【正文】 7月22日7月28日7月30日8月1日9月30日√√√√√√√√√√√√√√√樣板房A、設(shè)計(jì)裝飾大的方向初審定稿B、設(shè)計(jì)方案初稿再稿審定C、裝飾施工驗(yàn)收7月18日7月22日7月25日7月30日8月10日8月25日8月30日10月20日11月25日√√√√√√√√√√√√√√√√√√售樓工具A、樓書/戶型單頁/置業(yè)計(jì)劃單/海報(bào)/單張等設(shè)計(jì)初稿初審再稿再審定稿出菲林印刷7月30日8月15日8月18日8月22日8月19日8月24日8月28日8月30日√√√√√√√√√√√√√√√√√現(xiàn)場包裝A、廣告牌/車身選址設(shè)計(jì)審定施工驗(yàn)收B、廣告牌/指示牌/條幅內(nèi)容確定設(shè)計(jì)制作安裝8月1日8月8日8月15日8月20日8月22日8月18日8月22日8月28日8月30日√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√廣告投放A、投放媒體選定建議討論結(jié)論/執(zhí)行B、投放時間的確定建議討論結(jié)論C、廣告預(yù)算預(yù)算審定8月18日8月20日8月22日8月18日8月20日8月22日8月10日8月20日√√√√√√√√√√√√√√√√√定價 A、定價方案B、定價項(xiàng)目對比打分得出核心均價套間對比打分套間差價制作價格初表審定修正對外宣傳正式價格表使用實(shí)施9月18日9月20日9月22日9月23日9月23日9月23日9月26日9月28日9月30日10月1日開盤前開盤前一周開盤銷售√√√√√√√√√√√√√√推廣策略建議書初審再審定稿7月30日8月5日8月8日8月15日√√√√√√√√√按揭銀行銀行的選定10月10日前√√√法律文件預(yù)售許可證施工許可證規(guī)劃許可證質(zhì)量保證書使用說明書開盤前一周8月18日前7月30日前開盤前一周開盤前一周√√√√√人員安排組織培訓(xùn)考核再培訓(xùn)選定進(jìn)場9月10日9月24日9月28日9月30日√√√√SP促銷活動方案活動方案建議定案施行9月25日9月30日10月1日始√√√√√√(注：“√”表示跟進(jìn)/執(zhí)行，時間表中提及的方案、報(bào)告在實(shí)施的過程中我公司會逐步提交給貴公司。城區(qū)是省、市黨政機(jī)關(guān)所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術(shù)、科技、商貿(mào)和旅游服務(wù)中心的功能，優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整城市發(fā)展方向和規(guī)模，加強(qiáng)新區(qū)開發(fā)和舊城改造，開拓城市發(fā)展空間；嚴(yán)格控制中心區(qū)人口規(guī)模，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，改善城市環(huán)境質(zhì)量。強(qiáng)化“山中有城，城中有山”的城市特點(diǎn)。小河片區(qū)(含中曹甘蔭塘)：位于城區(qū)南部。白云片區(qū)(含都拉營)：位于城區(qū)西北部，規(guī)劃總用地約66平方公里，以鋁廠為主體，加快白云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)。都拉營車站以西為工業(yè)產(chǎn)品、大宗貨物轉(zhuǎn)運(yùn)倉儲區(qū)，東面以工業(yè)和居住用地為主。在新添大道西北部新建新添公園，片區(qū)南部新添溫泉至北部滴水巖為50~1000米綠色長廊。禁止對自然山體、水體、綠地的破壞，保持原始地形地貌。規(guī)劃在三橋北路、金馬街分片區(qū)安排公共服務(wù)設(shè)施用地，加強(qiáng)居住區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。加強(qiáng)機(jī)場凈空保護(hù)，防止電磁波對機(jī)場導(dǎo)航、通訊的干擾，加強(qiáng)對魚粱河的保護(hù)，在機(jī)噪音影響范圍外的西部安排居住用地、公共服務(wù)設(shè)施用地和省級體育設(shè)施用地；片區(qū)南部結(jié)合東出口線和城區(qū)環(huán)線規(guī)劃為倉儲區(qū)。南部牛郎關(guān)為國家糧食儲備庫基地，北部舒家察、龍家寨為鐵路貨物流通中心及倉儲用地；。近期應(yīng)加強(qiáng)各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，為中遠(yuǎn)期的整體開發(fā)奠定基礎(chǔ)。二、嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用在申請人條件方面，原來規(guī)定必須連續(xù)繳存住房公積金1年以上的職工才能申請，現(xiàn)調(diào)整為連續(xù)繳存住房公積金6個月以上，繳存人就可以申請住房公積金貸款。原來執(zhí)行的還款能力按最高不超過夫妻雙方的計(jì)繳住房公積金工資總額的35%測算，現(xiàn)在還款能力按最高不超過夫妻雙方的計(jì)繳住房公積金工資總額的50%測算，也即是說，住房公積金貸款的額度提高了15%。伴隨著昆明房地產(chǎn)市場10余年的發(fā)展，開發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)，市場消費(fèi)力和消費(fèi)意識的提高，昆明樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。2004年就是昆明大盤時代的啟動年。相信2004年將會有更多的地產(chǎn)新貴在昆明的地產(chǎn)舞臺上崛起。市場競爭日趨激烈。金陽新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃200萬平方米的生活林城也將在推出,如果進(jìn)展順利全年預(yù)計(jì)有近220萬平方米項(xiàng)目開發(fā)。誰能在2004年的房地產(chǎn)市場上引領(lǐng)風(fēng)騷呢？三橋、金陽、烏當(dāng)將會成為樓市中的新亮點(diǎn)。2004的樓市中金陽將會是一大亮點(diǎn)。2003年，昆明市登記的二手房交易數(shù)量達(dá)到5270套，%，%。宏觀經(jīng)濟(jì)走好，消費(fèi)力量分流根據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示，%，昆明的GDP增長達(dá)%，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近1000美元。經(jīng)過幾年來的調(diào)整，近期以來國家整頓金融市場的系列政策出臺，中國熊寂多年的股市在進(jìn)入2004年后呈現(xiàn)上升勢頭，股市春華到來的說法吸引部分投資者的目光，持幣待購的地產(chǎn)投資客增多。昆明樓市在存量補(bǔ)貼政策的取消，銀行購房貸款門檻的提高等因素的影響下，即使個人經(jīng)濟(jì)收入不斷增長，在相對較低的工作水平與日趨增高的樓價的差距面前，消費(fèi)力量的合理回歸是昆明樓市不可避免的一個局面。例如：2003年兩城區(qū)商品住宅銷售均價達(dá)2369元/平方米，同比上漲了6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價1561元/平方米，同比上漲8%；其他各區(qū)的房價同樣在逐年上漲。步入2004年房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設(shè)過程中提高產(chǎn)品技術(shù)含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設(shè)、配套建設(shè)等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協(xié)議出讓時代一去不返，在昆明這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對需要大量資金在較長時間運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)的資金成本、財(cái)務(wù)成本必定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經(jīng)濟(jì)、以鋼材為代表的建筑原材料上漲等因素，2004年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房價向上漲的日子可以預(yù)測也就不遠(yuǎn)了，不漲價是不太可能的，只是漲多少罷了。批準(zhǔn)預(yù)售房屋中住宅所占面積比例最大，占88%，%%，可見，第一季度住宅的供應(yīng)量在各類房屋中具有絕對優(yōu)勢。第二個特點(diǎn)是：普通住宅量增價揚(yáng)。與去年相比，今年一季度我市高層樓盤銷售略有增長，但均價略有下降，大戶型逐步減少。13月份，我市經(jīng)濟(jì)適用房共銷售956套，%，其中主要以碧?；▓@為主，由于碧?；▓@的價格比城郊結(jié)合部經(jīng)濟(jì)適用房的價格低，受其影響，今年一季度經(jīng)濟(jì)適用房的均價走低，%，實(shí)際上玉田小區(qū)等城郊結(jié)合部的經(jīng)濟(jì)適用房價格并未出現(xiàn)低走的態(tài)勢。寫字樓市場一季度沒有新寫字樓項(xiàng)目推出，辦公樓銷售僅23套，均價為3118元/平方米，同比下降32%。由于該版塊的區(qū)域位置及自然地理，該版塊目前的規(guī)劃定位主要以中高檔住宅開發(fā)為主。供應(yīng)戶型主要為130180平米的大屋，布局多為三房和四房，少數(shù)項(xiàng)目供應(yīng)80120平方米的中小單位，產(chǎn)品供應(yīng)同前期相比呈現(xiàn)小型化趨勢。供應(yīng)戶型主要為90130平米小三房和舒適三房，兩房單位集中在7590平方米，產(chǎn)品供應(yīng)同質(zhì)性高，供應(yīng)面積集中項(xiàng)目自己配套較差、環(huán)境為一般水平，項(xiàng)目周邊配套資源和環(huán)境普遍較差。具備一定規(guī)模，擁有自身配套，小區(qū)環(huán)境普遍較好，但周邊環(huán)境和社會配套一般，空氣質(zhì)量受工業(yè)影響較差，銷售也和價格也因此受到一定限制。項(xiàng)目擬修建一個10000㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場等教育設(shè)施，規(guī)劃修建70000㎡的商業(yè)配套設(shè)施及占地50000㎡的康體中心會所和一個5000㎡的社區(qū)醫(yī)療中心。項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)在04年初動工，計(jì)劃開工約10萬㎡，計(jì)劃竣工8萬㎡。㎡(暫定)。2區(qū)域開發(fā)不成熟，人氣不足。經(jīng)過多年的改造開發(fā)，區(qū)域核心區(qū)域內(nèi)已經(jīng)基本無地可用，少量高層項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng)。三、細(xì)分區(qū)域情況核心區(qū)均價均值：3288元／平方米價格區(qū)間：26804800元/平方米最高價個盤：新聯(lián)華苑，2680元／平方米 最低價個盤：貴山城市花園4800元／平方米區(qū)域樓市特征：商住結(jié)合的高層項(xiàng)目是區(qū)域市場主流，少量多層項(xiàng)目出現(xiàn)在區(qū)域邊緣。區(qū)域發(fā)展成熟，交通方便、生活便捷，但項(xiàng)目受規(guī)模和用地限制，自身環(huán)境一般，地段優(yōu)勢銷售良好。容積率走低。頭橋、三橋均價均值：2000元／平方米價格區(qū)間：15502450元／平方米最高價個盤： 智慧龍城約2450元／平方米最低價個盤： 廣信四季家園1550／平方米區(qū)域樓市特征：多層為主、輔以小高層和高端產(chǎn)品的大型住宅小區(qū)是各項(xiàng)目的共同特點(diǎn)。雷聲大、雨點(diǎn)小，是該區(qū)域目前的一個現(xiàn)象，問題主要是拆遷困難。主要由多層，小高層，別墅和部分花園洋房構(gòu)成現(xiàn)代風(fēng)格,玉蘭園、紫微園外立面為淺色磁面磚和淺色涂料相間?，F(xiàn)樓盤銷售情況一般，小區(qū)五個組團(tuán)已全部交付，目前玉蘭園臨街的銷售情況不甚理想，2180元/㎡起價，最高價小高層近3000元/㎡，均價在2400元/㎡，月亮湖別墅現(xiàn)可預(yù)訂，訂金20萬元，預(yù)計(jì)別墅在2004年6月開盤。2多年經(jīng)營，入住率高，人氣較旺，知名度高。四、版塊發(fā)展趨勢判斷向外發(fā)展，走大盤線路是該區(qū)域的主要特點(diǎn)，現(xiàn)在和未來幾年內(nèi)大營坡、茶點(diǎn)區(qū)域和頭橋、三橋區(qū)域是重點(diǎn)發(fā)展方向，并能形成市場消費(fèi)熱點(diǎn)地區(qū)。單位面積40200平方米，主力供應(yīng)面積分成7090平方米的二房、小三房單位，110140平方米的大三房。㎡。住宅：多層普通住宅，面積60—200㎡，主力面積78134㎡，其中主要分785㎡兩房一廳小戶型和12134㎡三房兩廳兩個產(chǎn)品段。二期建設(shè)目前已經(jīng)基本完成，預(yù)計(jì)04年6月份將交付，同時別墅產(chǎn)品推向市場?？剐裕?交通不便，密度較大。小河的房地產(chǎn)開發(fā)將不再向南部移動。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動以及云凱頤園的開盤也將使此地快成為小河區(qū)今年的熱點(diǎn)。2001年，該板塊開發(fā)項(xiàng)目基本還是低檔商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，20022003年，隨著一大批外來投資者的相繼續(xù)進(jìn)入，使該板塊房地產(chǎn)開發(fā)驟然升溫，項(xiàng)目質(zhì)素也得到大幅度的提升，住宅預(yù)售價格迅速上升到1380元/M2左右（多層均價）。本次普遍調(diào)查12個在售樓盤，基本代表區(qū)域現(xiàn)狀，其中小區(qū)11個，非小區(qū)1個。三、版塊發(fā)展趨勢判斷新添板塊具有便利的交通條件，區(qū)域環(huán)境改善極快，隨著新添大道的通車，由該板塊至中心城區(qū)僅十余分鐘車程，相信越來越多的消費(fèi)者會選擇在此購房置業(yè)。但南湖新區(qū)作為白云的開發(fā)區(qū)，擁有與金陽相連的區(qū)位優(yōu)勢，隨著金陽開發(fā)的推進(jìn)、新的區(qū)行政中心牽入等利好因素，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)定位出現(xiàn)與老城區(qū)不同的局面，部分大型高檔項(xiàng)目已經(jīng)浮出水面，中華集團(tuán)也將進(jìn)入南湖。另一個超大型居住小區(qū)“生活林城” 也已經(jīng)確定開發(fā)建設(shè)，開發(fā)規(guī)模達(dá)220萬平方米。二期規(guī)劃全部為沿湖獨(dú)立別墅。其中300平米的別墅最多，其次為220平米的聯(lián)排別墅。一期別墅計(jì)劃五月份昆明房展會時開盤，10月份即一次性整體交付。2004年，隨著政府搬遷、第一批城市居民入住金陽、兩大公園的建設(shè)、新一中的開班招生，此地房地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)一步升溫。從項(xiàng)目開發(fā)水平來看，該區(qū)域的樓市可用低水平高價位來概括。夢溪公寓面積114平米至1415161平米不等。至2003年10月開盤以來，銷售慘淡。附件四：營銷組織架構(gòu)華緯項(xiàng)目負(fù)責(zé)人42 / 42