【正文】 控房地產(chǎn)項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進入, 且發(fā)行成本較高, 對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。 項目融資，指以項目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點, 因此對于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式, 來實現(xiàn)融資目標和風險屏蔽的作用。 融資方式: （1）股權融資方式（注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，通過融資方案解決各方的利益分配關系。）2方式：融資方式將以融資方（包括項目在內(nèi)）的股權進行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。 操作步驟：簽訂風險投資協(xié)議書A ,對融資方的債務債權進行核查確認 B、簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務。C、（1）在有關管理部門辦理登記手續(xù) （2）債權融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式：投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應的比例折算成相應份。 （4）房地產(chǎn)信托融資 （5）多種融資方式的組合 在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。 融資期限和價格融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。 風險分析（任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。） 對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。 A、 投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。B、 投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務而產(chǎn)生的連帶風險。C、 融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的險D、 融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風險。F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。 風險化解方案 A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。 B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的?？顚Ｓ?。 C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。 E、 資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。 退出機制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。） A、股權方式融資的退出 項目進行中投資方退出； 項目完成投資方退出第一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅； B、債權方式融資退出 項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制； 項目完成投資方退出，按時還本付息； 抵押和保證 在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。 對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。 七 項目技術經(jīng)濟效益評估及融資方案 投資與成本費用估算說明 投資估算依據(jù)2中華人民共和國建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、設備價格參考濟南現(xiàn)行市場價 投資估算內(nèi)容 投資估算費用范圍主要包括土地費用、項目前期工程費用、房屋開發(fā)建設費(建安工程費、設備購置費以及與小區(qū)配套的公建、環(huán)境、綠化、智能化等相關設備、設備的費用) 、開發(fā)規(guī)費、管理費用、財務費用、銷售費用、銷售稅費和不可預見費。 投資與成本費用估算影響本項目的不確定因素主要有幾個方面：總投資，售價，租價，貸款利息等等。這些因素可能會受到上游市場，如受鋼材，水泥的價格波動的影響；也可能會受到金融市場，如升息的影響，使項目資金成本增高；還有可能受到來自政府政策，法律法規(guī)方面的限制。總之，參與房地產(chǎn)建設或與房地產(chǎn)相關的各個領域的變化都可能會增加項目的風險，影響項目的經(jīng)濟效益，甚至導致項目根本行不通。專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領久久起以起我們就不確定分析常用的兩種方式對本項目進行簡單的分析。 盈虧平衡分析設本項目的總銷售收入為P，開發(fā)總成本為W,假定本項目的開發(fā)總成本不變，且售價與收款進度如基準方案所設，%，則達到盈虧平衡點的銷售收入P*可用下式表示：P (1 %) W = O則 P* = W247。(1 %) = 247。 (1 %) = 11286(萬元) 達到盈虧平衡點的銷售率為= 11286247。 = %由計算可得，%時，全部投資利潤率為零，投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率小于70%時，項目風險狀況為安全；在70%75%時項目風險狀況為較安全，因此本項目有較為安全。 敏感性分析本項目敏感性分析針對全部投資的稅前評價指標：內(nèi)部收益率，分別計算平均售價上下波動10%，20%和投資額上下波動10%，20%時，對經(jīng)濟指標的影響，具體分析見下表：不確定因素內(nèi)部收益率變化率20%10%基本方案+10%+20%銷售單價9%25%41%57%73%投資額度63%57%41%27%19%敏感性分析圖為：計算項目對各因素的敏感度 β = 評價指標變化的幅度（%）247。 不確定性因素變化的幅度（%） 對于銷售單價的平均敏感度 =（73 9 ）247。 9 /（20 – 0）= 對于投資額度的平均敏感度 =（63 19）247。 19 / （20 0）= 顯然，銷售單價是敏感因素。由上面分析結(jié)果可知，銷售價格和建安工程費都是影響項目利潤的敏感因素，其中銷售價格更為敏感。因此，做好營銷，降低工程成本是獲得利潤的有效手段。 但應該看到，在實際的操作中，樓盤定價看似簡單，實際上卻是一個非常重要同時也非常復雜的市場決策。開發(fā)商對市場與項目的判斷難免會加上主觀的色彩，影響真實客觀的判斷，從而導致做出的決定與實際情況有出入。只有一通過真實客觀的了解市場與項目，全面真實的建立價格體系，才一有可能把項目賣到最合適的價格，達到項目贏利的目的。在降低成本方面，對建設項目的全過程進行計劃和控制，建立科學的管理體系，實現(xiàn)盡可能低的工程造價，以獲取盡可能大的經(jīng)濟效益。 風險分析①房地產(chǎn)投資風險的類型對房地產(chǎn)投資風險進行分類，可以更加具體地把握房地產(chǎn)投資風險，并且分析來自各方面風險的可能性大小與程度的高低，以便根據(jù)房地產(chǎn)的特點，區(qū)分輕重緩急，對癥下藥，從而有效地降低房地產(chǎn)風險。劃分房地產(chǎn)投資風險類型方法很多，按照不同的標準可分為不同的類型。本文按房地產(chǎn)的壽命周期劃分房地產(chǎn)投資風險的類型。 1) 按房地產(chǎn)的壽命周期劃分房地產(chǎn)壽命周期可劃分為投資決策階段、前期工作階段、項目建設和租售階段四個階段。每個階段的投資內(nèi)容都不同，風險的表現(xiàn)形式各異，大小也不一樣。 a. 投資決策階段的風險 房地產(chǎn)投資前期階段的風險是指投資計劃實施前期的風險，例如選址風險、市場定位風險、投資方案決策風險等。對于房地產(chǎn)投資自身的特點，這一階段的風險危害特別大，一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。b. 前期工作階段的風險在前期工作階段，結(jié)合土地獲取、項目規(guī)劃設計，拆遷安置補償及資金籌集等工作，應重點關注開發(fā)成本確定、市場風險、土地與拆遷安置風險和籌資風險。c. 開發(fā)建設階段的風險開發(fā)建設階段的風險是指從房地產(chǎn)項目正式動工到交付使用這一階段的風險。例如:承包方式風險、按時完工風險、成本控制風險、工程質(zhì)量風險等。d. 租售階段的風險 房地產(chǎn)經(jīng)營階段的風險主要指房地產(chǎn)商品的售價、租金和空置率的不確定性帶來的風險，它是投資者不可避免且難以控制的風險。② 該項目的主要風險和規(guī)避措施 結(jié)合上面房地產(chǎn)投資風險類型的識別和當前國家宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，該項目的主要風險是在開發(fā)周期中的租售階段的風險。租售階段的風險目前，進行商品房預售（預租）并回收建設資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行項目開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，這樣可以降低開發(fā)項目的最大累計資金需求量，有助于房地產(chǎn)開發(fā)公司滾動發(fā)展項目。從實際情況看，這幾年由于銀行貸款較為困難，預收賬款逐漸占居了開發(fā)籌資的大部分比重。%，所占分額較大，預售款的回款情況直接影響到項目資金鏈的完整。另一個方面，國家加大對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，新出臺的《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定從自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。這意味著中小戶型將成為主流，面臨著供過于求的風險。專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領久久起以起規(guī)避措施：：在租售管理階段，為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險，可采用營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗。同時．通過銷售時機的選擇，排除不同時機銷售可能存在的風險。 ：在租售管理階段，為預防風險，開發(fā)商應做好如下幾點：房地產(chǎn)租售合同應由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。 在銷售環(huán)節(jié)加強宣傳和營銷，選擇合適的價格定位以及最佳的上市時機，運用恰當?shù)拿襟w進行推廣，盡最大的努力完成銷售計劃，實現(xiàn)資金回籠，規(guī)避租售階段的風險。通過對項目基礎數(shù)據(jù)的估算、投資計劃和籌資方案的分析、財務分析、不確定性和風險分析，可知本項目雖然面臨一定的風險，但項目的經(jīng)濟效益還是可觀的，項目在經(jīng)濟上是可行的，財務上是盈利 浙江省奉化市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 陸編制 二0一五年十一月二十日21