【正文】 城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在1小時(shí)內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。2．主力客源分析，客源定位為公務(wù)員階層、當(dāng)?shù)馗辉ｋA層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體。 25－35歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下，打算購(gòu)買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨(dú)自生活。⑵．富裕階層：專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起①．收入狀況：富裕階層包括私營(yíng)主、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等。③．未來(lái)居住需求： 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)家庭年收入一般在4萬(wàn)元以上，二次甚至多次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。2535歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房為主，面積110平方米左右；3645歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房及以上為主，面積110120平方米及以上。先后改造地塊3個(gè)，拆除各類舊房屋面積61萬(wàn)平方米，工薪階層商品房的需求較強(qiáng)。另一部分家庭由于家庭成員年紀(jì)較輕總體收入不高，受總價(jià)約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對(duì)面積的需求主要集中在90110平方米這個(gè)需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在110130平方米這個(gè)面積范圍內(nèi)也存在一定需求。 子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨(dú)立成家，原有之家庭進(jìn)入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在110130平方米區(qū)間。隨著城市化步伐的加快，曹縣城市人口將從目前的不足20萬(wàn)人達(dá)到2010的30萬(wàn)人，在這一過(guò)程中，對(duì)照曹縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景，返鄉(xiāng)置業(yè)者占有絕對(duì)大的比重?，F(xiàn)將著重分析他們對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買心理及行為。我們的策略：由人文景觀引入、塑造華府高端品牌形象。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤基本沒(méi)有在這方面做的比較好的，導(dǎo)致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質(zhì)生活”。住宅室內(nèi)外功能齊全的環(huán)境綜合體，使“人、建筑、環(huán)境”這三者有機(jī)統(tǒng)一。2．尊重自然：貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想。4．人文內(nèi)涵：通過(guò)景觀以百花匯聚，唐詩(shī)宋詞景觀小品節(jié)點(diǎn)營(yíng)造使小區(qū)賦予厚重的文化內(nèi)涵。6．安全節(jié)能：為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動(dòng)空間，同時(shí)在建筑全壽命周期中高效的利用資源，最低限度地影響環(huán)境。8．管理周全：對(duì)于大體量的住宅項(xiàng)目而言，管理一直是業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題，直接決定了業(yè)主后期入住的品質(zhì)。同時(shí)兼顧1．多樣性在小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中貫穿多樣性原則：小區(qū)品質(zhì)體現(xiàn)文化多元化；住宅類型多樣化；住宅形式多樣性；小區(qū)功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂(lè)、休閑等系列化的功能；環(huán)境設(shè)計(jì)多媒體化，包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂(lè)媒體、光媒體等。在設(shè)計(jì)中，采取人車相對(duì)分流的方式，以減弱對(duì)居民生活干擾，人流、車流的入口位置與數(shù)量要合理規(guī)劃，以方便、安全、經(jīng)濟(jì)為主要要求。自然形態(tài)與建成形態(tài)之間的界線變得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑構(gòu)成景觀的框架。差異化選折——產(chǎn)品規(guī)劃 1．產(chǎn)品定位⑴．品質(zhì)定位根據(jù)對(duì)周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場(chǎng)的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級(jí)物業(yè)管理，中檔偏上價(jià)格的商品房。精神家園——針對(duì)勞務(wù)輸出階層，在前期產(chǎn)品形象飽滿、豐富的基礎(chǔ)上，利用已 經(jīng)形成的家園氛圍，為其帶來(lái)強(qiáng)烈的“自豪感、滿足感和歸屬感”。⑷．功能定位由于建筑體量較大，功能上以居住為主，商業(yè)為輔，沿二端適當(dāng)放大商業(yè)面積，內(nèi)部商業(yè)以背靠背的形式，與車庫(kù)相結(jié)合，商業(yè)與住宅分離。4．社區(qū)生活理念：“文化、陽(yáng)光、自然、金色生活”與開發(fā)商企業(yè)文化和開發(fā)理念高度契合：營(yíng)造都市中的純自然空間，現(xiàn)代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關(guān)懷，人與自我協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質(zhì)社區(qū)(詳見產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書)。 序號(hào)階層賣點(diǎn)一公務(wù)人員階層⑴．塔尖階層人群的聚居地⑵．政務(wù)新區(qū)理想的居所二富裕階層⑴．與政府官員為臨，有事業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)⑵．購(gòu)買能力強(qiáng)三工薪階層⑴．一次置業(yè)享受一生⑵．社區(qū)品質(zhì)與自身生活需求相匹配⑶．受口碑宣傳影響大四勞務(wù)輸出階層⑴．強(qiáng)調(diào)性價(jià)比⑵．跟風(fēng)及攀比心理⑶．虛榮心強(qiáng)⑷．渴望被尊重和認(rèn)同5． 戶型——大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設(shè)計(jì)，可以提升購(gòu)房者的居住品質(zhì)。9． 管理——專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營(yíng)造舒適、寧?kù)o又不失私密的生活空間2．賣點(diǎn)營(yíng)造：客戶聚焦針對(duì)四大階層的不同心理需求，結(jié)合每期推出的迎合某一特定階層心理需求的不同產(chǎn)品；1． 考慮到小城鎮(zhèn)大眾的心理趨向（對(duì)政府服務(wù)人員的先天好感），一期推廣以公務(wù)員為核心人群，塑造“政務(wù)別苑（新政務(wù)中心后花園）”的項(xiàng)目形象，即氣質(zhì)高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。市場(chǎng)定位而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。人員構(gòu)成:公司副總理：王雪意，高級(jí)會(huì)計(jì)師，理財(cái)能手，公司專設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理部有經(jīng)營(yíng)人才：張國(guó)明，陸昌安，中級(jí)工程師，經(jīng)營(yíng)管團(tuán)隊(duì)有十年的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和投資的安全有很大的保障。可以由專門管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。 對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)設(shè)置合理的規(guī)劃，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。 一, 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)融資方法房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來(lái)支持項(xiàng)目開發(fā)。2. 預(yù)收房款專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起預(yù)收房款通常會(huì)受到買賣雙方的歡迎，因?yàn)閷?duì)于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家；而對(duì)于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會(huì)對(duì)預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問(wèn)題。據(jù)保守估計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來(lái)源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。 雖然由于房地產(chǎn)基金剛剛起步, 目前投資房地產(chǎn)的信托資金不足300億元,目前中國(guó)的信托融資還存在一些制度性的限制, 這些都限制了信托流通市場(chǎng)的形成。從企業(yè)規(guī)模上看, 由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè), 一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買 (借) 殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的?！豆芾磙k法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定,為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。目前我國(guó)對(duì)開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定, 即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在 35%及以上。開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的品牌效應(yīng)能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況, 使其在吸引客流、營(yíng)造商業(yè)氣氛上得到保證?；鼗\的資金既可作為銷售利潤(rùn)歸入自有資金, 也可直接投入工程建設(shè), 還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題, 使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金， 用于再投資；同時(shí)，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項(xiàng)物業(yè)贖回。但在售后回買過(guò)程中會(huì)發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對(duì)較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場(chǎng)等。根據(jù)《合同法》的規(guī)定, 房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后, 由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購(gòu)買該房屋, 并交給承租人使用, 承租人交付租金。 —— 私募股權(quán)融資 受美國(guó)次級(jí)貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售（IPO）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)而被迫放棄，顯示了國(guó)際資本市場(chǎng)的十足寒意。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō), 可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整, 股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款, 資金回報(bào)的要求適中。由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn), 再加上我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無(wú)法按期償還的案例,因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn), 因此對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式, 來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。）2方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款A(yù) ,對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)C、（1）在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù) （5）多種融資方式的組合 融資期限和價(jià)格 C、 融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的險(xiǎn)F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)化解方案退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息； 投資與成本費(fèi)用估算影響本項(xiàng)目的不確定因素主要有幾個(gè)方面：總投資，售價(jià)，租價(jià)，貸款利息等等。 盈虧平衡分析設(shè)本項(xiàng)目的總銷售收入為P，開發(fā)總成本為W,假定本項(xiàng)目的開發(fā)總成本不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，%，則達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入P*可用下式表示：P (1 %) W = O則 P* = W247。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率小于70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況為安全；在70%75%時(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況為較安全，因此本項(xiàng)目有較為安全。 19 / （20 0）= 顯然，銷售單價(jià)是敏感因素。開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)與項(xiàng)目的判斷難免會(huì)加上主觀的色彩，影響真實(shí)客觀的判斷，從而導(dǎo)致做出的決定與實(shí)際情況有出入。劃分房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型方法很多，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。 a. 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資前期階段的風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前期的風(fēng)險(xiǎn)，例如選址風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)等。例如:承包方式風(fēng)險(xiǎn)、按時(shí)完工風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。從實(shí)際情況看，這幾年由于銀行貸款較為困難，預(yù)收賬款逐漸占居了開發(fā)籌資的大部分比重。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起規(guī)避措施：：在租售管理階段，為回避企業(yè)自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可采用營(yíng)銷代理，以充分利用代理人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算、投資計(jì)劃和籌資方案的分析、財(cái)務(wù)分析、不確定性和風(fēng)險(xiǎn)分析，可知本項(xiàng)目雖然面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，但項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益還是可觀的，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，財(cái)務(wù)上是盈利 浙江省奉化市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 陸編制 二0一五年十一月二十日21