【正文】 美容美發(fā)中心100 M2提供大眾化服務(wù)，簡(jiǎn)潔高雅乒乓球室150 M2設(shè)球臺(tái)、茶座等桌球室150 M2設(shè)英式臺(tái)球、茶座等更衣室100 M2男女更衣室各一間室外部份兒童娛樂(lè)場(chǎng)100 M2內(nèi)含Baby間，約20M2，設(shè)兒童玩具若干，可鄰近幼兒園。書屋/網(wǎng)吧100 M2內(nèi)設(shè)吧臺(tái)，提供飲料、酒水等，書屋內(nèi)可免費(fèi)閱讀并出售，網(wǎng)吧可在有指導(dǎo)情況下對(duì)兒童免費(fèi)開(kāi)放，作為教育基地。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮會(huì)所功能與商業(yè)不沖突。會(huì)所功能可以考慮到周邊市政的配套而設(shè)置。針對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)其他樓盤、社區(qū)沒(méi)有會(huì)所服務(wù)的概念，我們建議會(huì)所應(yīng)精心設(shè)計(jì)，功能齊全，使之成為本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)。每種產(chǎn)品都有其各自的特點(diǎn)。此類產(chǎn)品為新興“貴族”的鐘愛(ài)。戶型4：—；三室兩廳二衛(wèi)戶型5：—；三室二廳二衛(wèi)以上兩種產(chǎn)品同為三房二廳二衛(wèi)產(chǎn)品。但兩種產(chǎn)品同時(shí)滿足南北通透、動(dòng)靜分離的基本要求。戶型4：；三室兩廳一衛(wèi)戶型3：；三室兩廳一衛(wèi)此兩種產(chǎn)品為小三房設(shè)計(jì)，一個(gè)前調(diào)大客廳、大臥室雙衛(wèi)結(jié)構(gòu)的，強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)舒適性和尊容感；一個(gè)是強(qiáng)調(diào)品味感的溫馨設(shè)計(jì)。此類產(chǎn)品為多數(shù)消費(fèi)者所喜愛(ài)。n 功能定位：分居住、運(yùn)動(dòng)、體閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、學(xué)習(xí)等 戶型1：；兩室兩廳一衛(wèi)戶型2：；兩室兩廳一衛(wèi)以上兩種產(chǎn)品為80――90㎡的兩房產(chǎn)品，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本原則為：南北通透、動(dòng)靜分離此兩種產(chǎn)品為市場(chǎng)所認(rèn)可產(chǎn)品，在保證客廳與臥室等主要場(chǎng)所的功能尺寸的基礎(chǔ)上做到玄關(guān)設(shè)計(jì)合理，各功能區(qū)有獨(dú)立的使用空間，室內(nèi)動(dòng)線較短，便于居住。玄關(guān)：大部分消費(fèi)者對(duì)玄關(guān)有要求，面積不能小于2—3平方米，并且不可過(guò)長(zhǎng)，感覺(jué)不要像風(fēng)道，增強(qiáng)實(shí)用性。設(shè)計(jì)時(shí)要考慮電源插座的位置及各廚房設(shè)施擺放的位置，否則線路安裝不合理會(huì)導(dǎo)致安全隱患。位置盡量不要放在走道上。設(shè)電源插座3組。衛(wèi)生間：二個(gè)衛(wèi)生間的戶型要保證每個(gè)衛(wèi)生間的使用功能。書房：書房為三房及三房以上產(chǎn)品所有，為合理控制面積及最大限度的利用空間，書房面積以10—12平方米為宜，視擺放情況而定。次臥：二房以下（含二房），面積不能小于10平方米，三房以上（含三房），不可小于12平方米。面積不可小于14米，大三房最好達(dá)到20米，超大戶型，主臥最好連帶書房。n 各戶型面積定位 房型面積一房一廳一衛(wèi)60—70平方米二房二廳一衛(wèi)80—100平方米二房二廳二衛(wèi)90—110平方米三房二廳一衛(wèi)110—120平方米三房二廳二衛(wèi)130—140平方米四房二廳二衛(wèi)140—150平方米n 各戶型比定位房型比率一房一廳一衛(wèi)20％二房二廳一衛(wèi)20％二房二廳二衛(wèi)25％三房二廳一衛(wèi)10％三房二廳二衛(wèi)20％四房二廳二衛(wèi)5％n 戶型總體原則a) 經(jīng)典戶型b) 風(fēng)景大玻璃（避免弧形窗）c) 通風(fēng)采光好d) 功能分區(qū)合理（交通動(dòng)線短）e) 飄窗設(shè)計(jì)n 戶型指標(biāo)客廳：二房以下（含二房），面積控制在20—25平房米；三房以上（含三房），面積不能小于30平方米，北方一般以三口之家居多，四房并不很實(shí)用，一般大于150平方米的戶型也做成三房二廳二衛(wèi)。故我們結(jié)合東北區(qū)的產(chǎn)品特征，拿出好的產(chǎn)品供紅樹(shù)東方項(xiàng)目參考,力爭(zhēng)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上贏得市場(chǎng)，促進(jìn)銷售。所以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上我們要做好文章。因此，地段因素對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房決策影響較大。216。216。216。216。 居住需求空間大，從整體戶型而言，三房二廳的戶型基本在130平米以上，四房二廳的戶型基本在150—180平米之間。 市場(chǎng)反映廚衛(wèi)基本連體，即廚房與公共衛(wèi)生間相連。受四平滿族家居文化的影響，主客地位鮮明，作為吃飯與接客的空間必須獨(dú)立。 花園洋房可設(shè)置入戶花園及創(chuàng)造附送空間；n 戶型功能建議216。216。 強(qiáng)調(diào)廚衛(wèi)的人性化設(shè)計(jì)，充分考慮人體尺度及行為習(xí)慣，廚房及衛(wèi)生間均有良好的采光及通風(fēng)，滿足舒適要求，部分廚房考慮有早餐空間；216。 每戶均有良好朝向及景觀，通風(fēng)及采光良好，平面布局緊湊，交通路線便捷；216。 戶型設(shè)計(jì)要講究方正、實(shí)用，不要有無(wú)謂的空間浪費(fèi)；216。以“精致”多層形態(tài)為主（70%），花園洋房為次（20%），類TOWNHOUSE、高層最少（10%）。四、紅樹(shù)東方戶型產(chǎn)品定位： 戶型面積設(shè)置在確定戶型之前，首先確定各類型物業(yè)的比例。168。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)168。168。 目前市場(chǎng)購(gòu)房主體逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾械仁杖霝橹?，高收入和低收入人群為輔的格局，這部分人有強(qiáng)烈的改善居住條件的愿望，既不愿意再住傳統(tǒng)的多層，又無(wú)法承受別墅等物業(yè)的高價(jià)位，而適合該類客戶的產(chǎn)品在市場(chǎng)上少之又少，為市場(chǎng)空白點(diǎn)；168。三、市場(chǎng)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)分析市場(chǎng)空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握基于對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的理性認(rèn)識(shí)，對(duì)地產(chǎn)趨勢(shì)的敏銳判斷，在項(xiàng)目的宏觀定位走向中起到關(guān)鍵的作用。 強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)組團(tuán)空間、環(huán)境，提升社區(qū)生活素質(zhì)為建筑產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。 產(chǎn)品類型的差異化是創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)策略。 以 “精致”多層住宅的價(jià)格、TownHouse的品質(zhì)，即產(chǎn)品的性價(jià)比作為產(chǎn)品創(chuàng)新關(guān)鍵點(diǎn)。 TownHouse在四平市場(chǎng)的空缺，是項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 整體施工面積同期減少，而新開(kāi)工面積相應(yīng)增加，說(shuō)明市場(chǎng)存量已經(jīng)達(dá)到供求關(guān)系臨界點(diǎn)，增量正強(qiáng)力回升。 整體房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)量逐年遞減的趨勢(shì)。 建筑以其現(xiàn)代化的風(fēng)格和實(shí)用創(chuàng)新的空間，已經(jīng)成為代表創(chuàng)新意識(shí)較強(qiáng)的小康階層和城市精英的形象象征和心中摯愛(ài)。 城市精英和小康群體的產(chǎn)生必然帶來(lái)其所需要的產(chǎn)品形式，這是重要的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，“經(jīng)濟(jì)型”高尚物業(yè)正是體現(xiàn)這一需求的代表產(chǎn)品。因此本項(xiàng)目可借助整個(gè)小區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)及空間優(yōu)勢(shì)，用產(chǎn)品類型的差異化來(lái)實(shí)現(xiàn)，如在一期推出后市場(chǎng)出現(xiàn)類似建筑類型，可做出 “精致”多層退臺(tái)式洋房、“精致”多層露臺(tái)式洋房等，以提高本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力。168。 別墅在住宅功能上已經(jīng)和TownHouse相差無(wú)幾，除了具有高級(jí)公寓的起居室，主臥、次臥、書房、廚衛(wèi)、餐廳、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)等基本功能外，還具有門廳、車庫(kù)、私家花園、閣樓等功能，并在露臺(tái)（退臺(tái)）、走入式衣柜、工作陽(yáng)臺(tái)等功能上放大。 項(xiàng)目整體規(guī)模大，“經(jīng)濟(jì)型”高尚物業(yè)的規(guī)?；a(chǎn)出可有效降低項(xiàng)目綜合成本，使得房屋購(gòu)買更具有現(xiàn)實(shí)性，說(shuō)明從實(shí)際出發(fā)本項(xiàng)目具有其現(xiàn)實(shí)操作性。 目前，四平市場(chǎng)的“經(jīng)濟(jì)型”高尚物業(yè)供應(yīng)量明顯不足，特別是TownHouse等建筑形態(tài)更是市場(chǎng)空白點(diǎn)，而此類“經(jīng)濟(jì)型”物業(yè)既可以滿足相應(yīng)消費(fèi)者的需求，又在其承受能力范圍之內(nèi)，將顯示出其強(qiáng)大的市場(chǎng)生命力。 ，％；，％；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成7810萬(wàn)元，%。 2003年，％，%，％（，%）。 關(guān)注小康階層及城市精英的價(jià)值取向和風(fēng)格偏愛(ài)—財(cái)富、進(jìn)取、創(chuàng)新、愜意、高尚的生活形態(tài)、現(xiàn)代風(fēng)格等。 客戶定位核心思想：關(guān)注小康階層和城市精英居住需求； 168。 消費(fèi)者主體口徑放寬，130平米以上戶型以二次置業(yè)者為主,100平方米以下以首次置業(yè)為主；168。 消費(fèi)市場(chǎng)處于保守、盲從和日趨理性、成熟的中間過(guò)渡階段；168。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示客戶購(gòu)房能力承受的單價(jià)集中1,4001800元/㎡之間，這比項(xiàng)目的價(jià)格定位略低。 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)購(gòu)房主體逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾械仁杖霝橹?，高收入和低收入人群為輔的格局，這部分人有強(qiáng)烈的改善居住條件愿望，既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓，又無(wú)法承受別墅的高價(jià)位。 高收入水平在1500元/月/人左右，主要是成功人士，其所占比例為16%。 中低收入者水平在500—1000元/月/人左右，主要是城市工薪階層，其所占比例為60%左右；252。 目前四平市場(chǎng)大部分消費(fèi)者的購(gòu)房能力在1030萬(wàn)元之間。因此，一次和二次置業(yè)者為本項(xiàng)目目標(biāo)客戶首選。 ；，所占比例為71%，消費(fèi)觀念較為理性。 以“動(dòng)線”新規(guī)劃理念塑造社區(qū)品質(zhì)，注重強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境、社區(qū)庭院組團(tuán)景觀。 多層住宅約為70120㎡；168。 產(chǎn)品形態(tài)主要針對(duì)中高檔消費(fèi)者，主要包括 “精致”多層住宅、花園洋房、TownHouse等，以多種產(chǎn)品形式實(shí)現(xiàn)建筑形態(tài)差異化；168。 本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)者陽(yáng)光新城社區(qū)內(nèi)有4000平方米的廣場(chǎng)和人工湖，又有地?zé)峁┡C合素質(zhì)已經(jīng)很高，故本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)應(yīng)在高起點(diǎn)的規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新方面。 中高檔住宅所占整體比例僅20%，發(fā)展?jié)摿薮螅?68。結(jié)論：168。168。168。168。 雙陽(yáng)區(qū)住宅市場(chǎng)主要是集中在嶺上區(qū)，該片區(qū)已得到客戶普遍認(rèn)同。 從中高檔物業(yè)市場(chǎng)消化速度來(lái)看，明顯反映這類產(chǎn)品存在較大市場(chǎng)空間。 從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，現(xiàn)有物業(yè)全部為多層住宅產(chǎn)品。 從市場(chǎng)調(diào)查情況來(lái)看，目前市場(chǎng)相對(duì)中高檔社區(qū)物業(yè)，主要集中在嶺上區(qū)，代表樓盤為建龍尊邸、城市嘉園、鹿城明珠。 行業(yè)動(dòng)態(tài)168。 市場(chǎng)供應(yīng)168。如下為本項(xiàng)目定位的邏輯結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解定位及依據(jù)之間的邏輯關(guān)系：競(jìng)爭(zhēng)者：競(jìng)爭(zhēng)者項(xiàng)目概況、競(jìng)爭(zhēng)因素分析；消費(fèi)者：客戶購(gòu)買背景、購(gòu)買意向、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、購(gòu)買能力、購(gòu)買偏好、行為特征；市場(chǎng)態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)宏觀研究、本地文化因素、房地產(chǎn)發(fā)展的趨向性因素；自身資源：項(xiàng)目地塊狀況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況、企業(yè)自身狀況，包括資金狀況、政府公共關(guān)、社會(huì)公共資源。 引導(dǎo)產(chǎn)品出彩：定位的核心內(nèi)容在于醞釀產(chǎn)品的最佳設(shè)計(jì)方案。 體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過(guò)可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶；168。 強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造大盤開(kāi)發(fā)對(duì)市場(chǎng)的號(hào)召力；168。一、定位的基準(zhǔn)原則由于市場(chǎng)的不斷細(xì)分決定了任何產(chǎn)品有多樣或多元性的發(fā)展可能，在以下定位內(nèi)容中將把握如下原則進(jìn)行分析、推導(dǎo)，以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向：168。第三章 項(xiàng)目定位推導(dǎo)分析前幾章依據(jù)目標(biāo)客戶的特性，提出了戶型比、景觀園林、配套設(shè)施以及價(jià)格需求。奮斗憧憬型合理單價(jià)區(qū)間：15001800元/平方米。目標(biāo)客戶價(jià)格預(yù)期目標(biāo)客戶類型價(jià)格定位策略享受生活型（康體型）平均單價(jià)在1700元/平方米以上，TownHouse可以在2100元/平方米以上。障礙三：總體規(guī)劃設(shè)施建設(shè)進(jìn)程及完善程度具有不確定。解決手段：（1） 突出宣傳——“時(shí)間”——才是現(xiàn)代人衡量距離的標(biāo)準(zhǔn)，而不是傳統(tǒng)的“路程”標(biāo)準(zhǔn)。 配套較差，需要大力、快速、全面改善。 項(xiàng)目距離市區(qū)主要商業(yè)區(qū)相對(duì)稍遠(yuǎn)，但并不是絕對(duì)因素；168。對(duì)項(xiàng)目社區(qū)及用地本身評(píng)價(jià)168。由于本項(xiàng)目距離商業(yè)區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，因而主要解決娛樂(lè)場(chǎng)所與休息場(chǎng)所之間的交通問(wèn)題。168。 注重休閑娛樂(lè)設(shè)施與基本生活設(shè)施的有機(jī)結(jié)合，尤其是各種特色餐飲、中型超市需要集中關(guān)注。奮斗憧憬型體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施：健身房、小型體育場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室。餐飲休閑