【正文】 1)，目標消費群定位先前（市場分析及產(chǎn)品建議報告中）經(jīng)過我們的闡述，已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線，而作為一個中高檔樓盤，它所面對的客戶群也必然是有選擇性的。⑵．目前當?shù)刈≌?、商業(yè)房產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細分目標市場，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機。 ⑶．后發(fā)優(yōu)勢本項目所在區(qū)域為提升縣城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個較高的起點進行，而無任何歷史遺留的負擔，這樣可以使設(shè)計、規(guī)劃從一個科學(xué)合理的角度出發(fā)。（3） 景觀環(huán)境：項目北邊有二個公園，享有景觀優(yōu)勢。項目緊鄰火車站，而且汽車總站客運將大大帶動本項目周邊的人氣；3． 教育、醫(yī)療等社會配套有所不足。 房產(chǎn)公司自有資金27000萬，融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（），177。 該項目經(jīng)當?shù)毓ど探缑伺c山東省和當?shù)厥?、縣政府所屬的資產(chǎn)中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。西片區(qū)東至石香爐街 ，西至黃山 路，南至新安江　路，北至 閩江　路，出讓面積約為130畝，鼓樓家園除外（以實際測繪面積為準）。 6. 公司擁有強大的市場化運作能力以及獨特的服務(wù)特點： 公司現(xiàn)擁有專業(yè)團隊運作項目，對于各種項目有很強的操作經(jīng)驗同時又累積了過往以來的房產(chǎn)經(jīng)驗，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。 XX房地產(chǎn)企業(yè)融資商業(yè)計劃書公司注冊 資本金：浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年，注冊資本金2000萬元。7. 項目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項目，現(xiàn)有實力股東合作開發(fā)，其中一股東為當?shù)毓ど虡I(yè)界背景良好的投資者投入該項目的8%，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起：出讓土地性質(zhì)為商住用地。可回收部分資金。 130畝項目評估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表序號名稱數(shù)額占總銷售收入比例單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,854 2% 二前期費用1,984 0% 三建安成本\基礎(chǔ)設(shè)施\配套設(shè)施37,774 4% 四銷售費用19,277 2% 五管理費用1,878 0% 六財務(wù)費用8,129 1% 七應(yīng)交稅金259,313 27% 八稅后凈利潤598,64163% 合計銷售收入949,849 100% 111畝項目評估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表序號名稱數(shù)額占總銷售收入比例　單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,302 0%　 二前期費用1,796 0%　 三建安成本\基礎(chǔ)設(shè)施\配套設(shè)施14,148 0%　 四銷售費用25,317,887 2%　 五管理費用1,147 0%　 六財務(wù)費用6,469 0%　 七應(yīng)交稅金399,756,467 32%　 八稅后凈利潤840,760,121 66%　 合計銷售收入1,265,880,337 100%　 二．主要規(guī)劃指標土地面積：241畝,建筑面積:39,。4． 其他配套設(shè)施現(xiàn)狀；①． 政府機構(gòu)：項目南面臨近縣政府行政服務(wù)中心和市委市政府新辦公大樓。（4） 商業(yè)環(huán)境：火車站的客運開通將為本項目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。⑷．規(guī)模優(yōu)勢專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起本項目用地面積241畝，社區(qū)規(guī)模在曹縣本地屬前列。⑶．曹縣城本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會另購新房，為市場提供了有效的客源.⑷．本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。由消費群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說對于“質(zhì)”與“價”的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費群體中最頭痛的族群。③．未來居住需求：專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 25歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時沒有考慮購買商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積90平方米左右。私營主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購買商品房的比例逐年增加。②．居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經(jīng)濟適用房為主，居住品質(zhì)較低。專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起目標消費群購買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標消費群應(yīng)當定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業(yè)者中，他們的消費需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價方面卻表現(xiàn)出相當?shù)闹斏?，因為目前曹縣城的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性。在我們的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中了解到(不成熟的)，區(qū)域居民對小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧，經(jīng)典高尚的居住環(huán)境。5．科技生活：強調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運用，以科技為向?qū)Вm應(yīng)時代的發(fā)展和科技的進步，e生活（寬帶等）不僅是一種時尚，且已上升為必需，小區(qū)內(nèi)按照國標進行智能化配備為此提供基礎(chǔ)。⑵．管理公司的提前介入在項目開發(fā)的前期即選擇一家在區(qū)域內(nèi)或是國內(nèi)有聲譽的物業(yè)管理公司作為管理顧問，提早物業(yè)管理的介入時機，同時也借助其品牌優(yōu)勢，強強聯(lián)合，提升項目的附加值和市場形象。人類的外在環(huán)境已不再是過去的自然生態(tài)系統(tǒng)，它是一種復(fù)合人工生態(tài)系統(tǒng)。都市花園——針對工薪階層，迎合普通民眾的“趨同、攀高”心理，糅合現(xiàn)代、時尚元素，營造都市、花園的新生活空間。小區(qū)綠地分三個層次，即庭院綠地、組團綠地和中心綠地。8． 配套——高起點的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。 項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。公司主要團隊的組成人員為董事長：王忠芳高級工程師，經(jīng)營企業(yè)十五年，其中經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)五年，具有豐富的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，穩(wěn)健的運營工作特點，項目公司副董事長：李國防，經(jīng)營企業(yè)八年，經(jīng)歷豐厚，成為曹縣著名企業(yè)家，工作特點為精練能干，為人恭敬，人脈豐富。公司經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)。 一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準備的好，會給投資者以企業(yè)管理者好的印象和評價。1．自有資金利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎(chǔ)。3. 建設(shè)單位墊資一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。當前形勢下，銀行信貸，對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實際經(jīng)濟成本較低，財務(wù)杠桿作用大，可以通過調(diào)整長期負債和短期負債的負債結(jié)構(gòu)來規(guī)避還債壓力大等缺點。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大, 投資期限較長, 上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流, 保證開發(fā)期間的資金需求。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào), 使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流, 有效地控制經(jīng)營風(fēng)險。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講, 委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題, 實現(xiàn)提前銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對于盤活資產(chǎn)、啟動再投資有著極其重要的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險，國外房地產(chǎn)投資基金對開發(fā)項目的本身要求很高，投入項目后在運作過程中要求規(guī)范而透明，而國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。近年來, 歐美的抵押貸款渠道變窄, 房地產(chǎn)開發(fā)商融資的 15% 至 0% ,是靠夾層融資來補足的。 項目融資，指以項目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。 操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。）A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的?？顚Ｓ谩、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起我們就不確定分析常用的兩種方式對本項目進行簡單的分析。 9 /（20 – 0）= 對于投資額度的平均敏感度 =（63 19）247。 風(fēng)險分析①房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進行分類，可以更加具體地把握房地產(chǎn)投資風(fēng)險，并且分析來自各方面風(fēng)險的可能性大小與程度的高低，以便根據(jù)房地產(chǎn)的特點，區(qū)分輕重緩急，對癥下藥，從而有效地降低房地產(chǎn)風(fēng)險。c. 開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險是指從房地產(chǎn)項目正式動工到交付使用這一階段的風(fēng)險。這意味著中小戶型將成為主流，面臨著供過于求的風(fēng)險。同時．通過銷售時機的選擇，排除不同時機銷售可能存在的風(fēng)險。d. 租售階段的風(fēng)險 房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風(fēng)險主要指房地產(chǎn)商品的售價、租金和空置率的不確定性帶來的風(fēng)險，它是投資者不可避免且難以控制的風(fēng)險。本文按房地產(chǎn)的壽命周期劃分房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型。由上面分析結(jié)果可知，銷售價格和建安工程費都是影響項目利潤的敏感因素，其中銷售價格更為敏感。(1 %) = 247。 項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制； E、 資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。 D、 融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式：投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)份。 融資方式 對于項目要求較低, 不要求“ 四證”齊全, 投資方對控制權(quán)的要求較低。出租人通過收取租金獲得收益, 在存款利率不斷下降的情況下, 出租人更愿意以這種無風(fēng)險的方式獲得比利息更高的回報。售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經(jīng)營。同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材， 購房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。因此對于中型開發(fā)企業(yè)來說, 選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式, 可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障, 避免資金鏈條斷裂。7. 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程, 從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有, 轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式?，F(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資，另一種模式是債權(quán)融資。121號文件對建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建筑施工