【正文】 府通過金融手段與政策控制對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，市場操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)6． 曹縣有撤縣設(shè)市預(yù)期,成為山東省西南部是最大的期望. 二、 客戶分析目標(biāo)市場定位與分析 1)，目標(biāo)消費群定位先前（市場分析及產(chǎn)品建議報告中）經(jīng)過我們的闡述，已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線，而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。而購買力較強的客源選擇在濟南投資購房可能性較大。⑵．目前當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)房產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細(xì)分目標(biāo)市場，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機。2．劣勢（WEAKNESS）⑴．項目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。 ⑶．后發(fā)優(yōu)勢本項目所在區(qū)域為提升縣城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個較高的起點進行，而無任何歷史遺留的負(fù)擔(dān)，這樣可以使設(shè)計、規(guī)劃從一個科學(xué)合理的角度出發(fā)。已建成的有5個小區(qū)，約100萬平方米，銷售價為230012000元/平方米不等。（3） 景觀環(huán)境：項目北邊有二個公園，享有景觀優(yōu)勢。④． 娛 樂：項目東面是火車站及國道，省道，國際商業(yè)中心，現(xiàn)代國際廣場。項目緊鄰火車站，而且汽車總站客運將大大帶動本項目周邊的人氣；3． 教育、醫(yī)療等社會配套有所不足?！貕K周邊規(guī)劃項目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專院校。 可回收部分資金。房產(chǎn)公司自有資金27000萬，融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（），177。 該項目經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど探缑伺c山東省和當(dāng)?shù)厥小⒖h政府所屬的資產(chǎn)中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。容積率≥≤，以確保安置回遷，建筑面積≥18萬平方。西片區(qū)東至石香爐街 ，西至黃山 路，南至新安江　路，北至 閩江　路，出讓面積約為130畝，鼓樓家園除外（以實際測繪面積為準(zhǔn)）。 6. 公司擁有強大的市場化運作能力以及獨特的服務(wù)特點： 公司現(xiàn)擁有專業(yè)團隊運作項目，對于各種項目有很強的操作經(jīng)驗同時又累積了過往以來的房產(chǎn)經(jīng)驗，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為您，我不懈努力”　為服務(wù)理念，秉承“同心協(xié)力、務(wù)實求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務(wù)。 六、融資方案的設(shè)計 二、項目分析XX房地產(chǎn)企業(yè)融資商業(yè)計劃書一、公司介紹 公司注冊 資本金：浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，注冊資本金2000萬元。 公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動資金充足等優(yōu)點。7. 項目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項目，現(xiàn)有實力股東合作開發(fā)，其中一股東為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)界背景良好的投資者投入該項目的8%，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起：二、項目分析一、項目的基本情況出讓土地性質(zhì)為商住用地。東片區(qū)商業(yè)主體占項目用地土地面積的40%左右?？苫厥詹糠仲Y金。 130畝項目評估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表序號名稱數(shù)額占總銷售收入比例單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,854 2% 二前期費用1,984 0% 三建安成本\基礎(chǔ)設(shè)施\配套設(shè)施37,774 4% 四銷售費用19,277 2% 五管理費用1,878 0% 六財務(wù)費用8,129 1% 七應(yīng)交稅金259,313 27% 八稅后凈利潤598,64163% 合計銷售收入949,849 100% 111畝項目評估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表序號名稱數(shù)額占總銷售收入比例　單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,302 0%　 二前期費用1,796 0%　 三建安成本\基礎(chǔ)設(shè)施\配套設(shè)施14,148 0%　 四銷售費用25,317,887 2%　 五管理費用1,147 0%　 六財務(wù)費用6,469 0%　 七應(yīng)交稅金399,756,467 32%　 八稅后凈利潤840,760,121 66%　 合計銷售收入1,265,880,337 100%　 二．主要規(guī)劃指標(biāo)土地面積：241畝,建筑面積:39,。體育運動中心、縣人民醫(yī)院，生活菜藍(lán)子綜合城、汽車總站，火車站及國道，省道，環(huán)球公園，人民廣場，四季河公園等公共設(shè)施，項目旁誠鵬公司投資開發(fā)的110萬方住宅和現(xiàn)代國際星級酒店的和國際商業(yè)中心。4． 其他配套設(shè)施現(xiàn)狀；①． 政府機構(gòu)：項目南面臨近縣政府行政服務(wù)中心和市委市政府新辦公大樓。⑤． 景 觀：項目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。（4） 商業(yè)環(huán)境：火車站的客運開通將為本項目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。三、市場分析⑷．規(guī)模優(yōu)勢專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起本項目用地面積241畝，社區(qū)規(guī)模在曹縣本地屬前列。同時本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項目所在區(qū)域人氣尚顯不足。⑶．曹縣城本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會另購新房，為市場提供了有效的客源.⑷．本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。3． 2010年為曹縣城大盤開發(fā)上市最集中的一年，同時也是市場供應(yīng)量放大關(guān)鍵時期，市場供給方將會重視對客戶的爭奪，稀缺的客戶資源將會加劇市場激烈的競爭局面，將使本項目面臨較大的市場壓力。由消費群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說對于“質(zhì)”與“價”的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費群體中最頭痛的族群。 年齡職務(wù)年收入家庭結(jié)構(gòu)3045歲企事業(yè)中層干部34萬新婚夫婦或有未獨立子女家庭46歲以上企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)4萬以上未獨立子女家庭或獨立子女家庭2545歲私營主3萬以上獨身、新婚夫婦未獨立子女家庭4, 投資型: 預(yù)期外來投資炒房客⑷．吸引客源種類①． 以個體買家為主，集團客戶為輔；②． 立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。③．未來居住需求：專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 25歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時沒有考慮購買商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積90平方米左右。 另一較為值得關(guān)注的人群是46歲以上人群：他們多在國家機關(guān)部門擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，家庭年收入一般在4萬元以上，收入水平在曹縣城屬于高層階級，二次置業(yè)購買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。私營主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購買商品房的比例逐年增加。 私營主家庭年收入3萬元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。②．居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經(jīng)濟適用房為主，居住品質(zhì)較低。 新婚夫婦家庭：購買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴展的要求。專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起②．居住現(xiàn)狀：目前外出務(wù)工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。目標(biāo)消費群購買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標(biāo)消費群應(yīng)當(dāng)定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業(yè)者中，他們的消費需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價方面卻表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎，因為目前曹縣城的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性。我們的項目地塊地處曹縣城郊區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結(jié)合我們項目特點，項目概念定位為：人文品質(zhì) 清新健康結(jié)合區(qū)域的市場環(huán)境分析，針對本項目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競爭體量（接近100萬方），因此確定本項目的產(chǎn)品定位為：中高端的“品牌社區(qū)”路線據(jù)此我們的目標(biāo)：提升地段價值、創(chuàng)新生活理念。在我們的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中了解到(不成熟的)，區(qū)域居民對小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認(rèn)為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求?？傮w規(guī)劃構(gòu)思 小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計以創(chuàng)建21世紀(jì)居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的“百花匯聚，詩情畫意”的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構(gòu)成景觀體系）。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧，經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。3．經(jīng)濟開發(fā)：規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于分期實施和房地產(chǎn)的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機制。5．科技生活：強調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運用，以科技為向?qū)?，適應(yīng)時代的發(fā)展和科技的進步，e生活（寬帶等）不僅是一種時尚，且已上升為必需，小區(qū)內(nèi)按照國標(biāo)進行智能化配備為此提供基礎(chǔ)。根據(jù)曹縣城市民的生活特點，在項目內(nèi)配備商業(yè)、娛樂、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。⑵．管理公司的提前介入在項目開發(fā)的前期即選擇一家在區(qū)域內(nèi)或是國內(nèi)有聲譽的物業(yè)管理公司作為管理顧問，提早物業(yè)管理的介入時機，同時也借助其品牌優(yōu)勢，強強聯(lián)合，提升項目的附加值和市場形象。3．安全性為保證良好的居住環(huán)境，合理地組織人流、車流，正確處理好人流與車流、人流與環(huán)境的關(guān)系，處理好住宅與周圍環(huán)境的關(guān)系。人類的外在環(huán)境已不再是過去的自然生態(tài)系統(tǒng)，它是一種復(fù)合人工生態(tài)系統(tǒng)。以及結(jié)合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風(fēng)采光朝向與基地合理的結(jié)合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。都市花園——針對工薪階層，迎合普通民眾的“趨同、攀高”心理，糅合現(xiàn)代、時尚元素，營造都市、花園的新生活空間。建筑的層數(shù)要結(jié)合天際線美觀錯落設(shè)計。小區(qū)綠地分三個層次，即庭院綠地、組團綠地和中心綠地。⑶．建筑規(guī)劃設(shè)計——交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。8． 配套——高起點的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。4． 由于前期的推廣和業(yè)主的入住，四期產(chǎn)品已經(jīng)形成了豐富、飽滿的多層次形象，和