房地產(chǎn)公司項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(參考版)
2025-07-23 00:55本頁(yè)面
【正文】 3. 在環(huán)境設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)中注重細(xì)節(jié)及對(duì)休閑、教育文化（包括中老年人和孩子）的體現(xiàn)，如健康步道、廣場(chǎng)、社區(qū)特色服務(wù)等。2. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的國(guó)際概念和所表現(xiàn)出來的國(guó)際化元素。如地下儲(chǔ)物室、車庫(kù)，地下熱水，相對(duì)大一點(diǎn)的戶型設(shè)計(jì)。四．項(xiàng)目定位（1） 市場(chǎng)定位1. 東沽改造第一炮，東沽新生活居住中心區(qū)（起步區(qū)）2. 站在B肩膀上，結(jié)合企業(yè)品牌和項(xiàng)目形象，在全東沽范圍內(nèi)營(yíng)造一個(gè)超強(qiáng)差異化的精品項(xiàng)目形象（2） 客群定位1． 按居住區(qū)域劃分：主要來源于東沽地區(qū)的石油新村及濱海新村2． 按工作單位劃分：前期鎖定渤海石油大客戶重點(diǎn)公司3． 按居住習(xí)慣劃分：由于不愿遠(yuǎn)離子女教育和工作地點(diǎn)，長(zhǎng)期養(yǎng)成對(duì)東沽片區(qū)的居住習(xí)慣4． 其他來源：油建四部職工（離單位比較近，親戚朋友比較近。3．重點(diǎn)解決好目標(biāo)客戶老人戀鄉(xiāng)情結(jié)和孩子入學(xué)問題，改善交通狀況，完善生活配套設(shè)施。2．當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)花園洋房、6層磚混、聯(lián)體別墅的認(rèn)知是模糊的，沒有明確的參照物和概念。7．目前項(xiàng)目面對(duì)的客戶群相對(duì)單一，因此客戶需求把握需要非常準(zhǔn)確，以實(shí)現(xiàn)快速清盤的要求。5．政府拆遷時(shí)間沒有正式確定，將在一定程度上延緩拆遷客戶的購(gòu)房時(shí)間。政府帶動(dòng)對(duì)東西沽開發(fā)沒有明確的規(guī)劃，感覺較為盲動(dòng)。如果未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)不能在老人和孩子身上做足文章，勢(shì)必對(duì)銷售形成極大障礙。威脅：從城市化進(jìn)程的角度看，東沽是一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合的區(qū)域而非城鄉(xiāng)結(jié)合部的概念，再加上海河將東沽與藍(lán)鯨島分割開來，導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用袷莾?nèi)向封閉的傳統(tǒng)觀念占主導(dǎo)，三世同堂的現(xiàn)象很普遍，而且老年人所占比重很大，區(qū)域情節(jié)嚴(yán)重。具備充足的購(gòu)買力，向往B和開發(fā)區(qū)的居住品質(zhì)但因交通不便離單位遠(yuǎn)且老人區(qū)域情結(jié)強(qiáng)烈不愿離開居住區(qū)而只能放棄購(gòu)買之間的矛盾。原住居民住房面積狹小與改善需求強(qiáng)烈（選房理想面積、購(gòu)房主要用途）之間的矛盾。5．與渤海石油公司充分合作，與其原有成熟社區(qū)有機(jī)結(jié)合，彌補(bǔ)客戶群不足問題，改善小區(qū)內(nèi)居住條件。3. 政府對(duì)于東西沽區(qū)域的整體改造，將在很大程度上改善區(qū)域的整體環(huán)境水平。6．區(qū)外市場(chǎng)包括本地居民對(duì)東沽的區(qū)域認(rèn)可程度很低7．項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不了太大影響8．土地原貌有不良影響9．該地區(qū)有受海潮侵蝕的可能，地質(zhì)條件差，土壤鹽堿度高，綠化受影響（2） 機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)點(diǎn)：1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的持續(xù)走高和供不應(yīng)求的區(qū)域市場(chǎng)狀況，將使項(xiàng)目的市場(chǎng)需求量巨大。4．道路基礎(chǔ)條件落后5．東西沽居民購(gòu)買力低，客戶層單一，東西沽居民與渤海石油職工相比收入差距很大，兩個(gè)客戶群體互不相容。2．宗地的SWOT分析（1） 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1. 項(xiàng)目土地成本低，前期啟動(dòng)資金較少；土地現(xiàn)狀平整，具備快速開工條件 2．臨近渤海石油職工住宅區(qū)可吸引一定有實(shí)力的客戶群 3．A品牌在渤海石油具有一定的號(hào)召力4．目前該區(qū)域市場(chǎng)商品房供給量幾乎為零，有很大的空白點(diǎn)劣勢(shì)：1．政府基礎(chǔ)設(shè)施投資滯后，政府對(duì)該區(qū)域的拉動(dòng)作用薄弱2．周邊環(huán)境落后，港務(wù)局南疆焦炭碼頭煤碳運(yùn)輸帶來的粉塵污染，煤炭運(yùn)輸通道帶來的粉塵污染是目前東沽渤海石油居民外遷的最主要原因之一。即便是留下的居民，購(gòu)房時(shí)也同樣非常關(guān)注以上內(nèi)容。小區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃簡(jiǎn)單且乏善可陳，基本上沒有物業(yè)管理（除少數(shù)社區(qū)），部分社區(qū)房齡較長(zhǎng)，周邊沒有適合其居住的中高檔社區(qū)。（4）區(qū)域生活配套分析：整個(gè)東沽的物價(jià)因?yàn)椴澈Ｊ吐毠さ母呤杖攵?，目前已?jīng)高于塘沽區(qū)與開發(fā)區(qū)持平，東沽區(qū)域內(nèi)目前沒有大型的購(gòu)物、消費(fèi)及娛樂場(chǎng)所，現(xiàn)有的小商店和小市場(chǎng)與渤油人的生活水平完全不相匹配，這是導(dǎo)致東沽居民外遷的另一個(gè)主要原因，隨著東、西沽拆遷工作的開展，將會(huì)在海河南岸規(guī)劃建成大型的休閑購(gòu)物區(qū)，同時(shí)會(huì)使東沽的經(jīng)濟(jì)情況和當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量大為改觀如上所述，該區(qū)域自然條件十分惡劣，粉塵、廢棄污染相當(dāng)嚴(yán)重。第三類是九八年以后進(jìn)入渤海石油公司的新生代員工，他們的年齡集中在35歲以下，文化素質(zhì)相當(dāng)高。（3）人文、教育環(huán)境分析：經(jīng)過前期有針對(duì)性的調(diào)研，大體上可以將渤海石油的居住人群分為三類：第一類是目前已經(jīng)離退休的渤海石油職工，年齡普遍在55歲以上，他們屬于渤海石油公司的建立者，文化水平一般不高。首先是港務(wù)局南疆焦炭碼頭煤碳運(yùn)輸帶來的粉塵污染，煤炭運(yùn)輸通道帶來的粉塵污染是目前東沽渤海石油居民外遷的最主要原因之一；其次是南疆工業(yè)園區(qū)的化工污染，南疆原有的化工廠及大沽化工廠對(duì)東沽一帶的空氣污染本來就比較嚴(yán)重，時(shí)下又有傳聞表明天堿的一部分生產(chǎn)部門要遷往南疆工業(yè)園。但由于海河將東沽與藍(lán)鯨島分別分割，不論從地理上還是心理上都造成一定的區(qū)域封閉，在加上占絕對(duì)比重的居民都來自渤海石油，他們的工作地點(diǎn)和生活地點(diǎn)又相對(duì)聚集，使廣大人群更注重相互溝通、交流的生活方式，信息來源更多的是通過人際傳播。從項(xiàng)目前期得到的全部數(shù)據(jù)分析結(jié)果來看，東沽地區(qū)的項(xiàng)目定位只能針對(duì)渤油職工和拆遷戶二者之一，對(duì)拆遷戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，東沽拆遷戶對(duì)于新房總房款承受能力幾乎全部在16萬以下，70%的東沽拆遷戶月收入不到1500元，71%的東沽拆遷戶沒有公積金，針對(duì)這部分拆遷戶開發(fā)的產(chǎn)品是不可能滿足集團(tuán)快速回款與利潤(rùn)指標(biāo)要求的，種種信息表明東沽地塊的開發(fā)與產(chǎn)品定位必須針對(duì)渤海石油職工。另外渤油職工購(gòu)房消費(fèi)都有著共同的特征，其特征就是需求房屋面積較大（兩室100平方米左右，三室以上130150平方米）；購(gòu)房時(shí)間較早（%的人選擇會(huì)在項(xiàng)目成為現(xiàn)房前購(gòu)買）。具體到針對(duì)產(chǎn)品開發(fā)環(huán)節(jié)，通過對(duì)業(yè)主、老客戶及渤油社區(qū)居民的調(diào)研，我們可以看出，在戶型、面積、建筑形式上有如下情況:需求戶型：大兩室占調(diào)研總需求量的46%，大三室占調(diào)研總需求量的33%需求面積：渤油職工對(duì)面積的需求較集中，100平方米左右（占調(diào)研總需求量30%）的或130平方米以上（占調(diào)研總需求量32%）為主流需求建筑形式：從調(diào)研結(jié)果來看渤油職工對(duì)花園洋房（%）和6層磚混（%）較為青睞。無論是景觀環(huán)境、戶型、面積需求及各種配套設(shè)施等均在影響著其生活質(zhì)量?？蛻粜枨蠓矫嬷饕私獾氖菂^(qū)域市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的需求，即產(chǎn)品價(jià)值、價(jià)格方面的東西。（5） 客戶需求從地緣意識(shí)和心理差位的角度來看，東沽原住居民與渤海石油群體彼此心理對(duì)立，需要一個(gè)獨(dú)立封閉的空間形成身份自然識(shí)別。但目前部分的居民開始在東沽及西沽農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)購(gòu)物。同時(shí)因?yàn)槠涫杖胨礁?，其?duì)價(jià)位的要求并不是非常嚴(yán)格，同樣的
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