【正文】 積35萬(wàn)平方米，在市中心新政府對(duì)面擁有規(guī)模型地塊，能夠體現(xiàn)規(guī)模資源稀缺性。 交通優(yōu)勢(shì)：外部交通有哈大、平齊、四梅三條鐵路交匯；104國(guó)道、京哈、四渾、集錫三條國(guó)路貫通。168。（2）劣勢(shì)因素（W）168。 陽(yáng)光新城還有一定量的產(chǎn)品有待消化；168。（3）機(jī)會(huì)因素（O）168。168。168。168。 面積小了（70－90平米主力戶型）；252。168。168。168。168。所以，一旦產(chǎn)品定位不好，它的風(fēng)險(xiǎn)比前面資金風(fēng)險(xiǎn)還要大。 個(gè)盤賣點(diǎn)逐步接近，營(yíng)銷推廣難度增大，成本增加。W（weakness）：□由于是政府新區(qū)，項(xiàng)目周邊商業(yè)、生活、醫(yī)療、教育、休閑等設(shè)施不及成熟社區(qū)完整?？傮w而言，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處市中心且有社區(qū)規(guī)模效應(yīng)，有利于項(xiàng)目的高起點(diǎn)規(guī)劃，項(xiàng)目最大的威脅是產(chǎn)品本身超越現(xiàn)有市場(chǎng)有難度及由于規(guī)模較大而帶來(lái)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。（2）使用目的：用于業(yè)務(wù)接待或員工福利（外地企業(yè)同時(shí)有為外地員工提供住處目的），一定階層的人員在同一小區(qū)生活?！　∪后w基本背景特點(diǎn)：3035歲居多，3540歲次之；家庭人口34人；家中一般有一個(gè)612歲小孩；學(xué)歷較高，一般在本科以上；主要是中層以上管理人員、科技人才、或中小公司老板；在四平一般都自有住宅；私家車擁有率較高?！　∪后w基本背景特點(diǎn)：此群體并沒(méi)有明顯生活背景特征，來(lái)源比較多樣，背景也比較多樣，但有一個(gè)突出共性特點(diǎn)，即投資意識(shí)強(qiáng)烈，在滿足自己休閑的同時(shí)很重視其購(gòu)買的物業(yè)作為一種投資的回報(bào)，這一點(diǎn)與以上各種類型群體具有明顯區(qū)別。 促使其實(shí)現(xiàn)從使用需求到購(gòu)買需求轉(zhuǎn)變難度很大；168。 對(duì)于項(xiàng)目認(rèn)知程度非常高；168。 對(duì)于項(xiàng)目認(rèn)知程度較高；168?！　〉谒摹⑽迦后w奮斗憧憬型、運(yùn)動(dòng)好動(dòng)型可選擇性分析168?！　〉诹后w投資型可選擇性分析168。 目前競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)供給符合其需求的產(chǎn)品數(shù)量眾多。同時(shí)由于在目前的產(chǎn)品供給市場(chǎng)上，該類型產(chǎn)品供給的數(shù)量又相對(duì)較少，進(jìn)一步強(qiáng)化了產(chǎn)品供給與市場(chǎng)需求之間的矛盾，使得該類市場(chǎng)成為主流市場(chǎng)，需要重點(diǎn)關(guān)注和積極進(jìn)入，尤其是在初期開(kāi)發(fā)中。加之目前市場(chǎng)供給競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期為達(dá)到快速銷售的目的，可做適當(dāng)考慮，但不能成為主流市場(chǎng)。目前四平市場(chǎng)上的產(chǎn)品主要以“陽(yáng)光新城”和“海銀”項(xiàng)目為四平的高端產(chǎn)品，其余項(xiàng)目都屬普通住宅。開(kāi)發(fā)中后期目標(biāo)客戶在開(kāi)發(fā)中后期，需要集中體現(xiàn)和提升社區(qū)的“休閑娛樂(lè)+居住”特色形象，因而目標(biāo)客戶集中于第二（享受生活型）以及第三（休閑娛樂(lè)型）群體以及第四（奮斗憧憬型）、第五（運(yùn)動(dòng)好動(dòng)型）群體中高端部分，其他群體可不做考慮。 政府工作人員5％168。而這部分人群有著一種明顯的求尊心理，他們要求其消費(fèi)的物品一定要是精品，或是其他人一眼就可以辨別出的具有一定價(jià)值的物品，他們對(duì)生活的要求就更為苛刻，渴求一種理想的生活方式，生活空間，使自己的身心愉悅，心態(tài)平和。 教育程度：大專以上學(xué)歷，一部分為本科。 經(jīng)濟(jì)收入：個(gè)人收入達(dá)1500元以上，家庭月收入3000元以上，有一定的積蓄。 興趣愛(ài)好：聚會(huì)，旅游度假休閑，能夠接受新鮮事物、特別是美好的事物，愛(ài)好上網(wǎng)、健身、休閑等。168。 虛榮心理：這部分人群到了一定的社會(huì)階層往往比較的不是物質(zhì)的需求，而是一種精神的滿足心理，需要更多驚嘆的話語(yǔ)和羨慕的眼神。168。 要求產(chǎn)品具有稀有性、新穎性、獨(dú)特性。包括大的區(qū)域環(huán)境和小區(qū)內(nèi)的住宅環(huán)境。以顯現(xiàn)自身的獨(dú)到之處，寧愿相信樓盤里那些深層的精神內(nèi)涵。 健康是此類客戶心里最在意也最恐懼的事情。 對(duì)家庭與親情有更多渴望，盡管沒(méi)有多少時(shí)間來(lái)溝通親情，但總力圖為家庭擔(dān)待得更多些，讓家庭成員生活地更加舒適，是他們追求的成就感。168。差異化特點(diǎn)為：靜態(tài)娛樂(lè)休閑型喜歡下棋、業(yè)余時(shí)間較為喜歡在家中。針對(duì)以上四類群體，其共性特征是：生活講究品質(zhì)；注重家庭；有獨(dú)特/固定休閑方式；喜歡嘗試各種風(fēng)味飲食；向往世外桃源的生活環(huán)境。娛樂(lè)休閑型；、幽靜、清爽；3. 娛樂(lè)設(shè)施齊備；；。 小區(qū)景觀優(yōu)美、人少、幽靜、清爽、干凈、無(wú)污染；168。在以上購(gòu)買原因中，只要是了解新政府對(duì)面地區(qū)、了解宏泰的消費(fèi)者，當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃完成后，將會(huì)認(rèn)同前二個(gè)方面因素。目標(biāo)客戶產(chǎn)品使用目的各種主要類型目標(biāo)客戶（不包括投資型）均是以長(zhǎng)期居住為主要目的，投資概念普遍非常低。戶型以及單套建筑面積目標(biāo)客戶類型單套建筑面積要求享受生活型（康體型）TownHouse需要五房或六房分別集中在200米左右以及250300米之間，比例可以控制在四六開(kāi)；非TownHouse類住宅以三房、四房為主，兩房為輔，單套面積分別主要集中在130150平方米、150180平方米。普通公寓集中在5070平方米。娛樂(lè)休閑型體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施：健身房、小型體育場(chǎng)、高檔洗浴中心、室內(nèi)恒溫泳池、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室。餐飲休閑設(shè)施：酒吧/咖啡館、美容、美發(fā)中心、兒童游樂(lè)場(chǎng)、餐廳、老人活動(dòng)中心其他：超市、醫(yī)療保健所運(yùn)動(dòng)好動(dòng)型體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施：健身房、小型體育場(chǎng)、室內(nèi)恒溫泳池、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室餐飲休閑設(shè)施：酒吧/咖啡館、餐廳、兒童游樂(lè)場(chǎng)、美容、美發(fā)中心、其他：超市、醫(yī)療保健所本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套設(shè)施應(yīng)注重以下幾個(gè)方面：168。 區(qū)內(nèi)交通問(wèn)題。 項(xiàng)目自然景觀、休閑居住環(huán)境無(wú)可挑剔，優(yōu)勢(shì)非常突出；168。目標(biāo)客戶消費(fèi)存在障礙及部分解決建議障礙一：因項(xiàng)目距離作地點(diǎn)太遠(yuǎn)或公共交通不便，而不感興趣、不去現(xiàn)場(chǎng)看、不選擇購(gòu)買。障礙四：高收入群體的對(duì)項(xiàng)目安全保障有隱憂。運(yùn)動(dòng)好動(dòng)型1500元/平方米以上（包括品牌價(jià)值預(yù)期）。 把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上；168。 堅(jiān)持以客為本：在保障開(kāi)發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；168。SWOT矩陣分析、空白點(diǎn)分析、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、宏觀趨勢(shì)、自身?xiàng)l件客戶定位、功能定位、形象定位、戶型定位、價(jià)格定位、開(kāi)發(fā)建議等；二、定位推導(dǎo)分析根據(jù)市場(chǎng)定位的現(xiàn)代理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位推導(dǎo)主要通過(guò)如下四個(gè)因素層面進(jìn)行分析：168。 項(xiàng)目自身市場(chǎng)供應(yīng)推導(dǎo)從雙陽(yáng)區(qū)目前產(chǎn)品供應(yīng)狀況來(lái)看：168。168。隨著片區(qū)認(rèn)知度的提升和推盤量的加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。 市場(chǎng)中的中高檔小區(qū)沒(méi)有園林景觀、無(wú)好物業(yè)，沒(méi)有好產(chǎn)品，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)應(yīng)在景觀創(chuàng)新、物業(yè)創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、配套創(chuàng)新等方面。 四平屬于典型的中級(jí)買方市場(chǎng)；168。從市場(chǎng)空白點(diǎn)策略和差異化策略的角度出發(fā)，并考慮到四平居民對(duì)高層電梯的抗力，本項(xiàng)目定位將有如下的考慮：168。 以新簡(jiǎn)約風(fēng)格為產(chǎn)品風(fēng)格定位；168。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，%，%，%。消費(fèi)者收入水平方面：252。168。結(jié)論：168。 市場(chǎng)需要采用“誘導(dǎo)型”營(yíng)銷推廣方式；168。行業(yè)動(dòng)態(tài)推導(dǎo)168。168。168。 TownHouse主要是在滿足居住需要以后，對(duì)環(huán)境需求、生活的享受等特點(diǎn)進(jìn)行詮釋。168。168。168。168。由于項(xiàng)目所處的片區(qū)認(rèn)知度較好，從市場(chǎng)引導(dǎo)角度出發(fā)，本項(xiàng)目存在如下空白點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)：市場(chǎng)空白點(diǎn)168。 市區(qū)規(guī)模型的住宅社區(qū)只是傳統(tǒng)的多層建筑形態(tài)，缺乏TownHouse、花園洋房等物業(yè)類型。 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上中高檔物業(yè)產(chǎn)品本身品質(zhì)及綜合素質(zhì)不高，使得本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力巨大?！鍪紫却_定商業(yè)功能、居住功能以及其他不可售面積的分配比例：物業(yè)類型面積面積所占比例精致多層約105000平方米70%花園洋房約22500平方米15%類TownHouse約7500平方米5%會(huì)所約6,000平方米4%商業(yè)約9,000平方米6%合計(jì)約150,000平方米100%■確定不同物業(yè)類型的控制指標(biāo)：精致多層：戶型二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建筑面積7090平方米90120平方米120—150平方米面積比例50%40%10%花園洋房：戶型三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)建筑面積120—150平方米160－180平方米面積比例60%40%類TownHouse：戶型三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)面積區(qū)間160220平方米240280面積比例70%30%注：上述內(nèi)容僅作為總體控制目標(biāo)，最終視規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整；n 戶型設(shè)計(jì)提示：216。 各房間大小適度，動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；216。 類TOWNHOUSE強(qiáng)調(diào)前后庭院或花園露臺(tái)、內(nèi)庭院；216。216。從局部房間而言，客廳、主人房、廚房要求大，飯廳、主人房基本在20多平米以上。 對(duì)主入門比較講究，入口處力求寬敞且通風(fēng)，不宜正對(duì)樓道。 戶型力求南北朝向，交通方便。我們?cè)诜治隽?個(gè)競(jìng)品樓盤（陽(yáng)光新城、海銀綠苑、海銀明月）的戶型結(jié)構(gòu)后得出，其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還是圍繞著老的產(chǎn)品格局來(lái)做，比如不到90㎡的產(chǎn)品做成3房，這樣雖增加了臥室的數(shù)量，但在實(shí)際使用上卻是很難實(shí)用的。預(yù)留電源插座3組，有限電視終端接口，電話線接口一個(gè) 主臥：二房以上（含二房）?？紤]預(yù)留寬帶接口一個(gè)。主衛(wèi)應(yīng)與主臥相連，面積放大，可容納浴缸、桑拿房等衛(wèi)浴設(shè)施；次衛(wèi)可不必做大，以3—4平方米為宜，可布置洗衣機(jī)作為洗衣房。廚房：廚房的天然采光和通風(fēng)十分重要，廚房面積不可小于6平方米。設(shè)電源插座一組。戶型3：；兩室兩廳二衛(wèi) 此種戶型為上述產(chǎn)品的放大版，但強(qiáng)調(diào)的是各主要功能區(qū)的尺寸性，同時(shí)雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，滿足虛榮心、地位感較強(qiáng)，但相對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的消費(fèi)者。為大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)所喜愛(ài)。戶型6：；三室兩廳二衛(wèi)戶型7：；三室兩廳二衛(wèi)戶型8：；三室兩廳二衛(wèi)戶型9：—；三室二廳二衛(wèi)戶型10：—；三室二廳二衛(wèi)以上幾種產(chǎn)品為為大戶型產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)的是功能區(qū)的完善和實(shí)用的多元化。會(huì)所，可建成以一個(gè)中心建筑為點(diǎn)的輻射“泛會(huì)所”，中心建筑面積為950M2左右，為使其成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，并能提升及體現(xiàn)業(yè)主的身份地位，從而使其產(chǎn)生心理滿足感，故會(huì)所外立面一定要非常豪華、氣派。（該部份商業(yè)物業(yè)可出售或出租，獲取部份商業(yè)利潤(rùn)）會(huì)所功能設(shè)置建議表功能面積設(shè)計(jì)建議室內(nèi)部份棋牌室150 M2設(shè)置對(duì)花園一間敞開(kāi)式棋室，供年青人或老年人娛樂(lè)使用，裝修現(xiàn)代、經(jīng)濟(jì)合理。老年活動(dòng)中心100 M2供老年業(yè)主交流，聚會(huì)，體育鍛煉功能多功能球場(chǎng)600 M2設(shè)置多功能球場(chǎng)（包括在會(huì)所服務(wù)當(dāng)中，面積另計(jì)），可設(shè)籃球場(chǎng)，網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)等其他400 M2可作商業(yè)面積或根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置項(xiàng)目４７ / 47