【正文】 、安定、倡導身心健康的新型社區(qū)，力求于以最大限度滿足現代生活需求來打動市場。但設計上必須合理、實用。 戶型面積比例建議： 類別 面積（ m2） 比例（％） 二房單位 60－ 89m2 17％ 普通三房單 位 90100 m2 40％ 大三房單位 101120 m2 25％ 四房單位 121150 m2 8％（帶工人房） 復式單位 平均 180 m2 3％（帶工人房） 連排別墅 151－ 200 m2 4％（帶工人房） 獨立別墅 平均 300 m2 3％（帶工人房） total ――――― 100％ 注：（ 1）普通三房單位為三房兩廳一衛(wèi)設計；大三房單位為三房兩廳兩衛(wèi)設計。第一期項目的配套設施建議做一個兩層的中心會所，一層前期用作銷售中心，二層開放做會所之用。 園林環(huán)境設計除了具有良好的觀賞性外，還要具有實用性，并要考慮如何節(jié)省成本而又具有同樣的效果和方便日后的維護。 （二）、社區(qū)服務 個性化保姆：鐘點工、專職非住宿、專職住宿，為業(yè)主提供全方位的服務。其中包括智能門禁系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、 CCTV 遠程監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、小區(qū)停車場管理系統(tǒng)、小區(qū)感應式消費系統(tǒng)、“一卡通”智能系統(tǒng)、會所及其配套服務系統(tǒng)及音樂及綠地噴淋系統(tǒng)。物業(yè)的后備電源發(fā)電機需安裝停車場自動化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)，以應付斷電等緊急情況。或者垃圾經過分揀，回收可利用成份，將不可利用成份通過多次循環(huán)焚燒，處理為無害物，并利用其焚燒的熱能為小區(qū)服務，既降低固體垃圾的污染，節(jié)約了能源，又可以節(jié)省供熱費用。另外，變頻供水的水壓也較水箱供水大，更便于高樓層的用水供給。 在小區(qū)內及公共服務區(qū)設垃圾臨時收集點，由物業(yè)管理人員統(tǒng)一定時集中送至垃圾站處理。惠州市 在房地產開發(fā)管理方面采取了一系列措施，減少了一些不合理收費，要求開發(fā)商嚴把質量關，注重小區(qū)環(huán)境配套設施的建設，因應市場需求，建造了一批適合各階層的商品房，使惠州市商品房銷售面積及銷售額都有不同程度的增長。據不完全統(tǒng)計，上半年全市房地產開發(fā)投資 億元，同比增長 31%；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 74%；竣工面積 萬平方米，同比減少 34%，銷售面積 28 萬平方米，同比增長 50%，銷售面積大于竣工面積，但由于去年底竣工面積比銷售面積多 萬平方米，因此，目前商品房供求總量基本平衡。 由于近年商品房銷售情況較好，沒有出現大面積的空置積壓現象，空置率有下降趨勢。目前，空置房主要通過市場調節(jié)，開發(fā)商主動降價等途徑來消化。 其中：商品房 價格大幅下降。 私房交易發(fā)展迅速，住房梯度消費方式逐漸形成。 今年 1— 6 月份，惠州市房產管理局房產交易、辦證為國家和地方代征交 易稅、契稅共計 1947 萬元。 二、目標市場設定 陽光新都的市場定位確定為新世紀、新社區(qū)、新鄰里關系 —— 惠陽地區(qū)第一個大型健康生活社區(qū)。隨著當地的經濟發(fā)展及人民生活水平的不斷提高，當地部分有經濟能力的居民大多有改善居住環(huán)境和居住條件的購房意向。 年齡特征 調查結果顯示，在淡水欲 購房者年齡在 20－ 30 歲階段的占％，年齡在 31－ 40 歲階段的占 ％。 （二）、港澳人士 惠陽與香港僅一水之隔，水陸交通極為便利，陸地交通僅 1 小時左右車程。 養(yǎng)老 “香港賺錢，大陸消費”的生活模式衍生出年輕人在大陸購房供養(yǎng)老人的消費趨勢，這就能充分引導消費方式，逐漸加大這部分的消費潛力。加上當地房地產市場一直處于寂靜狀態(tài)，因此許多地塊仍被閑置。 其原因主要為大部分閑置或爛尾的物業(yè)以住宅項目為主，而且多數已成型或半成型，在改變用途方面比較困難，同時，各物業(yè)分布零散、個體規(guī)模較小、設計水平低、整體素質差，根本無法適應市場發(fā) 33 展的需求，這就給我們項目適時推出市場提供良好機遇。 （二）、競爭優(yōu)勢 經過以上的市場分析，不難看到市場需求給予了項目得以發(fā)展的契機。 目前惠陽市有 港澳僑胞 30 多萬人，在 90 年代初期，港澳僑胞在惠陽淡水的房地產中曾扮演過重要的角色。 公司在當地擁有豐富的土地儲備，并與當地政府建立了良好的關系。 一、銷售方案 （一）、建立、培養(yǎng)以當地人為主的銷售隊伍，以加強在銷售中的親和力。 （四）、運用多年來房地產操盤經驗，根據市場的變化制定銷售策略。而滲透的關鍵在于量價配合，每一價位的物業(yè)投放量要略小于潛在需求量，前一價位被激發(fā)起的有效需求得不到充分滿足，在價格還會上漲的 預期和欲購從速的人氣信號激勵下，促使他們加入后一價位物業(yè)的搶購。做推廣有“造勢”一說，實際上，造勢就是聚集人氣，通過新聞、公關宣傳等各種手段，廣泛吸引潛在買家的注 36 意力。 對所有到銷售現場的人都贈與小禮品；在銷售表上適時、適當地夸大銷售量等手法都有利于增加現場的人氣及消費者的購買欲望。 準確把握投放時機，在項目銷售的導入期和延續(xù)期以形象宣傳為主，公開強銷期則以促銷宣傳為主。 做項目的形象宣傳要含有一定的銷售信息，如位置、規(guī)模、銷售地址、熱線電話等。 （一）、淡水當地市場的宣傳推廣及銷售策略： 經專業(yè)市場調查公司對當地進行入戶調查，以了解第一手的客戶信息。投放時間在項目動工階段。 （ 4）、互聯(lián)網及郵寄投遞廣告宣傳：與報紙等平面廣告的設計理念一致，達到更進一步貼近目標消費群日常生活的宣傳效果。與此同時，運用關系營銷在項目前期向當地的 客戶群推介該項目，已獲得了一定的認購意向協(xié)議。因此，在保持與中海殼牌石化項目的聯(lián)系外，更要做好首期工程的質量和環(huán)境，營造一個良好的社區(qū)氛圍。 （二）、銷售人員地域分布及人數、培訓計劃：銷售代理公司的銷售人員＋我公司當地招聘、組建的銷售隊伍（加強親和力），我公司將在廣州、深圳聘請專業(yè)公司對我公司組建的銷售隊伍進行系統(tǒng)、科學的全方位銷售技能培訓。成本是價格的最低點，競爭對手價格是定價的出發(fā)點，客戶對產品特征的評價是價格的上限。 M2（總建筑面積） 序號 項目名稱 工 程 量（ 平 方米） 單價 /參數（元 /平方米 金額 （萬元） 單方成本 備注 1 土地成本 32451 320 地價 23960 236 征地補償費 8491 84 2 建安工程成本 111010 811 土建工程成本 1063098 91108 多層洋房 503464 700 35242 按六層計，參照《惠陽市工程報建造價指標》 2021 年 9 月 小高層洋房 373744 1100 41112 參照廣州經驗 別墅 120210 900 10800 按 2 層計，參照《惠陽市工程報建造價指標》 2021 年 9 月 車位 65890 600 3953 參照廣州經驗，室內車位，套用小高層洋房造價標準 安裝工程成本 1063098 19902 多層洋房 503464 150 7552 參照廣州經驗 小高層洋房 373744 249 9306 參照廣州經驗 41 別墅 120210 218 2616 參照廣 州經驗 車位 65890 65 428 參照廣州經驗，室內車位，套用小高層洋房造價標準 3 前期費用 5637 41 規(guī)劃、勘探、設計費 1367984 15 2052 （ 2） 15元 可行性研究費 35 三通一平費 1014400 35 3550 4 基礎設施建設費 20289 148 外電工程費 205198 480 9849 工程量按總建筑面積的 15％，參照廣州經驗 外水工程費 205198 80 1642 工程量按總建筑面積的 15％，參照廣州經驗 小區(qū)道路工程費 1014400 140 1420 參照《惠陽市工程報建造價指標》2021 年 9月 排水排污工程費 1367984 15 2052 參照廣州經驗暫定 綠化工程費 355040 150 5326 5 公建配套工程費 90816 600 5449 40 6 開發(fā)期稅費 8646 63 市政配套建設費 1367984 15 2052 用電負荷費 免 0 惠陽地區(qū)鼓勵用電，故用電 負荷費免交 用水增容費 9932戶 1500元 /戶 1490 4 分表按 1500元 /戶計取 人防費 1367984 20 2736 按總建筑面積，超過 7000平方米按20 元 /平方米計收 工程監(jiān)理費 111010萬元 ％ 888 建安工程成本的 ％ 工程質量監(jiān)督檢測費 111010萬元 ％ 278 建安工程成本的 ％ 建筑企業(yè)管理費 111010萬元 ％ 444 建安工程成本的 ％ 建筑材料試驗費 111010萬元 ％ 200 建安工程成本的 ％ 預算定額管理費 111010萬元 ％ 111 建安工程成本的 ％ 企業(yè)施工安全監(jiān)督費 111010萬元 ％ 278 建安工程成本的 ％ 工程定額測定費 111010萬元 ％ 33 建安工程成本的 ％ 散裝水泥基金 1367984 1 137 總建筑面積 1元 /平方米 7 不可預見費 151031萬元 4％ 6041 8 總開發(fā)成本 189523 1385 42 開發(fā)費用估算： 序號 項目 計算基準 參數 金額（萬元） 1 管理費用 189?523 3％ 5?686 2 銷售費用 334?327 3％ 10?030 3 財務費用 2?146 總成本費用＝開發(fā)成本＋開發(fā)費用＝ 207?384（萬元） 二、項目收益分析 根據市場調查情況所得，項目規(guī)劃建議包括多層洋房（ 6 層及 12層）和別墅（平均 2 層）兩類住宅，按照項目建設進度，首期住宅達到封頂即可進行銷售，預計于第一年末推出市場。 （一）、靜態(tài)盈利分析 靜態(tài)盈利性計算評價指標選取投資利潤率、投資利稅率和資本金 43 利潤率；動態(tài)盈利性計算評價指標選取凈現值（ NPV）和內部收益率（ IRR）。 相關評價指標 （二）、動態(tài)盈利分析 有關說明： （ 1）基準貼現率的選定：基準貼現率是 項目凈現值時，計算貼現系數所采取的利率。 項目評價指標 （ 1）、凈現值 從該項目現金流量表來看，按基準收益率 8％計算 ，全部投資稅后凈現值達 28752 萬元，說明該項目是可行的。 四、敏感性分析 一般來說，影響房地產項目經濟效益的主要風險因素為銷售及開發(fā)成本，經過對這兩個因素的變化所引致的內部收益率及凈現值作分析，由分析可知項目評價指標對這兩種風險因素的變化較為敏感，尤其是銷售收入（售價）的變化。 第一期開發(fā)作為該項目整個開發(fā)的開端，對啟動整個小區(qū)的開發(fā)起重要作用，該項目首期開發(fā)投資達 4 億元人民幣，其中征地費用 億元，建筑安裝成本 億元，其他相關費用約 7000 萬元。 現階段我國的市場很不完善，單純依靠市場來調節(jié)資源配置 是不可能的。因此政府對經濟的經常性干預是必要的和必須的，尤其是政府通過調控基礎建設規(guī)模來達到穩(wěn)定經濟發(fā)展的目的。 從惠陽市房地產市場發(fā)展來看，因受各種有利因素刺激，交易量有所上升。 50 由此可見，政策變動對房地產行業(yè)的影響是巨大的。與國外發(fā)達國家?guī)资甑氖袌霭l(fā)展來看，我們的市場還很脆弱。目前全國有3 萬多家房地產公司，大部分信用、資質較低，在目前信貸收緊的情況下，這部分房地產開發(fā)商由于得不到銀行信貸支持而逐漸被淘汰，房地產業(yè)的集中度將逐步提高。受一些爛尾樓的影響，這些歷史遺 留問題對房地產項目銷售產生一定的負面影響。因此從房地產開發(fā)到銷售服務，都必須做到比別的樓盤更勝一籌才可能在市場競爭中獲勝。其中第一項目定位是建造一個舒適、和諧、安定、倡導身心健康的新型社區(qū)。簡單說，其引發(fā)的金融風險有兩種情況：其一是房地產企業(yè)大量倒閉而使銀行貸款成為壞帳；其二是在企業(yè)雖沒有倒閉，甚至整個行業(yè)還處于比較景氣的狀況下，由于銀行貸款過多 涌入房地產，造成整個信貸結構發(fā)生變化。 由于惠陽市目前還未形成較為成熟的市場機制，房地產業(yè)有關法律法規(guī)的執(zhí)行存在一定隨意性，透明性也有待進一步提高，給整個項目的穩(wěn)定營運，特別是風險控制帶來一定的難度。風險也相應的包括這三個方面。針對于此，公司通過專門設立的采購部門來保證原料的供應，由專人負責搜集材料供應信息，研究市場供求情況，來合理安排原料的采購，保證“質量第一、確保工期、節(jié)省資金、合理分配、加強管理”。同時，也在市場競爭中不斷地尋求更為出色的人才。搞好銀企合作和企企合作，以應付資金出現短缺的危機。 公司在發(fā)展之初就意識到了這一風險的存在，所以一開始就從公司的組織管理上進行了科學的規(guī)劃，