓處（會所）、大堂裝修設(shè)計2022331 2022331 0《建筑工程施工許可證》辦理 2022115 2022210 2022210 5/0該項目二期：工作任務(wù)開發(fā)目標(biāo)值 節(jié)點計劃值 （定稿） 實際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標(biāo)/節(jié)點計劃）總體規(guī)劃方案設(shè)計總體規(guī)劃方案報建建筑單體方案設(shè)計單體方案設(shè)計報建擴初設(shè)計擴初報建 2022911園林景觀設(shè)計 20221015 2022101520221015（第一版施工圖）2022310（優(yōu)化圖）229 非關(guān)鍵線路樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)計樁基礎(chǔ)施工圖報建《樁基礎(chǔ)提前開工許可證》辦理 2022312施工圖設(shè)計 2022915 20221231 2022128 135/28 消防前室調(diào)整 16 / 61施工圖報建（含審圖）及建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理20221230 20221230 20221224 6樣板房、售樓處（會所）、大堂裝修設(shè)計無 無《建筑工程施工許可證》辦理 2022228 2022325 2022519 55 總包備案延遲項目設(shè)計工作總結(jié)1）某市公司一直沒有專職設(shè)計人員，建筑規(guī)劃設(shè)計、各分項設(shè)計缺乏統(tǒng)籌，專業(yè)設(shè)計銜接不到位，各專業(yè)的“錯、漏、碰、缺”較多。專業(yè)深化圖間進(jìn)行聯(lián)合審圖，尤其是景觀設(shè)計圖要綜合考慮現(xiàn)場的實際情況。 項目市場定位評估. 檔次定位情況評估階段 項目定位 主訴求一期入市及強銷期某市北區(qū)首席生態(tài)人文社區(qū)領(lǐng)御某市北區(qū)，16 萬平米品質(zhì)大盤一、二期交合階段 一期完美收官，二期載譽盛啟某房地產(chǎn)品質(zhì)，眼見為實！一期震撼實景呈現(xiàn) 17 / 614580 元/平米起二期 82140 平米全能戶型火爆上市二期強銷期 金牌品質(zhì)，全面升級首付 萬起兩房首付 萬起大四房二期 82140 平米多層、小高層、高層火爆發(fā)售清盤階段 運動復(fù)式花園院墅小結(jié)：從一期“某市北區(qū)首席. 客戶定位情況評估類型 項目定位客戶 實際情況核心客戶 鎮(zhèn)中心/鎮(zhèn)周邊居民/此區(qū)域經(jīng)商的新某市人 50%鎮(zhèn)中心/鎮(zhèn)周邊居民/此區(qū)域經(jīng)商的新某市人 325組，31%重要客戶某市北區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)/錫東工業(yè)園企業(yè)員工(含某市新市民)40%某市北區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)/工業(yè)園企業(yè)員(含某市新市民) 551 組，53%邊緣客戶 市區(qū)被擠壓出來的客戶 10% 市區(qū)被擠壓出來的客戶 173 組，16%小結(jié)：客戶定位差異：市區(qū)（市東）購買客戶比例較高，高出原定位客戶約 6%比例；而某市北區(qū)鎮(zhèn)本區(qū)域居民成交占比較原定位偏低。 18 / 61. 項目產(chǎn)品形態(tài)及戶型比例評估開發(fā)建議書計劃階段各產(chǎn)品形態(tài)比例占本類產(chǎn)品比例 占總體產(chǎn)品比例序號 產(chǎn)品形態(tài)單套面積（㎡） 套數(shù) 面積小計 （㎡）套數(shù)比 面積比 套數(shù)比 面積比備注1 住宅 多層（5F）108 118 12763 % % % %109 8 872 % % % %110 56 6160 % % % %111 44 4884 % % % % 3 房 2 廳 1衛(wèi)112 6 672 % % % %81 46 3753 % % % %88 10 885 % % % %89 46 4107 % % % % 2 房 2 廳 1衛(wèi)90 6 540 % % % %97 2 194 % % % % 2 房 2 廳 2衛(wèi)98 2 196 % % % %120 6 720 % % % % 3 房 2 廳 2衛(wèi)121 6 726 % % % %多層合計 356 36472 % % % % 小高層（9F ）125 14 1745 % % % % 6 房 3 廳 4衛(wèi)132 8 1056 % % % %133 112 14943 % % % % 4 房 2 廳 2衛(wèi)135 64 8640 % % % %82 56 4596 % % % % 2 房 2 廳 1衛(wèi)83 32 2656 % % % %78 7 549 % % % % 2 房 3 廳 2衛(wèi)79 4 316 % % % %小高層合計 297 34501 % % % %高層（18F、27F） 2 房 2 廳 2衛(wèi) 139 2 278 % % % % 102 13923 % % % % 3 房 2 廳 2衛(wèi)139 34 4726 % % % % 19 / 61143 50 7150 % % % %144 102 14688 % % % % 102 8367 % % % %84 34 2856 % % % %86 50 4300 % % % % 2 房 2 廳 1衛(wèi)87 102 8874 % % % % 1 房 2 廳 1衛(wèi) 82 2 164 % % % %高層合計 580 65326 % % % %住宅合計 1233 1362992 商業(yè)物業(yè) 商鋪 1 % % 商鋪 2 655 % %商鋪 3（其中 50 平方無償補充居委日常運轉(zhuǎn)經(jīng)費） % %商業(yè)物業(yè)合計 % %3 物業(yè) 消防控制 % % 配電房 150 % % 垃圾站 64 % % 辦公物業(yè)物業(yè)合計 % %總計 140372 %竣工各產(chǎn)品形態(tài)比例占本類產(chǎn)品比例 占總體產(chǎn)品比例產(chǎn)品形態(tài) 單套面積（㎡） 套數(shù)面積小計（㎡） 套數(shù)比 面積比 套數(shù)比 面積比一、住宅 　 　 　 　 　 　 　多層住宅 　 　 　 　 　 　 　、2 房 2 廳 1 衛(wèi) 7894 112 % % % %、3 房 2 廳 1 衛(wèi) 110 232 % % % %、3 房 2 廳 2 衛(wèi) 12 % % % %多層合計 　 356 % % % %小高層住宅 　 　 　 　 　 　 　、2 房 2 廳 1 衛(wèi) 82 88 % % % %、