【正文】 物欲橫流的現(xiàn)代都市生活，讓你漸漸迷失了自我，你已經(jīng)被現(xiàn)代都市生活所同化，所迷惑。三、街區(qū)定位：（一）、街區(qū)目標(biāo)消費(fèi)群定位根絕街區(qū)的核心理念，分析消費(fèi)心理需求，結(jié)合街區(qū)所處區(qū)域（西安曲江新區(qū)，一個(gè)具有文化加時(shí)尚元素的朝陽區(qū)域），結(jié)合街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格及其他硬件設(shè)施，結(jié)合對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境競爭者的分析，我們將街區(qū)以下群體作為街區(qū)的：主要目標(biāo)消費(fèi)群：都市精英，城市骨干，小資階層。n 小資階層：自己并不一定有錢，但絕對(duì)不愁吃喝，關(guān)鍵是他們有自己的圈子，愛玩，會(huì)玩，并且玩的高明，玩的絕對(duì)有品味。n 奔波與家庭和事業(yè)之間，工作壓力大，業(yè)余時(shí)間少，忙于各種人際交往（工作、生活、情感各方面），厭倦喧囂都市生活，渴望高品質(zhì)、休閑、清靜的生活。 （二）、街區(qū)商業(yè)性質(zhì)定位商業(yè)地產(chǎn)大致分為以下六類：（1）商鋪（含各種類型店鋪）；（2）商場（含專業(yè)市場）；（3）商業(yè)街（含步行街）；（4）超市/大賣場（含倉儲(chǔ)中心）；（5）購物中心（含shopping mall）；（6）酒店式公寓。所以我們必須做西安市場上沒有的、別人沒作過的、國際上最流行的商業(yè)步行街，所以其商業(yè)性質(zhì)定位為：高品質(zhì)國際風(fēng)情休閑娛樂商業(yè)步行街（三）、街區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目及功能定位經(jīng)營項(xiàng)目定位根據(jù)街區(qū)“具有國際風(fēng)情的高品質(zhì)體驗(yàn)式休閑步行街”的商業(yè)性質(zhì)定位，大唐芙蓉園藝術(shù)文化——藝術(shù)畫廊、藝術(shù)家工作室。他如是說：為了公司的發(fā)展前景，我操盡了心，整天會(huì)議開個(gè)沒完，回家還要教育孩子，給他制定個(gè)人發(fā)展規(guī)劃；前些日子，有天好不容易忙完了，客戶那邊負(fù)責(zé)人拉我到一個(gè)城內(nèi)酒吧，本想著清靜一些，但那酒吧里怎一個(gè)“鬧”字了得！坐落不到幾分鐘我就拉著客戶負(fù)責(zé)人出門而去。她如是說：在這樣一個(gè)部門，每天的工作都很多，倒不是很累，關(guān)鍵是一些應(yīng)酬讓我心煩，里面的情況我不說大家也很清楚。有一天和老公去了大唐芙蓉園新天地，算是去對(duì)了地方。我和老公要了兩杯紅酒，在品嘗的過程中欣賞著街區(qū)的美景，看著一對(duì)對(duì)青年男女，讓我回想起我們的過去——依然那么的美好。經(jīng)我的導(dǎo)師介紹一個(gè)月前去第一次，實(shí)話說它的魅力讓我流連忘返！因?yàn)槲覍W(xué)的是油畫，經(jīng)常要接觸和研究西方文化，在那里，我是真正找到了西方文化的某個(gè)縮影：意大利餐廳的裝飾門面，法國咖啡的別致碟子，德國紅酒店的萊茵河式地毯。隨后，我成了那里的?？?，不！應(yīng)該說我和我的許多同學(xué)都成了那里的?？?。經(jīng)朋友介紹我去了大唐芙蓉園新天地，我發(fā)現(xiàn)我找到了知己！那里的酒吧所具有的一切在西安絕對(duì)是一流的，不管是知名度、裝修，還是里面的氣氛、服務(wù)，都讓我感受到我所想象的一切。其中西餐3家，東南亞餐2家，特色中餐3家時(shí)尚精品店占15％，共8家。u 優(yōu)勢(shì)三：景區(qū)配套和網(wǎng)絡(luò)化立體化交通街區(qū)與大唐芙蓉園一墻之隔，街區(qū)南邊南湖美景即將動(dòng)工興建。市區(qū)300萬人群所具有的強(qiáng)大消費(fèi)潛力。u 優(yōu)勢(shì)七：周周不停、月月不斷的街區(qū)活動(dòng)節(jié)日活動(dòng)、電視臺(tái)欄目聯(lián)辦活動(dòng)、每日的街區(qū)暖場活動(dòng)，保證新天地24小時(shí)繁華永不落幕。街區(qū)兼容“流行、休閑、時(shí)尚、娛樂、藝術(shù)”等商業(yè)元素，吸引大批國內(nèi)外一線餐飲、酒吧、服裝品牌商家，2001年9月開業(yè)，僅僅用了一年時(shí)間，迅速享譽(yù)海內(nèi)外，成了中國商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿?！瓘膰獾絿鴥?nèi)，一個(gè)個(gè)成功的、經(jīng)久不衰的商業(yè)項(xiàng)目，除了我們不能忽視的宏觀商業(yè)環(huán)境和硬件設(shè)施外，無一例外的是遵循創(chuàng)新的商業(yè)開發(fā)模式、獨(dú)特的商業(yè)定位、特色的商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目定位、準(zhǔn)確的目標(biāo)消費(fèi)群定位，并由此形成的項(xiàng)目核心理念，跳出城市現(xiàn)有的商業(yè)模式，填補(bǔ)了市場空白，滿足了城市中某一類特定人群的需求。街區(qū)商業(yè)開發(fā)模式：大唐芙蓉園原則3：同業(yè)差異化、異業(yè)互補(bǔ)對(duì)于街區(qū)三大業(yè)態(tài)組合，在同一業(yè)態(tài)內(nèi)，遵循差異化的原則，同一個(gè)商家絕對(duì)不能出現(xiàn)第二家（例如街區(qū)不能同時(shí)出現(xiàn)兩個(gè)法式西餐），避免街區(qū)內(nèi)部的自身競爭；而在三大業(yè)態(tài)之間，遵循互補(bǔ)的原則，滿足顧客消費(fèi)體驗(yàn)的選擇權(quán)，提高消費(fèi)興趣。業(yè)態(tài)比例格局特色休閑娛樂吧占70％，共35家。其中中國特色精品店2家，國際化精品店2家，精品書屋1家，時(shí)尚家居飾品店1家，藝術(shù)工作坊2家，70％特色休閑娛樂吧（35家）主題酒吧30家：包括鄉(xiāng)村音樂酒吧、爵士音樂酒吧等靜吧咖啡店2家，茶藝館2家，其它休閑娛樂吧1家15％異域異國特色餐飲（8家）西餐3家：意式餐、法式餐、巴西餐等東南亞餐3家：日本料理、韓國料理、泰餐等中餐及休閑餐飲2家：素食、甜品店等15％時(shí)尚精品店（8家）中國特色精品店2家：玉器店、瓷器店國際時(shí)尚精品店2家：紅酒吧、雪茄吧；精品書屋1家；時(shí)尚家居飾品店1家；藝術(shù)工作坊2家備注：招商對(duì)象并不排除復(fù)合餐廳，如音樂主題餐廳，茶餐廳等特色休閑娛樂類品牌。——進(jìn)駐商戶免物業(yè)管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。大唐芙蓉園大唐芙蓉園新天地?cái)P棄租售結(jié)合、售后返租的傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)作模式，在西安率先引進(jìn)“只租不售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營”的國際化流行商業(yè)運(yùn)營模式，與入駐商家共同承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)，保證街區(qū)按照既定的特色路線健康發(fā)展。新天地作為西安第一國際風(fēng)情休閑娛樂街區(qū)，一方面填補(bǔ)了曲江乃至西安高品質(zhì)休閑商業(yè)的空白；另一方面為西安中產(chǎn)階層和廣大國內(nèi)外游客提供了一個(gè)國際化休閑娛樂場所。n 第二目標(biāo)：到2008年，把新天地打造成西安具有歷史文化特色和國際時(shí)尚元素的都市旅游景點(diǎn)，希望所有到西安的人一定要來看新天地，讓新天地變成外地人來西安非要看的地方。借助于媒體與參加者的宣傳，擴(kuò)大新天地的影響，增加親和力和凝聚力，使街區(qū)的品牌的含金量不斷增值。 借助陜西電視臺(tái)的優(yōu)勢(shì)媒介資源，衛(wèi)視頻道宣傳影響直達(dá)全國，各地方頻道鎖定本土受眾24小時(shí)滾動(dòng)宣傳，打造明星休閑街區(qū)。 費(fèi)用分配計(jì)劃——電視投入80萬（陜西衛(wèi)視、陜西各地方頻道、西安電視臺(tái)）其他投入40萬（戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、高端DM雜志）（2）活動(dòng)推廣計(jì)劃（全年計(jì)劃投入60萬元，包括節(jié)日活動(dòng)、暖場活動(dòng)、時(shí)尚娛樂活動(dòng)、藝術(shù)活動(dòng)等。新天地后現(xiàn)代繪畫藝術(shù)展天地對(duì)對(duì)碰 百威狂歡周：把女顧客比為天，男顧客當(dāng)作地，在晚上20點(diǎn)，將顧客聚集到街區(qū)內(nèi)，給每人提供3瓶百威啤酒，由DJ將現(xiàn)場氣氛引向高潮，身穿黑色緊身衣的皮鞭女郎現(xiàn)場助興。衛(wèi)視《周六樂翻天》演播現(xiàn)場衛(wèi)視《唱唱翻斗星》演播現(xiàn)場衛(wèi)視人文類欄目《開壇》、《中國書畫名家》、《天下寶物》演播現(xiàn)場都市青春頻道《都市女孩》欄目戶外選秀基地體育健康頻道《勇者無畏》合作現(xiàn)場《都市新家園》、《暢游天下》、《美食娛樂天地》、《經(jīng)濟(jì)全方位》欄目合作2007年2月情人節(jié)——青年本色音樂會(huì) 2007年3月元宵節(jié)——《上元賞燈 璀璨焰火晚會(huì)》電影發(fā)布會(huì)行為藝術(shù)展2007年4月愚人節(jié)——《愚人碼頭狂歡夜》2007年5月大唐芙蓉園五一黃金周大型狂歡活動(dòng)青年節(jié)——《快樂青年節(jié) 另類搖滾夜》明星見面會(huì)雕塑藝術(shù)展2007年6月聯(lián)合陜西電視臺(tái)，舉辦“陜西校園搖滾歌手大賽”2007年7月名家版畫展2007年8月七夕——《愛情傳說 浪漫一生》名家書畫展2007年9月中秋節(jié)——《中秋賞月夜 團(tuán)圓新天地》2007年10月大唐芙蓉園十一黃金周大型狂歡活動(dòng)萬圣節(jié)——《炫魅之夜—萬圣節(jié)化妝狂歡舞會(huì)》國際品牌紅酒/洋酒品鑒會(huì)名家攝影展2007年11月光棍節(jié)——《我為單身狂 光棍節(jié)瘋狂派對(duì)》2007年12月圣誕節(jié)——《激情狂歡圣誕節(jié) 歡樂天堂新天地》后現(xiàn)代空間藝術(shù)展備注：除了上述活動(dòng)外，新天地每周都會(huì)舉辦各種小型娛樂活動(dòng)。（2）、物業(yè)部各部門職責(zé)（3）、物業(yè)部門崗位人員編制（4）、新天地街區(qū)管理細(xì)則n 保安管理制度n 停車場管理制度n 水電管理制度n 保潔員管理制度街區(qū)客戶管理模式引進(jìn)國際流行的“三元客戶管理模式”，將街區(qū)、商戶、消費(fèi)者有機(jī)統(tǒng)一，最終實(shí)現(xiàn)運(yùn)營方、入駐商家、目標(biāo)客戶三方受益的良性循環(huán)管理機(jī)制。建立新天地會(huì)員消費(fèi)制度，劃分為VIP會(huì)員、金卡會(huì)員、銀卡會(huì)員，通過各種優(yōu)惠活動(dòng)，維護(hù)消費(fèi)者