【正文】 府通過金融手段與政策控制對房地產市場調控力度的加大，市場操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)6． 曹縣有撤縣設市預期,成為山東省西南部是最大的期望. 二、 客戶分析目標市場定位與分析 1)，目標消費群定位先前（市場分析及產品建議報告中）經過我們的闡述，已經確定了產品走中檔偏高的路線，而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。而購買力較強的客源選擇在濟南投資購房可能性較大。⑵．目前當地住宅、商業(yè)房產市場產品較為單一，雷同性大，這就為本案細分目標市場，提供差異化產品、順利入市提供了較大的契機。2．劣勢（WEAKNESS）⑴．項目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂餐飲設施及居民日常生活配套設施。 ⑶．后發(fā)優(yōu)勢本項目所在區(qū)域為提升縣城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個較高的起點進行，而無任何歷史遺留的負擔，這樣可以使設計、規(guī)劃從一個科學合理的角度出發(fā)。已建成的有5個小區(qū)，約100萬平方米，銷售價為230012000元/平方米不等。（3） 景觀環(huán)境：項目北邊有二個公園，享有景觀優(yōu)勢。④． 娛 樂：項目東面是火車站及國道，省道，國際商業(yè)中心，現(xiàn)代國際廣場。項目緊鄰火車站，而且汽車總站客運將大大帶動本項目周邊的人氣；3． 教育、醫(yī)療等社會配套有所不足。—三．地塊周邊規(guī)劃項目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學校、中專院校。 可回收部分資金。房產公司自有資金27000萬，融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（），177。 該項目經當地工商界名人與山東省和當地市、縣政府所屬的資產中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。容積率≥≤，以確保安置回遷，建筑面積≥18萬平方。西片區(qū)東至石香爐街 ，西至黃山 路，南至新安江　路，北至 閩江　路，出讓面積約為130畝，鼓樓家園除外（以實際測繪面積為準）。 6. 公司擁有強大的市場化運作能力以及獨特的服務特點： 公司現(xiàn)擁有專業(yè)團隊運作項目，對于各種項目有很強的操作經驗同時又累積了過往以來的房產經驗，形成系統(tǒng)化的服務內容。公司以“幫助別人、成就自我”為價值觀，以“為您，我不懈努力”　為服務理念，秉承“同心協(xié)力、務實求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務。 六、融資方案的設計 二、項目分析XX房地產企業(yè)融資商業(yè)計劃書一、公司介紹 公司注冊 資本金：浙江奉化市琳峰房地產開發(fā)有限公司成立于2001年，注冊資本金2000萬元。 公司是一家區(qū)域性房地產開發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動資金充足等優(yōu)點。7. 項目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產項目，現(xiàn)有實力股東合作開發(fā)，其中一股東為當地工商業(yè)界背景良好的投資者投入該項目的8%，聊邱邱：意義私企領久久起以起：二、項目分析一、項目的基本情況出讓土地性質為商住用地。東片區(qū)商業(yè)主體占項目用地土地面積的40%左右?？苫厥詹糠仲Y金。 130畝項目評估投資與產出構成比例表序號名稱數額占總銷售收入比例單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,854 2% 二前期費用1,984 0% 三建安成本\基礎設施\配套設施37,774 4% 四銷售費用19,277 2% 五管理費用1,878 0% 六財務費用8,129 1% 七應交稅金259,313 27% 八稅后凈利潤598,64163% 合計銷售收入949,849 100% 111畝項目評估投資與產出構成比例表序號名稱數額占總銷售收入比例　單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,302 0%　 二前期費用1,796 0%　 三建安成本\基礎設施\配套設施14,148 0%　 四銷售費用25,317,887 2%　 五管理費用1,147 0%　 六財務費用6,469 0%　 七應交稅金399,756,467 32%　 八稅后凈利潤840,760,121 66%　 合計銷售收入1,265,880,337 100%　 二．主要規(guī)劃指標土地面積：241畝,建筑面積:39,。體育運動中心、縣人民醫(yī)院，生活菜藍子綜合城、汽車總站，火車站及國道，省道，環(huán)球公園，人民廣場，四季河公園等公共設施，項目旁誠鵬公司投資開發(fā)的110萬方住宅和現(xiàn)代國際星級酒店的和國際商業(yè)中心。4． 其他配套設施現(xiàn)狀；①． 政府機構：項目南面臨近縣政府行政服務中心和市委市政府新辦公大樓。⑤． 景 觀：項目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。（4） 商業(yè)環(huán)境：火車站的客運開通將為本項目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產業(yè)等。三、市場分析⑷．規(guī)模優(yōu)勢專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領久久起以起本項目用地面積241畝，社區(qū)規(guī)模在曹縣本地屬前列。同時本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項目所在區(qū)域人氣尚顯不足。⑶．曹縣城本地家庭代際數少，年輕人成家多會另購新房，為市場提供了有效的客源.⑷．本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產市場的發(fā)展提供了有力的支撐。3． 2010年為曹縣城大盤開發(fā)上市最集中的一年，同時也是市場供應量放大關鍵時期，市場供給方將會重視對客戶的爭奪，稀缺的客戶資源將會加劇市場激烈的競爭局面，將使本項目面臨較大的市場壓力。由消費群金字塔的結構也可以看出，中高檔消費群數量并不為多，但要求并不為低，可以說對于“質”與“價”的平衡與協(xié)調，他們是幾類消費群體中最頭痛的族群。 年齡職務年收入家庭結構3045歲企事業(yè)中層干部34萬新婚夫婦或有未獨立子女家庭46歲以上企事業(yè)領導4萬以上未獨立子女家庭或獨立子女家庭2545歲私營主3萬以上獨身、新婚夫婦未獨立子女家庭4, 投資型: 預期外來投資炒房客⑷．吸引客源種類①． 以個體買家為主，集團客戶為輔；②． 立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。③．未來居住需求：專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領久久起以起 25歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經濟基礎薄弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時沒有考慮購買商品房，少數在父母經濟支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積90平方米左右。 另一較為值得關注的人群是46歲以上人群：他們多在國家機關部門擔任領導職務，家庭年收入一般在4萬元以上，收入水平在曹縣城屬于高層階級，二次置業(yè)購買商品房以改善居住品質的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產品。私營主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質，購買商品房的比例逐年增加。 私營主家庭年收入3萬元以上，由于年齡結構及收入的不等，需求戶型也不盡相同。②．居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經濟適用房為主，居住品質較低。 新婚夫婦家庭：購買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時間內存在由于生兒育女使家庭人口有擴展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴展的要求。專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領久久起以起②．居住現(xiàn)狀：目前外出務工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農村居民為主，居住條件較差。目標消費群購買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標消費群應當定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業(yè)者中，他們的消費需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價方面卻表現(xiàn)出相當的謹慎，因為目前曹縣城的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性。我們的項目地塊地處曹縣城郊區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結合我們項目特點，項目概念定位為：人文品質 清新健康結合區(qū)域的市場環(huán)境分析，針對本項目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競爭體量（接近100萬方），因此確定本項目的產品定位為：中高端的“品牌社區(qū)”路線據此我們的目標：提升地段價值、創(chuàng)新生活理念。在我們的網絡調查中了解到(不成熟的)，區(qū)域居民對小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。總體規(guī)劃構思 小區(qū)的規(guī)劃及建筑設計以創(chuàng)建21世紀居住水準為目標，充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設施齊全的“百花匯聚，詩情畫意”的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構成景觀體系）。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧，經典高尚的居住環(huán)境。3．經濟開發(fā)：規(guī)劃以滿足開發(fā)建設的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設計便于分期實施和房地產的經營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機制。5．科技生活：強調高科技在建設、管理和生活中的運用，以科技為向導，適應時代的發(fā)展和科技的進步，e生活（寬帶等）不僅是一種時尚，且已上升為必需，小區(qū)內按照國標進行智能化配備為此提供基礎。根據曹縣城市民的生活特點，在項目內配備商業(yè)、娛樂、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。⑵．管理公司的提前介入在項目開發(fā)的前期即選擇一家在區(qū)域內或是國內有聲譽的物業(yè)管理公司作為管理顧問，提早物業(yè)管理的介入時機，同時也借助其品牌優(yōu)勢，強強聯(lián)合，提升項目的附加值和市場形象。3．安全性為保證良好的居住環(huán)境，合理地組織人流、車流，正確處理好人流與車流、人流與環(huán)境的關系，處理好住宅與周圍環(huán)境的關系。人類的外在環(huán)境已不再是過去的自然生態(tài)系統(tǒng)，它是一種復合人工生態(tài)系統(tǒng)。以及結合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風采光朝向與基地合理的結合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。都市花園——針對工薪階層，迎合普通民眾的“趨同、攀高”心理，糅合現(xiàn)代、時尚元素，營造都市、花園的新生活空間。建筑的層數要結合天際線美觀錯落設計。小區(qū)綠地分三個層次，即庭院綠地、組團綠地和中心綠地。⑶．建筑規(guī)劃設計——交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設施與住宅相互促進），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。8． 配套——高起點的配套功能，滿足人們日常生活物質和精神層面的雙重需求。4． 由于前期的推廣和業(yè)主的入住，四期產品已經形成了豐富、飽滿的多層次形象，和