市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(參考版)
2024-08-14 12:27本頁(yè)面
【正文】 19 / 19。因此，預(yù)測(cè)2004年下半年和2005年，太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有引起房?jī)r(jià)暴漲或暴跌的因素，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。此外，隨著居民住房觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、梯次消費(fèi)的觀念已基本形成；隨著太原城市化進(jìn)程加速，城市人口的增加帶動(dòng)住房消費(fèi)需求的增加。因此，全年商品住房銷(xiāo)售量會(huì)維持在20％至30％的增幅，到2005年供給總量約為130至140萬(wàn)平方米。隨著拆遷行為的不斷規(guī)范，拆遷規(guī)模2004年比2003年會(huì)呈下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)拆遷戶數(shù)13072戶。大中城市土地供應(yīng)矛盾尤為突出，隨著城市空間的縱向發(fā)展，土地成本繼續(xù)增加將直接影響商品房?jī)r(jià)格的上升；第二，鋼筋等建材價(jià)格的上漲，也使得商品房?jī)r(jià)保持上升趨勢(shì)。 價(jià)格走勢(shì)分析 2004年的我省房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。但隨著拆遷程序的規(guī)范化、補(bǔ)償水平的合理化，拆遷的進(jìn)度會(huì)有所減緩，成本可能會(huì)有所力口大，帶來(lái)的住房需求有可能縮減，特別是今年將較為明顯。受租賃市場(chǎng)日趨活躍的影響，投資，哇需求 (購(gòu)房后用于出租)有所增力口。 據(jù)省城調(diào)隊(duì)調(diào)查，我省78．5％的城鎮(zhèn)居民通過(guò)房改擁有了自主產(chǎn)權(quán)的房屋， 即使按所有的房屋均為成套住房計(jì)算，我省城鎮(zhèn)戶均住房成套率僅為0．785，小于1，說(shuō)明我省尚未解決最基本的家庭住房需求，仍處于以住房消費(fèi)需求為主的住房短缺階段。但從近兩年的情況看，每年可建成城鎮(zhèn)住宅建筑面積800900Z平方米。商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。多數(shù)人購(gòu)房采用家庭積蓄資金和不足部分向親友借款的方式，貸款消費(fèi)、貸款購(gòu)房的新型消費(fèi)理念尚未形成。居民可支配收入偏低，仍是制約我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一大因素。 ?、诔擎?zhèn)居民收入水平偏低 2003年全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入為8472元，同比增長(zhǎng)．9％，高出我省1467元，25個(gè)百分點(diǎn)。清理整頓土地市場(chǎng)秩序，有利于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在土地資源配置中的作用，促進(jìn)建設(shè)用地的合理利用，從源頭上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。規(guī)范房屋拆遷行為，有利于保護(hù)拆遷當(dāng)事人和相關(guān)人的合法權(quán)益，形成公平透明、競(jìng)爭(zhēng)有序的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)環(huán)境。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境的發(fā)展 從2003年及，2004年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況和空置房屋面積的消化形勢(shì)來(lái)分析，房地產(chǎn)需求和供應(yīng)基本持平，有些月份出現(xiàn)需求大于供應(yīng)的情形，說(shuō)明我省市場(chǎng)銷(xiāo)售旺盛，有著良好市場(chǎng)前景。初步形成了房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的地方性法規(guī)框架體系，奠定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的法制基礎(chǔ)。2003年9月27日省第十屆人大常委會(huì)第6次會(huì)議審議通過(guò)了《山西省城市房屋拆遷條例》。 山西省十屆人大二次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中提出：“加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，增加中低價(jià)位商品房的供應(yīng)，建立廉租住房制度”、“新建中低價(jià)位、中小戶型住房450萬(wàn)平方米，緩解中低收入家庭的住房困難”，指明了全省房地產(chǎn)工作方向和要求，為房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，創(chuàng)造了良好的機(jī)遇。 六、對(duì)2004下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) (一)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有利因素 省委、省政府高度重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展 山西省委、省政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2002年，省人民政府下發(fā)了《關(guān)于加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問(wèn)題的決定》；2003年，為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神， 又及時(shí)下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理的通知》；2004年，為保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需要，下發(fā)了《山西省人民政府關(guān)于建立和完善城鎮(zhèn)廉租住房制度的通知》。五是加強(qiáng)住宅共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維修基金的管理監(jiān)督指導(dǎo)，確保維修基金的合理利用，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。三是大力推行物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)， 引入公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，提高物業(yè)管理服務(wù)整體水平。一是以增量物業(yè)管理帶動(dòng)存量物業(yè)管理，促進(jìn)存量物業(yè)與增量物業(yè)共同發(fā)展，提高物業(yè)管理覆蓋率。 以貫徹落實(shí)《山西省城市房屋拆遷條例》為契機(jī)，進(jìn)一步規(guī)范城市房屋拆遷行為 城市房屋拆遷工作以《條例》實(shí)施為契機(jī)廠以規(guī)范城市房屋拆遷行為，維護(hù)各方主體權(quán)益為目標(biāo)，認(rèn)真貫徹《條例》的各項(xiàng)制度，做到辦事權(quán)限合法，辦事程序合法，依法做好拆遷工作，完善補(bǔ)償安置政策，堅(jiān)決杜絕野蠻拆遷和惡意拆遷，切實(shí)推進(jìn)城市房屋拆遷工作躍上一個(gè)新的臺(tái)階。五是認(rèn)真貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于解決建設(shè)領(lǐng)域拖欠工程款問(wèn)題的通知》(國(guó)辦發(fā)[2003]94號(hào))精神，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠工程款的問(wèn)題進(jìn)行徹底清理。三是要本著優(yōu)化環(huán)境，搞活流通的原則，整頓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，規(guī)范中介服務(wù)。 以整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序?yàn)槭侄?，營(yíng)造良好房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 一是要建立以銷(xiāo)售價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)環(huán)境為主要內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目法人招標(biāo)投標(biāo)制度，擇優(yōu)選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 以貫徹2002年22號(hào)和2003年重2號(hào)文件為重點(diǎn)，建立健全住房供應(yīng)體系 認(rèn)真貫徹22號(hào)和12號(hào)文件精神；針對(duì)目前存在的“三失控”現(xiàn)象，切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)、銷(xiāo)售等諸多環(huán)節(jié)的管理。 五、政府?dāng)M采取的政策措施 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展其實(shí)還是有政府來(lái)主導(dǎo)的，在山西尤其如此，因此對(duì)政府已經(jīng)和將要出臺(tái)的政策要多加重視，根據(jù)山西政府的有關(guān)文件，可知今后全省房地產(chǎn)業(yè)工作的總體思路是：以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹十六大及十六屆三中全會(huì)精神，緊緊圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)這一主題，認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院《通知》和省政府《決定》、《通知》精神，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大住房消費(fèi)，強(qiáng)化政策引導(dǎo)，創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境，整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，培育合格主體，建設(shè)精品小區(qū)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。這樣減少了開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源渠道，降低了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拖欠工程款也是清欠工作的主要部分。2003年元月1日實(shí)施的《山西省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，必須完成建筑物主體工程三分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期后方可。對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。央行121號(hào)文件調(diào)整了住房信貸政策，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的對(duì)象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，信用等級(jí)較高，沒(méi)有拖欠工程款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也受此影響，投資額遞減。 國(guó)家控制投資過(guò)快增長(zhǎng)效應(yīng)。國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決制止占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹(shù)等行為的緊急通知》，強(qiáng)調(diào)實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，確定了“五個(gè)不準(zhǔn)”。這種制度的建立規(guī)范了拆遷行為， 由此增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金一次性投入量，致使開(kāi)發(fā)商不愿開(kāi)發(fā)涉及拆遷的建設(shè)項(xiàng)目舊城改造步伐減緩。 四、原因分析 城市房屋拆遷行為規(guī)范，成本增加，1日城改造步伐減緩。 房?jī)r(jià)上漲影響企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。 過(guò)去開(kāi)發(fā)商習(xí)慣依靠建設(shè)施工單位墊支來(lái)搞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家清欠力度的加大消弱了開(kāi)發(fā)商對(duì)墊支的依賴，1～7月，％％。這些政策極可能使地價(jià)繼續(xù)走高，從而加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。另外，太原市還有半年的農(nóng)用地禁止轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批的“冷凍期”，也限制了土地供應(yīng)。 隨著國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)及招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知
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