【正文】 （規(guī)模因素）一般而言，商場(chǎng)的規(guī)模愈大，所要求具備的商業(yè)配套就愈多，產(chǎn)品的檔次就愈顯高檔；如上表所述，我們可根據(jù)其規(guī)模將上述商場(chǎng)分為三檔：A檔：面積在3萬(wàn)㎡以上B檔：面積在13萬(wàn)㎡之間C檔：面積在1萬(wàn)㎡以下具體劃分如下表：項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)規(guī)模檔次劃分五星商業(yè)步行街㎡A新時(shí)代商業(yè)港19萬(wàn)㎡A谷埠街國(guó)際商城22萬(wàn)㎡A藍(lán)色港灣約1萬(wàn)㎡B華天世紀(jì)約1萬(wàn)㎡B本項(xiàng)目㎡B溫州商貿(mào)城㎡B潤(rùn)和時(shí)代廣場(chǎng)飛鵝路3號(hào)河南一級(jí)3萬(wàn)㎡匯鑫源商城屏山大道與樂(lè)群路交界其它㎡五月陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)蝴蝶山路58號(hào)其它㎡長(zhǎng)城財(cái)富廣場(chǎng)屏山大道與東環(huán)路交界其它——康城北雀路28號(hào)其它㎡歐雅城市廣場(chǎng)躍進(jìn)中路其它㎡香森麗園勝利中路其它——從上表可知，同屬一級(jí)商圈的項(xiàng)目有12個(gè)（包括本項(xiàng)目）；其中在售的有時(shí)代商廈、藍(lán)色港灣、鴻府、華天世紀(jì)、溫州商貿(mào)城、新佳華大廈、潤(rùn)和 ⑷經(jīng)營(yíng)差異：如功能劃分差異、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目差異、經(jīng)營(yíng)模式差異、管理方式差異、進(jìn)駐商戶(hù)差異等。 ⑵產(chǎn)品差異：如規(guī)模差異、檔次差異、物業(yè)類(lèi)型差異、項(xiàng)目配套差異、建筑風(fēng)格差異、裝修風(fēng)格差異、商鋪間隔差異、公共空間差異等。因此投資者在選擇投資對(duì)象時(shí)，不管是大型商廈，還是小區(qū)商鋪，主要考慮項(xiàng)目的投資回報(bào)能力。（第二章完）第三章 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析一、概述商用物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與住宅物業(yè)有些區(qū)別，住宅物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是同區(qū)域、同檔次、同類(lèi)型的項(xiàng)目，而商用物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，則可能是不同區(qū)域、不同檔次、不同類(lèi)型、不同規(guī)模的項(xiàng)目，甚至有可能是全城的商用項(xiàng)目都是我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這和商用物業(yè)的置業(yè)需求有關(guān)。商品房銷(xiāo)售門(mén)檻的提高令整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)界面臨洗牌局面，要求發(fā)展商具備一定量的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)令銷(xiāo)售許可時(shí)間延后。⑸消費(fèi)觀念限制柳州市民目前收入水平較低，2002年人均收入據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)為7000多元；經(jīng)濟(jì)承受能力較弱，對(duì)價(jià)格很敏感；假日消費(fèi)經(jīng)濟(jì)還有待完善。⑷現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項(xiàng)目招商據(jù)柳州市政府“發(fā)展大商貿(mào)”的策略顯示，柳州市政府讓有條件的商貿(mào)企業(yè)，發(fā)揮各方的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，迅速做大做強(qiáng)，成為龍頭骨干企業(yè)，從而帶動(dòng)全市商貿(mào)流通的更快發(fā)展，其中就有項(xiàng)目附近的工貿(mào)、五星商廈。溫州商貿(mào)城、新時(shí)代商業(yè)港及谷埠街國(guó)際商城都有專(zhuān)業(yè)性的策劃公司或香港投資公司參與，項(xiàng)目的素質(zhì)及推廣手法得到較大的提升，使項(xiàng)目尚未推售即面臨競(jìng)爭(zhēng)。⑵五星商業(yè)街的啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅五星商業(yè)街于本項(xiàng)目處于同一區(qū)域，并以“五星”命名，占據(jù)品牌上的優(yōu)勢(shì)；就目前情況來(lái)看，其商業(yè)投資價(jià)值高于本項(xiàng)目，五星商業(yè)街與本項(xiàng)目的商業(yè)定位相似，對(duì)本項(xiàng)目的推廣，有直接的威脅。（T）⑴市場(chǎng)供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目局部有泡沫柳州市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在售商業(yè)樓盤(pán)及潛在商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量及總量都很多，增長(zhǎng)率超過(guò)市場(chǎng)的正常容量。一些好地段的商鋪會(huì)成為商家置業(yè)首選。這樣，對(duì)本項(xiàng)目而言確是一個(gè)較好的介入時(shí)機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營(yíng)銷(xiāo)理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可總結(jié)出適合本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略，在銷(xiāo)售推廣過(guò)程取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。紅光橋建成后（2004年），與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車(chē)流迅速分流到南北環(huán)路上，能極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況，能加強(qiáng)南北人流的往來(lái)，從而為城中區(qū)商業(yè)提供更好的休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)環(huán)境。⑶曙光路步行街規(guī)劃令本項(xiàng)目成為“步行街商廈” 本項(xiàng)目的地理位置決定了項(xiàng)目的個(gè)性，位處規(guī)劃中的曙光路步行街中段，可在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，將本商場(chǎng)設(shè)計(jì)融入傳統(tǒng)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈”，為項(xiàng)目本身挖掘更多的附加值。本項(xiàng)目作為商住一體開(kāi)發(fā)，住宅部分可考慮商務(wù)區(qū)的配套需求；商場(chǎng)部分人民廣場(chǎng)強(qiáng)調(diào)的是旅游、文化功能，而本項(xiàng)目則體現(xiàn)的是吃、穿、用、住“一站式”的消費(fèi)中心，兩者還是有區(qū)別的、互補(bǔ)的。城區(qū)功能劃分逐漸明朗、強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，令同區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不至于盲目。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，可針對(duì)該區(qū)“購(gòu)物功能富余、休閑娛樂(lè)功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，又可找尋本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。（O）⑴ 五星商圈的商場(chǎng)功能面臨調(diào)整我司市調(diào)組在本次市調(diào)過(guò)程發(fā)現(xiàn)：五星商圈的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基本以百貨公司形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品服飾商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，均強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足購(gòu)物功能，忽略了休閑、娛樂(lè)功能。⑹項(xiàng)目受回遷因素影響項(xiàng)目屬舊城改造工程，因此待項(xiàng)目建成，原柳州劇場(chǎng)功能要就地回遷，對(duì)商場(chǎng)的統(tǒng)一定位及未來(lái)主題商場(chǎng)的推廣帶來(lái)一定的影響。而且主要是客戶(hù)的投資信心會(huì)受到影響。應(yīng)對(duì)措施：——及時(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過(guò)程，完善銷(xiāo)售前期的法律手續(xù)；——在項(xiàng)目客戶(hù)的原始積累階段和引導(dǎo)銷(xiāo)售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來(lái)吸引潛在客戶(hù)的注意。應(yīng)對(duì)措施：——在營(yíng)銷(xiāo)推廣階段強(qiáng)化“柳州五星”的市場(chǎng)號(hào)召力，逐步淡化曙光路現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不濃的影響。⑶曙光路商業(yè)氣氛差項(xiàng)目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區(qū)殘舊，缺乏特色商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，因而人流較少，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)有不利影響。按政府規(guī)劃，曙光路將規(guī)劃為商業(yè)步行街，這將使本區(qū)域較為緊張的交通問(wèn)題更加突出。應(yīng)對(duì)措施：——利用地塊高差營(yíng)造本項(xiàng)目雙首層街鋪，拓展項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。（W）⑴地塊有高差本項(xiàng)目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，地塊呈現(xiàn)不平整。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——充分利用本項(xiàng)目面江的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合曙光路步行街規(guī)劃，將本項(xiàng)目南面規(guī)劃成開(kāi)闊的休閑購(gòu)物區(qū)，形成旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的理想環(huán)境。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車(chē)消費(fèi)及住戶(hù)使用功能，為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣提供更完備條件。項(xiàng)目所在的解放南路是過(guò)江必經(jīng)通道之一，其路面窄、人車(chē)混行、停車(chē)位嚴(yán)重不足（占據(jù)路面停車(chē)，成為交通最大隱患），給項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)必須考量因素。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——人流、人氣是今后經(jīng)營(yíng)的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶(hù)信心的保證?！鳛樾碌纳虡I(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項(xiàng)目功能上可以規(guī)劃地比較完善。⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng)本項(xiàng)目占地面積約10400平方米，具備營(yíng)造市中心大型商業(yè)樓盤(pán)的條件；曙光路步行街的規(guī)劃將重新整合城中區(qū)的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項(xiàng)目具備很強(qiáng)的可塑空間。本項(xiàng)目位于解放南路和曙光路交匯處，并與五星商廈相鄰，其地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代，市場(chǎng)潛力有待挖掘。⑵地段優(yōu)勢(shì)五星、工貿(mào)是柳州市最繁華的傳統(tǒng)商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機(jī)最深厚的地方。本項(xiàng)目地處“大型購(gòu)物區(qū)”的核心范圍，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群有極強(qiáng)的吸引力。此外，與已購(gòu)鋪的買(mǎi)家保持感情聯(lián)絡(luò)非常重要，一個(gè)已購(gòu)鋪客戶(hù)很可能會(huì)再引進(jìn)一個(gè)或多個(gè)客戶(hù)前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。事件營(yíng)銷(xiāo)的事件有多種多樣，通常有：項(xiàng)目的慶典活動(dòng)（奠基、封頂、竣工、周年志慶等）、公益活動(dòng)、投資論壇、造勢(shì)活動(dòng)等。建設(shè)電子商務(wù)平臺(tái)適用于一些大型的商用物業(yè)如購(gòu)物中心、大型百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街及一些較大規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。電子商務(wù)是未來(lái)商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動(dòng)的進(jìn)行有賴(lài)于電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。在柳州，假日經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額提升的重要法寶，“人民廣場(chǎng)改建”將柳州旅游核心區(qū)納入《柳州市“十五”規(guī)劃》，為城中區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目注入了一股強(qiáng)大的活力。本項(xiàng)目地處規(guī)劃中的曙光路步行街上，可參考國(guó)外大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，再融合本土傳統(tǒng)商業(yè)街的設(shè)計(jì)思想，在保證商場(chǎng)功能統(tǒng)一的同時(shí)，把商場(chǎng)融入傳統(tǒng)的商業(yè)街，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈”。本項(xiàng)目的地塊使用性質(zhì)為商業(yè)、文化娛樂(lè)及住宅，將整個(gè)商場(chǎng)分成了“商業(yè)和文娛”兩個(gè)主題，令商業(yè)組合有了研展的空間，能有效地彌補(bǔ)該區(qū)購(gòu)物功能富余、休閑娛樂(lè)不足的缺憾，豐富了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。MALL是目前國(guó)際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)式貨倉(cāng)后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。同時(shí)人民廣場(chǎng)的改建會(huì)清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項(xiàng)目處于“大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)”范疇，將明確指引目標(biāo)客戶(hù)的投資、置業(yè)熱情，將其整合有利于本項(xiàng)目的宣傳推廣。人民廣場(chǎng)的改建會(huì)強(qiáng)化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會(huì)提升城市、城區(qū)形象，能帶來(lái)更多的人潮，對(duì)同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。本項(xiàng)目地處曙光路中段，屬典型的商業(yè)步行街物業(yè)。本項(xiàng)目位于“河北一級(jí)商業(yè)中心——五星商圈”的核心范圍，將其整合有利于突顯本項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。二級(jí)商業(yè)中心為城區(qū)管理商貿(mào)區(qū)。在兩級(jí)商業(yè)區(qū)規(guī)劃中，一級(jí)商業(yè)中心包括五一路、龍城路、魚(yú)峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團(tuán)。項(xiàng)目東側(cè)臨解放南路已拆遷、目前屬夜市經(jīng)營(yíng)范圍，項(xiàng)目中部原柳州劇場(chǎng)物業(yè)——“好石夜總會(huì)”經(jīng)營(yíng)中，項(xiàng)目西部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)氣氛，但檔次不高。屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤(pán)項(xiàng)目。最高建筑高度為80米，其中裙樓可規(guī)劃為5層，負(fù)1層規(guī)劃為大型超市，14層為大型購(gòu)物廣場(chǎng)（㎡），5層建議規(guī)劃為空中停車(chē)場(chǎng)。本項(xiàng)目南面臨江（高層住宅有景觀優(yōu)勢(shì)），周邊道路屬于過(guò)江必經(jīng)路段，路面窄、交通環(huán)境較差，車(chē)輛出入不便。⑵經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者希望商場(chǎng)能夠保持長(zhǎng)盛不衰，希望有足夠的人流保證經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)利潤(rùn)，會(huì)要求在商場(chǎng)配套上多考慮顧客的感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，電梯及停車(chē)位的數(shù)量夠不夠，商場(chǎng)是否舒適，同時(shí)要求配套設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用要低廉，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運(yùn)行等。⑴投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場(chǎng)租賃暢旺，會(huì)要求在商場(chǎng)配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，使物業(yè)不至于在很短的時(shí)間內(nèi)就被別的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越或取代。⑶租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經(jīng)銷(xiāo)商，此類(lèi)客戶(hù)是面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的終端。在購(gòu)置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運(yùn)用，因此能獲得較高的利潤(rùn)。⑵自用商家指購(gòu)置物業(yè)并由自己經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)的收入獲利。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶(hù)的心態(tài)。鑒于步行街的規(guī)劃并考量本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的商業(yè)價(jià)值，建議發(fā)展商在銷(xiāo)售過(guò)程中保留一部分商鋪，以獲取未來(lái)更高的商業(yè)價(jià)值。本項(xiàng)目所在位置處于曙光中路，位于規(guī)劃中的古城墻廣場(chǎng)對(duì)面，是典型的商業(yè)步行街物業(yè)，具備較高的商業(yè)價(jià)值潛力。曙光路步行街體系主要有三處開(kāi)敞空間、七處休閑空間和一條線(xiàn)形街道主體空間構(gòu)成。柳州市政府為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市風(fēng)貌環(huán)境改善的需要，提高城市建設(shè)的檔次，決定將曙光路改造建設(shè)成為具有傳統(tǒng)特色的商業(yè)步行街，作為柳州市面向世界、面向未來(lái)的一個(gè)窗口。它形象的記錄了柳州從一個(gè)古老的城市發(fā)展成為繁榮的現(xiàn)代中心城市。同時(shí)可成為繼柳江大橋、文惠橋外溝通城市南北交通的第三條便捷通道，直接促進(jìn)飛鵝商圈與城中區(qū)的商貿(mào)聯(lián)系，有利于飛鵝商圈物業(yè)的銷(xiāo)售，對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售而言是非利好因素。⑵紅光橋工程開(kāi)工（2002年）紅光橋北起連塘路，南接紅光路北段并由高架引橋與飛鵝立交橋相接，為雙向四車(chē)道。規(guī)劃在現(xiàn)有城市用地功能布局基礎(chǔ)上，對(duì)魚(yú)峰山——人民廣場(chǎng)的2公里長(zhǎng)的城市主景觀軸線(xiàn)進(jìn)行功能改造，對(duì)龍城路——柳州大橋——魚(yú)峰路兩側(cè)城市用地進(jìn)行功能整合，同時(shí)構(gòu)筑城市功能的主軸線(xiàn)，即從南到北形成傳統(tǒng)商業(yè)中心、大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)的城市功能序列。、檔次較接近，可替代性強(qiáng)，故競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈?？偨Y(jié)：“百貨公司”經(jīng)營(yíng)中高檔服裝、鞋類(lèi)、化妝品、皮具、精品、通訊產(chǎn)品等的零售為主。⑸興隆服裝小精品地下商場(chǎng)地理位置：中山中路步行街興隆大廈地下一層鋪位數(shù)量：37間鋪位面積：820平方米經(jīng)營(yíng)類(lèi)別：經(jīng)營(yíng)范圍服裝飾品鞋包所占比例50%30%20%月租金：7201800元/間/月人流量：人流量較少，約35人/分鐘，晚上人流量稍有增加。⑷興隆大廈（精品服飾賣(mài)場(chǎng)）樓層經(jīng)營(yíng)種類(lèi)負(fù)1層皮鞋、精品、服飾1精品服飾2鞋帽、休閑服飾3休閑裝注：其中服裝共115間，占60%；飾品55間，占29%；鞋、內(nèi)衣、童裝等21間，占10%鋪位數(shù)量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個(gè)，占96%；2040平方米的鋪位共8間，占4%。⑶東都百貨（百貨公司賣(mài)場(chǎng)）樓層經(jīng)營(yíng)種類(lèi)1化妝品、鞋、皮具、精品小家電2青春少女裝、流行服飾3職業(yè)成熟女裝、睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲4男士服裝、服飾、5日用百貨、床上用品、運(yùn)動(dòng)休閑裝、兒童裝、飲品經(jīng)營(yíng)品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的2425%之間提取。⑴工貿(mào)大廈（百貨公司賣(mài)場(chǎng)）樓層經(jīng)營(yíng)品種負(fù)1層家電廣場(chǎng)1皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基2床上用品、鞋類(lèi)、內(nèi)衣3男女服裝（職業(yè)服裝偏重，兼營(yíng)休閑類(lèi)）4百貨超市、體育器材、體育用品、運(yùn)動(dòng)鞋經(jīng)營(yíng)品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的2425%之間提取。但作為單行線(xiàn)，該路段人流較少，商業(yè)氣氛不足。經(jīng)營(yíng)租金：根據(jù)路段不同，門(mén)面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。該路段人流、車(chē)流量大，休閑餐飲業(yè)比較集中 。⑵解放路街區(qū)功能分析A、解放南路種類(lèi)餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書(shū)內(nèi)衣通訊珠寶行合計(jì)數(shù)量512443113161比例100經(jīng)營(yíng)種類(lèi)：南路以服裝為主，%，其它有餐飲、通訊等品種經(jīng)營(yíng)租金：150—300元/平米B、解放北路種類(lèi)銀行化妝品餐飲服裝花店婚紗百貨醫(yī)藥藝術(shù)品電器相館雜志禮品店合計(jì)數(shù)量3194742