【正文】 均增長率為 %；2022 年 2022 年 2022 年 2022 年項目數(shù)額 同比 數(shù)額 同比 數(shù)額 同比 數(shù)額 同比全市 GDP（億元） 5758 % 6880 % 7800 % 8070 %全市常住人口（萬人） 2．9% % % %全市房地產(chǎn)投資規(guī)模（億元） 38000 % 41000 % 36000 % 33000 %全市商品房批準預售面積（萬平米） % % % %全市商品房銷售面積（萬平米） % % % %全市商品房銷售金額（億元） 2．67% % % %全市商品房銷售均價（元/平米）8133 % 8603 % 7723 % 8045 %全市商品房供求比 % 81% % %全市土地成交金額（億元） 347 % 226 % 139 % 292 %全市土地成交面積（萬平米） 590 % 423 % 356 % 433 %全市土地成交樓面價（元/平米）2649 % 2482 % 1889 % 1857 % 9 / 613）全市房地產(chǎn)投資規(guī)模和商品房批準預售面積呈下降趨勢，且降幅度大；4）全市商品房銷售面積與銷售價格呈波狀起伏變化，但總體趨勢仍以“穩(wěn)”為主：全市商品房年均銷售面積約 萬平米，全市商品房年均銷售金額約 億元，全市商品房年均銷售均價約 元/平米，全市商品房年均供求比約為 萬。? 20222022 年某市各區(qū)土地交易概況小結：某市土地交易的形式主要以“國有建設用地掛牌出讓”為主，年均交易金額達 251 億元，年均交易面積達 451 萬平方，土地交易均價 2219 元/平米。1） 2022 年某市國有建設用地共掛牌出讓土地約 590 萬平米，環(huán)比 09 年增加明顯，供應水平已經(jīng)接近歷史最好水平的 06 年。2022 年某市招拍掛土地交易雖有 2 幅地塊因無人競標流拍，但溢價率高于50%的地塊有 21 幅，明顯多于 2022 年的 14 幅，整體溢價水平仍然處于高位。2） 2022 年在頻頻出臺的政策調控背景下迎來“艱巨一年” ，全年某市市建設用地共掛牌出讓土地約423 萬平米,同比下跌 %，可見調控利劍已明顯收到了抑制房價過快上漲的作用。3） 2022 某市土地市場招拍掛成交 65 幅，同比減少 42 幅，成交面積同比 356 萬平米，全年土地市場吸金 138 億元，與 2022 年 226 億元相比嚴重縮水。4） 2022 年某市市共有 81 幅地塊掛牌進行土拍，其中 65 幅出讓成功。相較近三年的土地成交情況，成交面積較上年有所上漲。2022 年成交量為 萬㎡，同比上漲 %，成交金額 億元，同比上漲 %。 全國及某市重大政策盤點時間 重大政策主要內容 對本項目的重大影響 公司應對措施 10 / 612022610企業(yè)為個人購買房需征收個人所得稅 / /20221012 對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的 倍，最低首付款比例調整為 20%。/ /202217《國十一條》：二套房貸首付不低于 40% / /2022417《國十條》：首套自住首付提至 30%；二套首付提至50%，利率上浮 倍項目一期開盤預售較晚，市場前景不明朗 外接待蓄客提前啟動2022929《房產(chǎn)新政》：三套限購；二套與首套政策嚴格執(zhí)行；異地首次購房必須繳稅或社保一年及以上項目一期首次開盤前夕，蓄客關鍵期政策頒布，導致客戶觀望情緒日益濃厚兩次升級鎖定客戶：先日進白金低門檻高優(yōu)惠蓄客；再進行交 2022 抵 10000 的VIP 升級2022126《新國八條》：二套首付不低于 60%，利率不低于 倍；三套限貸2022222“錫十條”：二套首付不低于 60%、貸款利率不低于 倍；第二次公積金貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率 倍；本地人限購第三套，外地人限購第二套；備案價三個月內不得提高202211某市戶口準入政策中規(guī)定的購房落戶門檻面積由原來的100 平方米降低為 70 平方米新政對項目回款和大戶型銷售壓力明顯加劇，對剛需小戶型影響較小1）堅持以震撼起價打動剛需客層；2）低首付墊促銷，進一步降低門檻最大限度籠絡客戶；3）以“落袋為安”原則堅持小步快跑密集推盤，最大化滿足客戶所需搶占市場份額；4）精準媒體與大眾媒體結合，加大跨區(qū)拓展客戶力度，聯(lián)合派報公司跨區(qū)派報掃街，舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)電影巡展等活動，為項目拓展更多客戶。2022220《國五條》：嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策。202251某市購房落戶政策降為 60平米，放寬 5 項限制持續(xù)深入的抑制改善與投資導致本案大戶型銷售緩慢；復式與商鋪嚴重滯銷根據(jù)產(chǎn)品屬性針對性制定促銷政策：大戶型分批特價促銷；復式與商鋪進一步調整價差，重新包裝推廣。小結：房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境愈趨嚴從緊，市場改善和投資需求持續(xù)嚴重受抑。 11 / 61在堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房的調控背景下，房地產(chǎn)整體市場演變以剛需為主導，改善需求受到極大抑制，投資投機已被完全清除市場。本案大戶型、復式、商鋪等改善及投資產(chǎn)品在一輪又一輪嚴格調控中難迎銷售高峰。 某市新政中更注重對剛需的保護，如不斷降低落戶門檻，由原來 100 平米降低到 70 平米，再到2022 年進一步降低到 60 平米，足見對剛需的政策利好支持。土地合同執(zhí)行情況某房地產(chǎn)土地合同執(zhí)行情況簡表項目 時間節(jié)點 說明土地成交確認書簽訂 2022129 無出讓合同約定交付土地20221230 政府因加油站拆遷、管線移除問題，2022 年 4 月與我司簽訂延期交付協(xié)議書，交付時間延期至 2022 年 9 月 30日。20221211（簽訂《土地出讓合同補充協(xié)議》將最終竣工時間延后）政府實際交付土地2022113 經(jīng)與政府溝通，11 月份交地，我司相應在 2022 年 11 月繳清土地款，辦好土地證，也節(jié)省了土地使用稅，土地延誤交付未影響項目開工。圍墻砌筑完成 2022530 無經(jīng)驗總結：土地交付相對順利，期間也獲得了政府的支持，7000 余萬元土地款在 2022 年 11 月繳清后即刻辦好了土地證，土地使用稅節(jié)省 xx 萬元。圍墻砌筑時遇到村民阻撓，但在村里協(xié)助下順利解決。二、 項目規(guī)劃設計評估該項目項目的規(guī)劃設計經(jīng)歷了一些波折，耽誤了數(shù)月時間。本項目總體規(guī)劃設計和一期施工圖由深圳機械院設計有限公司承擔，該院主創(chuàng)人員前期未到過現(xiàn)場，僅憑照片和紅線圖設計，由于不了解某市當?shù)厥袌銮闆r，高層全部設計成塔樓，后在某市公司堅持下，經(jīng)過市場調研改為板樓。原樁基及地下室設計存在重大隱患，為縮短審圖時間，保證工程樁按期施工，對基礎部分進行優(yōu)化設計，以達 12 / 61到有效合理降低工程成本的目的和避免地下室上浮的隱患，于 2022 年 10 月 11 日上午，在某市市審圖中心 14 樓會議室召開了該項目項目一期高層 113及地下車庫樁基施工圖預審及優(yōu)化設計專題論證會。會議由某市審圖中心結構專家、深圳機械院建筑設計有限公司和某房地產(chǎn)公司相關人員參加。根據(jù)專家意見及《地下工程防水技術規(guī)范（GB501082022） 》的規(guī)定，地下室頂板厚度不應小于250，地下室頂板（塔樓以外部分）做成無梁樓板結構體系。地下室車庫（塔樓以外部分）底板做成無梁筏板基礎，底板標高抬高 500 左右，以減少水浮力。地下室車庫（塔樓以外部分）樁基礎以抗浮為主，地下室車庫（塔樓以外部分）樁基礎預應力管樁數(shù)量減少 50%以上。采用樁筏基礎，較原設計的承臺樁基礎施工總成本基本差不多。但可縮短承臺土方開挖、磚胎模砌筑、保護層和防水施工的工期；而且，取消承臺、增加底板厚度，提高了地下室底板抗?jié)B能力，同時基礎整體性提高，利于基礎的不均勻沉降。 該項目項目建筑標準及設備選型項目 建造標準及類型 備注結構 多層基礎選型選用獨立基礎；高層為管樁加筏板 ；高層主體結構為混凝土剪力墻；小高層和多層采用天然地基，框架結構 ，小高層、17樓設半地下室。基礎設計等級均為乙級，結構安全等級均為二級；外立面材料 二層及以上采用彈性涂料、首層外墻采用外墻條形面磚。外墻涂料顏色：米黃色、黑色、紅褐色；空調板底兩遍外墻膩子；條磚顏色：紅色、灰色公共部分 白色乳膠漆、地磚；一期高層、小高層樓道為水泥地面，多層樓道地面為石材；二期多層小高層地面為?；u，高層為水泥地面、電梯廳 墻面白色乳膠漆、地面?；u，大理石門套、大堂 高層、小高層玻化墻地磚；多層玻化地磚，天棚白色防霉防潮內墻涂料不銹鋼信報箱安裝在大堂內、屋面 瀝青卷材，層采用擠塑板，細石砼保護層，女兒墻（防護墻）內外側均為外墻涂料、女兒墻空間采用組裝式欄桿防護，多層檐口地下車庫 一期：框架結構、無梁樓板；水泥地面、墻面為白色 一期出入口貼灰色條形 PK 磚，出入口頂采用鋼架結構；二期出入口為 13 / 61內墻涂料。二期采用框架結構，高層帶自行車車庫；有人防，地下室梁板結構；水泥地面、墻面為白色內墻涂料外墻白色涂料，出入口維護采用裝配式組合陽臺欄桿，取消鋼架頂棚機電配置標準、電梯標準 品牌：HITACHI(日立) 型號/規(guī)格：高層單位: HITACHI HGP900CO105；小高層住宅: HITACHI HGP900CO90、供配電系統(tǒng) 本工程由市政統(tǒng)一引入二路 10KV 高壓進線，共設計兩個高低壓配電室，分區(qū)供電。商業(yè)部分與住宅分別獨立供電。其中一路高壓為備用電源。、動力照明系統(tǒng) 房間暗盒、插座到位，安裝白熾燈，公共部位：設備到位，調試試運行完成、防雷接地系統(tǒng) 屋面避雷帶，衛(wèi)生間等電位、通信網(wǎng)絡系統(tǒng) 每戶客廳房間內預留 86 型暗盒。主線穿放至戶內多媒體箱。、建筑設備自動化系統(tǒng)無、有線電視系統(tǒng) 預留 86 型暗盒，分線頭穿至臥室內、火災自動報警系統(tǒng) 一二層住戶配有紅外幕簾報警、停車管理系統(tǒng) 捷順一卡通、門禁系統(tǒng) （安居寶）RFID 系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng) 所有住戶主臥設有緊急呼叫按鈕、電子巡更系統(tǒng) 安全巡查簽到給排水配置 給排水方案設計一次性完成。給水部分：以市政給水管網(wǎng)為水源，在地下室內設蓄水池（消防水和生活水分開） 、生活水泵房：分中區(qū)和高區(qū)送水兩個部分，設置中區(qū)送水水泵機組一套和高區(qū)送水水泵機組一套。與一期共用消防泵房，消防水泵房部分：泵房內設兩臺高區(qū)消防泵、兩臺噴淋泵、兩臺水幕泵，設室內消 14 / 61火栓系統(tǒng)；地下車庫設置自動噴水滅火系統(tǒng)。、自來水系統(tǒng) 水管安裝到廚房，留有一個自來水龍頭、生活熱水系統(tǒng) 太陽能真空管、雨水系統(tǒng) 小區(qū)雨水管網(wǎng)接市政管網(wǎng)、排水系統(tǒng) 污水先進入小區(qū)化糞池，再接市政污水管網(wǎng)制冷系統(tǒng) 無供暖系統(tǒng) 無新風系統(tǒng) 無通風系統(tǒng) 地下車庫、設備用房設置送排風、通風系統(tǒng)；地下室部分房間設置排煙系統(tǒng)；公共衛(wèi)生間設排風系統(tǒng)。二期高層核心筒采用“三合一”前室，采用機械送風系統(tǒng)。1樣板房 一期項目共建有套樣板房 7 套，硬裝費用共計 萬元。二期無樣板房1售樓處 位于一期 2樓商鋪，266 平米，硬裝費用 萬元，硬裝單方造價 萬元。 設計和報建階段重要節(jié)點完成情況 該項目一期：工作任務 開發(fā)目標值 節(jié)點計劃（定稿） 實際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標/節(jié)點計劃）備注總體規(guī)劃方案設計 2022630 2022630 2022630 0總體規(guī)劃方案報建 2022629 2022629 0建筑單體方案設計單體方案設計報建擴初設計 2022815 2022815 2022815 0擴初報建 2022915 2022915 2022911 4園林景觀設計 2022210 2022430 2022419 68/11 15 / 61樁基礎施工圖設計 2022830 20221022 20221022 53/0樁基礎施工圖報建 2022930《樁基礎提前開工許可證》辦理 20221023施工圖設計 2022915 2022915 202292 13施工圖報建（含審圖）及建設工程規(guī)劃許可證辦理20221025（開發(fā)建議書中無規(guī)劃許可證辦證節(jié)點）2022111 2022111 78/0樣板房、售樓處（會所）、大堂裝修設計2022331 2022331 0《建筑工程施工許可證》辦理 2022115 2022210 2022210 5/0該項目二期：工作任務開發(fā)目標值 節(jié)點計劃值 （定稿） 實際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標/節(jié)點計劃）總體規(guī)劃方案設計總體規(guī)劃方案報建建筑單體方案設計單體方案設計報建擴初設計擴初報建 2022911園林景觀設計 20221015 2022